摘要：自2016年無錫市實(shí)行商品住宅合同網(wǎng)上備案注銷搖號政策以來，注銷搖號已成為規(guī)范房地產(chǎn)市場銷售行為、多樣化民眾購房途徑的重要舉措。總結(jié)注銷搖號的運(yùn)行情況，分析注銷搖號房源的特征，有利于深入了解注銷搖號市場的發(fā)展趨勢;通過對注銷搖號的思考與展望，有助于認(rèn)清該政策實(shí)際運(yùn)行中的問題與不足，不斷完善相關(guān)規(guī)定，使之更好地服務(wù)于無錫房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：注銷搖號;特征分析;思考與展望

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（2021）08-0027-31 收稿日期：2021-07-05

1 前言

自1998年實(shí)施住房分配貨幣化改革以來，我國房地產(chǎn)業(yè)獲得了快速發(fā)展。2020年，全國房地產(chǎn)業(yè)增加值為74552.5億元，在國內(nèi)生產(chǎn)總值中占比為7.34%，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位仍顯重要。同年，無錫市商品房成交量為64554套，成交面積為698.21萬平方米，成交金額為1298億元;其中，住宅48724套，成交面積為595.77萬平方米，成交金額為1182億元。同樣可以看出，房地產(chǎn)業(yè)是無錫經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。

但隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房價不斷走高，也產(chǎn)生了一系列的經(jīng)濟(jì)社會問題。如何有效調(diào)控房地產(chǎn)市場，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，是當(dāng)前擺在各級政府面前的重要課題。為進(jìn)一步貫徹落實(shí)國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，遏制投機(jī)炒房行為，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康理性平穩(wěn)發(fā)展，2016年10月，無錫綜合考慮自身實(shí)際情況，發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房買賣合同網(wǎng)上備案管理的通知》。其中規(guī)定，凡注銷商品房買賣合同網(wǎng)上備案的商品住宅房源，均須通過公正搖號的方式再行銷售，且其銷售價格不得高于原合同成交價（以下簡稱“注銷搖號”）。

2 注銷搖號流程及概況

正常情況下，注銷搖號每月進(jìn)行一次。在商品住宅合同網(wǎng)上備案注銷后，該房源若要參與當(dāng)月的注銷搖號，開發(fā)企業(yè)需向房屋交易管理中心提交搖號房源的申請，該中心會在規(guī)定時間內(nèi)將房源信息通過無錫房地產(chǎn)市場網(wǎng)進(jìn)行公示。房源公示后，擬定認(rèn)購人便可通過房地產(chǎn)市場網(wǎng)進(jìn)行網(wǎng)上報名并取得認(rèn)購號碼;在取得認(rèn)購號碼后，擬定認(rèn)購人需與開發(fā)企業(yè)完成相應(yīng)的線下報名手續(xù)。此后，開發(fā)企業(yè)還須在報名截止當(dāng)天將擬定認(rèn)購人的相關(guān)報名資料分別提交至房屋交易管理中心和公證機(jī)構(gòu)，注銷搖號將會于月底在公證機(jī)構(gòu)進(jìn)行。

2016年11月，無錫開始正式實(shí)行注銷搖號政策。截至2020年12月，注銷搖號共進(jìn)行了46期。2016至2020年分別進(jìn)行了2期、12期、11期、12期、9期，其中2018年受春節(jié)假期影響停搖1期，2020年因新冠疫情停搖3期。累計共有991套房源報名參加注銷搖號（指進(jìn)行了網(wǎng)上公示的房源，以下簡稱“報名搖號房源”，也反映了合同網(wǎng)上備案注銷房源的數(shù)量;因未完成相關(guān)流程而重復(fù)報名參加搖號的房源，僅以一次記）。實(shí)際參與注銷搖號的房源有270套（指完成注銷搖號流程并成交的房源，以下簡稱“參與搖號房源”），其中包含僅有唯一實(shí)際認(rèn)購人的房源，注銷搖號的實(shí)際搖號率為27.25% （實(shí)際搖號率指參與搖號房源數(shù)量占報名搖號房源數(shù)量的比例）。

