摘 要：2003—2013年的10年間，中國經(jīng)濟發(fā)展最快的城市住房價格的上漲幅度是每年15.9%。2011—2014年，中國的建筑面積達到了1065億平方英尺[1]。然而，也有人認為，中國正面臨房地產(chǎn)泡沫和金融危機的大爆發(fā)。文章分析了房地產(chǎn)泡沫的形成原因以及其中蘊藏的金融危機，并從中國宏觀經(jīng)濟的角度提出相應(yīng)的調(diào)整策略。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫 金融危機 中國宏觀經(jīng)濟政策 調(diào)整

中圖分類號：F290

文獻標(biāo)識碼：A

文章編號：1004-4914（2021）05-043-02

20世紀90年代，日本泡沫經(jīng)濟崩潰;2006年開始，美國面臨次貸危機。從發(fā)達國家的金融危機可以看出，房地產(chǎn)泡沫的形成與崩潰對實體經(jīng)濟造成了巨大打擊，甚至給國家乃至全球金融體系都造成嚴重影響。近年來，我國的建筑行業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展，為了更好地應(yīng)對房地產(chǎn)泡沫與金融危機，我國政府采取了適度寬松的貨幣政策，為房地產(chǎn)市場營造了相對穩(wěn)定、良好的宏觀經(jīng)濟環(huán)境，但不可否認的是，房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生仍然給中國的經(jīng)濟發(fā)展造成威脅。

一、房地產(chǎn)泡沫淺析

房地產(chǎn)泡沫指的是房價脫離了市場基礎(chǔ)而呈現(xiàn)出持續(xù)、異常上漲的趨勢，造成這一現(xiàn)象的主要原因是房地產(chǎn)投機[2]，通俗而言，就是指土地與房價遠遠高出了人們的承受范圍與實際價值，盡管賬面上價值增長極快，但因為與市場基礎(chǔ)不相符，所以很難實現(xiàn)價值，只是呈現(xiàn)一種表面繁榮的虛假景象。房地產(chǎn)泡沫是一種以房地產(chǎn)為載體的泡沫經(jīng)濟類型，作為泡沫經(jīng)濟的載體，房地產(chǎn)的主要特點是稀缺性，很難在短期內(nèi)達到供求平衡，因此容易成為投機對象。房地產(chǎn)價值嚴重背離了其本身的價格是房地產(chǎn)泡沫的重要表現(xiàn)，正是因為房價在短時間內(nèi)急劇、持續(xù)上升，才導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的投機現(xiàn)象嚴重，短期內(nèi)，房地產(chǎn)投資嚴重膨脹，很多房屋閑置，失去實際價值。

二、房地產(chǎn)泡沫的形成原因

（一）過度的金融支持

房屋建筑的施工周期長、資金投入多且周轉(zhuǎn)慢，房地產(chǎn)的開發(fā)和建設(shè)需要大量的資金支持，開發(fā)商僅憑自身的資金實力是無法滿足房地產(chǎn)投資的，因此需要從金融機構(gòu)貸款。房地產(chǎn)的價值越大，普通百姓全款買房的難度就越高，越需要通過抵押貸款的方式來購房。所以房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，金融機構(gòu)起著至關(guān)重要的作用。在房價持續(xù)上升的情況下，銀行擁有的房地產(chǎn)價值也大幅度上升，降低了銀行資產(chǎn)的負債率，提高了銀行的盈利能力，擴大了銀行的信貸規(guī)模，在房地產(chǎn)中的投資會更多。與此同時，房價的上升和過度樂觀的市場預(yù)期極大地刺激了投機性需求，很多投資者不惜借錢購房，銀行放寬了借貸條件，流入房地產(chǎn)市場的資金更多，房價進一步上漲。在“信貸—價格”效應(yīng)的影響下，產(chǎn)生了房地產(chǎn)泡沫。

（二）金融的市場化

信用的極度膨脹刺激了房地產(chǎn)投機行為，金融機構(gòu)的大量資金流入房地產(chǎn)市場，促進了房地產(chǎn)泡沫的形成。與此同時，金融的市場化也加快了資本的國際流動速度，提高了資源配置效率。國際游資快速流入股市與房地產(chǎn)市場，催生了價格泡沫。而且我國的金融風(fēng)險監(jiān)管機制還不成熟，監(jiān)管不到位助長了房地產(chǎn)投機行為。

三、房地產(chǎn)泡沫背后隱藏的金融危機

銀行高負債的經(jīng)營特點決定了其本身的脆弱性，很容易引發(fā)房地產(chǎn)泡沫，銀行信貸風(fēng)險和房地產(chǎn)泡沫的相互結(jié)合使商業(yè)銀行體系成為金融危機發(fā)生的主體。

