王蘭蘭

近些年來，隨著我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)政策的調(diào)整力度不斷加強(qiáng)，房地產(chǎn)項(xiàng)目并購現(xiàn)象層出不窮。在消費(fèi)政策改變和市場(chǎng)規(guī)律指引下，房地產(chǎn)項(xiàng)目并購可為房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展帶來光明。但是房地產(chǎn)企業(yè)在并購過程中，往往受到國(guó)家戰(zhàn)略層面的影響，面臨較大的財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)。如何有效地把控房地產(chǎn)項(xiàng)目并購財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)，逐漸成為房地產(chǎn)企業(yè)急需解決的問題。

一、引言

眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)的支柱型產(chǎn)業(yè)，最近幾年面臨著較大的外部環(huán)境變化。很多房地產(chǎn)企業(yè)通過并購的方式，包括資產(chǎn)收購和股權(quán)收購兩種方式，擴(kuò)大自身的經(jīng)營(yíng)規(guī)模，提升自身的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，有助于企業(yè)的生存和發(fā)展，但是，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目并購中涉及到財(cái)務(wù)和稅務(wù)方面的調(diào)整，牽涉到多種法律程序、資產(chǎn)轉(zhuǎn)移和變更等內(nèi)容，因此房地產(chǎn)企業(yè)有必要重視房地產(chǎn)項(xiàng)目并購當(dāng)中的財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)并購中的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控，加強(qiáng)內(nèi)外部溝通，提高政策分析能力，加強(qiáng)并購融資階段和交易階段的財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)控制，促進(jìn)財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)管理流程的規(guī)范化，構(gòu)建財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)管理體系，提升財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的敏感性，從而科學(xué)有效地防范房地產(chǎn)項(xiàng)目并購產(chǎn)生的財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)，擴(kuò)大公司的發(fā)展空間，促進(jìn)公司戰(zhàn)略經(jīng)營(yíng)和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目并購面臨的財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)

（一）復(fù)雜并購方式下的財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)的并購方式各種各樣、復(fù)雜多變，包括股權(quán)并購、資產(chǎn)收購等，因此在并購之后房地產(chǎn)企業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)管理會(huì)變得更加有難度，在開展稅務(wù)籌劃工作時(shí)需要考慮更多的因素和內(nèi)容，需要重新梳理分析公司財(cái)稅整合管理和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的重難點(diǎn)，包括人員管理、崗位調(diào)整等，需要綜合考慮符合公司并購之后發(fā)展?fàn)顩r的新型稅收方式，不僅在短時(shí)間內(nèi)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來非常大的工作量，而且容易出現(xiàn)因?yàn)楣緝?nèi)部控制和財(cái)稅銜接不一致所造成的財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，有些房地產(chǎn)企業(yè)單純認(rèn)為股權(quán)并購方式相對(duì)于資產(chǎn)收購方式更具優(yōu)勢(shì)，其更能減少稅費(fèi)，這種觀念無疑是片面的，一味關(guān)注短期的繳稅遞延情況，未能充分考慮股權(quán)收購方式所帶來的綜合稅費(fèi)，由此產(chǎn)生的稅費(fèi)總額很可能會(huì)超過資產(chǎn)收購方式，所以在計(jì)算房地產(chǎn)項(xiàng)目并購財(cái)稅費(fèi)用方面有誤，對(duì)涉稅項(xiàng)目把控不嚴(yán)格，未能通盤考慮，使房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃出現(xiàn)失誤，蒙受較大的經(jīng)濟(jì)損失，增添財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)。

