任健

摘要：隨著城市化進程的加快，我國的房地產企業(yè)在不斷崛起，房地產企業(yè)的競爭非常激烈，要想在這個行業(yè)立足，就必須注重對工程的管理，學會分析房地產企業(yè)的未來發(fā)展狀況，但是還是有很多的房地產企業(yè)不能充分認識到管理的重要性，本文將對房地產工程管理進行詳細分析，保證房地產行業(yè)的持續(xù)進步。

關鍵詞：房地產;經營策略;管理

引言

房地產項目具有涉及領域多、經營環(huán)節(jié)多以及經營模式多等特征，因而其開發(fā)與經營難度相較其他傳統(tǒng)項目而言略大。特別是2020年初發(fā)生的新冠肺炎疫情對經濟的沖擊和對消費需求的抑制很難在短期內全面消除，房地產開發(fā)與經營必將面臨有史以來最嚴峻的挑戰(zhàn)。因此，房地產企業(yè)必須瞄準目標，在經營管理上出重拳、下猛藥，從而盡可能減少疫情對房地產企業(yè)的不利影響。

1房地產企業(yè)管理概述

房地產開發(fā)主要是指房地產企業(yè)為了達到預期發(fā)展目標，通過完善的資本投入和有效的科學決策開展項目開發(fā)工作。房地產管理本質上是對建設進度、建設安全、建設成本等各方面的管理工作。目前，房地產包模管理模式可以分成管理承包模式、設計施工總承式、建筑工程管理模式以及設計招標建造模式四種。一般而言，在房地產管理之時，項目管理內容根據參與方不同而不同。例如，建設單位在房地產項目管理之中具有全局性管理意義，需要對整個項目目標做好管理服務。顧問單位需要受建設單位委托，對房地產項目的技術成本等方面進行合理控制。

2房地產行業(yè)現(xiàn)狀

2.1土地供求現(xiàn)狀

2008年，房地產經濟迅速進入高速發(fā)展時期。但是隨著房地產行業(yè)的發(fā)展，國家看到了房地產經濟對其他經濟的影響。為此，國家出臺了一系列的宏觀調控政策，維持房地產經濟的穩(wěn)定。在土地供求方面，政府采取了兩種調控方法。一是出讓土地的使用權，并對房子戶型、房價進行管控。同時，還對土地出讓方式進行了控制，提出了應用招標形式進行土地出讓的政策。這樣就可讓房地產企業(yè)將更多的精力放在方案設計中。二是儲備土地，進一步加強房地產行業(yè)的宏觀調控。

2.2資金來源現(xiàn)狀

國家出臺的一系列管控政策也給房地產經營資金帶來了一定的影響。比如國家要求銀行加大對房地產企業(yè)的貸款管理。而當房地產企業(yè)資金受到管控時，房地產企業(yè)發(fā)展就會受到限制。這樣就能減少房地產企業(yè)的盲目投機行為，維持房地產市場的穩(wěn)定。

2.3供給結構現(xiàn)狀

在多重因素的作用下，房地產供給結構也發(fā)生了極大的變化。比如其經營稅、經營成本不斷提升，收益發(fā)生變化。尤其是稅收比例的調整，使得房地產供給逐漸平衡，民眾也有了積極回應。

2.4經營環(huán)境現(xiàn)狀

經過國家的宏觀調控，房地產經營環(huán)境發(fā)生了極大的變化。很多房地產企業(yè)開始進行戰(zhàn)略轉型，尋求新的市場空間。如有些房地產企業(yè)積極轉型，進入了其他行業(yè)。另外，不得不正視的是在市場因素的作用下，房地產企業(yè)經營環(huán)境逐漸惡劣，原有的市場空間被壓縮，行業(yè)競爭不斷加劇。這是房地產企業(yè)必須要應對的挑戰(zhàn)。

3改善房地產工程管理的有效對策

3.1加強房地產項目開發(fā)前的策劃管理

有效改善房地產項目工程管理的第一步就是加強對項目開發(fā)前的策劃管理，將項目的各個施工階段的計劃具體化，全面優(yōu)化工程策劃，讓后面的計劃和施工能夠有效開展，促進工程中各個環(huán)節(jié)的順利進行。首先，在策劃前應該針對市場進行詳細調研，充分掌握市場的相關信息，對性能、成本、安全和質量等進行詳細分析，有效控制風險;之后在策劃時，應該充分考慮各種因素，將項目的實際情況與市場調研結果相結合，保證計劃的有效性和可實施性;最后進行項目的整體設計，應該將預算與策劃相結合，確保數(shù)據的準確度，各個相關的部門應該及時溝通，將整個項目的施工風險降到最低，只有將策劃的流程和管理制度具體化，全面控制策劃中的不定量因素，才能有效保證后期的施工進度和工程質量。

3.2加強房地產企業(yè)內部管理

房地產企業(yè)應該加強員工內部的管理，將員工的職責和工作進行具體劃分，保證各項工作的順利實施，這對房地產企業(yè)的整體管理效果具有一定的重要作用。首先應該針對員工整體建立制度，將每個部門的職責文字化，再對每個人的具體任務進行劃分，保證在出現(xiàn)工作問題時能夠找到第一責任人，利用這種方式也能夠充分調動員工工作的積極性。對于員工的工作情況應該建立一定的考核制度，對員工平時的表現(xiàn)進行定期考核，有效加強公司的內部管理。房地產項目在具體實施的過程中還應該按照規(guī)定派專門的管理人員進行現(xiàn)場管理，確保施工與計劃一致，如有特殊情況應該及時調查原因并上報，保證后續(xù)工作的順利進行。在工程結束后，應該進行驗收管理工作，相關的管理人員通過反饋和對比，有效掌控工程的質量。

3.3完善房地產企業(yè)的項目成本管理

房地產企業(yè)要想緊跟市場的發(fā)展動向，就要對成本進行合理控制，對在規(guī)劃階段進行有效的評估和預測，對成本、售價和利潤進行科學的計劃，盡量讓房地產企業(yè)實現(xiàn)質量和成本的雙贏。房地產企業(yè)還應該實施招標選擇成本較低，又符合實際施工要求的企業(yè)合作，通過對設備、材料以及人工成本的控制，實現(xiàn)房地產企業(yè)的利益最大化。

3.4加強房地產成本的全面控制

在新形勢下，房地產企業(yè)要充分重視財務管理，充分尊重財務管理的價值，更好地控制項目成本，明確財務部門和財務人員的職責和權利，使他們能夠在項目準備、施工階段和竣工階段進行成本和質量控制，特別是要做好以下工作。（1）在項目準備過程中，要充分結合實際。（2）在施工過程中，要準確記錄工程造價，并針對存在的問題及時分析對方的計劃。（3）在竣工驗收階段，要準確計算驗收費用，做好與理論費用的比較工作，糾正時間差距，為下一步工程竣工提供寶貴經驗。

結束語

綜上所述，只有規(guī)范房地產企業(yè)的管理制度，提高相關人員的管理水平，不斷創(chuàng)新發(fā)展，才能讓整個房地產行業(yè)的國際競爭力有效提高，才能讓國民經濟得到顯著提升。

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柳州工學院 545616