摘 要：房地產(chǎn)作為我國國民經(jīng)濟增長的主要支柱，納稅籌劃是重要組成，尤其是在激烈的競爭中，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有統(tǒng)一進行納稅籌劃，才能在激烈的競爭中站穩(wěn)腳跟。對于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，稅務負擔和其開發(fā)成本有密切聯(lián)系，在企業(yè)運行的過程中，應當將稅務負擔因素一同考慮進去。本文就圍繞商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃進行分析，從納稅籌劃相關(guān)概念入手，再分析納稅籌劃的意義、風險及規(guī)避措施，最后分析商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃的有效策略。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn);開發(fā)企業(yè);納稅籌劃

一、引言

自從我國實施營改增政策以后，大部分企業(yè)都還未完全落實稅收新政策，這會直接制約企業(yè)經(jīng)濟效益增長。地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟增長的主要支撐，其發(fā)展如何直接關(guān)系到了經(jīng)濟進步，再加上商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅內(nèi)容和一般企業(yè)存在差異，因此在全新的稅收政策背景下，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須充分意識到自身特殊性，正確看待和實施納稅統(tǒng)籌工作。

二、納稅籌劃相關(guān)概念

1.定義

納稅籌劃主要是指企業(yè)通過相關(guān)手段籌劃涉稅行為，以此來達到削弱稅務支出等目的，國內(nèi)又將其稱為稅收籌劃。在相關(guān)法律中明確表示，企業(yè)必須依法繳納稅收費用，這是企業(yè)的應盡義務，如果企業(yè)不遵守法律條例，拒絕繳納或延期繳納，都屬違法行為。

2.特征

首先，納稅籌劃有著諸多特征，其最明顯的特征之一就是合法性。稅法的存在也坐實了合法性，稅法可以對征收雙方關(guān)系進行調(diào)整，企業(yè)納稅人和相關(guān)部門必須遵守稅法規(guī)章制度。由于納稅是企業(yè)的應盡義務，因此其有明確的合法性特點。企業(yè)必須在不觸碰稅法的基礎(chǔ)上設計納稅方法，并且通過納稅籌劃可以在一定程度上減弱企業(yè)的稅務負擔。

其次，納稅籌劃有著較強的目的性。通常情況下，在市場經(jīng)濟發(fā)展的過程中，企業(yè)運行的目的都是盈利，企業(yè)的一切活動和行為都是為了獲得經(jīng)濟利益產(chǎn)生的，企業(yè)可將納稅籌劃看成經(jīng)營活動。在企業(yè)開展納稅籌劃工作時，主要是圍繞稅務負擔進行的，目的主要在于削弱企業(yè)的納稅時間、支出數(shù)額、風險等，幫助企業(yè)實現(xiàn)盈利最大化。

最后，納稅籌劃還有綜合性特征。該特征主要可以體現(xiàn)在以下方面。納稅籌劃工作的進行是企業(yè)整體財務利益最大化目標，這并不是一個單一的環(huán)節(jié)，往往納稅籌劃的效果如何，直接關(guān)系到了企業(yè)財務利益、生存性。企業(yè)需制定一套完善的納稅籌劃方案，在設計時要將納稅籌劃風險考慮進去。

三、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃的意義

1.有助于規(guī)避稅務風險

對于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，雖然在納稅方面和其他一般企業(yè)有著差異，但其商品價值要比其余企業(yè)高很多，在商品上所需消耗的時間、資金成本非常大。站在稅務風險的角度來講，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須重視和配合納稅籌劃工作，通過開展納稅籌劃工作可以有效幫助企業(yè)規(guī)避稅務風險。所以，當企業(yè)在遵守相關(guān)規(guī)范繳納稅收的過程中，還要設計實用性與針對性較強的籌劃方案，以此來達到規(guī)避稅收風險，緩解資金回轉(zhuǎn)負擔的目的，推動商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

