王詹瑋

本文以某大型綜合市場為例，對該項目全過程超預算的原因和控制措施進行研究。在總結(jié)農(nóng)貿(mào)市場項目超預算的主要原因基礎上，從造價咨詢單位角度，對提高農(nóng)貿(mào)市場項目全過程工程成本有效控制措施進行探討。

項目概況

揚州某大型綜合市場位于長江邊某鎮(zhèn)，總占地面積約7萬平方米，分為兩大部分：其一為市場部分由綜合市場樓棟組成，其二為地下室部分，分別位于場地東側(cè)，包含10棟綜合市場，位于場地西側(cè)，其中包含綜合市場，辦公，賓館等樓棟。綜合市場部分基礎形式為管樁承臺，結(jié)構(gòu)體系為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)；地下室部分基礎形式為管樁筏板結(jié)構(gòu)，結(jié)構(gòu)體系為框架剪力墻結(jié)構(gòu)。該農(nóng)貿(mào)市場開發(fā)主體為房地產(chǎn)公司與當?shù)卣餐_發(fā)，其中以房地產(chǎn)公司為主導。在長達一年的開發(fā)進程中，房地產(chǎn)公司主導的該項目存在著各種問題，最主要的為成本超預算問題。

從開發(fā)商角度，對農(nóng)貿(mào)市場項目施工過程中所發(fā)生的工程成本進行把控，對本公司的資金的狀況進行全方位控制，才能確保該工程的整體收益。但實際情況是在絕大多數(shù)情況下，該家開發(fā)商并沒有做好，項目的各個階段不管是作為甲方的開發(fā)公司還是作為咨詢單位的我們經(jīng)常會提到這幾個詞“超預算”、“超出目標成本”、“調(diào)整合約規(guī)劃” 等。

開發(fā)商要結(jié)合超預算現(xiàn)象的具體形式分析其背后的主要原因，制定有效的方案來保證工程預算處于合理的范圍內(nèi)。作為咨詢單位，我們需要進行全過程的成本控制，合理規(guī)避出現(xiàn)超預算的問題。

開發(fā)商對農(nóng)貿(mào)市場項目管理存在的問題

管理機制存在較大的漏洞

從開發(fā)商管理角度來看，其內(nèi)部各個職能部門員工缺乏溝通，存在信息不對稱，個別人員不按規(guī)范操作、更甚者出現(xiàn)貪污腐敗行為。例如我公司在編制該農(nóng)貿(mào)市場項目的成本標底時，我司與甲方成本部門共同辦公，流程上只接收甲方成本部門提供信息，但甲方成本、工程、設計等部門之間的信息是相對隔絕的，各個職能部門只管理自己范圍內(nèi)，存在內(nèi)部信息不對稱。甲方各個部門只會在項目發(fā)生問題時才會進行摩擦交流。如我司拿到一份圖紙，成本要求按圖編制預算，但實際情況也許就是工程部根據(jù)現(xiàn)場，提前知道了某些部分不需要施工，亦或是圖紙某部分和現(xiàn)場情況并非一致。設計部門也不知曉現(xiàn)場情況，此時咨詢公司即便是按圖編制標底，恐怕也會存在隱患。多少“超預算”問題也是在這種項目開始階段就埋下禍根。

面對此類問題，開發(fā)商公司內(nèi)部應做到有效的信息溝通，雖然各個職能部門之間是各司其職，但各個部門也應對工程過程中可預見的風險提前做好控制。例如在成本預算編制前組織甲方的各個職能部門，對于此工程開展過程中的目前狀況和對未來可能會發(fā)生的事情做好事前溝通，避免因為公司流程導致不必要的工程成本增加。在各個部門對這個項目有了共同的認知的情況下，再根據(jù)要求編制標底。而該項目開發(fā)商對自身制度的改革力度不夠，超預算的問題，不可避免。

市場材料價格的波動

開發(fā)商應在施工前，對項目大規(guī)模需求的材料價格進行市場詢價，對單方面造價過高的材料進行優(yōu)化，并替代，選擇常規(guī)做法，常規(guī)材料。在正式開展施工之前，應該具有敏銳的市場洞察力，通過不同廠家的材料價格對比，選擇最優(yōu)的方案進行預算編制。同時還需要考慮材料價格的浮動，與施工方確定風險范圍。例如該農(nóng)貿(mào)市場項目市場部分精裝工程對于瓷磚的需求很大，該項目合同定為甲指乙供，但是市場是不斷變化發(fā)展的，這給材料的價格帶來了很多不確定的因素。由于價格的上下浮動，會使預算產(chǎn)生不同程度的偏差。在這樣的情況下，經(jīng)常會出現(xiàn)嚴重的超預算現(xiàn)象。面對這樣的情況可以合理在合同中約定風險。

總包合同不嚴謹

農(nóng)貿(mào)市場項目與平常房產(chǎn)項目有很大不一樣，農(nóng)貿(mào)市場項目工期一般都非常急，而且施工過程中的一些安裝項目都比較少見，市場詢價困難，往往都只有一兩家，或者只有一個指定的廠家。而且農(nóng)貿(mào)市場項目市政部分項目對路面或者樓棟承載力要求很高，因為貨物運輸車輛都是大型車輛。就該農(nóng)貿(mào)市場項目而言，在其施工過程中，就發(fā)生場地原先為淤質(zhì)土，承載力不夠，需要大面積換填土，或者施工界限不明確，施工方報送很多簽證，這都是造成成本超控的原因。以一般項目而言，施工方進場施工前需徹底勘察現(xiàn)場，如果因為現(xiàn)場不符合施工條件，而施工方之前未提出就進場施工，產(chǎn)生的一切費用應該由施工方自行考慮。但該項目開發(fā)商在簽訂合同時，未考慮場地土質(zhì)狀況對工程影響，也未在合同中體現(xiàn)，導致因場地換填土增加了很多成本。為了避免出現(xiàn)這種狀況，需要在前期合同中就明確，讓施工方承擔相應的責任。