（二）政策環(huán)境改變下的財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)項(xiàng)目并購過程中，國(guó)家財(cái)務(wù)稅務(wù)環(huán)境的變化，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的改變，均會(huì)為房地產(chǎn)企業(yè)帶來較大的并購財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)往往是需要根據(jù)國(guó)家當(dāng)前的法律法規(guī)和相關(guān)政策要求進(jìn)行財(cái)稅籌劃的，而國(guó)家法律法規(guī)和政策的不確定性，給房地產(chǎn)項(xiàng)目并購財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)管理帶來一定的難度，房地產(chǎn)企業(yè)是否能夠快速獲知和準(zhǔn)確解讀政策變化，將會(huì)影響公司并購財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)管控的成效。比如在國(guó)家政策調(diào)整期間，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目并購行為本身，以及房地產(chǎn)項(xiàng)目并購前后的財(cái)務(wù)支出費(fèi)用和稅費(fèi)征收項(xiàng)目類型、稅率計(jì)算等，都存在較大的不可控性和不確定性，如果房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)此理解出現(xiàn)偏差，或者未能根據(jù)最新政策及時(shí)作出相應(yīng)的財(cái)稅籌劃和調(diào)整，則會(huì)提高財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生率，存在因?yàn)檫`反最新財(cái)稅政策而被處罰的風(fēng)險(xiǎn)隱患。

（三）缺乏有效溝通帶來的財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)在開展并購活動(dòng)時(shí)，不僅需要與公司的股東和管理層進(jìn)行反復(fù)的研討和磋商，還需要及時(shí)和國(guó)家稅收?qǐng)?zhí)法機(jī)關(guān)工作人員溝通交流，準(zhǔn)確判斷并購之后公司產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)調(diào)整、納稅方式變化等內(nèi)容。而有些房地產(chǎn)企業(yè)溝通時(shí)理解不全面，對(duì)稅收概念、最新稅收政策、稅費(fèi)計(jì)算、稅收對(duì)象界定等內(nèi)容掌握不清晰，造成雙方在財(cái)稅方面出現(xiàn)較大的不一致，給并購財(cái)稅管理工作帶來難以估摸的財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)，影響并購后公司的正常運(yùn)營(yíng)。

（四）潛在的財(cái)稅問題帶來的財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)在完成后并購之后通常會(huì)面臨某些潛在的財(cái)稅問題，影響財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)管控工作。比如收購方需要承擔(dān)原先經(jīng)營(yíng)遺留下來的財(cái)稅問題，包括內(nèi)部資料缺乏，財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息數(shù)據(jù)失真，財(cái)稅政策變化，稅款繳納不及時(shí)，偷稅漏稅等風(fēng)險(xiǎn)隱患，同時(shí)也會(huì)因?yàn)椴①徢昂蠼灰字Ц妒侄?、資產(chǎn)置換方法、換股合并方式等方面的差異，產(chǎn)生相應(yīng)的財(cái)稅管理問題，這些情況都是房地產(chǎn)企業(yè)需要密切關(guān)注的問題。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目并購財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)管控優(yōu)化對(duì)策

（一）加強(qiáng)內(nèi)外部溝通，提高政策分析能力

由于政策環(huán)境變化作為房地產(chǎn)項(xiàng)目并購工作開展中的一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)類型，因此房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)項(xiàng)目并購工作的準(zhǔn)備期間，首先，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)國(guó)家財(cái)務(wù)稅務(wù)相關(guān)法律法規(guī)、房地產(chǎn)市場(chǎng)和交易行為政策要求的解讀和分析，對(duì)重要政策爛熟于心，能夠根據(jù)現(xiàn)實(shí)案例進(jìn)行分析，制定有針對(duì)性的稅務(wù)籌劃方案和房地產(chǎn)項(xiàng)目并購方案。并且建立法律法規(guī)和政策制度的獲知渠道，及時(shí)獲知和更新最新的法律法規(guī)和財(cái)稅文件，在國(guó)家財(cái)稅相關(guān)政策變動(dòng)時(shí)，細(xì)致研讀其中的變化條款，及時(shí)調(diào)整具體的財(cái)稅工作和審計(jì)工作，確保公司財(cái)稅工作的合法合規(guī)性。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)多與所在區(qū)域的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)執(zhí)法工作人員進(jìn)行溝通，與稅務(wù)機(jī)關(guān)建立良好的互動(dòng)關(guān)系，從市場(chǎng)監(jiān)督管理的維度，收集財(cái)稅專業(yè)人員的意見和建議，交流討論公司并購之后的稅收范疇、稅收目標(biāo)、稅費(fèi)計(jì)算方式、稅費(fèi)遞延等內(nèi)容，對(duì)法律法規(guī)政策的變動(dòng)保持高度的敏感性，更好地規(guī)避相應(yīng)的財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)。

