虞曉芬

日前，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布了《杭州市共有產(chǎn)權(quán)保障住房管理辦法（征求意見稿）》，明確提出了共有產(chǎn)權(quán)保障住房（以下稱共有產(chǎn)權(quán)住房）申請條件、定價機(jī)制和權(quán)屬，明確了建設(shè)、供應(yīng)、使用、退出及監(jiān)督管理等要求，為下一步推進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)住房作制度準(zhǔn)備。筆者認(rèn)為杭州推行共有產(chǎn)權(quán)住房，健全了以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的“租購并舉”住房保障制度，具有理論正當(dāng)性、需求廣泛性，是滿足人民群眾對美好生活向往、爭當(dāng)浙江高質(zhì)量發(fā)展建設(shè)共同富裕示范區(qū)城市范例的重要舉措，非常必要、非常及時，深值點贊。

住房制度改革以來，杭州住房保障經(jīng)歷了以售為主（經(jīng)濟(jì)適用房）全面向以租（公租房）為主的轉(zhuǎn)變，向市場買房幾乎成為擁有住房所有權(quán)的唯一選擇。近年來隨著商品住房價格的不斷攀升，不僅中低收入家庭被排擠出了商品住房市場，而且也增加了中產(chǎn)階層通過自身力量擁有商品住房的難度，加劇了住房保障的壓力，形成了新的夾心階層，這些群體對擁有住房產(chǎn)權(quán)的呼聲尤為強(qiáng)烈。這次杭州市推出共有產(chǎn)權(quán)住房試點，既是對民生需求的積極響應(yīng)，也推動了住房供給體系的進(jìn)一步完善，尤其是對杭州爭當(dāng)高質(zhì)量發(fā)展建設(shè)共同富裕示范區(qū)的城市范例具有重大意義。

在邁向共同富裕的進(jìn)程中，向住房困難群體提供產(chǎn)權(quán)型住房保障，降低購房門檻，滿足居民對自有住房的需求，具有特殊的社會和經(jīng)濟(jì)意義。住房作為民生之要，被賦予多種功能，是家庭生活穩(wěn)定的重要保障和家庭財產(chǎn)的主要體現(xiàn)。研究已證實商品房價格的上升，加重了居民財富分配的不平等，住房產(chǎn)權(quán)導(dǎo)致的財富差距已成為擴(kuò)大家庭財富兩極分化的加速器。共有產(chǎn)權(quán)住房的推出，給了有一定經(jīng)濟(jì)能力但又一時買不起市場商品住房的家庭一個分期購買住房產(chǎn)權(quán)的機(jī)會，賦予他們根據(jù)自己的財力先買50%-80%的產(chǎn)權(quán)，積累幾年后，再增購政府持有的產(chǎn)權(quán)份額，直至擁有完全產(chǎn)權(quán)，也可以選擇中途退出共有產(chǎn)權(quán)住房購買商品住房，或繼續(xù)與政府共享產(chǎn)權(quán)的選擇期權(quán)，推動了夾心階層通過努力“階梯式”實現(xiàn)住房夢，這對增強(qiáng)居民獲得感、社會安全感和歸屬感，增強(qiáng)夾心階層財產(chǎn)保障能力，壯大中產(chǎn)階層隊伍、縮小社會貧富差距具有重要意義，也是社會主義共同富裕理論的具體實踐與要求。

以共有產(chǎn)權(quán)方式向保障對象提供產(chǎn)權(quán)型保障房，是對住房保障體系、住房制度的重大完善。停止銷售經(jīng)濟(jì)適用房以后，杭州一直以租賃型保障房（公租房）為主來解決保障對象的住房困難，造成的結(jié)果是，居民解決住房問題要么選擇租賃型保障房（公租房為主），要么選擇商品住房。而共有產(chǎn)權(quán)住房的推出，豐富了住房保障方式，實現(xiàn)了住房保障領(lǐng)域的租售并舉。共有產(chǎn)權(quán)住房是一種介于0%私人產(chǎn)權(quán)的公租房和100%產(chǎn)權(quán)的商品住房之間的中間產(chǎn)品，可實現(xiàn)保障性住房與商品住房之間的轉(zhuǎn)換，最終促使部分保障對象脫離住房保障體系、實現(xiàn)住房自立。并從根本上消除了保障房與商品住房之間的二元分立，并與公租房、保障性租賃住房、商品住房一起構(gòu)建起合理銜接的、覆蓋住房需求的連續(xù)梯級供給譜系，形成更完整的住房供給體系，實現(xiàn)對全體居民的全覆蓋（見圖1）。

——低收入住房困難群體，由政府兜底，通過公租房解決住房困難。

——新市民青年人，通過保障性租賃住房解決階段性住房困難。

——有一定經(jīng)濟(jì)能力但又買不起商品住房的戶籍家庭或穩(wěn)定在杭州就業(yè)的家庭，通過共有產(chǎn)權(quán)住房解決住有安居。

