李江

房屋買賣中，房屋過戶、交付、戶口等環(huán)節(jié)都可能隱藏問題，從而造成隱患，如此事例不勝枚舉，常常令不諳此道的買房者防不勝防。環(huán)球慈善記者近日拜訪了河南瀛豫律師事務(wù)所張哲利律師，請張律師就十余年的辦案經(jīng)歷中，房屋買賣過程中可能遇到典型事例提出專業(yè)提醒，幫助讀者在房屋買賣中避過那些“坑”。

環(huán)球慈善：請介紹一例您接觸到的房屋買賣過程中的典型案例。

張哲利律師：2010年，普女士與某開發(fā)商簽訂《商品房認購協(xié)議書》，并全額交付購房款，開發(fā)商也在2011年1月向普女士交付了房屋，卻遲遲未與普女士簽訂正式的《商品房買賣合同》，且未出具正式購房發(fā)票，導(dǎo)致普女士購買的房屋無法正常辦理房產(chǎn)證件。普女士多次尋找開發(fā)商要求簽訂《商品房買賣合同》，但均被開發(fā)商以種種理由拒絕，后期開發(fā)商更是“神秘消失”，普女士自接收房屋后就進行了裝修入住。

經(jīng)普女士查詢得知，其購買的房屋，開發(fā)商在房屋管理部門備案在其他人員的名下。經(jīng)過10年之久，普女士維權(quán)無路，萬般無奈之下向管轄法院提起訴訟，在訴訟過程中，卻被主審法官告知案涉房屋已被上級法院采取保全查封措施，普女士只能撤訴后向作出查封裁定的法院申請解除查封，最終在法院以普女士在案涉房屋享有足以排除執(zhí)行的民事權(quán)益，判決不得執(zhí)行案涉房屋，并依法將查封措施予以解除。

環(huán)球慈善：“案涉房屋享有足以排除執(zhí)行的民事權(quán)益”該如何理解？

張哲利律師：根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；

（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。”

本案中，普女士與開發(fā)商簽訂的購房合同在法院查封案涉房屋之前，且協(xié)議內(nèi)容系當事人真實意思表示為有效協(xié)議，普女士支付全部購房款，律師需要著重指出，若在交付購房款時，開發(fā)商指定的賬戶或POS機并非是其公司名下的，一定要注意保存轉(zhuǎn)賬記錄或刷卡記錄，另外更要保存好實際占有使用房屋的證據(jù)材料。

需要特別提醒的是，法院對物業(yè)公司出具的居住證明采信度較低，而對天然氣、暖氣、水、電費的交費憑證及使用記錄的證據(jù)采信度較高。本案中，普女士因名下也不存在其他可供居住的房屋，法院綜合采信證據(jù)認定普女士在案涉房屋享有的民事權(quán)利足以排除強制措施。同時該條司法解釋所針對的是“被執(zhí)行人為開發(fā)商”，而與開發(fā)商息息相關(guān)的就是建設(shè)工程施工合同，而建設(shè)單位就建設(shè)工程是享有優(yōu)先受償權(quán)，而本條司法解釋保護的人民群眾的生存權(quán)，而生存權(quán)是高于建設(shè)單位的優(yōu)先受償權(quán)。