再者，房地產(chǎn)企業(yè)可考慮與專業(yè)的第三方投資公司進(jìn)行聯(lián)系和合作，尋求財(cái)務(wù)稅務(wù)顧問的幫助，外聘有資質(zhì)的財(cái)稅籌劃管理人員，咨詢公司并購前后的相關(guān)財(cái)稅問題，參與并購信息調(diào)查和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估應(yīng)對(duì)，全面梳理和分析房地產(chǎn)公司并購之后的財(cái)務(wù)和稅務(wù)問題、法律問題、對(duì)外溝通事項(xiàng)的處理等，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理解決自身財(cái)稅管理潛在的風(fēng)險(xiǎn)隱患，推動(dòng)公司財(cái)稅管理改革創(chuàng)新。

（二）加強(qiáng)并購融資階段和交易階段的財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)控制，促進(jìn)財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)管理流程的規(guī)范化

第一，房地產(chǎn)項(xiàng)目收購方應(yīng)開展財(cái)稅盡職調(diào)查，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)和目標(biāo)公司的狀況，擬訂財(cái)稅盡職調(diào)查資料清單，包括房地產(chǎn)企業(yè)的基本信息、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)資料、收購方的法務(wù)情況、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算資料、企業(yè)納稅申報(bào)資料、工程項(xiàng)目承接情況等，事先掌握被收購方的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)模、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)、稅收類型、稅費(fèi)申報(bào)方式等，列舉和排查潛在的風(fēng)險(xiǎn)，并且將此作為并購談判和并購決策的條件。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)可通過查詢申報(bào)端口，下載和打印相關(guān)稅務(wù)機(jī)關(guān)的納稅數(shù)據(jù)。

第二，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)并購融資合同的管理，重點(diǎn)審查并購融資合同，明確規(guī)定合同的稅收責(zé)任承擔(dān)、稅收籌劃審查、合同總價(jià)款、稅務(wù)籌劃方式、稅收代扣、稅收申報(bào)、稅費(fèi)計(jì)算等方面的條款，加強(qiáng)合同審查的精細(xì)化，重視合同的審核、簽署、執(zhí)行、付款、清算、變更、終止等全過程，防止后續(xù)出現(xiàn)矛盾和法律糾紛。并且房地產(chǎn)企業(yè)可在并購合同當(dāng)中注明雙方應(yīng)提供真實(shí)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)、稅務(wù)數(shù)據(jù)和經(jīng)營(yíng)信息，若出現(xiàn)重大的隱瞞行為，則帶來的一切損失和不良后果應(yīng)當(dāng)由隱瞞方進(jìn)行承擔(dān)，以掌握合作企業(yè)的真實(shí)財(cái)務(wù)和稅務(wù)狀況。

第三，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照并購面臨的真實(shí)條件和環(huán)境制約要素，通盤考慮，有針對(duì)性地制定房地產(chǎn)項(xiàng)目并購之后的財(cái)稅籌劃方式。市面上常見的房地產(chǎn)項(xiàng)目并購融資方式包括股權(quán)融資、債券融資、內(nèi)部融資、混合融資等，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)選擇合適的并購融資工具，采取最優(yōu)的財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)策略，提高并購融資階段的財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)管控水平。比如房地產(chǎn)企業(yè)可充分借助國(guó)家稅收政策當(dāng)中的免稅條款處理相關(guān)稅收問題，擬訂稅收問題處理方案，縮減財(cái)務(wù)稅務(wù)成本支出，并且采取資產(chǎn)置換支付工具，提高資產(chǎn)轉(zhuǎn)移的適宜性和合規(guī)性，重點(diǎn)關(guān)注和應(yīng)對(duì)特殊性稅務(wù)處理內(nèi)容，接著采用換股合并支付工具，通過權(quán)益聯(lián)營(yíng)的方法，科學(xué)合理地處理財(cái)務(wù)和稅務(wù)報(bào)表。比如房地產(chǎn)企業(yè)可申請(qǐng)稅收減免，增加建筑安裝成本，增大扣除項(xiàng)目的金額，節(jié)省現(xiàn)金流。只要將普通住宅土地增值率控制在20%以下，就可以享受土地增值稅免征的紅利。