2.有助于控制稅收進度

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)落實納稅籌劃工作還可以幫助企業(yè)及時了解稅收進度。在企業(yè)運行期間，每個月都需提交相關(guān)稅收申報表，從申報表中可以看出企業(yè)當月的盈利情況。而在第二年五月底之前，企業(yè)需將上一年的申報表進行提交，以此來證明自己的年度盈利情況。假設開發(fā)企業(yè)并沒有控制好稅收繳納時間，過早或過遲的繳納稅收都會帶來負面影響，這不但會影響企業(yè)的正常發(fā)展，甚至還會對企業(yè)正在做的房地產(chǎn)項目造成消極影響。其項目可能會發(fā)生短暫性的資金緊缺現(xiàn)象，進而影響施工進度，最終企業(yè)會面臨不可挽回的損失。與此同時，如果商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有重視納稅籌劃工作，可能會因為籌劃方案不完善引發(fā)一系列資金問題。比如，由于延期繳納稅收費用，增加不必要的滯納金，在企業(yè)提交的賬本上還會出現(xiàn)營業(yè)之外的支出項目，而這只會說明企業(yè)資金不足，會直接削弱企業(yè)在市場上的地位，納稅信用度也會受到直接影響。當企業(yè)在落實完善的納稅籌劃工作以后，可及時完成稅收繳納義務，確保企業(yè)及其項目正常運作。

3.有助于幫助企業(yè)掌握稅務政策變更情況

我國近些年來稅收相關(guān)政策有多次變更，其主要包含了增值稅率下降和優(yōu)惠政策等，對于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，給其提供了更好的發(fā)展支持。自從2016年實行營改增政策以后，就把房地產(chǎn)、建筑、生活服務等行業(yè)列入了試點范疇。如果企業(yè)不進行納稅籌劃，就不會及時掌握稅務政策變化情況，也正是因為優(yōu)惠政策給商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供了大力支持。企業(yè)的進項稅能夠在現(xiàn)有基礎(chǔ)上抵減一部分稅收費用，對于企業(yè)來說，不但在一定程度上削弱了稅收負擔，還大大促進了企業(yè)發(fā)展，讓企業(yè)可以有資金回轉(zhuǎn)空間。而商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有及時關(guān)注與了解稅務政策變更情況，才能根據(jù)自身實際情況調(diào)整納稅方案，實現(xiàn)降低稅收費用和企業(yè)成本支出等目的。

四、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃風險及規(guī)避措施

1.風險

第一，經(jīng)營風險。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的運營和經(jīng)濟發(fā)展都是不可測的，這就引發(fā)納稅籌劃的經(jīng)營風險。即便企業(yè)在制定了納稅籌劃方案以后，都可能因為企業(yè)經(jīng)營環(huán)境發(fā)生改變而出現(xiàn)問題，進而引發(fā)一系列經(jīng)營風險問題。如果商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法對未來發(fā)展趨勢有所預測，也不具備行業(yè)趨勢發(fā)展預測能力，就只會增加稅務支出數(shù)額，也可能面臨較大的經(jīng)濟壓力。這也意味著商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅籌劃方案應當跟隨市場、行業(yè)發(fā)展趨勢變化及時調(diào)整，降低經(jīng)營風險發(fā)生率。

第二，政策風險。對于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，納稅籌劃的政策風險主要包含政策變化和選擇風險類型。在我國頒布的稅法中，對稅收優(yōu)惠、區(qū)別等都有明確說明。當?shù)禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實施納稅籌劃時，如果對稅收法律不了解，就可能導致稅收籌劃方案不實用，嚴重時甚至會引發(fā)違反稅收法律的現(xiàn)象，導致企業(yè)面臨政策風險。

第三，執(zhí)法風險。并不是說商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)制定一份納稅籌劃方案就可以了，而是要經(jīng)過相關(guān)部門的認可，才能證明該籌劃方案是否具有合法性和可行性。如果說部門在審核的過程中不認同企業(yè)的籌劃方案，并指出該方案的弊端，那么企業(yè)就需重新制定納稅籌劃方案。并且，有的時候稅務部門可能會認為該籌劃方案存在漏稅、偷稅的嫌疑，在這種情況下，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅籌劃方案不能夠發(fā)揮作用，也不會達到降低稅負的目的，嚴重時可能面臨執(zhí)法風險。

