□文/ 李乾杰 劉雅妮

（黑龍江八一農(nóng)墾大學(xué) 黑龍江·大慶）

［提要］ 近年來，隨著居民購(gòu)房熱潮不斷，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)提出“限購(gòu)限貸”、“房住不炒”等宏觀調(diào)控政策，加之投資回收期長(zhǎng)、資金鏈易斷裂等行業(yè)特點(diǎn)，雙重的壓力致使房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大。 本文從財(cái)務(wù)指標(biāo)出發(fā)，對(duì)光明地產(chǎn)的籌資、投資、營(yíng)運(yùn)三大風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)與行業(yè)均值進(jìn)行對(duì)比分析，并提出相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范建議。

一、引言

光明地產(chǎn)全稱光明房地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司，于1993 年在上海工商局登記成立，2015 年作為光明地產(chǎn)的母公司光明集團(tuán)，將旗下所屬分支的農(nóng)工商房地產(chǎn)有限公司與海博股份進(jìn)行資產(chǎn)重組，光明地產(chǎn)借殼海博股份正式上市，發(fā)展成主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)綜合開發(fā)經(jīng)營(yíng)、物流業(yè)務(wù)的國(guó)內(nèi)大型房地產(chǎn)企業(yè)。按理來說，重組后的光明地產(chǎn)將會(huì)是一片輝煌，但是近幾年光明地產(chǎn)業(yè)績(jī)卻表現(xiàn)不佳，企業(yè)面臨著一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

二、光明地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

（一）光明地產(chǎn)籌資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

1、短期償債能力分析。 從表1 可以看出，光明地產(chǎn)流動(dòng)比率從2016 年到2019 年呈現(xiàn)上升的趨勢(shì)，2020 年開始下降，但2020 年仍達(dá)到1.52，總體上說較為合理，而速動(dòng)比率是流動(dòng)資產(chǎn)去除存貨后資產(chǎn)占流動(dòng)負(fù)債的比率，并且由于房地產(chǎn)行業(yè)本身資金回收周期長(zhǎng)，存貨比重大，容易造成存貨積壓的情況，因此，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)速動(dòng)比率反映短期償債能力較為合理。而光明地產(chǎn)速動(dòng)比率除2018 年略微高于行業(yè)均值外，其他年份都遠(yuǎn)低于行業(yè)均值，2016～2018 年呈上升狀態(tài)，2018 年開始逐年下降，最低到達(dá)43%，這說明企業(yè)流動(dòng)性較差，存在償債壓力大的風(fēng)險(xiǎn)。（表1）

表1 光明地產(chǎn)短期償債能力指標(biāo)一覽表

2、長(zhǎng)期償債能力分析。 從表2 可以看出，光明地產(chǎn)2016～2017 年資產(chǎn)負(fù)債率略微下降，2017～2020 年開始保持在82%左右，但是總體上來說，近五年資產(chǎn)負(fù)債率平均已經(jīng)達(dá)到了80%以上。一般來說，由于房地產(chǎn)行業(yè)前期投資非常大，與其他行業(yè)相比，資產(chǎn)負(fù)債率相對(duì)較高，因此當(dāng)資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到60%～70%時(shí)說明企業(yè)的經(jīng)營(yíng)是合理并且穩(wěn)健的，而光明地產(chǎn)平均達(dá)到80%以上，說明該企業(yè)償債能力比較弱，企業(yè)有可能會(huì)面臨到期無法償還債務(wù)的可能。利息保障倍數(shù)也是衡量企業(yè)長(zhǎng)期償債能力的重要指標(biāo)，在2016～2019 年，與行業(yè)均值相比，光明地產(chǎn)都呈現(xiàn)著利好的趨勢(shì)，但2020 年低于行業(yè)均值，說明企業(yè)支付利息能力較弱。（表2）

表2 光明地產(chǎn)長(zhǎng)期償債能力指標(biāo)一覽表

（二） 光明地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別。 從表3 中可以看出，2016年、2017 年存貨周轉(zhuǎn)率略低于行業(yè)均值，2018 年起至今明顯低于行業(yè)均值，說明光明地產(chǎn)存在大量閑置資產(chǎn)，資金周轉(zhuǎn)較困難。結(jié)合實(shí)際，光明地產(chǎn)部分地區(qū)存在著大量房源待售的情況，去化周期也變得很長(zhǎng)，存在滯銷的情況。而從2016 年至今，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率明顯高于行業(yè)均值，并且2020 年較2019 年大幅上升，體現(xiàn)了光明地產(chǎn)加強(qiáng)了對(duì)應(yīng)收賬款的管理，減少了壞賬風(fēng)險(xiǎn)的可能性。2016～2018 年光明地產(chǎn)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率高于行業(yè)平均周轉(zhuǎn)率，但2019～2020 年大幅度下降，說明企業(yè)銷售能力下降，資產(chǎn)利用效率也大大降低。（表3）

