敖瑾

深圳在房地產(chǎn)調(diào)控上又有新動作。7月9日，深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加大居住用地供應(yīng)的若干措施（征求意見稿）》，面向社會公開征求意見。

這份30條政策細(xì)則、全文9000多字的文件，概括下來有以下重點(diǎn)：首先是增加住房供給，達(dá)成4個大目標(biāo)——到2035年，全市常住人口人均住房面積達(dá)到40平方米以上;年度居住用地供應(yīng)量，原則上不低于建設(shè)用地供應(yīng)總量的30%;“十四五”期間，整備居住潛力用地不少于10平方公里，2021-2023年內(nèi)整備的居住潛力用地不少于7平方公里;未來規(guī)劃新增各類住房200萬套以上。

再有就是如何實(shí)現(xiàn)這幾大目標(biāo)，分別有三大措施：允許商業(yè)用地改居住用地;城中村改造降低門檻;增加居住用地的建筑物高度。

事實(shí)上，從2018年深圳開啟“二次房改”開始，深圳就一直在強(qiáng)調(diào)增加住房供給。這次的文件則更多是給增加住房供給設(shè)定了更為具體的實(shí)施細(xì)則。那么，這次的文件，到底將對深圳的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生多大的影響？

目標(biāo)實(shí)現(xiàn)壓力不小

深圳土地資源是比較緊張的，供應(yīng)不足是深圳房價居高不下的重要原因。公開資料顯示，北上廣深四大一線城市，深圳總面積為1997.47平方公里，上海市總面積6340平方公里，北京市總面積16410.54平方公里，廣州市總面積7434平方公里。其中，深圳還有30%的工業(yè)用地的紅線，974.5平方公里的基本生態(tài)控制線。而在2018年，深圳全市建成區(qū)面積已達(dá)927.96平方公里。

也就是說，如果堅(jiān)守基本生態(tài)控制線，深圳可供開發(fā)面積不足百平方公里。這就造就了深圳的住宅用地資源非常緊缺。

翻開歷史數(shù)據(jù)會發(fā)現(xiàn)，1996-2002年間，深圳平均每年出讓宅地達(dá)到2134萬平方米，但從此之后，這樣的宅地供應(yīng)量成為歷史。從2003年開始，由于存量土地日益減少，深圳每年供應(yīng)的宅地面積驟降至100萬平方米。深圳可建設(shè)土地逐年不斷減少，宅地供應(yīng)很快開始跌入6位數(shù)，并在2015年后到達(dá)了谷底——2017年一整年，深圳只出讓了一宗只租不售的宅地。

但與此同時，深圳的人口卻在逐年不斷增加。在七普數(shù)據(jù)中，深圳全市常住人口超過1756萬人。與10年前第六次人口普查的數(shù)據(jù)相比，增長68.46%，年平均增長率為5.35%。中國城市經(jīng)濟(jì)專家委員會副主任宋丁此前在接受南都周刊記者采訪時曾表示，“深圳每年35萬的凈增人口，還不算本地每年買房的人，這里的剛需和改善需求量都很大，但深圳能夠提供的住房量又很少，每年新房也就是三四萬套，根本不夠?！?/p>

根據(jù)貝殼研究院在2019年底發(fā)布的《粵港澳房地產(chǎn)市場白皮書》數(shù)據(jù)顯示，目前，深圳人均居住面積僅為19.7平方米，這個數(shù)據(jù)低于隔壁廣州的25平方米，略高于香港的15平方米。

根據(jù)這次文件設(shè)定的目標(biāo)，到2023年，全市常住人口人均住房面積達(dá)到40平方米以上。也就是說，要比當(dāng)前的數(shù)據(jù)翻一番。目標(biāo)實(shí)現(xiàn)壓力不可謂不小。

另外，根據(jù)這次發(fā)布文件的要求，年度居住用地供應(yīng)量方面，原則上不低于建設(shè)用地供應(yīng)總量的30%。從過往數(shù)據(jù)看，2019年，深圳宅地供應(yīng)占比是12.5%;2020年，翻了一倍，達(dá)到24.4%，距離30%還是有一定的距離。

不過，深圳實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的決心應(yīng)該說是相當(dāng)堅(jiān)定。以征求意見稿發(fā)布當(dāng)天的宅地出讓公告為例：7月9日，深圳交易集團(tuán)有限公司發(fā)布本年度第二批次住宅用地集中出讓公告。公開掛牌出讓22宗住宅用地，總土地面積約83.38公頃（約合833800平方米），是深圳近幾年來最大規(guī)模拍地。

“商改居”引關(guān)注?