3 注銷搖號房源特征分析

與正常銷售相比，注銷搖號具有流程規(guī)范性高、參與時間較為固定、房源數(shù)量有限，選擇范圍相對較窄等特點(diǎn)。隨著注銷搖號的推進(jìn)，有利于規(guī)范商品住宅市場銷售行為，并且在一定程度上滿足了民眾多樣性的購房需求，社會關(guān)注度日益提升，注銷搖號房源的特征也越來越受人矚目。

3.1 注銷搖號房源數(shù)量

2016至2020年（2016年僅含11、12月，下同），注銷搖號處于發(fā)展階段。分年度來看，如表1、圖1所示，在報名搖號房源方面，2016至2019年報名搖號房源數(shù)量逐年上升，2019年達(dá)到300套，2020年因只進(jìn)行了9期注銷搖號，故該數(shù)據(jù)有所下降。在參與搖號房源方面，除2016年外，其余年份房源數(shù)量都在60-70套左右，趨勢較為平穩(wěn)，2018年參與搖號的房源最多，為71套。從年度月均數(shù)據(jù)的角度來看，2016至2017年，月均報名搖號房源的數(shù)量存在一定的波動，分別為17套、14.67套;2018至2020年，該數(shù)量增長至24-25套，較為穩(wěn)定。至于月均參與搖號房源數(shù)量，除2016年外，其余年份的數(shù)量分布在5-6套之間，集中趨勢較為明顯。

關(guān)于實(shí)際搖號率，2017年該比率居于首位，達(dá)到34.63%;2016年實(shí)際搖號率最低，僅為11.76%。除去2016年，則是2019年實(shí)際搖號率最低，為21.68%，這與該年的月均報名搖號房源數(shù)量居于首位相比，反差較大?？傮w上來說，歷年月均實(shí)際搖號率并不是很高，這也反映出市場對注銷搖號保持了較高的理性。

3.2 注銷搖號房源戶型比重

按房源戶型（建筑面積在90平方米以下為小戶型，90-144平方米為中戶型，144平方米以上為大戶型）來看，如圖2所示，在正常銷售、報名搖號以及參與搖號的房源中，均是中戶型房源占比最大，這表明中戶型房源是近年房地產(chǎn)市場中的“主力軍”。從正常銷售和報名搖號房源的對比中可發(fā)現(xiàn)，報名搖號房源中大戶型占比要高于正常銷售大戶型的占比，小戶型與中戶型占比均要低于正常銷售中同類戶型的占比，這從側(cè)面反映出大戶型房源合同網(wǎng)上備案注銷的概率最大。而通過報名搖號與參與搖號房源的對比可發(fā)現(xiàn)，參與搖號房源中戶型與大戶型的占比都要低于報名搖號中同類戶型的占比，僅小戶型的占比要高于報名搖號中小戶型的占比，這說明注銷搖號市場對小戶型房源給予了較多的關(guān)注。

3.3 注銷搖號房源價格傾向

從房源價格分段的角度來看，如表2所示，在正常銷售、報名搖號以及參與搖號的房源中，1-1.5萬元價格段均占比最大，2.5萬元以上價格段均占比最小。并且1萬元以下、1-1.5萬元兩個低價格段占比呈現(xiàn)橫向、縱向雙增長的趨勢;而1.5-2萬元、2-2.5萬元、2.5萬元以上3個高價格段占比呈現(xiàn)橫向、縱向雙遞減的趨勢。從中可以得出，報名搖號房源的低價格段房源比重高于正常銷售房源的低價格段房源比重，高價格段房源比重則低于正常銷售房源的高價格段房源比重，且在參與搖號房源中低價格段房源比重進(jìn)一步上升，高價格段房源比重進(jìn)一步下降。可以推斷出，低價格段房源比高價格段房源合同網(wǎng)上備案注銷的概率要大，且低價格段房源比高價格段房源在注銷搖號中更受青睞。

