摘要：提及地下商業(yè)街，總能聯(lián)想到“低廉的格子鋪”“臟亂差”“暗潮悶”等詞匯，國內(nèi)大多數(shù)地下商業(yè)街也確實呈現(xiàn)物業(yè)老舊、商戶撤場、人氣冷清等現(xiàn)狀。本文通過研究廣州、深圳、上海三個地下商業(yè)發(fā)展成熟度較高的城市及代表性項目，探索地下商業(yè)破局的可能性。

關(guān)鍵詞：地下商業(yè);城市更新，業(yè)態(tài)升級

中圖分類號：F293 文獻標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（2021）01-0060-63 收稿日期：2020-12-30

1 地下商業(yè)發(fā)展的“三道門檻”

開發(fā)地下商業(yè)存在眾多限制，不過以上海、廣州、深圳為代表的部分城市依然涌現(xiàn)出較為亮眼的地下商業(yè)項目，通過研究發(fā)現(xiàn)因城市地下商業(yè)發(fā)展共性，地下商業(yè)項目開發(fā)主要存在以下“三道門檻”。

第一，既定物業(yè)屬性的限制。國內(nèi)早期地下商業(yè)大多以人防工程為主，對餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)限制性條件較多，包括排油煙、通風(fēng)、水、電、燃氣、消防疏散等，即便是目前新開發(fā)的地下商業(yè)也會因一系列限制性條件難以實現(xiàn)根本性突破。

第二，由特殊產(chǎn)權(quán)主體帶來的系列影響?，F(xiàn)存新增地下商業(yè)產(chǎn)權(quán)大多屬于政府平臺公司（軌道交通開發(fā)平臺企業(yè)），而此類企業(yè)的商業(yè)開發(fā)運營經(jīng)驗不足的話，在地下商業(yè)的動線規(guī)劃、空間設(shè)計、工程物業(yè)條件預(yù)留及業(yè)態(tài)規(guī)劃等方面容易存在隱患。

第三，消費習(xí)慣影響。地鐵交通的普及率雖逐年提升，但大多數(shù)消費者依然習(xí)慣地面出行、地上購物，尤其是早期地下商業(yè)空氣、光線等物理環(huán)境不佳，使得消費者對地下商業(yè)有先天抵抗性。

2 優(yōu)質(zhì)地下商業(yè)項目的開發(fā)要點

2.1 成熟的地下出行及消費習(xí)慣

商業(yè)的發(fā)展有賴于人流的聚集，北上廣深作為國內(nèi)地鐵交通成熟度最高的城市，人口基數(shù)大、市民對地下出行的接受度較高，尤其是廣深等天氣極端城市，地下出行更為舒適便捷。

地鐵商業(yè)的成熟培養(yǎng)出地下消費習(xí)慣，為地下商業(yè)街的發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

在上海，目前52個年營業(yè)額達到或接近10億元的商場中，27個直接連通地鐵站、占比高達52%。在深圳，已投入及將投入運營的16條地鐵串連124個商業(yè)項目，有35個與地鐵無縫銜接、26個項目享受到“雙地鐵”福利，貫穿起包括東門商圈、福田CBD商圈、大劇院商圈、前海商圈、龍崗中心城商圈在內(nèi)的新老商圈27個。在此基礎(chǔ)上，截至2019年底已開發(fā)并投入商業(yè)經(jīng)營的地下空間總面積約12.7萬平方米，預(yù)期到2030年，深圳地鐵地下商業(yè)空間將增長至47.7萬平方米。

2.2 地下商業(yè)的區(qū)位選擇至關(guān)重要：高度成熟的商業(yè)、商務(wù)聚集區(qū)是地下商業(yè)首選

成熟商圈往往聚集大量高能級商業(yè)項目，商務(wù)辦公氛圍也相對成熟，依托商圈吸引力為地下商業(yè)項目帶來大量優(yōu)質(zhì)且穩(wěn)定的消費客群。相比其他區(qū)域的地下商業(yè)項目，到訪此類商圈的客群多以消費為最終目的，因此消費意愿更強、可能性更高;高質(zhì)量的辦公客群也為地下商業(yè)提供持續(xù)、高頻的客群基礎(chǔ)。

