鄭海燕

【關(guān)鍵詞】中小型房企;合作開發(fā)項(xiàng)目跟投;創(chuàng)新實(shí)踐

【中圖分類號(hào)】F299.233.42 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A 【文章編號(hào)】1674-0688（2021）05-0165-04

0 引言

企業(yè)的發(fā)展正處于新模式、新機(jī)制層出不窮的新時(shí)代，商業(yè)模式的快速迭代使競(jìng)爭(zhēng)愈加嚴(yán)酷，機(jī)制的創(chuàng)新是企業(yè)發(fā)展的必由之路。合伙人跟投機(jī)制是一種經(jīng)過(guò)證明有效的工具，體現(xiàn)了市場(chǎng)化的改革方向和思路。羅奮（2010）在研究國(guó)有風(fēng)險(xiǎn)投資公司項(xiàng)目獎(jiǎng)勵(lì)跟投制度中通過(guò)實(shí)證研究發(fā)現(xiàn)，跟投可以促使項(xiàng)目經(jīng)理為了獲得超額收益而進(jìn)一步帶動(dòng)企業(yè)發(fā)展[1]。王珍蓮（2017）把跟投制度認(rèn)為企業(yè)管理上的創(chuàng)新舉措，跟投制度的實(shí)施在激發(fā)員工積極性進(jìn)而提升公司業(yè)績(jī)、縮短項(xiàng)目開發(fā)周期、人才隊(duì)伍建設(shè)等方面都能夠發(fā)揮作用[2]。徐衛(wèi)平（2015）、黃秋玉（2018）等人在對(duì)“萬(wàn)科”激勵(lì)制度變革研究或者對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目跟投模式進(jìn)行梳理后認(rèn)為，跟投制度有助于解決企業(yè)中的人員流失問(wèn)題[3-4]。

1 Y公司現(xiàn)狀

Y房地產(chǎn)公司隸屬于Y集團(tuán)，成立于1990年，Y集團(tuán)重點(diǎn)發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和高星級(jí)酒店兩個(gè)板塊。房地產(chǎn)板塊5年戰(zhàn)略規(guī)劃為穩(wěn)中有進(jìn)，適度擴(kuò)展，年?duì)I業(yè)收入達(dá)到50億～100億元。2020年，在開發(fā)的項(xiàng)目有6個(gè)，3個(gè)由自己操盤的項(xiàng)目分別為“杭州濱江項(xiàng)目”“杭州蕭山項(xiàng)目”“哈爾濱項(xiàng)目”;4個(gè)為合作開發(fā)項(xiàng)目分別為“杭州臨平項(xiàng)目”“嘉善項(xiàng)目”“建德項(xiàng)目”“杭州富陽(yáng)項(xiàng)目”。Y公司為精簡(jiǎn)型扁平組織架構(gòu)管理模式。Y集團(tuán)的員工編制約80個(gè)，員工的平均年齡為34歲，男女比例相當(dāng)，本科及以上學(xué)歷的占比為90%，其中“211”“985”大學(xué)本科或碩士研究生學(xué)歷的占比為30%;整體而言，該公司人員整體素質(zhì)較高。合作項(xiàng)目通常由合作的上市公司操盤，操盤開發(fā)公司內(nèi)部發(fā)起的項(xiàng)目跟投具有強(qiáng)考核激勵(lì)性質(zhì)，而Y公司派駐員工不能左右項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度及利潤(rùn)結(jié)果，但對(duì)項(xiàng)目開發(fā)又起著非常重要的作用，現(xiàn)迫切需要提出創(chuàng)新的機(jī)制。

2 存在的問(wèn)題

在轉(zhuǎn)型實(shí)踐過(guò)程中，除了需要調(diào)整和優(yōu)化治理結(jié)構(gòu)和流程外，傳統(tǒng)的地產(chǎn)企業(yè)面臨的最大問(wèn)題是如何激勵(lì)核心人才，發(fā)揮其主動(dòng)性和能動(dòng)性，為企業(yè)持續(xù)地創(chuàng)造價(jià)值。Y公司存在的問(wèn)題如下。①合作項(xiàng)目公司的跟投制度具有較強(qiáng)的考核（沒(méi)本罰息）激勵(lì)機(jī)制性質(zhì)，在市場(chǎng)下行時(shí)，員工的抗風(fēng)險(xiǎn)能力不如企業(yè);②核心人才流失問(wèn)題嚴(yán)重，并且核心人才缺乏主動(dòng)性和能動(dòng)性;③職業(yè)經(jīng)理人可以共創(chuàng)、共享，但不一定能共擔(dān);④員工對(duì)企業(yè)文化不夠認(rèn)同，融合性差。