第四，操作風險。當前，國內(nèi)所制定的稅收法律條例之間存在矛盾點，這就導致一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用法律漏洞落實納稅籌劃工作。稅務相關(guān)部門擁有比較多的權(quán)力，當在對企業(yè)提交的納稅籌劃方案進行審核時，如果稅務部門認為企業(yè)的籌劃方案存在漏稅、偷稅嫌疑，那么就會對企業(yè)做出處罰，使其納稅籌劃失敗。這是操作風險的主要表現(xiàn)。

2.規(guī)避措施

首先，可通過建立風險預警系統(tǒng)來規(guī)避常規(guī)風險。在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃前、中、后，都應高度重視風險問題，構(gòu)建有效的風險預警系統(tǒng)實現(xiàn)風險規(guī)避，這就需要企業(yè)應用科學技術(shù)來實現(xiàn)。企業(yè)可根據(jù)實際情況建立有關(guān)預警系統(tǒng)，系統(tǒng)可對整個過程實時監(jiān)控，能夠有效避免問題發(fā)生，即便出現(xiàn)問題，也能幫助企業(yè)短時間內(nèi)定位、分析、解決問題。

其次，企業(yè)需關(guān)注納稅籌劃方案的適用性。由于地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一切經(jīng)營行為都不可控，所以企業(yè)的納稅籌劃工作和我國的稅收政策主觀、客觀條件都存在差異，在這種情況下企業(yè)更應當確保所制定的納稅籌劃方案和企業(yè)相符。并且，即使擁有一套完整的納稅籌劃方案，企業(yè)也不能過早固定，要給予籌劃方案調(diào)節(jié)性，這樣一來企業(yè)就可以根據(jù)后續(xù)的經(jīng)營現(xiàn)狀適時調(diào)整籌劃方案，避免不必要的問題發(fā)生。

最后，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可邀請專業(yè)的納稅籌劃專家?guī)椭髽I(yè)制定方案。很多企業(yè)為了減少成本，會使用現(xiàn)有財務人員進行籌劃，但財務人員沒有深入了解稅收知識，更不具備較好的風險預測能力，如果企業(yè)依舊使用此類財務人員，就會給風險發(fā)生埋下隱患。因此，為了解決該問題，企業(yè)可邀請專家制定籌劃方案，增強方案可行性。

五、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃的有效策略

1.加強重視度和管理力度

從上文分析可看出，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的運營行為有不可控特點，再加上企業(yè)項目開發(fā)所需時間較長、成本較多，任何一個過程出現(xiàn)問題都會對其余環(huán)節(jié)造成影響，因此商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更應當關(guān)注納稅籌劃工作，在加強重視程度的基礎(chǔ)上，提高管理力度。在各個項目當中都有相關(guān)負責人，企業(yè)應當將責任落實到人頭上，有目的且有計劃地安排納稅籌劃工作。企業(yè)也可安排工作人員進入施工現(xiàn)場，對工程的施工情況有所了解，將其融入納稅籌劃中來。在我國稅收政策和優(yōu)惠政策更新后，也對企業(yè)財務工作提出了更高要求，尤其是對于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，其各個部門工作情況都關(guān)乎著企業(yè)存亡。針對這種情況，企業(yè)應當做好財務工作和稅務工作之間的連接，定期對企業(yè)財務工作情況加以了解、掌握，并根據(jù)實際情況明確分工、職責。為了確保財務與稅務工作的有效連接，企業(yè)可制定獎懲機制，對于工作質(zhì)量好的員工給予獎勵。同時，針對弄虛作假、損壞企業(yè)聲譽的行為，更應及時制止，做出對應處罰。

2.采取全面性原則

完善的納稅籌劃方案必須要考慮到企業(yè)的長期發(fā)展，切勿局限于企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，這樣的納稅籌劃工作并沒有發(fā)揮應有作用，反而會使企業(yè)被短期利益蒙蔽，缺失可持續(xù)發(fā)展動力。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之所以要進行納稅籌劃，就是為了規(guī)避稅務風險、控制稅收進度，幫助企業(yè)及時了解掌握政策變更情況。所以，企業(yè)在進行納稅籌劃時，必須遵循全面性原則，從企業(yè)現(xiàn)狀出發(fā)，以長遠目光展開籌劃。并且，企業(yè)需意識到納稅籌劃對于自身發(fā)展的重要性和必要性，在結(jié)合自身實際時進行籌劃，更有實用性、針對性。與此同時，因為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部項目非常繁雜，在一個大項目中又有許多分支項目，屬于非常龐大的經(jīng)濟共同體，若大項目出現(xiàn)問題，會影響到子項目發(fā)展，在納稅籌劃的過程中必須關(guān)注到全部項目，合理利用周轉(zhuǎn)資金，減少成本的同時，實現(xiàn)收入提升。

