龔延君　韓忠雪

摘要：房地產(chǎn)的長(zhǎng)期發(fā)展周期需要大量資金，是典型的資本密集型公司?；鹪诜康禺a(chǎn)公司的發(fā)展中發(fā)揮著重要作用，資金實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)公司發(fā)展迅速，前景廣闊。信托融資為房地產(chǎn)業(yè)開辟了一條新途徑，信托融資依賴于減少投資和資本供應(yīng)靈活性的優(yōu)勢(shì)在房地產(chǎn)領(lǐng)域迅速發(fā)展，已成為房地產(chǎn)融資的最重要渠道。文章主要研究房地產(chǎn)公司信托融資風(fēng)險(xiǎn)的控制，介紹了房地產(chǎn)工期信托融資發(fā)展現(xiàn)狀，總結(jié)了我國(guó)房地產(chǎn)公司信托融資風(fēng)險(xiǎn)的主要表現(xiàn)，最后提出了房地產(chǎn)公司信托融資風(fēng)險(xiǎn)控制措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);信托;融資;風(fēng)險(xiǎn)控制

一、前言

房地產(chǎn)信托融資作為當(dāng)下適用于房地產(chǎn)金融問(wèn)題緩解的最佳方式，成為房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)最重要的信托手段，期間通過(guò)接受委托人的資產(chǎn)開展管理和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，而后對(duì)收入進(jìn)行分成。房地產(chǎn)信托在現(xiàn)階段顯現(xiàn)出與傳統(tǒng)銀行貸款融資完全不同的模式，其融資行為有著顯著的優(yōu)勢(shì)，全新的方式為房地產(chǎn)公司提高了融資機(jī)制的靈活性，同時(shí)也降低了成本，這些比較優(yōu)勢(shì)也使它們成為受歡迎且在房地產(chǎn)公司得到廣泛使用。本文在分析現(xiàn)有我國(guó)房地產(chǎn)信托融資現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，確定了房地產(chǎn)信托融資存在的風(fēng)險(xiǎn)，并提出了科學(xué)合理的房地產(chǎn)信托融資風(fēng)險(xiǎn)控制策略。

二、我國(guó)房地產(chǎn)公司信托融資發(fā)展現(xiàn)狀分析

（一）房地產(chǎn)公司融資現(xiàn)狀

目前，中國(guó)傳統(tǒng)房地產(chǎn)金融渠道主要通過(guò)發(fā)行銀行貸款、上市公司和房地產(chǎn)信托進(jìn)行。其中，銀行信貸是主要渠道。從20世紀(jì)末中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)的引入開始，房地產(chǎn)借貸渠道主要依靠銀行貸款來(lái)滿足資金需求，貸款結(jié)構(gòu)不合理，商業(yè)銀行會(huì)承擔(dān)巨大風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)房?jī)r(jià)下跌時(shí)，銀行將承擔(dān)很多壞賬。因此，對(duì)于參與房地產(chǎn)開發(fā)或國(guó)家金融安全的公司而言，單一的融資結(jié)構(gòu)是不可取的。

目前，我國(guó)的金融房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在建設(shè)中，金融產(chǎn)品和衍生金融產(chǎn)品很少，而且由于目前我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平相對(duì)較低，相應(yīng)的金融產(chǎn)權(quán)制度還不完善。主要問(wèn)題有：房地產(chǎn)沒(méi)有金融產(chǎn)品，銀行是主要的金融機(jī)構(gòu)，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)集中，與房地產(chǎn)的金融交易集中在主要市場(chǎng)，沒(méi)有政治支持，經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)不到位等。

（二）我國(guó)房地產(chǎn)信托融資發(fā)展現(xiàn)狀

自房地產(chǎn)調(diào)控以來(lái)，房地產(chǎn)公司融資渠道發(fā)生了較大變化。隨著銀行貸款的收緊，公司債券的關(guān)閉以及證券市場(chǎng)的再融資，發(fā)展公司必須尋找新的方式，信托資金正在迅速發(fā)展。房地產(chǎn)和重點(diǎn)行業(yè)仍是信托基金使用的關(guān)鍵領(lǐng)域。在2018年的前三季度，投資于房地產(chǎn)行業(yè)的信托基金余額達(dá)到13.42%，為2013年以來(lái)的最高水平。與銀行貸款相比，房地產(chǎn)信托融資方式可以降低房地產(chǎn)公司資金的總成本，節(jié)省財(cái)務(wù)成本，并在條件方面提供更大的靈活性，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)公司的可持續(xù)發(fā)展。與此同時(shí)，投資過(guò)程中的大多數(shù)房地產(chǎn)信托都采取貸款形式，仍然采取債權(quán)的形式，這相當(dāng)于簡(jiǎn)單地取代原來(lái)的銀行貸款，并沒(méi)有解決風(fēng)險(xiǎn)和利益不對(duì)稱的根本問(wèn)題，在此過(guò)程中，信托行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)正在增加。將這一理論功能與中國(guó)房地產(chǎn)投資基金的現(xiàn)實(shí)進(jìn)行對(duì)比，需要進(jìn)一步的實(shí)踐，觀察和改進(jìn)，才能在房地產(chǎn)融資中發(fā)揮積極作用。