房地產(chǎn)市場的發(fā)展對銀行體系的依賴程度，通常決定了房地產(chǎn)泡沫對國家經(jīng)濟危害的嚴重程度。在金融體系、房地產(chǎn)市場成熟而完善的國家，有很多渠道可以進行房地產(chǎn)融資，除了最常見的銀行貸款，還有企業(yè)上市融資、房地產(chǎn)信托投資基金、企業(yè)債券等多元化的融資方式，通過銀行貸款的融資金額被控制在房地產(chǎn)融資總額的40%以內(nèi)。然而，在以下一些國家的金融體系中，商業(yè)銀行體系始終處于主導(dǎo)地位，比如經(jīng)濟大蕭條之前的美國，銀行持有一半以上的金融資產(chǎn);日本和東南亞國家，銀行持有的金融資產(chǎn)更多，達到了75%以上，因此房地產(chǎn)泡沫的發(fā)生和崩潰對這些國家的經(jīng)濟發(fā)展所造成的危害也更大。

作為發(fā)展中國家，我國的金融改革具有滯后性，房地產(chǎn)融資途徑非常單一，主要以銀行信貸為主，股權(quán)融資十分有限。無論是開發(fā)資金、物業(yè)抵押，還是購房消費、建筑企業(yè)墊付的工程資金全部依賴于銀行體系。在銀行的大部分資金都涌入房地產(chǎn)市場的情況下，房地產(chǎn)的開發(fā)就容易變得盲目，房地產(chǎn)投資異?；鸨?，嚴重打破了市場正常的供求關(guān)系。而且我國銀行體系涉足房地產(chǎn)信貸是在金融基礎(chǔ)設(shè)施不完善、抗風(fēng)險能力較弱情況下的一種行為，我國的房地產(chǎn)步入市場化的時間很短，還未經(jīng)歷過市場經(jīng)濟大起大落的考驗。當(dāng)房地產(chǎn)經(jīng)濟嚴重波動時，企業(yè)面臨的經(jīng)營風(fēng)險本質(zhì)上更是一種銀行風(fēng)險，信貸資金無法按時收回，會形成大量的銀行呆賬和壞賬，為金融危機的爆發(fā)埋下了隱患。

四、中國宏觀經(jīng)濟政策的調(diào)整策略

（一）深化公共財政體制改革，完善土地管理制度，降低地方政府對土地財政的依賴性

現(xiàn)階段，我國面臨一個現(xiàn)實的、備受關(guān)注的民生問題——失地農(nóng)民的生存與發(fā)展、房地產(chǎn)泡沫。這些問題都和地方政府推行的土地財政政策有直接關(guān)系，因此，要想從根本上解決問題，地方政府必須放棄對土地一級市場的控制權(quán)與土地財政，世界上任何有實力的大國，財政支出都不是依靠土地財政的，只有采取產(chǎn)業(yè)振興和稅收等措施，維持良好的公共財政運作，才能徹底擺脫地方政府與土地財政的依賴關(guān)系。

1.加快國家公共財政體制的改革，完善土地收益分配制度：地方政府之所以對土地財政過度依賴，最重要的原因是財權(quán)上收、“政績逼人”、事權(quán)下放。因此，應(yīng)通過多元化的城市公共投資機制來降低地方政府想要獲取預(yù)算外收入的機會，地方政府無法成為主導(dǎo)城市投資的決策者，轉(zhuǎn)而成為社會公共物品與服務(wù)的提供者。中央政府要酌情增加事權(quán)，為地方政府減輕財政負擔(dān)，比如可以由中央政府來提供義務(wù)教育的經(jīng)費，減少地方因經(jīng)濟水平的差異而造成的教育投入差異。

2.采取綜合性配套改革，降低地方政府經(jīng)營土地財政的激勵：糾正以往將GDP與財政收入作為主要政績指標(biāo)的考核體制，積極引入土地財產(chǎn)稅來補充地方政府的財源，有效解決地方政府財力、事權(quán)不平衡的問題。

3.規(guī)范土地管理制度，降低土地融資風(fēng)險：如果地方政府通過政府性公司抵押土地獲得貸款，用于城市建設(shè)，因為抵押的土地主要是政府儲備土地，所以政府出現(xiàn)財政風(fēng)險和金融危機的可能性很高。為此，應(yīng)該把政府儲備土地界定為存量土地，嚴格禁止在土地儲備范圍內(nèi)納入農(nóng)村集體土地，同時還要科學(xué)評估用來抵押的土地，根據(jù)土地價值撥款。

