范沖

【摘要】在國家對建設(shè)工程領(lǐng)域?qū)徟h(huán)節(jié)實施放管服的大背景下，2018年9月份起，武漢市建設(shè)工程實行工程竣工聯(lián)合驗收，即將先前的實施的規(guī)劃、消防、園林、質(zhì)量、人防、檔案等可分時段實施的專項驗收調(diào)整為“一窗受理、聯(lián)合驗收、限時辦結(jié)、統(tǒng)一出件”形式的聯(lián)合驗收。在聯(lián)合驗收背景下，因規(guī)劃驗收與其它專項驗收并行驗收，不少項目因“違建”影響規(guī)劃驗收并難以如期進行竣工備案，甚至還發(fā)生了延期交房的情況，給項目順利推進造成重大隱患。本文以某項目為背景，重點剖析聯(lián)合驗收背景下規(guī)劃驗收環(huán)節(jié)易出現(xiàn)的違規(guī)問題及風(fēng)險規(guī)避建議，旨在提高規(guī)劃驗收環(huán)節(jié)的工作效率。

【關(guān)鍵詞】規(guī)劃驗收;違建

1、引言

《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十五條明確：“縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門按照國務(wù)院規(guī)定對建設(shè)工程是否符合規(guī)劃條件予以核實。未經(jīng)核實或者經(jīng)核實不符合規(guī)劃條件的，建設(shè)單位不得組織竣工驗收”?？梢姡?guī)劃驗收是前置于項目竣工驗收的一項重要的專項驗收，同時又是極易出現(xiàn)問題的一項驗收，如規(guī)劃驗收環(huán)節(jié)經(jīng)常發(fā)生面積超建、建（構(gòu)）筑物偏位及違建等違規(guī)事項，需要耗費大量的時間進行技術(shù)認定或者整改。作為建設(shè)單位管理人員，應(yīng)該在規(guī)劃方案、報批報建、施工管理、驗收等環(huán)節(jié)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)設(shè)計、施工及監(jiān)理等參建單位，圍繞順利通過規(guī)劃驗收開展相關(guān)工作。

2、規(guī)劃驗收測繪過程中的常見問題

工程測繪是規(guī)劃驗收環(huán)節(jié)的一項重要工作，也是整個規(guī)劃驗收環(huán)節(jié)耗時最長、難度最大的工作，在工程測繪環(huán)節(jié)，經(jīng)常出現(xiàn)面積超建、建（構(gòu)）筑物偏位、違建等違規(guī)問題，具體如下：

2.1計容面積超建

出現(xiàn)面積超建一般是由于建筑軸線出現(xiàn)嚴重偏位、超層建設(shè)、未按照方案圖進行架空層區(qū)域圍合或未按規(guī)劃方案施工門樓、廊架等建（構(gòu)）筑物等原因造成。在實行聯(lián)合驗收前，少數(shù)建設(shè)單位抱有僥幸心里，為片面追求“最大貨值”，不惜冒著處罰的風(fēng)險違規(guī)指令施工單位進行違建施工，并最終寄托于在規(guī)劃驗收環(huán)節(jié)通過“補繳超建面積的土地出讓金、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費”后通過規(guī)劃驗收。基于規(guī)劃面積超建低成本的現(xiàn)狀，武漢市自然資源和規(guī)劃局于2018年12月份下發(fā)《關(guān)于進一步規(guī)范建設(shè)項目超建面積認定及處理工作的通知》，明確超建計容面積除“補繳超建面積的土地出讓金、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費”外，超過面積誤差范圍的項目還將對建設(shè)單位按照工程造價5%-10%進行處罰，以規(guī)劃計容面積20萬方的項目為例，計容面積允許誤差僅為300平方米;由此可見，政府部門對面積超建處罰力度在進一步加碼。

2.2建（構(gòu)）筑物偏位

在規(guī)劃測繪過程中，經(jīng)常出現(xiàn)圍墻、配電房及附屬結(jié)構(gòu)、車庫出入口、風(fēng)井、采光井、門樓等建（構(gòu)）筑物偏位等問題。

2.3違建

由于對施工圖與方案圖管理脫節(jié)，經(jīng)常出現(xiàn)施工平面圖與規(guī)劃平面圖不一致等違建問題。

3、規(guī)劃驗收環(huán)節(jié)出現(xiàn)違規(guī)問題的根源分析

3.1規(guī)劃方案報建環(huán)節(jié)片面追求貨值最大化，在規(guī)劃源頭埋下隱患

在規(guī)劃設(shè)計階段，建設(shè)單位營銷、設(shè)計等部門為追求最大可售面積，將門樓、廊架等本應(yīng)屬計容部分按照不計容部分進行規(guī)劃報建，并考慮在項目竣工備案之后再進行改造。但因驗收界面難以把控，導(dǎo)致驗收環(huán)節(jié)出現(xiàn)反復(fù)拆改，耗費大量驗收時間。即使通過規(guī)劃驗收，交付后還將耗費大量時間進行改造，而且即使在交付后完成改造，但因改造本身屬于違建，還不排除后續(xù)有業(yè)主或其他人員對改造進行投訴，并造成反復(fù)拆改，風(fēng)險源源不斷。