在政府幾項(xiàng)宏觀調(diào)控措施的影響下，房地產(chǎn)公司不斷尋找新的融資渠道，以確保企業(yè)資金的正常運(yùn)作。然而，對(duì)于大多數(shù)房地產(chǎn)公司而言，信托融資實(shí)際上并未被視為企業(yè)長(zhǎng)期融資渠道，僅用作銀行貸款的臨時(shí)替代方案。由于我國(guó)的房地產(chǎn)公司尚未形成將信托融資轉(zhuǎn)變?yōu)榉€(wěn)定的公司財(cái)務(wù)渠道的意識(shí)，房地產(chǎn)公司的信托融資風(fēng)險(xiǎn)幾乎沒(méi)有消除，房地產(chǎn)公司信托融資的發(fā)展也很難，仍有許多障礙。

三、我國(guó)房地產(chǎn)公司信托融資風(fēng)險(xiǎn)的主要表現(xiàn)

（一）缺乏管理經(jīng)驗(yàn)

大部分房地產(chǎn)信托從事相關(guān)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，其行業(yè)管理效果顯著。房地產(chǎn)對(duì)于項(xiàng)目的開發(fā)，往往最初的還款手段皆通過(guò)其項(xiàng)目?jī)r(jià)值來(lái)實(shí)現(xiàn)，尤其是營(yíng)業(yè)利潤(rùn)是還款的重要方式。開發(fā)商在工程、項(xiàng)目、資本、人力等方面的管理能力直接影響著項(xiàng)目的開發(fā)結(jié)果，甚至引發(fā)信任計(jì)劃風(fēng)險(xiǎn)。信托管理方案的安全性主要依靠公司對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的把控能力，在其風(fēng)險(xiǎn)管理中可以對(duì)主要風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效識(shí)別，同時(shí)還能有效預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。對(duì)于信托公司而言，其資本規(guī)模和對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的把控和預(yù)測(cè)水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于銀行系統(tǒng)，所以貸款的持續(xù)性針對(duì)管理尤為重要，幫助信托項(xiàng)目可以實(shí)現(xiàn)較大的收益和有效管理風(fēng)險(xiǎn)。

（二）財(cái)務(wù)杠桿使用過(guò)度

現(xiàn)階段，很大一部分房地產(chǎn)企業(yè)在融資方面的手段主要用于緩解財(cái)務(wù)緊張，不過(guò)在手段的運(yùn)用中往往會(huì)過(guò)于依賴于財(cái)務(wù)杠桿的效用，造成自身資產(chǎn)負(fù)債率偏高的現(xiàn)象。主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的資金往來(lái)方面，憑借極少資本量就可以實(shí)現(xiàn)巨額資金的引入，憑借于此對(duì)項(xiàng)目展開管理，最終在稅收方面得到有效保護(hù)，進(jìn)而增強(qiáng)項(xiàng)目的盈利水平。同時(shí)還提升了房地產(chǎn)公司的風(fēng)險(xiǎn)程度，尤其是過(guò)度的運(yùn)用杠桿效用，造成極高的流動(dòng)性，提升風(fēng)險(xiǎn)性，引發(fā)后續(xù)還款的壓力，這在償還信托計(jì)劃時(shí)會(huì)產(chǎn)生很大的不確定性。

（三）資金平衡不確定

房地產(chǎn)企業(yè)在自身資金余額方面會(huì)受到兩方面的影響，分別是資本流入的降低，外流的提升。因此需要深入剖析影響因素在項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流量方面的作用效果，找出敏感因素。大多數(shù)房地產(chǎn)公司通過(guò)債務(wù)管理來(lái)管理項(xiàng)目，這對(duì)公司資產(chǎn)的流動(dòng)性提出了很高的要求。公司需要擁有大量資產(chǎn)來(lái)匹配資產(chǎn)，否則，公司很容易受到短期資本無(wú)法滿足的問(wèn)題。對(duì)于其流動(dòng)資產(chǎn)來(lái)說(shuō)最關(guān)鍵的內(nèi)容就是庫(kù)存，實(shí)現(xiàn)儲(chǔ)備的基礎(chǔ)是公司已經(jīng)完成的開發(fā)用地、成品商品房、出租房產(chǎn)等。其中，商品房在獲得銷售許可證后就成為了房地產(chǎn)企業(yè)最重要的收入方式。在公司的運(yùn)作中最重要的就是現(xiàn)金流，只有良好的保障才能讓公司得以更好的發(fā)展，不過(guò)這些會(huì)被宏觀政策以及房產(chǎn)銷售的因素所影響，具有一定的周期性，而且波動(dòng)性比較大，會(huì)在時(shí)間、數(shù)量和項(xiàng)目時(shí)效及成本等方面出現(xiàn)各種問(wèn)題，公司經(jīng)常面臨財(cái)務(wù)限制困境。

（四）市場(chǎng)需求出現(xiàn)波動(dòng)

房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)通常由個(gè)體、系統(tǒng)、區(qū)域等風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)出來(lái)。其中個(gè)體風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自于不對(duì)稱的信息影響，會(huì)影響公司的房地產(chǎn)價(jià)格，甚至?xí)l(fā)資產(chǎn)價(jià)格泡沫的發(fā)生。系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自于宏觀方面，表現(xiàn)在國(guó)際資本、貸款、經(jīng)濟(jì)周期等方面。在勢(shì)均力敵的平衡局面下金融機(jī)構(gòu)、開發(fā)商及購(gòu)房者往往會(huì)比較平靜，而一旦被打亂，那么就成了價(jià)格泡沫，而泡沫的嚴(yán)重程度決定了泡沫何時(shí)爆發(fā)。區(qū)域市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)取決于區(qū)域經(jīng)濟(jì)差異的程度，通常來(lái)說(shuō)，開發(fā)商和購(gòu)房者在猜測(cè)價(jià)格上漲方面的意識(shí)會(huì)造成均衡局面的波動(dòng)，往往會(huì)被視為區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)的主要來(lái)源。