比如，在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)環(huán)節(jié)中，也需進行納稅籌劃，該環(huán)節(jié)的納稅籌劃主要包含了方案設計、建造形式兩方面。首先，因為企業(yè)所開發(fā)的項目形式比較多元化，在對增值稅進行計算的過程當中，企業(yè)可以選擇清算的方式，因為該方式具有靈活性，更適合用于土地增值稅計算。企業(yè)也可使用和業(yè)態(tài)分攤收入、成本的方法，在企業(yè)對項目圖紙、工程施工等成本進行計算時，可對各業(yè)態(tài)分攤的成本、收入進行核算，這樣有助于減少各個業(yè)態(tài)的稅負，起到了良好的納稅籌劃作用。其次，在建造形式上，我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最常用的建造形式是一方出地一方出資。對于自建自銷的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，企業(yè)需繳納對應的稅收費用，建筑業(yè)營業(yè)稅大約為3%，不動產(chǎn)銷售營業(yè)稅大約為5%。當然企業(yè)也可將建造任務委托給專業(yè)施工單位，這樣一來企業(yè)就不需要繳納建筑業(yè)營業(yè)稅，相對而言，企業(yè)稅負會有所削弱。

3.加強工作人員專業(yè)素質(zhì)

對于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，納稅籌劃的效果如何和工作人員職業(yè)素質(zhì)有直接聯(lián)系，因此企業(yè)應當加強工作人員培訓，提高專業(yè)素質(zhì)，為完善納稅籌劃方案的產(chǎn)生奠定基礎(chǔ)。企業(yè)可針對工作人員定期指定政策學習方案，學習方案的制定主要針對我國新提出的政策條例或政策變化情況等進行指出，并以集中培訓的方法實施。工作人員匯集在一起，各抒己見，發(fā)表自己對稅收政策的理解、看法。企業(yè)也可以通過招聘人才的方式提高納稅籌劃方案質(zhì)量。在招聘人才時，企業(yè)可以優(yōu)先考慮相關(guān)專業(yè)畢業(yè)的人才，確保進入企業(yè)的工作人員都有良好基礎(chǔ)，在進行培訓考核以后方可上崗。如此一來，能在極大程度上提高商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部納稅籌劃人員核心素養(yǎng)，工作人員發(fā)揮各自的專業(yè)優(yōu)勢、工作長處，制定符合企業(yè)的納稅籌劃方案，在有效預測風險的基礎(chǔ)上，給企業(yè)綠色健康發(fā)展保駕護航。

六、結(jié)束語

地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)作為我國國民經(jīng)濟增長的主要支柱，在社會建設、經(jīng)濟進步等方面產(chǎn)生重要影響，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須關(guān)注納稅籌劃。從上文分析得知，稅收籌劃有著合法性、目的性、綜合性等特征;商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)展開納稅籌劃工作，有助于規(guī)避稅務風險、控制稅收進度、幫助企業(yè)及時掌握稅務政策變更情況;但企業(yè)納稅籌劃也隨時面臨風險發(fā)生，風險主要表現(xiàn)為經(jīng)營風險、政策風險、執(zhí)法風險、操作風險等，可以通過建立風險預警系統(tǒng)、關(guān)注納稅籌劃方案適用性、邀請專家協(xié)助等對策規(guī)避風險;企業(yè)可以采用加強重視度和管理力度，采取全面性原則加強工作人員專業(yè)素質(zhì)等策略落實納稅籌劃工作。

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作者簡介：韋志軍（1979.09- ），壯族，廣西扶綏人，本科，廣西財經(jīng)學院，中級會計師，研究方向：經(jīng)濟管理、工商管理