敖瑾

錢攢得不夠房?jī)r(jià)增速快？現(xiàn)在中介費(fèi)怕是也要漲了。

近日，貝殼在多地上調(diào)中介費(fèi)的消息引發(fā)了購(gòu)房者的熱議。

有消息稱，自2月18日起，重慶貝殼服務(wù)平臺(tái)、重慶鏈家買賣房屋交易服務(wù)費(fèi)用調(diào)整為賣方1%，買方2%，而此前為賣方0%，買方2%。

此外，在2020年12月底，鄭州貝殼系所有門店也宣布，于2021年1月起上調(diào)鄭州地區(qū)中介收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)至3%。

貝殼目前是國(guó)內(nèi)最大的房產(chǎn)在線交易平臺(tái)，其在上海、廣州、深圳、成都等地的傭金一直為3%。也就是說(shuō)，以機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的深圳二手房均價(jià)55766元/平米計(jì)算，在深圳交易一套80平米的二手房，中介費(fèi)可能達(dá)到13萬(wàn)元。

“旗下各中介品牌有自主調(diào)整權(quán)限”

針對(duì)重慶貝殼上調(diào)傭金的消息，南都周刊記者致電了重慶貝殼，相關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)稱，“重慶貝殼這次的費(fèi)率調(diào)整，是把貸款服務(wù)費(fèi)那部分的比例取消了，然后更加明確了二手房交易買賣雙方的服務(wù)費(fèi)出資比例?！?/p>

按照該負(fù)責(zé)人的說(shuō)法，重慶房地產(chǎn)中介行業(yè)目前普遍的交易費(fèi)用情況是，收取交易總價(jià)2%的傭金，以及1.5%的貸款服務(wù)費(fèi)。而這次調(diào)整提出取消貸款服務(wù)費(fèi)，是因?yàn)榇嬖谝恍┦召M(fèi)亂象。“在重慶本地出現(xiàn)了一些案例，比如有一些購(gòu)房者在貸款過(guò)程中，還被中介要求繳納評(píng)估費(fèi)，收500-2000元的都有，銀行貸款過(guò)程中還衍生出了一些催款的、催審批等的服務(wù)費(fèi)用。”據(jù)其表示，此次調(diào)整后，重慶貝殼系中介的貸款服務(wù)費(fèi)將固定為2000元。

該負(fù)責(zé)人還表示，重慶貝殼這次提出的“對(duì)業(yè)主傭金不高于總房款1%，對(duì)客戶傭金不高于2%”是對(duì)旗下各個(gè)中介品牌的價(jià)格“指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)”，“每個(gè)品牌是有自主調(diào)整權(quán)限的?！?/p>

講到這里就要介紹一下貝殼的業(yè)務(wù)模式了。

貝殼找房本身不是一個(gè)房產(chǎn)中介品牌，而是一個(gè)中介平臺(tái)，平臺(tái)上集納了各個(gè)加盟入駐的房屋中介品牌。貝殼找房南部戰(zhàn)區(qū)區(qū)首兼深圳城市總經(jīng)理張海明曾表示，貝殼找房雖然是平臺(tái)，但商業(yè)模式跟一般的平臺(tái)有所差異，營(yíng)收并不是來(lái)自于端口費(fèi)，而是傭金?！柏悮な前唇Y(jié)果收費(fèi)，有成交了，貝殼按成交多少收百分比。而根據(jù)城市不同，貝殼在每個(gè)城市收費(fèi)也不一樣。”

貝殼找房招股書(shū)顯示，截至2020年6月30日，貝殼找房平臺(tái)共入駐超過(guò)260個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)品牌，入駐貝殼平臺(tái)的品牌大概可以分三類，一類是自有或收購(gòu)的品牌，例如鏈家、德佑;第二類，是與貝殼達(dá)成戰(zhàn)略合作或結(jié)盟的全國(guó)性品牌，例如中環(huán)地產(chǎn)、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn);第三類，希望從貝殼身上尋求解決方案的中小品牌，例如西安百年行、長(zhǎng)春優(yōu)銘家等。

事實(shí)上，貝殼找房在剛上線時(shí)，曾遭到業(yè)內(nèi)中介品牌的“孤立”。

2018年，當(dāng)時(shí)國(guó)內(nèi)最大的房地產(chǎn)流量平臺(tái)58集團(tuán)召集了我愛(ài)我家、中原地產(chǎn)、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)等國(guó)內(nèi)比較大型的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，發(fā)起一場(chǎng)沒(méi)有鏈家的全行業(yè)“真房源誓約儀式”。而貝殼找房正是由鏈家在當(dāng)時(shí)推出的新平臺(tái)。

