任星莉

【摘要】隨著社會與經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)也面臨的巨大的挑戰(zhàn)。如何提升房產(chǎn)企業(yè)的市場競爭是當(dāng)前很多人關(guān)注的熱點，基于此本文就對租賃信息數(shù)據(jù)共享中心的房產(chǎn)精細(xì)化管理進(jìn)行了探究，希望能夠給房產(chǎn)行業(yè)的同行提供借鑒經(jīng)驗。

【關(guān)鍵詞】租賃信息數(shù)據(jù)共享中心;房產(chǎn);精細(xì)化管理

某房地產(chǎn)公司（以下簡稱“公司”）成立于2000年，注冊資金5000萬元，現(xiàn)有員工35人。公司原經(jīng)營范圍為房地產(chǎn)開發(fā)、投資管理、房地產(chǎn)銷售等。目前資金比較緊張，沒有土地儲備，無在建開發(fā)項目，自持大量商業(yè)地產(chǎn)，主要經(jīng)營內(nèi)容是圍繞公司持有的存量房產(chǎn)進(jìn)行銷售和租賃。公司資產(chǎn)總額52000萬元，其中80%為存量商業(yè)房產(chǎn);年租賃收入2500萬元，經(jīng)營利潤200萬元。

1、基于租賃信息數(shù)據(jù)共享中心的房產(chǎn)精細(xì)化管理背景

1.1商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)形勢嚴(yán)峻——外部環(huán)境

2016年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會議上明確提出“促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”的定位，表明既要抑制房地產(chǎn)泡沫，又要防止房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)大起大落，50余城市隨后出臺了樓市限購政策;2017年“十九大”報告明確指出“堅持房子是用來住的、不是用來炒的”，為住房制度改革指明了方向，隨后土地供應(yīng)制度、金融財稅政策、市場監(jiān)管等紛紛出臺政策，持續(xù)加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的調(diào)控監(jiān)管力度，再加上受經(jīng)濟(jì)形勢下滑影響，房地產(chǎn)市場慢慢變冷，特別是對重要投資領(lǐng)域的商業(yè)地產(chǎn)的空置率持續(xù)攀升，商業(yè)地產(chǎn)去化難度日益加大。

1.2在商業(yè)地產(chǎn)銷售遭遇瓶頸的情況下，房產(chǎn)租賃成了確保企業(yè)正常經(jīng)營的穩(wěn)妥方式?！獌?nèi)部環(huán)境

受宏觀經(jīng)濟(jì)下行及房地產(chǎn)市場調(diào)控的影響，公司持有存量房的銷售也日益嚴(yán)峻：2017年銷售3套商業(yè)地產(chǎn)，實現(xiàn)收入906萬元;2018年銷售2套商鋪，實現(xiàn)收入658萬元;2019年銷售1套商業(yè)地產(chǎn)，實現(xiàn)收入63萬元。公司目前沒有土地儲備，結(jié)余資金有限，如此不穩(wěn)定且單薄的銷售收入難以維系公司后期的經(jīng)營發(fā)展，因此，完成公司存量房的全面租賃，成為確保公司生存及發(fā)展的最可靠方式。

1.3公司持有存量房產(chǎn)均為商業(yè)地產(chǎn)，地址、環(huán)境及房屋結(jié)構(gòu)以及歷史數(shù)據(jù)方面存在不同程度瑕疵，影響了租賃的實現(xiàn)?！飿I(yè)自身缺陷

公司持有的存量房產(chǎn)均為商業(yè)地產(chǎn)，包括：位于較繁華的香港中路的某高端寫字樓、市北區(qū)老城區(qū)的商超及商業(yè)網(wǎng)點、嶗山區(qū)中檔商務(wù)寫字間等。由于大多數(shù)房產(chǎn)都是股權(quán)轉(zhuǎn)讓款抵頂取得，并非優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，有的是物業(yè)費水電費成本高、有的房屋結(jié)構(gòu)設(shè)計不合理、有的位置較偏周邊環(huán)境較亂等情況，在與周邊新建寫字間和商鋪的市場競爭中不占優(yōu)勢，租賃難度較大。

1.4存量房產(chǎn)地點分散、業(yè)態(tài)多樣、品質(zhì)不一、租賃相關(guān)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)零碎而分散，影響了租賃業(yè)務(wù)開展的效果。——基礎(chǔ)管理薄弱

因公司取得房產(chǎn)已近十年，期間企業(yè)改制、人員變動，各房產(chǎn)租賃的參考性數(shù)據(jù)缺失，基礎(chǔ)管理工作相對薄弱，對租賃形勢的分析和研判不夠透徹到位，未形成一套切實可行的數(shù)據(jù)信息系統(tǒng)，這使得在接洽客戶和服務(wù)客戶時缺少依據(jù)和抓手，無形中影響了交易的順利達(dá)成。