以廣州為例，花城匯購物中心（地下商業(yè)）不僅串聯(lián)起花城大道、大劇院、黃埔大道等三個地鐵站點，同時還連通周邊廣州銀行大廈、珠江城大廈、富力君悅大酒店、珠江投資大廈等寫字樓（入駐企業(yè)如普華永道、越秀集團等），同時還包括K11、高德置地廣場、友誼商店等商業(yè)項目以及大劇院、圖書館、博物館等市政公建。

處于核心商圈的時尚天河廣場，作為亞洲最大的地下商業(yè)，則是串聯(lián)起包括天河城、天環(huán)廣場、正佳廣場等天河商圈的主要商業(yè)項目及周邊地鐵站，圖1為廣州時尚天河廣場地下商業(yè)布局。

據(jù)統(tǒng)計，截至2019年12月，深圳地鐵已開發(fā)的地下商業(yè)街共14處，跟隨地鐵線路的延伸，分布在福田中心區(qū)、大劇院、車公廟、上梅林等城市核心商圈。但核心商圈并非地下商業(yè)成功的充分條件，商圈屬性以及帶來的客流屬性（商業(yè)氛圍及消費目的性）才是先決條件。

被寄予厚望的深圳華強北地下商業(yè)街，為全國最長的地鐵商業(yè)街，歷經(jīng)4年封街改造，于2018年7月18日以100%的招商率正式開業(yè)。然而時至今日已無開業(yè)時的繁榮有序，大量鋪面空置轉(zhuǎn)讓、環(huán)境雜亂、人氣不再。

隨著電子商務(wù)興起、傳統(tǒng)電子交易沒落，華強北的專業(yè)市場影響力逐步削弱，再加之4年的封街改造商鋪紛紛撤場導(dǎo)致客流量逐年急劇下降;另一方面，隨著深圳多中心的商圈格局形成，南山、龍崗、福田等新興商圈及商業(yè)項目為消費者提供更多新奇選擇，而華強北商圈的商業(yè)物業(yè)以老舊、外貿(mào)市場及傳統(tǒng)商業(yè)為主，早已無法滿足消費者對現(xiàn)代商業(yè)的偏好;華強北商圈作為時尚商業(yè)消費聚集地對消費者的吸引力再不如前，華強北地下商業(yè)街空有過境人流、卻無法使之轉(zhuǎn)化為有效消費力，因為客流“志不在此”。

地下商業(yè)街受其自身體量、空間特性等影響，難以成為強人流導(dǎo)入型商業(yè)、而更多是人流消耗型商業(yè)，因此，地下商業(yè)的地上生態(tài)圈格外重要。

2.3 優(yōu)質(zhì)地下商業(yè)往往處于多條地下交通線路交匯處、且周邊各類商業(yè)物業(yè)聚集，項目應(yīng)重點關(guān)注站點及物業(yè)間的空間連接

多條地下交通交匯帶來基數(shù)龐大的流量池，也多是商業(yè)、商務(wù)、重要公建設(shè)施等的匯聚處，商業(yè)街應(yīng)做好與各物業(yè)間的動線導(dǎo)流、使得商業(yè)街成為通往各物業(yè)的必經(jīng)之間或中轉(zhuǎn)樞紐，避免人流從地上流失。

深圳連城新天地連接起深圳地鐵會展中心站、購物公園站、崗廈站的地下空間，跨度長達1.5公里，30個地下出入口與周邊COCO Park等多座購物中心、甲A級寫字樓地下直接連通，見圖2。為會展中心商務(wù)區(qū)辦公人群及到深圳中心公園、博物館、中心書城、少年宮及蓮花山片區(qū)的休閑出游人群提供商業(yè)體驗及餐飲配套。