3 創(chuàng)新思維，解決關(guān)鍵難題

為了充分調(diào)動(dòng)員工的積極性，進(jìn)一步提升獲取項(xiàng)目的質(zhì)量和運(yùn)營(yíng)效率，促進(jìn)員工由職業(yè)人向事業(yè)人的角色轉(zhuǎn)變，與房產(chǎn)事業(yè)共同成長(zhǎng)，Y公司提出“雙保底原則”跟投機(jī)制，即本金保證100%返還和整期項(xiàng)目收益率保底為6%，將項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)效益與跟投員工的個(gè)人收益直接掛鉤，實(shí)現(xiàn)共創(chuàng)、共享和共贏。

3.1 管理機(jī)構(gòu)及職責(zé)

集團(tuán)成立跟投決策委員會(huì)和跟投管理小組。跟投決策委員會(huì)由總裁、常務(wù)副總裁、副總裁、財(cái)務(wù)總監(jiān)組成，負(fù)責(zé)審批集團(tuán)跟投制度、跟投細(xì)則及收益方案等;跟投管理小組由財(cái)務(wù)計(jì)劃中心負(fù)責(zé)人、審計(jì)監(jiān)察部、人力行政中心負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目拓展中心負(fù)責(zé)人、各項(xiàng)目部負(fù)責(zé)人組成，負(fù)責(zé)資金調(diào)撥、跟投收益計(jì)算及信息披露等事宜。

3.2 合伙人跟投進(jìn)入機(jī)制

從2020年1月1日起，新獲取的項(xiàng)目默認(rèn)均需發(fā)起跟投，如果出現(xiàn)因政策、環(huán)境或其他事項(xiàng)等情況導(dǎo)致在跟投項(xiàng)目范圍內(nèi)的項(xiàng)目無(wú)法跟投的，由集團(tuán)決策委員會(huì)決定是否跟投。

3.2.1 跟投起始時(shí)點(diǎn)

（1）跟投時(shí)點(diǎn)正常啟動(dòng)的自有項(xiàng)目或合作項(xiàng)目：Y公司支付首筆地價(jià)款后兩周內(nèi)制作公示材料，3周內(nèi)發(fā)布公示，若項(xiàng)目開盤前30天時(shí)點(diǎn)Y公司仍未支付首筆土地款，也需在此時(shí)點(diǎn)發(fā)起公示，公示后1周內(nèi)，跟投人員需將跟投資金轉(zhuǎn)至財(cái)務(wù)指定賬戶，并提交配資申請(qǐng)流程（如需公司配資），若逾期未轉(zhuǎn)賬或未提交配資申請(qǐng)流程，視為放棄跟投機(jī)會(huì)或放棄配資機(jī)會(huì)。

（2）特批跟投合作項(xiàng)目：Y公司跟投啟動(dòng)時(shí)間參考合作公司的進(jìn)程：①若合作公司已完成跟投啟動(dòng)流程，則由跟頭決策委員會(huì)簽發(fā)特批決定是否發(fā)起跟投，若繼續(xù)發(fā)起跟投，Y公司跟投啟動(dòng)時(shí)點(diǎn)以集團(tuán)下發(fā)的《跟投通知》為準(zhǔn)，跟投啟動(dòng)后1周內(nèi)，跟投人員需將跟投資金轉(zhuǎn)至財(cái)務(wù)指定賬戶，并提交配資申請(qǐng)流程（若需要公司配資），若逾期未轉(zhuǎn)賬或未提交配資申請(qǐng)流程，視為放棄跟投機(jī)會(huì)或放棄配資機(jī)會(huì)。②若Y公司跟投時(shí)點(diǎn)相較于項(xiàng)目正常跟投啟動(dòng)時(shí)間存在延遲，則返本時(shí)點(diǎn)參照該延遲時(shí)間相應(yīng)順延。例如：“新城集團(tuán)”正常啟動(dòng)“臨平項(xiàng)目”跟投時(shí)點(diǎn)為2020年7月15日，Y公司發(fā)起跟投時(shí)間為2021年1月1日，延后5個(gè)半月，則Y公司返本日期相應(yīng)延后5個(gè)半月。