而在一年后的2019年4月，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)宣布入駐貝殼找房。據(jù)中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)報(bào)道，目前貝殼占據(jù)著近10%的市場(chǎng)份額。在2019年已經(jīng)憑借2.1萬(wàn)億元總交易額，成為國(guó)內(nèi)最大的房產(chǎn)在線交易平臺(tái)。

目前，有重慶鏈家、重慶德佑及重慶21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)紀(jì)人向媒體確認(rèn)，公司已經(jīng)執(zhí)行新的費(fèi)率標(biāo)準(zhǔn)。而鄭州當(dāng)?shù)氐呢悮て煜麻T店則暫未開(kāi)始執(zhí)行新標(biāo)準(zhǔn)。

目前，貝殼在上海、廣州、深圳、成都等地的傭金也為3%。

深圳貝殼相關(guān)工作人員對(duì)南都周刊記者表示，“貝殼深圳倡導(dǎo)的傭金費(fèi)率一直維持在3%以內(nèi)?！眰蚪鹨恢笔怯少?gòu)房者支付。去年11月，深圳貝殼提出了傭金雙向收取的機(jī)制，即業(yè)主傭金不高于總房款1%，客戶傭金不高于2%。但實(shí)際執(zhí)行情況似乎變化不大。

漲價(jià)部分仍由買家負(fù)擔(dān)？

從貝殼系近段時(shí)間以來(lái)的傭金標(biāo)準(zhǔn)變動(dòng)可以看到，中介傭金變化趨勢(shì)主要有兩方面，一方面是總體傭金費(fèi)率呈上漲趨勢(shì)，另一方面則是傭金有逐漸轉(zhuǎn)向雙向收取的趨勢(shì)。

但對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，二手房業(yè)主需要承擔(dān)的費(fèi)用，大概率還是會(huì)轉(zhuǎn)嫁到自己身上，表現(xiàn)為房屋成交價(jià)可能上漲，加重了購(gòu)房者的買房負(fù)擔(dān)。

多名房屋中介機(jī)構(gòu)的經(jīng)紀(jì)人向南都周刊記者表示，目前在實(shí)際交易過(guò)程中，傭金大多數(shù)情況下都是由購(gòu)房者承擔(dān)。“一般都是客戶給傭金的，只有小部分業(yè)主會(huì)給一點(diǎn)，給的也不多?！币晃簧钲阪溂业慕?jīng)紀(jì)人稱。

重慶貝殼相關(guān)負(fù)責(zé)人則表示，買家和賣家雙方的議價(jià)權(quán)還是取決于二手房市場(chǎng)的總體形勢(shì)，就重慶當(dāng)?shù)囟裕I家目前有較大的議價(jià)空間。

“重慶目前二手存量房還是比較多的，整個(gè)市場(chǎng)存量房有20多萬(wàn)套，庫(kù)存壓力比較大，二手房成交周期已經(jīng)超過(guò)90天。在這種情況下，業(yè)主在定價(jià)上相對(duì)來(lái)說(shuō)就不會(huì)過(guò)于強(qiáng)勢(shì)。如果將傭金這部分轉(zhuǎn)到買方，價(jià)格比市場(chǎng)價(jià)抬高了個(gè)一兩萬(wàn)，成交周期很可能就會(huì)拉長(zhǎng)一兩個(gè)月，真想賣房的業(yè)主是很在意這個(gè)成交時(shí)間的?！?/p>

而取消貸款服務(wù)費(fèi)、上調(diào)交易傭金，更大的積極意義或許還作用于貝殼系內(nèi)部。貝殼模式下，貝殼盈利方式是，它作為平臺(tái)按照房屋成交額收取一定比例的費(fèi)用，而加盟的中介品牌及其經(jīng)紀(jì)人的盈利方式則是，根據(jù)他們?cè)谡麄€(gè)二手房交易中各環(huán)節(jié)的貢獻(xiàn)率進(jìn)行分傭。

據(jù)重慶貝殼相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，在過(guò)去執(zhí)行收取2%傭金以及1.5%貸款服務(wù)費(fèi)時(shí)，按照貝殼系內(nèi)部的服務(wù)費(fèi)分成規(guī)則，貸款服務(wù)費(fèi)這部分，分成全部歸客源端（負(fù)責(zé)房源、業(yè)主關(guān)系維護(hù)）的經(jīng)紀(jì)人，而傭金部分，則是客源端和房源端（負(fù)責(zé)客源、客戶關(guān)系維護(hù)）的經(jīng)紀(jì)人都可以獲取一定比例的分成。取消貸款服務(wù)費(fèi)、上調(diào)交易傭金，房源端的經(jīng)紀(jì)人就可以在更大的傭金基數(shù)上獲取分成?！斑@樣一方面，我們內(nèi)部可以明確房源業(yè)主真實(shí)希望獲得的成交價(jià)，減少交易過(guò)程中經(jīng)紀(jì)人對(duì)內(nèi)部上報(bào)的水分，另一方面，也是鼓勵(lì)經(jīng)紀(jì)人更注重對(duì)業(yè)主關(guān)系的維護(hù)，穩(wěn)固房源，而不只是關(guān)注到客源方面。”

