江欣桐

房地產(chǎn)的運(yùn)行與金融行業(yè)密不可分，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求與金融調(diào)控分不開，研究如何從金融政策角度去提升房地產(chǎn)價(jià)格影響的有效性具有重要的意義。本文具體分析金融政策對(duì)我國房地產(chǎn)價(jià)格影響現(xiàn)狀，包括我國房地產(chǎn)價(jià)格現(xiàn)狀、房地產(chǎn)相關(guān)金融政策，從利率、信貸、貨幣供應(yīng)量渠道進(jìn)行分析等，根據(jù)分析結(jié)果提出充分優(yōu)化銀行信貸機(jī)制、完善利率市場(chǎng)化、優(yōu)化貨幣政策調(diào)控等對(duì)策建議。

一、前言

1998年后我國開啟了住房改革，房地產(chǎn)行業(yè)逐步市場(chǎng)化并在國民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)了越來越重要的地位。2019年我國房地產(chǎn)開發(fā)資金突破13萬億元，在全部固定資產(chǎn)中占據(jù)了24%的比例，行業(yè)GDP近7萬億元，占全部生產(chǎn)總值的7%，無論房地產(chǎn)行業(yè)銷售面積和金額都都處于穩(wěn)定上行的狀態(tài)。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)是民生行業(yè)，也在很長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi)成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要引擎，房地產(chǎn)價(jià)格也經(jīng)歷了較長(zhǎng)時(shí)間的增長(zhǎng)，整體處于較高的區(qū)間運(yùn)行，2019年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定調(diào)“房住不炒”，為了實(shí)現(xiàn)這一既定目標(biāo)，各級(jí)政府都出臺(tái)了相應(yīng)的政策措施，逐步提高調(diào)控強(qiáng)調(diào)，金融政策就是其中之一，金融政策主要是借助貨幣供給和信貸利率調(diào)整來對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)消費(fèi)和投資做好引導(dǎo)，進(jìn)而能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場(chǎng)做好干預(yù)。房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)營自身需要占用大量的資金，其融資效率對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展作用十分顯著，也是效果較為直接的方式之一。在我國，央行通過金融政策直接影響到商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的融資傾向，從供給端和需求端發(fā)揮作用并最終影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行特征。

二、我國房地產(chǎn)價(jià)格與金融政策

（一）我國房地產(chǎn)價(jià)格現(xiàn)狀

按照“房住不炒”的行業(yè)運(yùn)行方針，同時(shí)考慮到金融行業(yè)“去杠桿”等因素，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展逐步趨向于理性，無論是中央層面還是地方政府層面都密集出臺(tái)了多個(gè)監(jiān)管政策，其執(zhí)行力度也較為到位，房地產(chǎn)價(jià)格從快速上行逐步趨于穩(wěn)定，房地產(chǎn)投機(jī)情緒逐步減弱，特別是金融政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資收緊之后，直接影響到了購房者的預(yù)期，特別是房地產(chǎn)投資者決策更為謹(jǐn)慎。

從圖中可以看出，我國百城房?jī)r(jià)呈現(xiàn)出波動(dòng)上行的趨，其中2014年1月-2015年6月表現(xiàn)出略微下滑的趨勢(shì)，2015年5月則表現(xiàn)出較快的上漲趨勢(shì)，之后進(jìn)入穩(wěn)步的上行趨勢(shì)。目前國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)與部分地方政府財(cái)政捆綁，對(duì)于地方政府來說，房地產(chǎn)高位運(yùn)行，地方政府可以獲取更多的土地出讓金，同時(shí)帶動(dòng)本地商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，所以地方政府對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展支持傾向明顯。

（二）房地產(chǎn)相關(guān)金融政策

1.利率影響現(xiàn)狀。房地產(chǎn)行業(yè)占用資金大、項(xiàng)目周期長(zhǎng)，無論是房地產(chǎn)開發(fā)商還是房地產(chǎn)購買者都對(duì)融資利率較為敏感，考慮到房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目開發(fā)周期較長(zhǎng)，同時(shí)對(duì)用戶來說也是一筆較大的支出，需求端和供給端大多都需要融資來支持，此時(shí)率因素就是一個(gè)重要的影響因素，考慮到房地產(chǎn)具有長(zhǎng)期性特征，因此五年以上貸款利率更能反映利率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)際影響。下表對(duì)我國房改以來的五年以上貸款利率和房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)，由于貸款利率的變化不是規(guī)律性的。

2021年1月全國首套房貸款平均利率為5.51%，環(huán)比下降1BP，二套房貸款平均利率為5.82%，環(huán)比下降2BP，房貸利率呈現(xiàn)短期下行趨勢(shì)。2021年1月，我國首套房貸款利率情況如下：

2.信貸規(guī)模影響現(xiàn)狀。我國房地產(chǎn)行業(yè)的一大特征就是高杠桿模式，行業(yè)資金占用體量大，供給端通常要較多的負(fù)債來維持項(xiàng)目的開發(fā)，需求端也需要負(fù)債來實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)住宅的購買，無論是供給端還是需求端的融資規(guī)模都較大，都要承擔(dān)一定的融資成本，其絕對(duì)水平值屈取決于當(dāng)期的融資環(huán)境。

從圖中可以看出，我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源總規(guī)模呈現(xiàn)穩(wěn)步上行的趨勢(shì)，增速較為平緩的年份的2014、2015年，由于2008-2009年由于全球性金融危機(jī)，我國政府出臺(tái)“4萬億”刺激計(jì)劃，固定資產(chǎn)投入突飛猛進(jìn)，固定資產(chǎn)價(jià)格也出現(xiàn)一定的上行，更多的投資資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要資金來源就是國內(nèi)貸款。