3.2施工圖審核環(huán)節(jié)缺乏對涉及規(guī)劃驗收事項的專項審查

在施工圖設(shè)計環(huán)節(jié)，設(shè)計院的審圖重點在規(guī)范強條，而對于與地下室頂板相連的建（構(gòu)）筑物平面位置及尺寸;架空層、物業(yè)用房、社區(qū)用房及消防控制室平面位置及尺寸等涉及規(guī)劃驗收部分未進行方案圖及施工圖的比對審查，并最終造成實際施工與方案圖存在差異，并最終導(dǎo)致違建事項發(fā)生。

3.3施工環(huán)節(jié)因測量放線累計誤差，造成建（構(gòu)）建物偏位

一般來說，總承包單位按照建設(shè)單位移交的控制點進行建筑物放線，通常不會出現(xiàn)超出誤差范圍的偏位。而園林景觀單位在施工過程中如果未按照控制點進行建（構(gòu)）建物放線，而是通過現(xiàn)場已建成的建筑物相對關(guān)系進行放線，則極易因誤差積累導(dǎo)致圍墻、門樓等建（構(gòu)）建物發(fā)生嚴重偏位，導(dǎo)致在規(guī)劃驗收環(huán)節(jié)認定為違建。

4、統(tǒng)籌做好規(guī)劃驗收工作的幾點建議

4.1嚴格管控項目規(guī)劃方案報建，杜絕涉及規(guī)劃驗收違規(guī)事項

在規(guī)劃方案報建環(huán)節(jié)，設(shè)計、營銷及工程等條線人員除考慮項目貨值外，還應(yīng)重點考慮杜絕規(guī)劃方案存在的違規(guī)項，并重點對門樓、廊架、架空層、地下停車位等部位進行規(guī)范化設(shè)計，確保后續(xù)按照規(guī)劃方案施工能同時滿足規(guī)劃驗收及交付使用雙重要求。

4.2在規(guī)劃方案報建環(huán)節(jié)穿插進行施工圖審查

自2019年起，武漢市進一步優(yōu)化規(guī)劃報建流程，對于一般項目取消了園林、消防、人防、供電等專業(yè)的協(xié)審工作，即將園林、消防、人防、供電等原屬規(guī)劃批前審查的專業(yè)全部納入規(guī)劃批后施工圖環(huán)節(jié)審查，一旦在施工圖審查環(huán)節(jié)出現(xiàn)重大圖審意見（如公變所數(shù)量、位置調(diào)整等）進而改變總規(guī)方案，如沒有及時完成規(guī)劃變更，將最終影響規(guī)劃驗收。對于該問題，建議在規(guī)劃報建環(huán)節(jié)提前介入施工圖審查（委托有資質(zhì)的圖審機構(gòu)進行線下審查），對可能涉及總規(guī)方案的專業(yè)進行重點把關(guān)，把相關(guān)隱患在方案報建過程中解決。

4.3在施工圖審核環(huán)節(jié)增加規(guī)劃驗收專項審核

在設(shè)計院提交各專業(yè)施工圖后，建議由建設(shè)單位報建條線人員牽頭，工程、設(shè)計等條線以及設(shè)計院建筑專業(yè)人員對建筑專業(yè)施工圖與方案圖進行圖紙比對審查，重點對物業(yè)用房、社區(qū)用房、配電房、架空層、廊架、門樓等建（構(gòu)）筑物墻體軸線定位、范圍進行審核，確保涉及規(guī)劃驗收事項的施工圖與方案圖一致。

4.4提前啟動規(guī)劃驗收測繪工作，逐項消化規(guī)劃驗收違規(guī)事項

規(guī)劃驗收涉及測繪、技術(shù)認定以及取得規(guī)劃條件核實證明等三個步驟，其中測繪工作周期最長，也是最為關(guān)鍵的一步。為積極推進規(guī)劃驗收工作，建議在主樓外架拆除后立即進行主樓測繪工作，后續(xù)待地下室頂板以上門樓、廊架等建（構(gòu)）筑物完工后再進行該區(qū)域測繪工作，即及時對各用地紅線范圍內(nèi)建（構(gòu)）筑物分時段進行測繪并及時取得草報告（非正式報告，用于向建設(shè)單位反饋測繪過程成果）及正式測繪報告，及時暴露違規(guī)事項并逐項解決。

結(jié)語：

建設(shè)工程規(guī)劃驗收是竣工驗收前置工作的重要一環(huán)，特別是在聯(lián)合驗收及政府對規(guī)劃違建處罰日趨從嚴的方向下，如何做好規(guī)劃驗收工作將決定竣工驗收及項目交付的成敗，這就要求項目開發(fā)要從規(guī)劃方案報建、施工圖設(shè)計、施工管理以及驗收等環(huán)節(jié)嚴格把控，杜絕重大規(guī)劃違規(guī)項、減少一般規(guī)劃違規(guī)項目，順利通過規(guī)劃驗收，為項目竣工驗收奠定基礎(chǔ)。

參考文獻：

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