【摘要】我國(guó)的經(jīng)濟(jì)條件在逐漸地走向穩(wěn)定化，各個(gè)行業(yè)中的發(fā)展也都度過(guò)了快速發(fā)展的階段，逐漸向現(xiàn)代化的方向進(jìn)行發(fā)展。我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目也同樣伴隨著社會(huì)在不斷地發(fā)展，在發(fā)展的過(guò)程中需要把之前的管理制度丟棄掉，采用最先進(jìn)的現(xiàn)代化管理制度，利用現(xiàn)代化的管理制度對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資成本進(jìn)行管理控制。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目;全面成本;管理與控制

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

18.

為了能夠保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的自身質(zhì)量和在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的過(guò)程中所花費(fèi)的時(shí)間，在能夠保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前提下，必須對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行全方位的管理與控制。在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行管理與控制的過(guò)程中，首先要做到的就是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的整個(gè)過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督，其次就是在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程中對(duì)其出現(xiàn)的數(shù)據(jù)進(jìn)行合理的整理與分析。排除所有對(duì)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目不利的因素，避免因?yàn)槟承┬〉脑蛴绊懙椒康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制。

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全面成本特點(diǎn)

1.1土地成本與安裝建筑的費(fèi)用

土地和安裝建筑是兩方面的問(wèn)題，在正常的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中會(huì)把這個(gè)階段中產(chǎn)生的費(fèi)用進(jìn)行合理的控制，尤其是在安裝建筑的過(guò)程中更要控制好成本費(fèi)用。土地成本在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中占有非常重要的地位，一般會(huì)占到所有費(fèi)用的60%至70%，由于土地是由政府直接進(jìn)行拍賣(mài)的，所以會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商很難對(duì)土地成本費(fèi)用進(jìn)行控制，土地成本的成本價(jià)格起伏度比較小，如果對(duì)房屋進(jìn)行拆遷或者是土地被占有在進(jìn)行補(bǔ)償?shù)倪^(guò)程中也不能對(duì)費(fèi)用進(jìn)行合理的控制。所以在這個(gè)階段中要對(duì)安裝建筑的工程進(jìn)行預(yù)算，但是在實(shí)際的操作過(guò)程中可能還會(huì)出現(xiàn)一定的改變，所以房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不是穩(wěn)定不變的，而是會(huì)伴隨著成本的變化而改變[1]。

1.2管理項(xiàng)目的費(fèi)用和投資成本

開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目與開(kāi)發(fā)其他項(xiàng)目不同，房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)周期比較長(zhǎng)，資金投入也比較大，回收率相對(duì)于其他項(xiàng)目來(lái)說(shuō)也比較慢，由于在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的過(guò)程中使用的資金比較多，大部分的開(kāi)發(fā)商在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)的過(guò)程中都會(huì)去銀行貸款來(lái)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目過(guò)程中的資金鏈進(jìn)行周轉(zhuǎn)，但是在銀行貸款會(huì)收取一定的利息，這些利息也會(huì)成為開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目中的成本費(fèi)用。所以在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)之前要先對(duì)項(xiàng)目中所需使用的費(fèi)用進(jìn)行估算，在估算的基礎(chǔ)上，制定出一套合理的籌資方案，從而在一定的程度上降低開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本問(wèn)題。

1.3其他費(fèi)用的支出

在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的過(guò)程中，還需要對(duì)房地產(chǎn)周?chē)脑O(shè)施設(shè)備、小區(qū)的道路、小區(qū)的綠化等進(jìn)行必要的裝飾，一些高檔的小區(qū)還需要建設(shè)一些小型的醫(yī)院和公園等建筑設(shè)施，這些費(fèi)用的支出都屬于房地產(chǎn)項(xiàng)目的配套費(fèi)用。相對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的配套費(fèi)用來(lái)說(shuō)，最主要的一部分就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的報(bào)建費(fèi)用，報(bào)建費(fèi)用就相當(dāng)于我們經(jīng)常說(shuō)的押金費(fèi)用，但是對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的企業(yè)來(lái)說(shuō)對(duì)于押金費(fèi)用的回收并沒(méi)有制定很完整的策略，同時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的報(bào)建費(fèi)用都是由政府或者其他一些相關(guān)單位采用強(qiáng)制性的手段進(jìn)行收取的，收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)都會(huì)制定得非常高，一般占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總成本費(fèi)用的15%左右，所以在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)的過(guò)程中要采取一定的措施來(lái)預(yù)防政府對(duì)這方面費(fèi)用的收取和押金的回收問(wèn)題，這樣才能夠保證企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益不受影響。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全面成本的管理措施

