韋志軍

我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在其企業(yè)經(jīng)營與生存過程中最為關鍵的一項工作內(nèi)容就是融資。在政府對房地產(chǎn)企業(yè)進行了調(diào)控之后，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的資金問題業(yè)逐漸嚴重起來，但是大型開發(fā)商與中小型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間所面臨的難題也有一定區(qū)別，大型的開發(fā)商，授信額度較高，銀行放貸手續(xù)比較容易通過，但是中小型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就不一樣了，由于企業(yè)規(guī)模有限，銀行審核非常嚴格，放貸難度較大，企業(yè)的經(jīng)營出現(xiàn)了嚴重的資金緊張問題。在無法爭取到銀行的支持的情況下，中小型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有選擇坐以待斃，而是堅持開發(fā)新的融資渠道，找到適合企業(yè)發(fā)展的融資方式。本文對中小型房地產(chǎn)企業(yè)目前的融資情況進行分析，明確中小型房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中的優(yōu)劣勢，找到中小型企業(yè)融資發(fā)展的正確道路。

近年來，我國為了調(diào)控房地產(chǎn)市場，為了促進房地產(chǎn)市場的發(fā)展，政府相繼出臺了一系列的政策，對房地產(chǎn)市場進行了宏觀調(diào)控，深化對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的各方面進行了相應的限制與規(guī)范管理。比如金融方面，在2003年時為了更好地落實房地產(chǎn)行業(yè)的信貸管理工作，提高企業(yè)的風險承擔能力，并引導房地產(chǎn)企業(yè)的金融市場走向可持續(xù)的發(fā)展。根據(jù)這一指導思想，中國人民銀行辦法了相關的管理條例，對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)貸款、土地購買貸款、流動資金貸款等業(yè)務等進行了相關的政策管理，而這一政策的出臺也增加了中小型房地產(chǎn)企業(yè)的資金獲取難度。

中小型房地產(chǎn)融資發(fā)展現(xiàn)狀

優(yōu)勢分析

1.在中小型城市和縣級城鎮(zhèn)中占據(jù)著主導地位

大型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場經(jīng)營的范圍主要以直轄市、省會等一些大城市位置，對于以下中小型的城市等并不關注，這也給中小型房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展留下了一線生機。不同層次、不同區(qū)域的房地產(chǎn)市場消費者，他們的消費需求都有一定差別，而這些中小型房地產(chǎn)企業(yè)在這方面的工作也較為理想，對這方面的需求做出了針對性的研究，并且已經(jīng)形成了一個比較完善化的市場消費層次體系。

2.投資回報周期短，資金流轉速度快

相比于大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)商而言，中小型規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)商，在資金的流轉以及投資回報周期方面相對要短，并且在資金的利用率方面也比較高，可以有效縮減融資成本。

3.開發(fā)風險低

大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)商，他們的開發(fā)箭鏃面積相對教案，資金運營成本也比較高，因此所面臨的融資風險也比較大，風險管理難度也是非常大的，然而中小型的房地產(chǎn)開發(fā)商，他們比較喜歡將資金投入一些普通住宅項目的建設中，在市場銷售與盈利能力方面有著較大優(yōu)勢，項目的開發(fā)風險也會相對低一些，資金的回籠速度較快。

劣勢分析

1.企業(yè)的自有資產(chǎn)較少

房地產(chǎn)企業(yè)的有形資產(chǎn)主要包含有土地、廠房等；固定資產(chǎn)主要包括有生產(chǎn)設備、運輸工具等；流動資產(chǎn)主要包括原材料、產(chǎn)品以及流動資金等。這些都是體現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟實力的重要資產(chǎn)。相比于大規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)，中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在有形資產(chǎn)方面的實力要相對落后下，在自籌資金的能力以及活動外部資金的支持能力方面會相對較弱。

2.企業(yè)的無形資產(chǎn)競爭力較弱

相比于大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)商，中小型房地產(chǎn)開發(fā)商對于企業(yè)的管理、經(jīng)營制度的規(guī)范化以及財務狀況的透明化和風險承擔能力能方面都相對較弱，隨時都可能面臨破產(chǎn)。有關統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，我國大部分的中小型房地產(chǎn)企業(yè)的平均壽命還不到三年，企業(yè)的信譽度非常差，很多企業(yè)在破產(chǎn)之后，債務償還能力非常差。

3.融資渠道過于單一，融資策劃能力較弱

近年來，房地產(chǎn)行業(yè)也在快速發(fā)展，但是融資渠道單一的問題依舊比較明顯，企業(yè)的資金獲取渠道主要來自銀行貸款，而為了能夠利用這些有限的資產(chǎn)，獲取更高的收益回報，很多中小型房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中，一味想著籌集大量的資金，卻沒有考慮到融資的成本。這樣盲目的融資理念與行為對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展非常不利。

機遇分析

1.政府的政策傾向

2009年1月，銀監(jiān)會針對房地產(chǎn)金融市場的信貸方面監(jiān)管與審核制度以及相關的政策進行了一個全面的評估與總結，從多個方面低信貸業(yè)務的監(jiān)管和審核制度進行了整改，明確要求，各類型的銀行都需要按照相關的制度，為小企業(yè)設立專門的信貸服務機構，大力扶持中小型企業(yè)，這對于在金融危機中不斷掙扎的中小型房地產(chǎn)企業(yè)而言，無疑是巨大的機遇。

2.有望拓寬直接融資渠道

2008年12月國務院針對金融行業(yè)提出了30條發(fā)展建議，建議金融機構大力發(fā)展中小型企業(yè)的集合債券，為中小型企業(yè)提供短期的融資債券。在2008年的年度工作會議上，央行也表示愿意扶持中小型企業(yè)，進行短期融資債券的試點工作，幫助中小型企業(yè)渡過融資難關。這種政策環(huán)境，對于中小型房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展而言，無疑是一片利好的。