咨詢單位避免農(nóng)貿(mào)市場項目超預算的措施

編制標書過程

咨詢單位編標時極少對現(xiàn)場進行勘測，對施工情況缺少具體的把控，會遺漏一些事項。尤其是分包單位的標底，有的總包單位施工過程中的一些沒有完全按照施工圖施工的地方影響分包單位的標底，比如總包單位在預留門窗洞口時與施工圖上的尺寸不完全相符就可能會使門窗單位的標底不準確，這就是造價“超預算”的風險。

這部分的問題需要咨詢單位在編標的時候多看現(xiàn)場，多注意看施工單位是否按圖施工，多考慮一些可能會影響施工的問題。在編標的時候預留一些費用，盡量考慮之后會發(fā)生的情況。在標底里寫清界限，方便后期預估一些界限外的費用。

跟蹤審計過程

這個階段主要有兩個成本把控措施，一個是簽證的測算和審核，一個是對施工過程的監(jiān)督。

甲方下達指令之前會由咨詢單位測算造價，咨詢公司在這個階段很容易遺漏一些地方。比如該農(nóng)貿(mào)市場項目，門窗單位關(guān)于外遮陽檢測的簽證，我們一般考慮這個檢測的費用費用是1萬元，預估就放1萬元；考慮的多一點的會再放一個稅金。但是施工單位在報送簽證的時候會考慮他們要單獨做一個外遮陽卷簾，然后再由一個人開車送過去檢測，這部分都是他們的成本，他們還要收取利潤和管理費，如果我們在做測算的時候不考慮這部分的費用，在做簽證審核的時候就很可能超預算。

在跟蹤審計過程中，咨詢單位是現(xiàn)場成本控制的關(guān)鍵。咨詢單位需實時去施工現(xiàn)場，對工程的施工過程、形象進度以及物料驗收等都能做到親眼目睹，對設計變更事項的合理、合法性，對材料設備價格的合理性，對簽證單、驗收單、進貨單及相關(guān)事項包括隱蔽工程的真實、合規(guī)性等進行見證與審核，這將會大大減少后期審計人員因只看書面材料而不了解實際情況所帶來的檢查風險。同時，一旦發(fā)現(xiàn)問題可及時提出意見并整改，從而將問題在萌芽狀態(tài)消除，從而有效防止結(jié)算的爭議。

跟蹤審計參與到項目整個過程，避免了開發(fā)商資產(chǎn)的損失，有助于防止工程造價超預算。

結(jié)算審計過程

在結(jié)算過程中，往往能看出現(xiàn)場成本把控的各種問題，咨詢單位一般的流程是先與預算書進行對照，看看施工方到底增加了哪些內(nèi)容，這些內(nèi)容合不合理，有無現(xiàn)場見證。如果確實存在現(xiàn)場情況，則得考慮之前發(fā)生的問題沒有考慮到。在該項目過程中，有的簽證是把原施工圖上的門窗改大了，簽證中如果是增加部分的費用，那結(jié)算上就要按原施工圖結(jié)算，不能按設計變更后的改大了的門窗尺寸計算。農(nóng)貿(mào)市場項目比較特殊，前期開發(fā)時考慮的問題不夠多，對合同的把控不嚴格，將會造成很多簽證，對結(jié)算價款也會有很大的影響。所以在結(jié)算審計過程中也應將遇到的超預算項一個個列下來，細細的分析，合理的可以給予施工方費用，而不合理的則要扣除。

總 結(jié)

農(nóng)貿(mào)市場項目全過程造價是一項復雜的、系統(tǒng)化工作，涉及項目建設的方方面面、各個環(huán)節(jié)。就本項目而言，開發(fā)商沒有開發(fā)農(nóng)貿(mào)市場的經(jīng)驗，無論是思維還是管理手段都比較滯后，這對整個工程成本把控是非常不利的。而作為一個咨詢單位，則需要根據(jù)自己以往的經(jīng)驗，來輔助開發(fā)商單位進行現(xiàn)場成本的把控。在施工現(xiàn)場，往往咨詢單位就是成本把控的最后一道保障，對于施工方與監(jiān)理方而言，他們不一定要考慮成本因素，而對于開發(fā)商而言，成本是重中之重。所以咨詢單位在現(xiàn)場的成本人員則起到了一個關(guān)鍵作用。所有的設計方案，現(xiàn)場簽證方案，施工圖紙等都需要著重把關(guān)。因此，應從項目建設的整個過程著手，針對不同階段采取相應的造價控制對策，強化資金核查、核算工作，嚴格把控資金使用狀況，才能盡量避免出現(xiàn)“超預算”現(xiàn)象。

綜上所述，目前在建筑行業(yè)，農(nóng)貿(mào)市場搬遷和改建一直是政府主導工程，但隨著市場化，很多開發(fā)商也來進行開發(fā)。但都會因為經(jīng)驗不足、人員不足、工期緊迫、環(huán)境變更導致一系列的問題，這些開發(fā)商沒有經(jīng)驗，而且還得嚴格控制成本，只能外聘造價咨詢企業(yè)。而作為造價咨詢企業(yè)，最主要的就是保障開發(fā)商的利益，嚴格控制成本，對現(xiàn)場進行全過程的跟蹤審計，以避免超預算問題的發(fā)生。

（揚州大學）