2.1房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的投資階段

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的投資階段，我們首先要做到的就是對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)行合理的預(yù)測(cè)，然后根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的地點(diǎn)做出調(diào)整，以保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)能夠滿(mǎn)足市場(chǎng)的需求。其次我們還要對(duì)所建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)評(píng)估，同時(shí)還要考慮該項(xiàng)目投入到市場(chǎng)當(dāng)中之后所產(chǎn)生的競(jìng)爭(zhēng)力，并做出相應(yīng)的措施來(lái)應(yīng)對(duì)。

就目前的狀況而言，我國(guó)的貧富差距在不斷地縮小，但是仍然存在。針對(duì)這些貧富差距，開(kāi)發(fā)商在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)之前要針對(duì)當(dāng)?shù)厝说慕?jīng)濟(jì)狀況制定出一份合理的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，要對(duì)項(xiàng)目的投資進(jìn)行預(yù)算，在這個(gè)過(guò)程中必須要做到實(shí)事求是，避免因?yàn)閷?duì)項(xiàng)目的投資過(guò)大，造成資金浪費(fèi)的現(xiàn)象;也不能對(duì)項(xiàng)目的投資預(yù)算過(guò)小，造成后期對(duì)項(xiàng)目的投資進(jìn)行追加，從而擾亂房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資計(jì)劃，造成一片混亂的現(xiàn)象。

2.2在設(shè)計(jì)階段對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制

要對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行成本費(fèi)用的控制，首先要做到的就是考慮建筑工程的造價(jià)問(wèn)題，其次就是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的設(shè)計(jì)方案，這兩者要緊密地結(jié)合在一起。從而能夠保證建筑的造型和使用功能，同時(shí)還能夠降低項(xiàng)目的造價(jià)問(wèn)題，為了能夠保證設(shè)計(jì)的實(shí)用性，要把項(xiàng)目的設(shè)計(jì)費(fèi)用和建筑工程的造價(jià)費(fèi)用呈反比關(guān)聯(lián)在一起。在必要的時(shí)候可以采取第三方的設(shè)計(jì)進(jìn)行優(yōu)化，這樣不僅能夠保證房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的質(zhì)量問(wèn)題，還能夠在一定的程度上降低成本費(fèi)用[2]。

2.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的施工階段

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的施工階段主要是對(duì)施工成本進(jìn)行控制、對(duì)施工過(guò)程中所需使用的材料進(jìn)行控制。在對(duì)施工成本進(jìn)行控制的時(shí)候要從施工的工藝方面入手，控制施工的材料問(wèn)題要從兩方面入手：1.控制好材料的用量，2.精確地掌握材料的市場(chǎng)價(jià)格。一般情況下政府對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目施工過(guò)程中所用到的材料的價(jià)格都會(huì)定位在中等水平，為了能夠保證開(kāi)發(fā)商所購(gòu)買(mǎi)材料的質(zhì)量，并且減少采購(gòu)的支出費(fèi)用，要求企業(yè)在購(gòu)買(mǎi)材料的過(guò)程中要建立一個(gè)完善的市場(chǎng)信息共享系統(tǒng)[3]。

小結(jié)：

總而言之，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本費(fèi)用管理控制是一項(xiàng)非常復(fù)雜的工作，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目要根據(jù)自己的實(shí)際情況，正確處理好房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中出現(xiàn)的各項(xiàng)問(wèn)題，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的成本費(fèi)用和其他費(fèi)用進(jìn)行嚴(yán)格的把控。只有控制好項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本問(wèn)題才能夠提高市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力，不斷地加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理控制，不僅能夠降低房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，還能夠提高對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的回報(bào)率。

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作者簡(jiǎn)介：

岳必定，男，1972年12月11日出生，漢族，湖南邵陽(yáng)人，中級(jí)職稱(chēng)，學(xué)歷：本科，從業(yè)方向：建筑施工和房地產(chǎn)管理。