（3）特批跟投自有項(xiàng)目：參考特批跟投合作項(xiàng)目方式：①跟投啟動(dòng)時(shí)點(diǎn)以集團(tuán)下發(fā)跟投通知為準(zhǔn)，跟投啟動(dòng)后1周內(nèi)，跟投人員需將跟投資金轉(zhuǎn)至財(cái)務(wù)指定賬戶，并提交配資申請(qǐng)流程（若需要公司配資），若逾期未轉(zhuǎn)賬或未提交配資申請(qǐng)流程，視為放棄跟投機(jī)會(huì)或放棄配資機(jī)會(huì)。②若跟投時(shí)點(diǎn)相較于項(xiàng)目正常跟投啟動(dòng)時(shí)間存在延遲，則返本時(shí)點(diǎn)參照該延遲時(shí)間相應(yīng)順延。

3.2.2 跟投人員

跟投人員分為強(qiáng)制跟投人與自愿跟投人，強(qiáng)制跟投人必須對(duì)操盤項(xiàng)目進(jìn)行跟投，否則視同放棄現(xiàn)有崗位，公司有權(quán)將其調(diào)轉(zhuǎn)崗，自愿跟投人對(duì)項(xiàng)目可選擇性跟投。強(qiáng)制跟投人有項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目拓展中心負(fù)責(zé)人（參與拿地項(xiàng)目）。自愿跟投人集團(tuán)和房產(chǎn)公司全體員工。分公司和子公司人員不允許跟投房產(chǎn)項(xiàng)目。

3.2.3 跟投金額

（1）集團(tuán)公司對(duì)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目拓展中心負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目駐點(diǎn)人員提供1倍或2倍配資，對(duì)其他人員提供1倍配資，配資按年化利率6%進(jìn)行差額分紅，具體跟投金額及配資數(shù)額見表1。

（2）公司提供的配資根據(jù)使用時(shí)間計(jì)算利息，計(jì)息起點(diǎn)為本金到賬日，計(jì)息終點(diǎn)為返本日（資金平衡且項(xiàng)目累計(jì)非受限回籠額達(dá)到資金峰值的30%之日），配資利息在預(yù)分配利潤(rùn)時(shí)抵扣。

（3）公司借款：針對(duì)強(qiáng)制跟投人員，公司通過(guò)第三方提供借款支持，協(xié)助辦理銀行信用卡透支額度。

3.3 項(xiàng)目分配機(jī)制

項(xiàng)目資金分配共包括3個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)：返本時(shí)點(diǎn)、預(yù)分配時(shí)點(diǎn)、清算分配時(shí)點(diǎn)，項(xiàng)目整體開發(fā)或分期開發(fā)階段，資金分配順序遵循“先債后本，先息后利”的原則，即分配順序依次為公司配資>本金>利息>利潤(rùn)。

3.3.1 跟投返本時(shí)點(diǎn)及比例

（1）跟投返本啟動(dòng)時(shí)點(diǎn)：①正常時(shí)間啟動(dòng)跟投，則在資金平衡（按照項(xiàng)目公司與集團(tuán)公司權(quán)益往來(lái)凈額計(jì)算，各種限制性資金不作為回款且滿足項(xiàng)目整期竣工備案前Y公司權(quán)益投資永久性轉(zhuǎn)正）且項(xiàng)目累計(jì)非受限回籠額達(dá)到資金峰值的30%時(shí)。②若Y公司跟投時(shí)點(diǎn)相較于項(xiàng)目正常跟啟動(dòng)時(shí)間存在延遲，則返本時(shí)點(diǎn)參照該延遲時(shí)間相應(yīng)順延;Y公司操盤項(xiàng)目，跟投返本日距跟投啟動(dòng)之日最晚不超過(guò)8個(gè)月;合作項(xiàng)目以實(shí)際開發(fā)進(jìn)度為準(zhǔn)。

