爾白

近年來，在政策與市場的雙重限制下，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤水平受到擠壓?！拔⒗麜r(shí)代”的到來，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略定力提出考驗(yàn)，能找到自身核心競爭力的房企，才能走得更遠(yuǎn)。

8月31日，融信中國（03301.HK）發(fā)布2021年半年度業(yè)績報(bào)告。報(bào)告期內(nèi)，其銷售額繼續(xù)保持穩(wěn)步增長，財(cái)務(wù)穩(wěn)健性也進(jìn)一步提高，從融信上半年業(yè)績表現(xiàn)，可以一窺其經(jīng)營發(fā)展的底層邏輯。

營收、銷售穩(wěn)增長區(qū)域深耕鑄就核心競爭力

中報(bào)顯示，融信2021上半年實(shí)現(xiàn)營收217.4億元;毛利約22億元，凈利潤約10億元，歸母凈利潤約為7億元。期內(nèi)，公司合約銷售額為829.66億元，同比增長37.5%。截至上半年末，其銷售目標(biāo)完成度已達(dá)52%，超過預(yù)期。在銷售額保持高速增長的同時(shí)，融信上半年的銷售回款率達(dá)到了84%，去化率達(dá)72%，處于行業(yè)較高水平。

良好的去化、回款表現(xiàn)，與其一貫的投資策略有密切聯(lián)系。投資布局上，融信當(dāng)前仍在深耕已布局的全國九大核心城市群，并選擇性強(qiáng)化優(yōu)勢地區(qū)，最優(yōu)化投放資源。經(jīng)過長期深耕，其在長三角區(qū)域積累了豐厚的“家底”，截至2021年6月末，融信總土儲(chǔ)約3162萬平方米，其中，長三角地區(qū)的土儲(chǔ)占比達(dá)46%。

上半年，融信堅(jiān)持一貫的擴(kuò)儲(chǔ)策略，期內(nèi)新增項(xiàng)目39個(gè)，新增土儲(chǔ)建筑面積約574萬平方米，其中61萬平米來自舊改。從構(gòu)成來看，其71%的新增土儲(chǔ)建面積位于長三角區(qū)域，86%位于一、二線城市，且其中不乏核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地塊。

從當(dāng)前市場表現(xiàn)來看，上述高潛力地塊具備稀缺屬性。且融信長期深耕的長三角區(qū)域安全性較高，具備較高的流轉(zhuǎn)速度，有助于企業(yè)快速去化產(chǎn)品、迅速回款。整體來看，其上半年的投資節(jié)奏相對(duì)穩(wěn)健，在此基礎(chǔ)上，其下半年擴(kuò)儲(chǔ)壓力不大。

近年來，長三角地區(qū)的發(fā)展優(yōu)勢得到了行業(yè)的認(rèn)可，區(qū)域內(nèi)競爭日趨激烈。對(duì)融信來說，保持戰(zhàn)略定力實(shí)屬不易，但正是其堅(jiān)持區(qū)域深耕的策略，構(gòu)筑了企業(yè)的核心競爭力。據(jù)悉，基于長期區(qū)域深耕，同樣的盈利空間和產(chǎn)品配置，融信可以做到更低的成本;其次，基于團(tuán)隊(duì)的穩(wěn)定性與開發(fā)鏈條的熟悉程度，企業(yè)能做到開發(fā)效率更高，資金成本下調(diào);最后，深耕邏輯帶來企業(yè)人員精英化，隨著人員的平均能效更高，兩費(fèi)能得到有效控制。

財(cái)務(wù)穩(wěn)健性提升強(qiáng)綜合運(yùn)營能力助力組織提效

市場不確定性日益增強(qiáng)，對(duì)房企抵御風(fēng)險(xiǎn)能力的要求也有所提高，報(bào)告期內(nèi)，融信著意提升自身財(cái)務(wù)穩(wěn)健性，并努力加強(qiáng)運(yùn)營管理能力，以提高核心競爭力。

2020年8月20日，央行、住建部出臺(tái)了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理的“三道紅線”政策。截至今年上半年末，融信三項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)一步得以優(yōu)化，其凈負(fù)債率為75%，扣除受限資金后的現(xiàn)金短債比1.09，扣除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率69.7%，“三道紅線”繼續(xù)全部達(dá)標(biāo)。

與此同時(shí)，銷售額大幅增長與高回款率的加成下，上半年，融信擁有1089億元的未使用授信額和321.83億元的現(xiàn)金余額，公司現(xiàn)金流充足。同時(shí)，融信平均融資成本進(jìn)一步降低至6.52%，融資能力持續(xù)提升。

在行業(yè)利潤空間被削弱的大背景下，如何通過提高經(jīng)營管理能力，提升企業(yè)人均效能，是擺在規(guī)模房企眼前的關(guān)鍵問題。

2021年，配合深耕核心城市的策略，融信對(duì)組織架構(gòu)進(jìn)行精簡，將原本的十大區(qū)域集團(tuán)/公司調(diào)整為七大區(qū)域，以使更高效的組織更好地服務(wù)于經(jīng)營目標(biāo)。內(nèi)部考核上，其合理安排銷售計(jì)劃，關(guān)注現(xiàn)金流的快速回正，以實(shí)現(xiàn)銷售規(guī)模和經(jīng)營質(zhì)量的平衡;在營銷對(duì)利潤和回款的管理上，融信把重點(diǎn)放在提售價(jià)、提流速和降費(fèi)率，將拿地到銷售的周期控制在平均6-7個(gè)月;在專項(xiàng)回款小組的設(shè)立和考核制度的擬定上，融信也已形成貫穿認(rèn)購、簽約、回款等全過程的清晰考核，并與區(qū)域各條線人員全部掛鉤。

在明確當(dāng)前考核重點(diǎn)的前提下，融信全面推行大運(yùn)營體系并加強(qiáng)數(shù)字化系統(tǒng)建設(shè)，以提高人均效能。融信緊抓“投、融、管、退”各環(huán)節(jié)，加強(qiáng)個(gè)人與群體、內(nèi)部各部門之間咬合，使組織能夠更快速地對(duì)外部變化做出反應(yīng);同時(shí)整合業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，在原有系統(tǒng)平臺(tái)基礎(chǔ)上，新增成本、EHR、BPM等線上平臺(tái)，并持續(xù)優(yōu)化主數(shù)據(jù)、計(jì)劃系統(tǒng)、招采系統(tǒng)、客戶關(guān)系管理、銀企直聯(lián)、智能收款、印章物聯(lián)等數(shù)字化系統(tǒng)。上述動(dòng)作之下，公司平均每條流程提效30%，成效顯著。

堅(jiān)持區(qū)域深耕策略、不斷修煉內(nèi)功，并不斷提升組織效能，就是融信中國增強(qiáng)自身核心競爭力的底層邏輯。這也幫助其在充滿不確定的外部環(huán)境中，找到了一條確定的發(fā)展之路。