——有經(jīng)濟(jì)能力的家庭，通過銷售型或租賃型商品住房滿足住有安居。

共有產(chǎn)權(quán)住房是一種收益與風(fēng)險共擔(dān)型的制度設(shè)計，優(yōu)于經(jīng)濟(jì)適用房制度。經(jīng)濟(jì)適用房不僅僅價格遠(yuǎn)低于市場價格，更是退出時要按增值收益與政府分成，若無增值收益則無需上交給政府，這種無風(fēng)險且有潛在收益的機(jī)制設(shè)計對購房需求者有極大的吸引力，由此出現(xiàn)的大量尋租行為是促使政府停止開發(fā)的重要原因。而共有產(chǎn)權(quán)住房是按份共擔(dān)收益及風(fēng)險的政策設(shè)計，價格下跌時，購房者也要按份承擔(dān)損失，價格上漲時，按份分享收益，解決了經(jīng)濟(jì)適用房政策設(shè)計中存在的無風(fēng)險套利、尋租需求大等弊端，清晰了產(chǎn)權(quán)關(guān)系，尊重了“誰投資、誰收益、誰承擔(dān)風(fēng)險”的市場經(jīng)濟(jì)規(guī)則，能更好地落實習(xí)近平總書記提出的“房子是用來住的，不是用來炒的”戰(zhàn)略定位。與經(jīng)濟(jì)適用房有限產(chǎn)權(quán)相比，按份共有，規(guī)則明確，合情、合理、合法，能夠較好地體現(xiàn)社會公平。與公租房相比，政府的投入資金少，財政壓力輕，而且退出容易，效率高。

發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，有利于促進(jìn)杭州城市的可持續(xù)發(fā)展。杭州經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)良好發(fā)展勢頭，大量人才、勞動力涌入杭州，也刺激了商品住房價格快速上漲，2021年上半年市區(qū)成交的新建商品住房均價達(dá)到30271元/㎡，其中，主城區(qū)商品住房成交均價40789元/㎡，按上半年城鎮(zhèn)人均可支配收入41976元、人均住房消費面積35平方米計算，市區(qū)房價收入比達(dá)到12.6倍，主城區(qū)高達(dá)17.0倍，遠(yuǎn)高于國際上通行的3-6倍標(biāo)準(zhǔn)，也高于房貸開支不超過家庭收入50%這一極限值計算出的房價收入比應(yīng)低于11倍的標(biāo)準(zhǔn)，其結(jié)果是把許多家庭都排斥出商品住房市場。而共有產(chǎn)權(quán)住房是在尊重市場規(guī)律、不打破現(xiàn)行價格體系情況下，提供與居民經(jīng)濟(jì)可承受能力相匹配的住房，滿足居民擁有一套屬于自己住房的需要，有利于提高人們對杭州這座城市的歸屬感，留得住為城市發(fā)展作出貢獻(xiàn)的人們，有利于增強(qiáng)城市競爭力。而且共有產(chǎn)權(quán)住房僅是政府“讓利”或是延緩政府“收益”，改變了土地和商品住房一次性出售、地方政府即期消費帶來的過度透支財政收入、威脅未來財政收支平衡的問題，政府持有部分的產(chǎn)權(quán)實質(zhì)上是給未來政府留下了一筆資產(chǎn)，有利于城市的可持續(xù)發(fā)展。

杭州共有產(chǎn)權(quán)住房方案既落實“房住不炒”的定位，又體現(xiàn)“以人為本”。全國準(zhǔn)備或已經(jīng)發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房的城市共有21個，這些城市中共有產(chǎn)權(quán)住房政策面向的對象、銷售定價和戶型面積、個人產(chǎn)權(quán)比例以及政府產(chǎn)權(quán)管理等方面均有所不同。相比之下，杭州的共有產(chǎn)權(quán)住房方案設(shè)計更合理，允許購房家庭可根據(jù)支付能力在50%至80%間選擇產(chǎn)權(quán)份額比例，并按銷售基準(zhǔn)價對應(yīng)的不同比例支付房款，充分考慮了不同家庭的承受能力;允許取得不動產(chǎn)證滿5年的，可向代持機(jī)構(gòu)提出一次性增購政府份額的申請，增購后住房性質(zhì)轉(zhuǎn)為商品住房;共有產(chǎn)權(quán)保障住房購房家庭取得不動產(chǎn)證滿10年的，可將其共有產(chǎn)權(quán)保障住房份額上市交易，這充分考慮到家庭經(jīng)濟(jì)條件和人口的變化帶來住房需求的變化，賦予資產(chǎn)流動和價值實現(xiàn)機(jī)會，以小換大，滿足更舒適生活需求，體現(xiàn)社會主義共同富裕理論的要求。

總之，在城市化加速推進(jìn)、居住需求大幅增加、房價高企背景下，中低收入包括部分中等收入夾心層群體無力通過市場購房的困難不斷凸顯，適時推出共有產(chǎn)權(quán)住房制度，其在當(dāng)前的政策意義除了保障基本居住，推進(jìn)以人為本城鎮(zhèn)化，還有基于推進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展共同富裕和實現(xiàn)現(xiàn)代化的戰(zhàn)略考慮。實施共有產(chǎn)權(quán)住房制度是構(gòu)建和諧社會、壯大中產(chǎn)階層隊伍、縮小貧富差距、保持社會穩(wěn)定的重要舉措，是改善創(chuàng)業(yè)環(huán)境、提高城市競爭力的需要，更是深化住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，建立“?；尽⒎謱哟?、廣覆蓋”的住房供應(yīng)體系，規(guī)范和引導(dǎo)住房市場持續(xù)健康發(fā)展的重要方式。因此，筆者認(rèn)為杭州應(yīng)加快實施共有產(chǎn)權(quán)住房，并持續(xù)推進(jìn)，盡最大努力讓在杭州穩(wěn)定就業(yè)的居民實現(xiàn)“住房夢”。

作者系浙江工業(yè)大學(xué)副校長、浙江工業(yè)大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究院院長