表3 光明地產(chǎn)長(zhǎng)期營(yíng)運(yùn)能力指標(biāo)一覽表

（三）光明地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

1、盈利能力分析。從公司財(cái)務(wù)報(bào)表中可以看出，總資產(chǎn)報(bào)酬率2016～2017 年上升，2017 年達(dá)到4.08，高于行業(yè)平均水平，但2017 年至今開始逐年下降，截至2020 年，明顯低于行業(yè)均值，雖然房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，資產(chǎn)利用效率比較低，但2018 年開始，光明地產(chǎn)與行業(yè)相比資金回報(bào)率還是較低，獲利能力較差，并且在近兩年，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率、凈資產(chǎn)收益率都遠(yuǎn)低于行業(yè)平均值，說明企業(yè)盈利能力變?nèi)酢?/p>

2、發(fā)展能力分析?？傎Y產(chǎn)增長(zhǎng)率從2017 年到2019 年明顯高于行業(yè)均值，說明光明企業(yè)可能進(jìn)行了大規(guī)模的擴(kuò)張，擴(kuò)張速度加快。從2018 年光明地產(chǎn)企業(yè)年報(bào)數(shù)據(jù)可以看出，光明地產(chǎn)新增的房地產(chǎn)儲(chǔ)備面積為144.52 萬(wàn)平方米，較上年增長(zhǎng)53.34%，2019 年也頻繁擴(kuò)充土地儲(chǔ)備。由此可見，光明地產(chǎn)在這兩年盲目擴(kuò)張。而2020 年總資產(chǎn)增長(zhǎng)率又迅速下降，遠(yuǎn)低于行業(yè)均值，光明地產(chǎn)與上年相比新增房地產(chǎn)儲(chǔ)備面積同比下降68.16%，拿地速度明顯放緩，公司也意識(shí)到要穩(wěn)步發(fā)展，但同時(shí)意味著公司的預(yù)期收益率也在降低。光明地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率從2018 年起出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，并且2019 年低于-30%，明顯大大低于行業(yè)增長(zhǎng)速度，這說明房地產(chǎn)業(yè)務(wù)出現(xiàn)了大幅下降，公司盈利狀況不佳，不利于企業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。但2020 年?duì)I業(yè)收入增長(zhǎng)率和凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率又出現(xiàn)大幅的上升，說明公司銷售狀況呈現(xiàn)變好的趨勢(shì)。而凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率一路斷崖式的下滑，說明該公司成本控制及管理能力可能存在著一定的問題。

三、光明地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因分析

（一）償債壓力大，過度依賴融資發(fā)債。從財(cái)務(wù)報(bào)表中得出，光明地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率居高不下，使企業(yè)面臨著償債壓力。進(jìn)入2018 年，公司更是頻繁地收購(gòu)股權(quán)，收購(gòu)?fù)恋?，使得資金投入與回籠速度沒有達(dá)到均衡，導(dǎo)致對(duì)資金的需求大增，進(jìn)而使負(fù)債規(guī)模也逐漸上升。于是，公司開始利用各種渠道籌集資金，依靠國(guó)企的光明地產(chǎn)，利用發(fā)債成本低的優(yōu)勢(shì)，大量發(fā)行債券，但是，由于85%的主營(yíng)業(yè)務(wù)為地產(chǎn)，過度依賴融資而不是銷售回款，可能會(huì)影響公司的籌資能力以及進(jìn)一步的發(fā)展。此外，光明地產(chǎn)還一邊出售和轉(zhuǎn)讓子公司，一邊通過并購(gòu)方式進(jìn)行擴(kuò)張、與其他公司股權(quán)合作，甚至股權(quán)合作的項(xiàng)目還需要承擔(dān)土地權(quán)屬項(xiàng)目公司的相關(guān)負(fù)債，這都增加了公司的負(fù)債壓力。因此，為了公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，應(yīng)該回歸到核心業(yè)務(wù)上來，做到及時(shí)去庫(kù)存，并增加住宅的銷售量。

（二）存貨周轉(zhuǎn)速度慢，銷售能力下降。 從光明地產(chǎn)的存貨周轉(zhuǎn)率來看，2016～2019 年持續(xù)下降，2020 年略有上升，達(dá)到0.2，說明企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率較慢，可能存在存貨積壓、經(jīng)營(yíng)不善的情況。具體來看，2019 年7 月光明地產(chǎn)在成都的首個(gè)項(xiàng)目開盤活動(dòng)上推出280 套住宅房，但購(gòu)買量稀少，去化率也僅有37%；7 月18 日，光明地產(chǎn)光樾華庭項(xiàng)目共有304 套房源取得預(yù)售證，但尚有248 套房源待售，導(dǎo)致資金無法及時(shí)收回，可能會(huì)引起資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。并且存貨周轉(zhuǎn)慢也意味著會(huì)增加存貨的管理成本，雖然光明地產(chǎn)近兩年大規(guī)模進(jìn)行擴(kuò)張，但是存貨周轉(zhuǎn)率和去化卻在拖后腿，這也一定程度上說明了公司應(yīng)增加產(chǎn)品賣點(diǎn)，提高銷售水平。