（三）構(gòu)建財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)在制定房地產(chǎn)項(xiàng)目并購戰(zhàn)略目標(biāo)時(shí)，可將財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)管控作為其中一個(gè)目標(biāo)，從而有助于做好房地產(chǎn)并購之后的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)基礎(chǔ)管理工作，促進(jìn)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)要素和會(huì)計(jì)處理方法的規(guī)范化，完善財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警、評(píng)估和應(yīng)對(duì)機(jī)制，提高財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的敏感性，使公司的財(cái)務(wù)和稅務(wù)在各個(gè)方面保持高度統(tǒng)一，實(shí)現(xiàn)公司自身利益的最大化。

在財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警方面，房地產(chǎn)企業(yè)事先根據(jù)既往的經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)和分析公司潛在的財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)信息，加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)稅收的預(yù)測(cè)，加強(qiáng)自有資金的管控，參照被收購方過去涉稅行為資料以及財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表，結(jié)合當(dāng)前的基本需求，科學(xué)預(yù)測(cè)和評(píng)估房地產(chǎn)企業(yè)并購之后可能發(fā)生的涉稅行為，以及計(jì)算所需繳納的稅費(fèi)，科學(xué)運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿，設(shè)置合理的杠桿風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)，規(guī)避或降低房地產(chǎn)項(xiàng)目并購當(dāng)中的財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)。

在財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方面，房地產(chǎn)企業(yè)可根據(jù)并購之后財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)的影響程度、相關(guān)部門等因素，對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)分分級(jí)，明確相應(yīng)的權(quán)重。然后結(jié)合公司經(jīng)營(yíng)發(fā)展的實(shí)際狀況，計(jì)算公司自身的總分，客觀公正地評(píng)估公司當(dāng)前的財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)狀況，制定強(qiáng)有力的風(fēng)險(xiǎn)防范措施。

在財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方面，房地產(chǎn)應(yīng)制定科學(xué)可行的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施，將財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)控制在可控的范圍內(nèi)。根據(jù)財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)管控的基本要求，房地產(chǎn)企業(yè)可設(shè)置專業(yè)的財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)管理小組，組員包括財(cái)務(wù)人員、業(yè)務(wù)人員、運(yùn)營(yíng)專員、技術(shù)人員等，各成員按照資深的額戰(zhàn)略部署，科學(xué)設(shè)置各自部門的財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)目標(biāo)，并且積極主動(dòng)貫徹實(shí)施，有專業(yè)的財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)管控人員對(duì)各個(gè)部門的財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)管理執(zhí)行狀況進(jìn)行定期監(jiān)督管理，第一時(shí)間處理和應(yīng)對(duì)財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)語

由此觀之，房地產(chǎn)項(xiàng)目并購財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)的管控，并不是一件簡(jiǎn)單的工作。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目復(fù)雜并購方式下、政策環(huán)境改變下、內(nèi)外部缺乏有效溝通、潛在的財(cái)稅問題等均會(huì)帶來相應(yīng)的財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)提高全體員工的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，加強(qiáng)財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)管理人員的引進(jìn)和培養(yǎng)，加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)管控力度，大力規(guī)范公司房地產(chǎn)項(xiàng)目并購財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)管理工作流程，提升項(xiàng)目并購財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)管理的科學(xué)性和合理性，為房地產(chǎn)項(xiàng)目并購工作保駕護(hù)航。

（作者單位：青島海宸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）