通過對參與搖號房源數(shù)據(jù)的統(tǒng)計，在270套參與搖號的房源中，有156套的價格低于該樓盤近半年同面積段成交均價（指參與搖號當(dāng)月的前6個月90平方米以下或90-144平方米或144平方米以上的均價），占比為57.78%;在線上報名人數(shù)與線下報名人數(shù)最多的20套房源中，分別有15套、14套的價格低于成交均價，比重分別為75%、70%。不難發(fā)現(xiàn)，“價差”是通過注銷搖號購房的重要因素。關(guān)于“價差”的形成，一方面是由于部分優(yōu)惠銷售的房源合同網(wǎng)上備案的注銷;另一方面是合同網(wǎng)上備案注銷后，有些房源并未立即申請搖號，合同網(wǎng)上備案注銷和房源搖號之間存在時間差，在房價逐步上升的情況下，時間差也就意味著“價差”。

綜上所述，可整理得到注銷搖號特征分析圖，如圖3所示。一般而言，房源合同網(wǎng)上備案注銷的主要影響因素是房源總價款與購房者的經(jīng)濟(jì)能力，而房源總價款也受兩個因素的影響，即戶型與房價。通常來說，高價格段房源與大戶型房源的總價款較高，合同網(wǎng)上備案注銷的概率也就更大。在報名搖號房源中，與正常銷售房源相比，中小戶型比重下降，大戶型比重上升，這與通常情況保持一致;但低價房源比重上升，而高價房源比重下降，這與通常情況恰恰相反。之所以出現(xiàn)這種現(xiàn)象，與房價的內(nèi)在屬性緊密相關(guān)。與戶型相比，房價不僅能反映出購房者經(jīng)濟(jì)能力，而且還具有社會圈層屬性。對于部分購房者而言，高房價意味著“高房價社區(qū)的圈層”，進(jìn)入該圈層能夠獲得更有利的“社會標(biāo)簽”。在經(jīng)濟(jì)能力允許的范圍內(nèi)，他們寧愿選擇小戶型高房價的房源，而不會選擇大戶型低房價的房源。因而，房價更能體現(xiàn)出購房者的經(jīng)濟(jì)能力。而購買低價房的購房者，他們的經(jīng)濟(jì)能力較差，抗風(fēng)險能力較弱，稍遇變故，就可能導(dǎo)致無法支付房款或貸款，因而只能選擇注銷合同網(wǎng)上備案。

在參與搖號階段，房源總價款與付款方式成為主要影響因素。由于付款方式是由買賣雙方事先自行約定，而開發(fā)企業(yè)往往都是要求在約定期限內(nèi)一次性付清房款，擬定認(rèn)購人為了參加注銷搖號只好接受。因而與報名搖號階段相比，在參與搖號階段，低價房源比重上升，高價房源比重下降，且小戶型比重上升，中大戶型比重下降。除此之外，部分注銷房源與同時期正常銷售房源相比存在“價差”，“價差”越大參與搖號的人數(shù)也就越多。雖然存在扎堆參與的“非理性”行為，但這也恰好反映了市場對于注銷搖號的“理性”，也正因?yàn)檫@種“理性”，故注銷搖號房源的成交量處于低位，實(shí)際搖號率較低，有“價差”的小面積低價房源備受追捧。

4 注銷搖號的思考與展望

注銷搖號已走過了4年光景，該政策的實(shí)施不僅在一定程度上規(guī)范了商品住宅市場銷售行為，也為部分購房者帶來了優(yōu)惠與多樣性的選擇。然而，作為新生事物，注銷搖號在運(yùn)行過程中仍存在一些問題，為了更好地發(fā)揮其作用，需要從以下幾個方面加以改進(jìn)與優(yōu)化：