挑戰(zhàn)分析

1.土地購買的門檻有所提升

2009年關于土地出的相關管理制度文件中明確指出，將開發(fā)商購買土地的首付款比例提高到五成，并且分區(qū)繳納全部款項的時間縮短到了一年。并且各地方的土地出讓政策也有的大幅的變更，土地首付款的比例也上漲到了20%到30%左右。這一系列的土地整改政策的提出，大大提升房地產(chǎn)企業(yè)土地征收的前期成本，也提升了土地購買的門檻高度。

2.房地產(chǎn)的銷售量大大削減，資金回籠的速度大大減緩

2010年1月，國務院針對房地產(chǎn)購買貸款政策作出了相應的整改，并發(fā)布了制度文件。文件中有明確的規(guī)定。二套房的貸款首付額度不得低于總房款的百分之四十，貸款利率也要嚴格按照風險評估標準來進行定價。在2010年9月時，國家更是出臺了更為嚴格的購房政策，政策規(guī)定居民購買三套以上的住房，不得進行商業(yè)貸款。這些政策的出臺，使得商品上的銷售壓力大大增加，銷售量的降低也使得資金回籠的速度不斷減慢，對小型房地產(chǎn)開發(fā)商的打擊是非常大的。

中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式探索

走專業(yè)化的戰(zhàn)略發(fā)展道路

從資金的層面上來分析，專業(yè)化發(fā)展戰(zhàn)略的制定，對于我國中小型房地產(chǎn)企業(yè)目前所面臨的局勢而言是最佳的選擇道路。專業(yè)化的戰(zhàn)略對于中小型房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟規(guī)模擴張以及核心競爭力提升而言都是非常有利的。大部分中小型房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模都比較小，還無法達到規(guī)?；?jīng)營和發(fā)展的水平。因此，為了迎合市場的發(fā)展，中小型房地產(chǎn)企業(yè)一定要提高自身經(jīng)營水平的專業(yè)化程度，嚴禁一味貪圖短期的高收益。而是要根據(jù)企業(yè)自身資金、設備、人才、技術以及商品等的情況，制定合適的經(jīng)營模式，關注企業(yè)核心競爭力的提升，為企業(yè)的將來做好規(guī)劃。

強化企業(yè)內(nèi)部管理，提高企業(yè)信譽度

企業(yè)信譽度的高低，是決定企業(yè)在融資過程中的優(yōu)勢度和融資能夠獲得高額資金的根本所在。但是就目前的情況來看，逃避銀行和企業(yè)外債的行為，在很多中小型房地產(chǎn)企業(yè)中依然存在著，這對企業(yè)信譽度以及社會形象的影響是非常大的。中小型房地產(chǎn)企業(yè)一定要強化對內(nèi)部的管理水平，做好企業(yè)信譽度的維護工作，樹立良好的企業(yè)形象。堅持誠信經(jīng)營的原則，做好自身信用意識的提升工作，一方面要對自身的財務制度進行規(guī)范化管理與完善，還要定期對企業(yè)的財務狀況進行全面、準確的分析，做好自身資信等級的提升工作；其次，企業(yè)要各級自身發(fā)展戰(zhàn)略計劃已不同階段的發(fā)展情況制定科學、有效的融資管理方案，與銀行建立起良好的授信關系。嚴格遵照貸款合同條例，將貸款資金使用在正確的地方，嚴格遵守還款計劃，建立良好的信譽度。

加強合作聯(lián)盟，提高中小企業(yè)合作融資能力

企業(yè)融資通道打開的最佳途徑就是加強與企業(yè)之間的戰(zhàn)略合作。首創(chuàng)置業(yè)的董事長就曾說過：在市場政策宏觀調(diào)控的背景之下，房地產(chǎn)的最佳發(fā)展途徑就是實施房地產(chǎn)并購。

中小房地產(chǎn)企業(yè)要著眼于未來發(fā)展，進一步強化與國內(nèi)外房地產(chǎn)企業(yè)、金融機構等主體的合作，在合適的時機爭取更多融資。加強與關聯(lián)企業(yè)的合作，可以有效緩解企業(yè)在高速發(fā)展過程中所面臨的資金壓力，促進企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。汽車，中小型房地產(chǎn)企業(yè)與大型房地產(chǎn)企業(yè)之間形成合作關系之后，不僅可以學習他們的先進管理理念，先進技術等，還可以促進企業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展與進步。

結 語

我國有大量的中小型房地產(chǎn)企業(yè)，他們在經(jīng)營過程中存在著實力弱小，資金不足等問題，這些問題的存在給企業(yè)的發(fā)展帶來了一定的困擾。對于中小型房地產(chǎn)企業(yè)而言，建立最有效、最科學的資金籌集模式，不僅可以幫助企業(yè)走向健康的發(fā)展，還能有效解決企業(yè)經(jīng)營過程中所面臨的資金難題。

（南寧威寧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）

參考文獻：

[1]張南.新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)投融資方式的創(chuàng)新探究[J].中國集體經(jīng)濟，2021（04）：93-94.

[2]陳鋒，夏春雷，彭振江，李偉，王理政.我國房地產(chǎn)調(diào)控、融資特點及發(fā)展趨勢[J].海南金融，2021（02）：28-37+44.

[3]樊鋒利.房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資模式與金融風險應對研究[J].財訊， 2019（10）：143.

[4]張毅.新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資渠道分析[J].當代會計 ， 2020 ， 85（01）：71-73.

[5]陸曉.房地產(chǎn)企業(yè)項目融資的實踐研究[J].環(huán)球市場， 2020（05）：14.