在這次的征求意見稿中，最引人矚目的，其實(shí)是“商改居”的條款。主要內(nèi)容包括，原來已經(jīng)批準(zhǔn)建商業(yè)建筑的土地，可以申請轉(zhuǎn)為居住用地，其中30%面積可以建成商品房，其余用來建公共住房。城市更新項(xiàng)目中，原來計(jì)劃改商業(yè)建筑的，也可以申請轉(zhuǎn)為居住用地，但其中公共性住房的面積不得少于規(guī)劃容積的60%。

目前，深圳存在商業(yè)用地嚴(yán)重過剩的問題。第一太平戴維斯7月13日發(fā)布2021年二季度深圳房地產(chǎn)市場報告顯示，二季度內(nèi)，全市甲級寫字樓平均空置率為26.4%，環(huán)、同比均下滑1.6個百分點(diǎn)，雖已恢復(fù)至新冠肺炎疫情暴發(fā)前的水平，但仍處于高位，深圳仍然是四大一線城市中寫字樓空置率最高的。

把原來規(guī)劃的商業(yè)用地轉(zhuǎn)為居住用地，是在有限資源下合理再配置的自然選擇。早在這份文件發(fā)布前，深圳就已經(jīng)開始這樣做了。今年4月，深圳把13宗地調(diào)成二類居住，其中就有一部分是原來的商服用地。

但這次“商改居”引發(fā)關(guān)注的一個重要原因是，有市場解讀成，公寓價格可能要漲。不過有專家解釋表示，已經(jīng)建成為公寓的建筑，改為居住屬性的可能性較小。

深圳職業(yè)技術(shù)學(xué)院房地產(chǎn)研究所所長、教授鄧志旺，在接受深圳衛(wèi)視采訪時就表示，這一方面是因?yàn)樗耐恋赜玫匦再|(zhì)已被定為“商業(yè)”，從城市規(guī)劃的角度來說，很難做調(diào)整;另一方面，已經(jīng)建成的商業(yè)（住宅），它的建筑結(jié)構(gòu)、功能等等，都是為了商業(yè)用途來完成的，如果現(xiàn)在要改為“住宅”，它的功能就要改變。那么在消防等方面，其實(shí)是很難達(dá)到居住要求的。

組合拳調(diào)控房價?

深圳在房地產(chǎn)市場的政策動向非常多，隔三岔五就會頒布各種政令對火熱的房地產(chǎn)市場，進(jìn)行降溫調(diào)控。

除了這次擬通過各種手段增加供給，今年2月8日，深圳發(fā)布二手房的官方指導(dǎo)價，直接讓深圳的二手房市場進(jìn)入冰封狀態(tài)。

另外，深圳還對經(jīng)營貸違規(guī)入市情況進(jìn)行了一輪嚴(yán)查，還有深房理事件等。一系列的行動，都旨在給深圳此前過熱的樓市降降溫。

事實(shí)上，全國各大一線乃至新一線城市都存在住房問題，主要表現(xiàn)為房價高、樓市過熱，這個問題在深圳顯得尤為嚴(yán)峻。筆者此前曾采訪深圳一家科技企業(yè)的CEO，他告訴筆者，身邊有不少朋友都因?yàn)閷ι钲诘姆績r望而卻步，而選擇離開深圳到其他地方發(fā)展。

近年來，各大城市都在頒布各種補(bǔ)貼和優(yōu)惠政策，開啟人才搶奪大戰(zhàn)。人才決定了城市的未來，深圳今天的發(fā)展離不開各個階段許多優(yōu)秀人才的建設(shè)和貢獻(xiàn)。而高房價正在擠出人才，這無疑對本來就不依靠土地財政的深圳來說，得不償失。

在去年深圳特區(qū)成立40年之際，8月28日，深圳住建局局長張學(xué)凡在一場發(fā)布會上提出，深圳樓市未來要學(xué)習(xí)“新加坡模式”：將來深圳60%市民住在政府提供的租賃或出售的住房中。

深圳房地產(chǎn)調(diào)控，仍任重道遠(yuǎn)。