（2）跟投返本比例：若項(xiàng)目?jī)衾省?%，全體人員均100%返本，若凈利率<6%時(shí)，除項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和項(xiàng)目拓展中心負(fù)責(zé)人以外的其他人員100%返本，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和項(xiàng)目拓展中心負(fù)責(zé)人僅返本80%，剩余20%本金在預(yù)分配時(shí)點(diǎn)或項(xiàng)目清算時(shí)予以返還。

（3）跟投收益相關(guān)計(jì)算方式如下。

項(xiàng)目跟投收益=（跟投本金+配資金額）×項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)/項(xiàng)目資金峰值-配資利息

項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)=（收入-成本-稅金及附加-土地增值稅-區(qū)域兩費(fèi)-總部分分?jǐn)們少M(fèi)-財(cái)務(wù)費(fèi)用）×75%

資金峰值：從項(xiàng)目首筆土地款支付起始至項(xiàng)目清算完畢，項(xiàng)目累計(jì)凈現(xiàn)金流占用最高金額（含項(xiàng)目融資，最低為土地款金額）。財(cái)務(wù)費(fèi)用：根據(jù)項(xiàng)目自有資金占用，按照項(xiàng)目土拓版測(cè)算的年化利率計(jì)算財(cái)務(wù)費(fèi)用，計(jì)算期間截至項(xiàng)目不含融資狀態(tài)下自由資金轉(zhuǎn)正時(shí)。若項(xiàng)目存在合作方替Y公司墊付資金，并且墊付資金的利率超出土拓版測(cè)算的年化利率，則超出部分需納入財(cái)務(wù)費(fèi)用計(jì)算。

配資利息=配資金額×（返本日期-跟投日期）/365×6%

3.3.2 預(yù)分配時(shí)點(diǎn)及比例

（1）預(yù)分配時(shí)點(diǎn)：項(xiàng)目不含融資的（特批除外）自有現(xiàn)金流達(dá)到平衡時(shí)進(jìn)行利潤(rùn)預(yù)分配（需剔除受限資金）。

（2）預(yù)分配收益：①預(yù)分配時(shí)點(diǎn)可全額分配項(xiàng)目已售部分的利潤(rùn)，首付比例低于30%或當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)的不納入銷售額計(jì)算，但預(yù)分配利潤(rùn)總額不超過(guò)項(xiàng)目整期預(yù)計(jì)利潤(rùn)的70%，個(gè)人分配數(shù)額根據(jù)個(gè)人跟投本金與全項(xiàng)目跟投總額占比進(jìn)行計(jì)算。②若預(yù)分配時(shí)點(diǎn)項(xiàng)目已售部分虧損或者項(xiàng)目整期動(dòng)態(tài)測(cè)算虧損，則不預(yù)先分配收益。③對(duì)于項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，預(yù)分配時(shí)點(diǎn)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)利潤(rùn)率<6%時(shí)，在該時(shí)點(diǎn)不分配收益或返還剩余20%本金，動(dòng)態(tài)利潤(rùn)率≥6%時(shí)，在預(yù)分配時(shí)點(diǎn)返還剩余20%本金并與其他跟投人一致，預(yù)分配利潤(rùn)。④預(yù)分配利潤(rùn)時(shí)需抵扣配資利息，若預(yù)分配收益不足以抵扣配資利息，則剩余利息在清算分配時(shí)予以抵扣。

3.3.3 清算分配時(shí)點(diǎn)及收益計(jì)算

（1）清算分配時(shí)點(diǎn)：項(xiàng)目已回籠自由資金達(dá)到總貨值90%時(shí)進(jìn)行清算分配。

（2）清算分配收益——“雙保底原則”。①項(xiàng)目整期利潤(rùn)率>6%：扣除已返還本金及收益后，分配全部預(yù)計(jì)收益及剩余本金，如若項(xiàng)目整期盈利10%，A員工跟投5萬(wàn)元，公司配資5萬(wàn)元，半年觸發(fā)返本時(shí)點(diǎn)，則A員工分紅總額為（5+5）×10%-5×6%×0.5=0.85萬(wàn)元。②項(xiàng)目整期利潤(rùn)率≤6%：所有本金返還，全體人員僅本金部分按項(xiàng)目整期利率6%分紅，配資即時(shí)取消，配資利息返還員工，即該項(xiàng)目配資部分既不參與分紅也不需要支付利息，如若項(xiàng)目整期利潤(rùn)為5%，A員工跟投5萬(wàn)元，公司配資5萬(wàn)元，半年觸發(fā)返本時(shí)點(diǎn)，A員工分紅總額為5×6%=0.3萬(wàn)元。