3.貨幣供應(yīng)量影響現(xiàn)狀。貨幣供應(yīng)量（M2）是實(shí)現(xiàn)金融政策調(diào)整的重要工具，M2是衡量貨幣政策的重要指標(biāo)，M2供給量上行則說明貨幣供給增加，貨幣政策環(huán)境寬松，整體流動(dòng)性較好，而當(dāng)M2下降則相反?，F(xiàn)階段我國房地產(chǎn)行業(yè)金融屬性明顯，貨幣供應(yīng)量直接影響到房地產(chǎn)行業(yè)的融資難度，同時(shí)房地產(chǎn)做為保值資產(chǎn)，其價(jià)格與貨幣供應(yīng)量密切相關(guān)，所以M2規(guī)模增加與房地產(chǎn)規(guī)模增加具有高度的一致性。

三、對(duì)策建議

（一）優(yōu)化銀行信貸機(jī)制

從住宅需求端來說，大部人購房很難一次性購房，按揭購房已經(jīng)成為主要的購房形式，銀行信貸的投放量會(huì)直接影響購房者的融資成本，直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。具體做到如下幾點(diǎn)：1.信貸資金要優(yōu)先投向民生安居工程。在貸款的成本方面，應(yīng)給予適當(dāng)?shù)膬A斜，要對(duì)安居房、廉租房以及經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)資金給予優(yōu)惠利率的政策，對(duì)于高檔住宅貸款則依據(jù)高檔程度給予相應(yīng)的利率上浮，要給予低收入家庭的剛性需求適當(dāng)?shù)睦蕛?yōu)惠，也要在利率方面給予開發(fā)商優(yōu)惠，鼓勵(lì)其投資安居房、廉租房與經(jīng)濟(jì)適用房;2.應(yīng)嚴(yán)格控制對(duì)投機(jī)需求的信貸支持。商業(yè)銀行應(yīng)給予區(qū)別對(duì)待房地產(chǎn)市場(chǎng)的不同需求，通常把購買首套房的居民看作是消費(fèi)型需求，而購買第二套房可看作是投資型需求，對(duì)于居民購買的三套以上住房的則認(rèn)為是投機(jī)型需求，對(duì)不同需求的在首付比例和貸款利率給予相應(yīng)的區(qū)分。

（二）完善利率市場(chǎng)化

應(yīng)推進(jìn)利率的市場(chǎng)化進(jìn)程，加強(qiáng)它對(duì)房地產(chǎn)周期波動(dòng)的調(diào)控能力?？梢宰龅揭韵聨c(diǎn)：1.在房?jī)r(jià)高漲的情況下，過高的個(gè)人住房貸款利率已經(jīng)較為嚴(yán)重地影響了普通家庭的住房購買和改進(jìn)。應(yīng)在風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)的基礎(chǔ)上，將拉大個(gè)人貸款和公司貸款之間的利率差距作為利率政策調(diào)整的一個(gè)重要方面予以實(shí)施;2.從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，未來金融政策的傳導(dǎo)必然是以市場(chǎng)化的方式為主，利率市場(chǎng)化是增強(qiáng)我國金融政策調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格效果的重要環(huán)節(jié);3.利率執(zhí)行要具有靈活性，兼顧我國內(nèi)部區(qū)域差異性特征。對(duì)于目前利率市場(chǎng)化程度不夠，可以根據(jù)各地區(qū)市場(chǎng)的實(shí)際情況，出臺(tái)更有針對(duì)性的利率政策。

（三）優(yōu)化貨幣政策調(diào)控

房地產(chǎn)市場(chǎng)本身是一個(gè)資金密集型的市場(chǎng)，貨幣供應(yīng)量的增速如果過快將會(huì)帶來流動(dòng)性過剩，一旦出現(xiàn)流動(dòng)性過剩的情況下，調(diào)控的效力就會(huì)大大減弱，在運(yùn)用貨幣政策時(shí)應(yīng)該保持一個(gè)合理增速穩(wěn)定的貨幣供應(yīng)量，為房地產(chǎn)創(chuàng)造一個(gè)良好的貨幣流通環(huán)境。另外利率要根據(jù)通貨膨脹率的變化而進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)整，形成市場(chǎng)化的資金價(jià)格，如果不能反映真實(shí)的資金成本，則過低的資金成本將會(huì)持續(xù)帶來投資性購房需求，造成房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)，匯率改革有助于降低人民幣升值預(yù)期，避免外部資金的對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來持續(xù)沖擊。同時(shí)需對(duì)外資流入房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行控制，防止過度流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)的運(yùn)行與金融行業(yè)密不可分，兩者有天然的聯(lián)系，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求與金融調(diào)控分不開，因此研究如何從金融政策角度去提升房地產(chǎn)價(jià)格影響的有效性具有重要的意義，國內(nèi)外學(xué)者在此方面均具有豐富研究經(jīng)驗(yàn)與成果，但仍存在一些研究不足需進(jìn)一步進(jìn)行完善。本文從利率、信貸、貨幣供應(yīng)量渠道分析金融政策對(duì)我國房地產(chǎn)價(jià)格影響現(xiàn)狀，并根據(jù)分析結(jié)果，提出了優(yōu)化銀行信貸、完善利率市場(chǎng)化、優(yōu)化貨幣政策調(diào)控的對(duì)策建議，以期為后人研究提供一定的參考價(jià)值。

（作者單位：對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)統(tǒng)計(jì)學(xué)院）