成都今站購物中心是地鐵1、2號線的中轉(zhuǎn)站天府廣場的地下商業(yè)街，一方面，地面包括眾多高端寫字樓、市政公建設(shè)施及商業(yè)項目連通早期的鹽市口商圈，但除百揚大廈外、今站尚未與周邊其他物業(yè)進行地下空間的連接，以至于大部分客流會選擇快速出站到達地面而不會在地上商業(yè)經(jīng)過、或停留;另一方面，地面物業(yè)的客群也更愿意就近選擇在地上消費、而不是去往地下消費再回到地上。

可見，地下商業(yè)需在早期規(guī)劃中做好地上出入口、其他交通站點、停車場、以及與周邊物業(yè)設(shè)施的無縫對接，突顯其交通動線組織的功能、進行商業(yè)導(dǎo)流。

2.4 地下空間的規(guī)劃設(shè)計至關(guān)重要

為餐飲、休閑娛樂等業(yè)態(tài)預(yù)留必要的水、電、排油煙等工程條件，是解決業(yè)態(tài)豐富度的前提條件;利用采光天井/天窗、導(dǎo)光管、下沉廣場等方式解決地下采光不足和空間壓抑感的問題;動線的組織盡可能簡潔明了，并通過主題內(nèi)裝、節(jié)點打造等設(shè)計手段弱化地下方位感缺失的不利影響。

廣州時尚天河商業(yè)廣場位于天河體育中心地下，總面積約10萬平方米，包括中、東、西三個區(qū)域，超大商業(yè)體量“攤大餅”似的鋪在單一平面上、“迷失”無疑成為其最大的槽點，但項目也通過線性動線規(guī)劃、主力店設(shè)置、主題街區(qū)打造、內(nèi)裝設(shè)計等方式盡可能減少消費者的方位迷失。

各區(qū)均為多條線性動線組合，視線無阻礙、可視范圍廣，且避免區(qū)域內(nèi)部的重復(fù)循環(huán)。在端頭布局“美食美刻”“食全食美”“冰雪樂園”等主力店，削短深處的游逛動線。中華美食街、尋馬街、夜上海、北極小鎮(zhèn)、童話街等多條主題街區(qū)打造特色記憶點。頻繁的節(jié)點性小廣場、主題景觀場景、活動組織空間配合清晰的導(dǎo)視系統(tǒng)幫助消費者定位。

2.5 專業(yè)、科學(xué)的長續(xù)運營為項目保駕護航

在項目運營階段，商業(yè)地產(chǎn)商可以采取長期持有的經(jīng)營策略，統(tǒng)一規(guī)劃、招商及運營，避免散亂無章的同質(zhì)化經(jīng)營、保障項目品質(zhì);在精準(zhǔn)客群研究的前提下進行項目定位、業(yè)態(tài)組合及品牌篩選;通過導(dǎo)視系統(tǒng)的合理規(guī)劃、推廣活動等系統(tǒng)化運營盤活地下商街的資源。

2019年9月，經(jīng)過前期兩輪調(diào)整后，上海INSHOP聚集地（地下商業(yè)）全面升級為ReMENTION漫選，漫選聚集地根據(jù)自身所處商圈特征及客群定位，摒棄地鐵商業(yè)“快速”“便捷”的標(biāo)簽印象，定位為城市后街精致商業(yè)微綜合體，以食、物、顏為核心業(yè)態(tài)，重點引入海派特色小店，打造精致消費場景。漫選聚集地體量近2000平方米，有40多個品牌，零售占比高達70%，其中十年以上的小店規(guī)模占到一半以上。

3 結(jié)語

隨著城市化進程與有限土地資源之間的矛盾日益突出，近年來，“TOD商業(yè)模式”大力推進，地下商業(yè)空間的有效利用被推到了前所未有的高度，而與地鐵層商業(yè)的興盛繁榮形成鮮明對比的是，純地下商業(yè)開發(fā)進程略顯緩慢和滯后。

整體來看，國內(nèi)的地下商業(yè)相比日本、新加坡等國家尚存在差距，但我們也希望通過更合理的前置規(guī)劃、更專業(yè)的后續(xù)運營，學(xué)習(xí)優(yōu)秀城市及商業(yè)項目經(jīng)驗、共同打贏這場“地下商業(yè)戰(zhàn)”。

作者簡介：范妮，盈石（成都）研策部。