從表2和表3可以看出：若項(xiàng)目預(yù)計(jì)利潤(rùn)10%，1倍公司配資，配資年化利率6%，6個(gè)月返本，投資回報(bào)率為17%（即投入30萬(wàn)元回報(bào)5.1萬(wàn)元），8個(gè)月返本的投資回報(bào)率為16%（即投入30萬(wàn)元回報(bào)4.8萬(wàn)元）;從表3可以看出：若項(xiàng)目預(yù)計(jì)利潤(rùn)為5%，按6%保底，本金100%返還，投資回報(bào)率為6%（即投入30萬(wàn)元回報(bào)1.8萬(wàn)元）。若項(xiàng)目利潤(rùn)高于6%的，可以拿到100%本金返還及本金分紅，還額外拿到公司配資分紅。若項(xiàng)目利潤(rùn)低于6%的，也保證本金100%返還，還可以拿到6%的利潤(rùn)分紅。

3.4 收益分配

收益分配流程如圖1所示。

3.5 分配具體步驟

（1）啟動(dòng)階段：項(xiàng)目部財(cái)務(wù)人員登記跟投人員信息及金額;集團(tuán)財(cái)務(wù)計(jì)劃中心審核跟投人員信息完整性及相關(guān)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性;集團(tuán)人力行政中心復(fù)核相關(guān)信息;集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)班子審核通過(guò)。

（2）返本、預(yù)分配、清算分配階段：項(xiàng)目部財(cái)務(wù)人員計(jì)算各階段返本及跟投收益;集團(tuán)財(cái)務(wù)計(jì)劃中心審核跟投人員信息的完整性及相關(guān)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性;集團(tuán)人力行政中心復(fù)核相關(guān)信息;集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)班子審核通過(guò);集團(tuán)財(cái)務(wù)計(jì)劃中心執(zhí)行發(fā)放。

3.6 項(xiàng)目退出機(jī)制

清算分配時(shí)點(diǎn)為項(xiàng)目跟投正常退出啟動(dòng)點(diǎn)，集團(tuán)公司有權(quán)決定推遲退出啟動(dòng)點(diǎn)，但不超過(guò)6個(gè)月。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓、員工離職（不允許跟投份額轉(zhuǎn)讓）等情況下可啟動(dòng)跟投退出機(jī)制，若確定退出，員工的跟投本金及投資收益獲取依據(jù)以下《退出項(xiàng)目參照表4》的情況支付。

4 結(jié)語(yǔ)

總之，中小房企與上市公司合作開發(fā)項(xiàng)目，是由上市公司操盤的，可以在中小企業(yè)內(nèi)部開展雙保底的跟投激勵(lì)機(jī)制，可以促使項(xiàng)目經(jīng)理為了獲得超額收益而進(jìn)一步帶動(dòng)企業(yè)發(fā)展，激發(fā)員工積極性，進(jìn)而提升公司業(yè)績(jī)、縮短項(xiàng)目開發(fā)周期、加強(qiáng)人才隊(duì)伍建設(shè)及解決人員流失問(wèn)題。

參 考 文 獻(xiàn)

[1]羅奮.國(guó)有風(fēng)險(xiǎn)投資公司項(xiàng)目經(jīng)理跟投激勵(lì)機(jī)制探討[J].發(fā)展研究.2010（5）：76-79.

[2]王蓮珍.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目跟投之管理創(chuàng)新研究[J].經(jīng)濟(jì)論壇，2017（4）：116-118.

[3]徐衛(wèi)平.萬(wàn)科人才激勵(lì)變革[J].中國(guó)市場(chǎng)，2015（33）：201-202.

[4]黃秋玉，羅世美，李陽(yáng).淺談房企的項(xiàng)目跟投制度[J].經(jīng)貿(mào)實(shí)踐，2018（18）：63-65.