2、基于租賃信息數(shù)據(jù)共享中心的房產(chǎn)精細(xì)化管理的基本內(nèi)涵和主要做法

2.1基于租賃信息數(shù)據(jù)共享中心的房產(chǎn)精細(xì)化管理模式的基本內(nèi)涵

根據(jù)58同城、安居客發(fā)布的《寫字樓調(diào)研報告》，租賃成本、區(qū)域和交通狀況等是多數(shù)企業(yè)選址時的核心考量因素。而在實際工作中，各營銷推廣人員對上述信息掌握的不深不細(xì)不透且說法不一，未形成統(tǒng)一而規(guī)范的輸出口徑。為此，確定建立“基于租賃信息數(shù)據(jù)共享中心的房產(chǎn)精細(xì)化管理模式”，即建立租賃信息數(shù)據(jù)共享中心，將所有存量房產(chǎn)的位置、面積、房產(chǎn)性質(zhì)、業(yè)態(tài)、周邊環(huán)境、成交記錄、收益率、價格成本費用情況、客戶特點及經(jīng)營狀況等等信息整合匯總在一張表中，并以此為依據(jù)進(jìn)行分析總結(jié)，分區(qū)域、分行業(yè)尋找聚焦目標(biāo)客戶，摸索總結(jié)出尋找和穩(wěn)定客戶的途徑和措施，從而實現(xiàn)房產(chǎn)零空置率的經(jīng)營目標(biāo)。

2.2基于租賃信息數(shù)據(jù)共享中心的房產(chǎn)精細(xì)化管理的主要做法

2.2.1設(shè)立課題小組，開展研討

公司對面臨的市場現(xiàn)狀、持有存量房屋的現(xiàn)狀、客戶需求狀況等等進(jìn)行系統(tǒng)分析，結(jié)合公司年度經(jīng)營目標(biāo)，設(shè)立以財務(wù)審計部牽頭、營銷部配合的專門的課題小組，開展頭腦風(fēng)暴。結(jié)合存量房的現(xiàn)狀，圍繞盤活過程中存在的困難和問題，提煉梳理關(guān)鍵要素，分析總結(jié)破解的方法。

2.2.2分工合作，制定計劃，收集整理基礎(chǔ)數(shù)據(jù)

結(jié)合各自的業(yè)務(wù)特點，對小組成員進(jìn)行初步工作分工：財務(wù)審計部主要是從資產(chǎn)性質(zhì)、狀態(tài)以及租賃效益等方面分析每套房的價值曲線圖，搭建信息框架;營銷部根據(jù)曲線圖，結(jié)合宏觀政策、業(yè)態(tài)經(jīng)營形勢、周邊經(jīng)營環(huán)境、市場需求情況、客戶群等情況進(jìn)行分析歸納。

在對每套房基礎(chǔ)信息收集后，對每一套存量房編號，建立信息卡片，信息內(nèi)容包括資

產(chǎn)編號、房產(chǎn)權(quán)證號、面積、地址、規(guī)劃用途、核算科目、入賬時間、資產(chǎn)價值、租賃合同歷史、租賃收入、持有成本、經(jīng)營效益、房屋結(jié)構(gòu)分析、周邊環(huán)境分析等等。

2.2.3整合數(shù)據(jù)，形成租賃信息數(shù)據(jù)共享中心

在上述信息整理齊備的基礎(chǔ)上，財務(wù)人員負(fù)責(zé)將所有數(shù)據(jù)和信息進(jìn)行整合匯總，形成統(tǒng)一的綜合分析，搭建起“租賃信息數(shù)據(jù)共享中心”模型。

通過這個共享信息平臺，營銷拓展人員就可以輕松查閱到與租賃房產(chǎn)相關(guān)的信息數(shù)據(jù)，避免以前出現(xiàn)的相關(guān)信息不完整、模糊不清、不對稱不一致等情況，方便在尋求目標(biāo)客戶中更加有的放矢，在與意向客戶洽談過程中，能較為準(zhǔn)確進(jìn)行解釋說明，從而更好地促成交易地達(dá)成;同時，在與現(xiàn)有客戶的溝通過程中，也能對照歷史數(shù)據(jù)變化進(jìn)行客觀分析和對照，以更方便穩(wěn)定客戶，避免客戶流失。

2.2.4利用租賃數(shù)據(jù)信息共享中心，建立“租賃到期預(yù)警小程序”

根據(jù)前期租賃過程中出現(xiàn)的客戶退租、降租、申請減免租等情況，通過因素分析法進(jìn)行原因分析和總結(jié)，認(rèn)為公司在簽訂租賃合同后的與客戶的溝通和服務(wù)以及監(jiān)督方面存在瑕疵。對此，建立“租賃到期預(yù)警小程序”，根據(jù)租賃合同對每套在租房產(chǎn)的相關(guān)信息錄入程序，在租賃數(shù)據(jù)信息共享中心插入函數(shù)，對每套房屋的租賃期間進(jìn)行公式設(shè)定，按照到期前3個月、2個月、1個月分別黃、橙、紅顏色標(biāo)注，監(jiān)控合同執(zhí)行情況，包括租金支付是否及時、客戶反饋經(jīng)營狀況、租賃房產(chǎn)及配套設(shè)施使用維護(hù)情況等等，特別對未及時交納租金的客戶要引起高度重視。提前提示預(yù)警，以便于有充足時間與客戶溝通、儲備新的客戶，避免出現(xiàn)空租情況，有效防損止損。