一是加強(qiáng)監(jiān)管力度，規(guī)范企業(yè)行為。為確保注銷搖號的合規(guī)性，主管部門應(yīng)加強(qiáng)對各個環(huán)節(jié)的監(jiān)管，重點(diǎn)關(guān)注阻礙報名、私下操作、拖延簽約等違規(guī)行為，設(shè)定相應(yīng)的處罰機(jī)制，對于開發(fā)企業(yè)的違規(guī)行為，主管部門可根據(jù)該行為的影響程度，予以取消當(dāng)期開發(fā)企業(yè)搖號的資格或一定期限禁止參加搖號的懲處，切實(shí)維護(hù)好擬定認(rèn)購人的合法權(quán)益;同時，應(yīng)優(yōu)化認(rèn)購保證金的退還方案，可考慮引入認(rèn)購保證金的監(jiān)管，認(rèn)購保證金的收取與退還均需通過資金監(jiān)管賬戶，杜絕開發(fā)企業(yè)延遲退還認(rèn)購保證金的現(xiàn)象。

二是調(diào)整付款方式，擴(kuò)大受益群體。注銷搖號房源的付款方式是由買賣雙方自行協(xié)商決定的。但在實(shí)際情況中，絕大部分開發(fā)企業(yè)都會要求中簽者一次性支付全額房款。在參與注銷搖號的群體中，有些是沒有能力購買正常銷售房源的剛需購房者，他們無法達(dá)到一次性支付全額房款的要求，只好放棄參與搖號的機(jī)會。注銷搖號房源多屬于剩余房源，開發(fā)企業(yè)往往面臨著回款的壓力，要求一次性付款有其合理性，但應(yīng)鼓勵開發(fā)企業(yè)或出臺相關(guān)細(xì)則，規(guī)定在提高一定首付比例的前提下，盡量避免一次性支付全額房款的要求，從而擴(kuò)大注銷搖號的受益群體。

三是細(xì)化報名規(guī)則，加強(qiáng)資格審核。目前，注銷搖號并沒有對同一套房源同一家庭報名參與的形式做出規(guī)定。為了提高中簽率，部分家庭夫妻雙方、未成年子女選擇分開報名，每人獲取一個簽號。從某種程度上來說，這對于離異家庭與單身人士存在一定的不公平性。為了改善這一現(xiàn)狀，可參考現(xiàn)行的限購政策，以家庭為單位參與搖號，進(jìn)一步確保注銷搖號的公平性。此外，也存在開發(fā)企業(yè)員工報名參與本企房源業(yè)注銷搖號的現(xiàn)象，因擬定認(rèn)購人參與搖號的資格是由開發(fā)企業(yè)審核，故暴露出開發(fā)企業(yè)既當(dāng)“裁判員”，又當(dāng)“運(yùn)動員”的問題。因此，開發(fā)企業(yè)員工及其家屬參與本企業(yè)房源注銷搖號應(yīng)由主管部門工作人員審核其報名資質(zhì)，避免內(nèi)部操作的可能性，保證注銷搖號的公正性。

四是推行網(wǎng)上審核，優(yōu)化業(yè)務(wù)流程。開發(fā)企業(yè)與擬定認(rèn)購人參與注銷搖號需完成線上線下多個流程，并且各流程均要提供紙質(zhì)材料，尤其是開發(fā)企業(yè)需多次提交?，F(xiàn)階段，不僅“跑一次”完成不了所有流程，業(yè)務(wù)辦理效率較低，還消耗了一定的資源。隨著辦公信息化的普及，網(wǎng)上審核成為可能，且受新冠疫情影響，非接觸辦公在一定程度上得以推廣，為網(wǎng)上審核積累了相關(guān)經(jīng)驗(yàn)。主管部門應(yīng)加強(qiáng)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)建設(shè)，推行網(wǎng)上審核，既能有效節(jié)約資源，優(yōu)化工作流程，提升工作效率;也有利于落實(shí)“最多跑一次”的服務(wù)目標(biāo)，從而不斷優(yōu)化營商環(huán)境。

作者簡介：張鼎，無錫市房屋交易管理中心。