（三）凈利潤(rùn)持續(xù)下降，導(dǎo)致業(yè)績(jī)不佳。 從光明地產(chǎn)的主營(yíng)業(yè)務(wù)來看，主要收入來源是房地產(chǎn)開發(fā)及配套，業(yè)績(jī)不佳也主要?dú)w于地產(chǎn)板塊發(fā)展乏力。據(jù)財(cái)報(bào)顯示，2019 年作為主要發(fā)展區(qū)域的華東地區(qū)營(yíng)業(yè)收入同比減少了52.30%。從公司的年報(bào)數(shù)據(jù)來看，2017～2019 年主營(yíng)業(yè)收入大幅下跌，跌至136.1 億元，2020 年開始上漲，實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)收入為149.8 億元，同比增長(zhǎng)10.10%，但營(yíng)業(yè)利潤(rùn)與凈利潤(rùn)從2017 年開始持續(xù)下跌，2020年凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率達(dá)到-84.48%，從中可以看出營(yíng)業(yè)成本依然在上升。因此，光明地產(chǎn)凈利潤(rùn)的下降與成本管控有著直接關(guān)系。

四、光明地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制建議

（一）優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，拓寬融資渠道。由于房地產(chǎn)企業(yè)的存貨大都是房子和土地，變現(xiàn)周期拉長(zhǎng)，導(dǎo)致公司債務(wù)規(guī)模陡升、流動(dòng)性很差。但近年來光明地產(chǎn)的短期償債能力在持續(xù)惡化，因此企業(yè)應(yīng)降低籌資成本，減少還款壓力。第一，將“去庫(kù)存”政策落到實(shí)處。如今，房地產(chǎn)行業(yè)屬于飽和狀態(tài)，公司應(yīng)該避免一邊房產(chǎn)待出售，一邊又繼續(xù)進(jìn)行大規(guī)模的擴(kuò)張，開發(fā)新樓盤的情況，只有“去庫(kù)存”才能增加公司現(xiàn)金流，緩解還款壓力。第二，公司可以建立多種融資渠道。房地產(chǎn)行業(yè)的籌資渠道主要有銀行貸款、增資擴(kuò)股、經(jīng)營(yíng)性欠款、發(fā)行債券等，企業(yè)可以根據(jù)自身經(jīng)營(yíng)情況選擇幾種籌資方式，達(dá)到分散風(fēng)險(xiǎn)的目的。

（二）加強(qiáng)存貨管理，加快存貨銷售。由于存貨積壓越多，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越大，因此光明地產(chǎn)應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)存貨的管理：第一，公司應(yīng)加強(qiáng)對(duì)質(zhì)量問題的嚴(yán)格把控。2019 年11 月，光明地產(chǎn)多次因質(zhì)量問題引起業(yè)主投訴，例如：墻體裂縫明顯、樓頂嚴(yán)重漏水，虛假宣傳等，這對(duì)公司的聲譽(yù)和銷量都會(huì)造成不良的影響，因?yàn)橘|(zhì)量是決定銷量的根本因素。第二，公司可以制定適當(dāng)?shù)臓I(yíng)銷策略，加大宣傳力度，先對(duì)自己的產(chǎn)品進(jìn)行定位，尋找到目標(biāo)消費(fèi)者，然后利用價(jià)格優(yōu)勢(shì)進(jìn)行銷售。第三，做好存貨的盤查，對(duì)銷售數(shù)據(jù)進(jìn)行定期的收集與分析，了解具體銷售狀況，有利于企業(yè)實(shí)施有針對(duì)性的措施。

（三）加強(qiáng)成本費(fèi)用管控，提高盈利能力。 由于成本對(duì)公司的盈利能力起到很大的影響，企業(yè)需加強(qiáng)對(duì)成本的管理和控制。第一，在項(xiàng)目可研階段，企業(yè)可以先進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，根據(jù)需求制定科學(xué)合理的工程設(shè)計(jì)，然后按照工程設(shè)計(jì)進(jìn)行施工。由于房地產(chǎn)行業(yè)需投入大量資金，風(fēng)險(xiǎn)較高，公司需充分考量和預(yù)估成本。第二，在項(xiàng)目施工環(huán)節(jié)，也是成本支出的關(guān)鍵時(shí)段，首先要保障質(zhì)量過關(guān)，然后使工程建設(shè)中的各個(gè)管理者明確自身工作職能，最后對(duì)各項(xiàng)原料采購(gòu)、工程驗(yàn)收、庫(kù)存管理等工作進(jìn)行高效監(jiān)管。第三，在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段，要對(duì)保修期中的潛在費(fèi)用做出預(yù)案，以便減少額外的支出，實(shí)現(xiàn)成本的有效控制。此外，公司需完善開發(fā)項(xiàng)目的成本管控體系，確保成本處于可控狀態(tài)。