通過改革土地出讓制度，將土地出讓轉(zhuǎn)變?yōu)殚_征土地財產(chǎn)稅，共包括三個稅種，分別是土地交易稅、土地使用稅、土地保有稅，這三個稅種應(yīng)該貫穿于土地交易、使用和保有的全過程。土地使用者在“使用”與“保有”兩個環(huán)節(jié)不需要一次性的付清費用[3]，而是根據(jù)土地所在的地段、土地面積、土地用途來進行綜合評估，然后地方稅務(wù)部門以年為單位進行征稅，地方政府的主要稅源也來自于此。通過完善土地出讓制度，可以抑制過高的房價，房地產(chǎn)開發(fā)商不需要支付高昂的土地出讓金，有購房需求的普通百姓也不需要一次性付清土地使用費，極大的減輕了購房壓力。

（二）嚴格控制資產(chǎn)價格膨脹

從美國金融危機中總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)：在房地產(chǎn)市場進入繁盛時期之前，采取嚴格的貨幣政策，能夠有效抑制房地產(chǎn)市場的過度繁榮，同時還要采取強有力的措施制止過于放松的抵押貸款標(biāo)準(zhǔn)，尤其是在已經(jīng)出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的前兆或跡象的情況下。此時，中央銀行并未采取從緊的貨幣政策，很大一部分原因是中央銀行把貨幣政策目標(biāo)主要用來控制普通的通貨膨脹，但是缺乏對資產(chǎn)價格膨脹危害性的正確認知。雖然金融危機發(fā)生之前一部分中央銀行建議關(guān)注資產(chǎn)價格，但關(guān)注方法、標(biāo)準(zhǔn)程度并不明確。

通過總結(jié)美國金融危機的教訓(xùn)，中國應(yīng)該重新審視傳統(tǒng)貨幣政策目標(biāo)與實現(xiàn)途徑，以更加從容地應(yīng)對國內(nèi)外金融形勢的風(fēng)云變幻。

立足于我國國情，中國貨幣政策的重要目標(biāo)應(yīng)該是控制資產(chǎn)價格的膨脹，因為資產(chǎn)價格不穩(wěn)定會對實體經(jīng)濟造成巨大沖擊，尤其是房地產(chǎn)價格從膨脹到崩潰，造成的后果很可能是長時間的通貨緊縮與經(jīng)濟蕭條。所以，中央銀行不僅要控制物價水平過度上漲，還要在宏觀經(jīng)濟調(diào)控目標(biāo)中納入對資產(chǎn)價格膨脹的控制。也就是提前采取措施預(yù)防、阻止資產(chǎn)價格泡沫破滅，一味地在事后采取被動的貨幣政策所投入的成本過高，是不可取的。

（三）開征物業(yè)稅與住宅空置稅，有效抑制房地產(chǎn)市場的投機行為

旺盛的房地產(chǎn)投資型需求是造成房價飛速上漲的重要因素，而自住型需求的房地產(chǎn)投資卻很難獲得滿足。所以房地產(chǎn)市場稅收政策的調(diào)控應(yīng)該以降低住宅閑置率為目標(biāo)，抑制過度投機的房地產(chǎn)市場亂象，增加住宅房屋的供給。可通過開征物業(yè)稅和住宅空置稅的方式來保障自住型需求得到滿足，住宅流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅的調(diào)控效果遠達不到住宅空置稅和物業(yè)稅，在住宅總需求中，自住需求所占的比例越低，說明住宅流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅的調(diào)控效果越好。盡管物業(yè)稅對住宅價格的調(diào)控作用比住宅空置稅更大，但也容易抑制普通百姓的住宅需求。所以征收物業(yè)稅時，應(yīng)仔細甄別出自住用戶和其他參與者，并且區(qū)別對待，住宅空置稅的稅率控制在5%以內(nèi)，可以有效減少逃稅行為[4]。

結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)投機行為促進了房地產(chǎn)泡沫的形成，為金融危機的爆發(fā)埋下了潛在隱患。中國政府對此應(yīng)高度重視，采取有效的經(jīng)濟政策維持房地產(chǎn)市場秩序，抑制房價的持續(xù)上漲，保障社會經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻：

[1] 丁升.房地產(chǎn)泡沫與中國[J].農(nóng)村科學(xué)實驗，2017（9）：54.

[2] 張靖偉.歷次金融危機共性對中國啟示——從房地產(chǎn)泡沫角度分析[J].河北企業(yè)，2019（2）：75-76.

[3] 孟慶斌，榮晨.中國房地產(chǎn)價格泡沫研究——基于馬氏域變模型的實證分析[J].金融研究，2017（2）：101-116.

[4] 王潔.從美國次貸危機看我國金融高杠桿催生的房地產(chǎn)泡沫與地方政府債務(wù)擴張的風(fēng)險[J].鹽城工學(xué)院學(xué)報（社會科學(xué)版），2016，29（2）：26-31.

（作者單位：深圳供電局有限公司 廣州深圳 518001）

[作者簡介：楊雙源（1990—），男，漢族，四川人，碩士研究生，中級經(jīng)濟師，研究方向：宏觀經(jīng)濟政策研究，金融銀行業(yè)研究。]

（責(zé)編：芝榮）