3、基于租賃信息數(shù)據(jù)共享中心的房產(chǎn)精細(xì)化管理的效果

3.1利用租賃數(shù)據(jù)信息共享中心，形成“兩大特色基地”

針對嶗山區(qū)寫字間特點，并結(jié)合周邊環(huán)境需求，定位寫字間以“青少兒培訓(xùn)為主，辦公為輔”的市場定位，加強(qiáng)在嶗山區(qū)學(xué)校、幼兒園、游樂場等青少兒活動頻繁的區(qū)域進(jìn)行推廣;同時結(jié)合其獨特地理位置，雖然距離金融一條街有一段距離，但由于距離嶗山區(qū)政府、財政局、稅務(wù)局較近，購物及交通非常便利，而辦公場所較少的特點，有針對性地向規(guī)模較小地公司宣傳推廣。

針對香港中路商業(yè)地產(chǎn)距離“五月的風(fēng)”、青島市政府等青島市地標(biāo)性建筑一站路地輻射區(qū)域內(nèi)，配套設(shè)施新、周邊交通購物方便、商業(yè)辦公氛圍濃等特點，對于東區(qū)辦公寫字間區(qū)域設(shè)定“以高端辦公為主，成人培訓(xùn)教育為輔”地市場定位，加強(qiáng)對建筑設(shè)計公司、商貿(mào)公司等地推廣;對西區(qū)公寓區(qū)域整體打包給酒店公寓經(jīng)營公司統(tǒng)一打理。

通過市場調(diào)研，結(jié)合成本費用數(shù)據(jù)，設(shè)定各個區(qū)域及房產(chǎn)合理的收益比率及價格區(qū)間，統(tǒng)一在租賃信息數(shù)據(jù)共享中心反映。既能保證公司收益，又能確保房產(chǎn)全部實現(xiàn)租賃。

3.2迎合公司全員參與、全員營銷的管理思路，租賃數(shù)據(jù)信息共享中心的信息共享作用得到充分發(fā)揮

公司目前沒有新的開發(fā)項目，人員變動，專職營銷人員不多，而存量房產(chǎn)的盤活任務(wù)又較重，為此，公司提出全員營銷理念，通過一定的激勵手段，調(diào)動全員利用可支配時間和資源進(jìn)行營銷推廣。而租賃數(shù)據(jù)信息共享中心的建立，使大家在保證必要的商業(yè)秘密的前提下，都可以共享房產(chǎn)的主要信息和數(shù)據(jù)，由此可以更有效地進(jìn)行宣傳推廣。同時，也讓大家了解到公司目前地現(xiàn)狀，能夠更加增強(qiáng)公司地團(tuán)隊凝聚力，為了公司更穩(wěn)定健康發(fā)展，都貢獻(xiàn)一份自己的力量，更能促成公司目標(biāo)的達(dá)成。

3.3財務(wù)人員主動參與公司經(jīng)營管理能力進(jìn)一步提升

現(xiàn)代企業(yè)的財務(wù)人員，不再是數(shù)字的搬運(yùn)工，必須轉(zhuǎn)變思維習(xí)慣，立足業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)信息，從財務(wù)管理的角度，提煉出適合企業(yè)發(fā)展的數(shù)字信息。公司此次開展的基于租賃數(shù)據(jù)信息共享中心的房產(chǎn)精細(xì)化管理工作，是業(yè)財融合管理模式的一次新的嘗試。通過開展此項工作，財務(wù)審計部人員從思維習(xí)慣到業(yè)務(wù)技能都得到了提升，同時與業(yè)務(wù)部門的溝通進(jìn)一步融洽，提升了財務(wù)人員的管理意識，學(xué)會從全面理解業(yè)務(wù)的角度去解釋和對接業(yè)務(wù)部門的各種問題，從而更準(zhǔn)確地提供支持和合作，相輔相成，協(xié)同發(fā)展。

4、不足和優(yōu)化計劃

因時間關(guān)系，此次租賃信息數(shù)據(jù)共享中心的建立使用的是EXCEL表格工具，不可避免地存在不及財務(wù)管理軟件程序得穩(wěn)定性、快捷和準(zhǔn)確性;同時，信息共享中心的選取的指標(biāo)雖然全面但未經(jīng)過認(rèn)真篩選，對其有效性尚待總結(jié)、分析和調(diào)整。為此，后續(xù)希望通過優(yōu)化、精簡指標(biāo)，并力爭通過財務(wù)管理軟件建立一套業(yè)務(wù)操作系統(tǒng)進(jìn)行推廣和應(yīng)用。

在此基礎(chǔ)上，會逐步探討推廣到存量房產(chǎn)的銷售轉(zhuǎn)讓方面。在充分的市場調(diào)研和研討情況下，建立一套更加行之有效的模式，為推動盡快盤活處理公司存量房產(chǎn)積極探索，從而為公司今后的項目開發(fā)和高質(zhì)量發(fā)展提供更加有力的支持。