服務(wù)跟上了嗎？

2015年前后，房屋中介行業(yè)出現(xiàn)了帶著互聯(lián)網(wǎng)標(biāo)簽的攪局者。以愛(ài)屋吉屋為首的一批“互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)中介”，帶著豐厚資本闖進(jìn)房地產(chǎn)中介行業(yè)，以互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)慣用的“低價(jià)”打法——壓低傭金，試圖以此在短期內(nèi)迅速提高市占率，在獲取市場(chǎng)規(guī)模后再上漲傭金獲利。

當(dāng)時(shí)，愛(ài)屋吉屋、搜房網(wǎng)等多個(gè)互聯(lián)網(wǎng)中介一度打出了二手房傭金1%甚至0.5%的超低價(jià)，積極搶占市場(chǎng)。這逼著傳統(tǒng)中介也紛紛降低傭金以抵御新入局者的猛烈沖擊。房屋中介領(lǐng)域的頭部玩家鏈家推出丁丁租房，降低租房方面的中介費(fèi);我愛(ài)我家則推出“120平方米以上房源傭金1.5%”的價(jià)格策略。我愛(ài)我家公司總裁胡景暉當(dāng)時(shí)表示，并非有意打價(jià)格戰(zhàn)，而是想借機(jī)考察改善型購(gòu)房者對(duì)價(jià)格的敏感性?！霸跓o(wú)法通過(guò)技術(shù)手段真正實(shí)現(xiàn)成本降低和效率提高的情形之下，貿(mào)然降價(jià)并不是長(zhǎng)久之計(jì)。”

胡景暉一語(yǔ)成讖，那些當(dāng)年采取低價(jià)策略的互聯(lián)網(wǎng)中介，還沒(méi)來(lái)得及將傭金漲回到市場(chǎng)價(jià)前，就已經(jīng)紛紛倒下。曾經(jīng)名噪一時(shí)的愛(ài)屋吉屋，于2019年1月底停止對(duì)外正常業(yè)務(wù)，進(jìn)入善后清算程序。

業(yè)內(nèi)人士曾經(jīng)分析，互聯(lián)網(wǎng)房屋中介的紛紛倒下表明，過(guò)分壓縮傭金不具備經(jīng)營(yíng)上的可持續(xù)性，此外，對(duì)購(gòu)房者而言，低價(jià)策略只能短期博得關(guān)注，但在房產(chǎn)這類大宗交易上，購(gòu)房者更注重的還是中介服務(wù)品質(zhì)。而對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，最直接的中介服務(wù)評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)就是，中介是否可以幫自己獲得更大的議價(jià)空間。

但現(xiàn)實(shí)情況是，目前購(gòu)房者不但最后要承擔(dān)不斷上調(diào)的傭金，還很難在買房時(shí)爭(zhēng)取到更多的議價(jià)權(quán)。一個(gè)重要的原因就是，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)中介的代理模式仍然是雙邊代理。雙邊代理意味著，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)要同時(shí)服務(wù)買家和賣家，兼顧雙方的利益，但賣家和買家的利益相悖，賣家希望價(jià)格越高越好，而買家則希望價(jià)格越低越好。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受中新經(jīng)緯采訪時(shí)曾表示，為了達(dá)成交易、拿到傭金，經(jīng)紀(jì)人可能要損失其中一方的利益。“經(jīng)紀(jì)人為了達(dá)成交易，可能會(huì)幫助強(qiáng)勢(shì)的一方，打壓弱勢(shì)一方。在過(guò)去20多年，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)多數(shù)時(shí)候是賣方市場(chǎng)，買方處于弱勢(shì)地位，這就造成了買方既出了中介費(fèi)，還對(duì)服務(wù)不滿意?！?/p>

據(jù)人民網(wǎng)報(bào)道，由房通網(wǎng)聯(lián)合騰訊網(wǎng)在2015年發(fā)起的調(diào)查顯示，超過(guò)八成的購(gòu)房者認(rèn)為，房地產(chǎn)中介行業(yè)通行的中介費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)太高。

現(xiàn)在，攜“低傭金”的中介行業(yè)攪局者已經(jīng)黯然落敗，存留下來(lái)的中介機(jī)構(gòu)要么在維持原有的傭金標(biāo)準(zhǔn)，要么在悄悄上調(diào)傭金，未來(lái)傭金下調(diào)的可能性微乎其微，購(gòu)房者還能期待的就只剩下房產(chǎn)中介的服務(wù)能跟上了。