[摘要] 推動社區(qū)治理“三率”建設是落實市委要求，推進社區(qū)治理現(xiàn)代化，增強人民群眾獲得感幸福感安全感的重要影響因素和關鍵環(huán)節(jié)。朝陽區(qū)堅持以黨建為引領，持續(xù)拓展物業(yè)管理內涵，建立政社協(xié)同聯(lián)動、物業(yè)服務完善、業(yè)主自治有序、治管相互銜接的責任體系，立體全面推動“法治物業(yè)、規(guī)范物業(yè)、智慧物業(yè)、品牌物業(yè)、安全物業(yè)”建設，通過推進“三率”建設，主動探索解決基層治理的重點、難點問題，創(chuàng)新社區(qū)治理體制機制，完善基層治理方式，著力提升社會治理的能力和水平。

[關鍵詞] 黨建引領;? 社區(qū)治理;? 物業(yè)管理

[中圖分類號] D616? ? ? ? ?[文獻標識碼] A? ? ? ? ?[文章編號] 0529-1445（2021）08-0071-04

黨的十九屆五中全會提出，“十四五”期間要努力實現(xiàn)“社會治理特別是基層治理水平明顯提高”的目標，這對夯實社會治理基礎、構建社會治理新格局、增強人民群眾的獲得感幸福感安全感具有重要意義。社會治理的基礎在基層，根基在社區(qū)?；鶎狱h組織、業(yè)委會（物管會）、物業(yè)服務機構作為社區(qū)治理的“三劍客”，已成為推動基層治理現(xiàn)代化的重要影響因素和關鍵環(huán)節(jié)。

社區(qū)治理“三率”建設的內涵要求

社區(qū)治理“三率”（小區(qū)業(yè)委會組建率、物業(yè)管理覆蓋率、黨的組織和工作覆蓋率）建設是健全黨組織領導下社區(qū)自治機制的重要基礎，是構建黨建引領社區(qū)治理框架下物業(yè)管理體系的重要抓手，是抓住人民在提升居民獲得感幸福感安全感目標下化解基層矛盾糾紛的重要環(huán)節(jié)?！叭省苯ㄔO的提出，抓住了人民群眾最關心最直接最現(xiàn)實的利益問題，明確了黨組織領導下社區(qū)黨組織、業(yè)委會（物管會）、物業(yè)服務機構間的協(xié)調運行機制，有助于充分調動社區(qū)居民參與社區(qū)治理的積極性，形成社區(qū)治理合力。

“三率”建設的現(xiàn)實需求。物業(yè)服務覆蓋率建設回應了居民對專業(yè)物業(yè)服務和宜居宜業(yè)生活的內在需求。部分老舊小區(qū)還未引入專業(yè)物業(yè)服務，部分有物業(yè)服務的小區(qū)，專業(yè)化水平也有較大提升空間。業(yè)委會（物管會）覆蓋率建設回應了居民對社區(qū)自治和參與社區(qū)治理的內在需求。業(yè)委會（物管會）為居民提供了制度性參與社區(qū)治理的渠道，為充分調動居民參與社區(qū)治理提供了基礎和條件。黨的組織和工作覆蓋率建設回應了社區(qū)治理中方向把握和效果保障的內在需求，有助于發(fā)揮黨組織引領作用，以居民利益為中心，監(jiān)督指導業(yè)委會選舉，推動物業(yè)提高服務水平，化解物業(yè)管理矛盾和糾紛。加強黨的組織建設也利于對社區(qū)資源進行系統(tǒng)挖掘與整合。

“三率”建設的內在聯(lián)系。社區(qū)治理“三率”建設體現(xiàn)了物業(yè)管理的商品屬性和社會屬性。業(yè)委會（物管會）與物業(yè)服務機構之間既是商品服務關系又是協(xié)商合作關系;社區(qū)居委會指導和監(jiān)督業(yè)委會（物管會）和物業(yè)服務的工作，形成共商共建共享的社會治理關系，通過在業(yè)委會（物管會）、物業(yè)服務機構中建立黨組織，發(fā)揮黨建引領作用，實現(xiàn)商品關系與社會關系的有機結合?！叭省苯ㄔO有助于推動物業(yè)管理從商品關系和單位制模式向社區(qū)治理體系的轉變。社區(qū)治理“三率”建設構建了黨建引領社區(qū)治理框架下的物業(yè)管理體系，一方面規(guī)范了以合同為紐帶的物業(yè)管理商品關系，另一方面將物業(yè)管理納入社區(qū)治理體系，強化了黨建引領、政府治理和居民自治的良性互動。

“三率”建設的制度性根源。共有產權是物業(yè)問題產生的制度性根源。共有產權主要涉及3個物業(yè)問題，即共有產權不清導致的共有部位使用權紛爭，共有產權不清導致的共有部分收益的紛爭，以及共有產權不清導致的動用公共維修金難問題，并由此衍生公共設備設施修繕難的問題。共有產權歸全體業(yè)主所有，需建立業(yè)主組織行使業(yè)主權利。隨著人們對宜居宜業(yè)生活需求的不斷提升，物業(yè)管理的內容和服務也在不斷拓展。在新冠肺炎疫情防控和垃圾分類等工作中，物業(yè)服務機構逐漸承擔部分公共服務的職能，這就需要在黨建引領下整合多方主體推動多元治理。

朝陽區(qū)物業(yè)管理的階段性特征

由于城市經濟的轉型升級，朝陽區(qū)形成了傳統(tǒng)與現(xiàn)代交融的城市發(fā)展形態(tài)，物業(yè)類型十分復雜，社區(qū)治理難度較大。在推進社區(qū)治理“三率”建設過程中，需要針對不同物業(yè)類型探索創(chuàng)新各類治理模式，提升社區(qū)治理“三率”建設整體水平。

從發(fā)展歷程上來看，朝陽區(qū)的物業(yè)管理大致可以分為4個階段：一是計劃經濟時期的福利分房階段（1949—1978年）。我國實行福利化的住房政策，單位是房屋產權主體，承擔物業(yè)管理責任，職工僅擁有房屋居住權。朝陽區(qū)的公房主要包括單位、城市兩種直管公房，其中單位直管公房占絕大多數(shù)，城市直管公房發(fā)揮補充作用。二是改革開放后的住房制度改革階段（1979—1997年）。我國形成了福利分配和市場分配混合的住房制度，朝陽區(qū)部分單位延續(xù)了低租金的住房分配制度，另一部分單位開始出售公房，居民擁有了個人住房的專有產權，但原產權單位或接管單位仍掌握共有產權提供物業(yè)服務，這個階段形成的復雜房屋產權關系為以后的物業(yè)管理問題埋下了隱患。三是1998年后完全取消實物性分房階段（1998—2015年）。我國建立了保障性住房和商品性住房并行的雙軌制住房制度。一方面，朝陽區(qū)部分擁有公房的單位繼續(xù)按照市場價、標準價或成本價出售公房但仍然承擔物業(yè)管理責任;另一方面，住房市場全面進入商品化時代，物業(yè)管理逐步向市場化轉型。四是國企物業(yè)移交階段（2016年至今）。2016年以來，北京市開展了市屬國有企業(yè)非經營性資產及在京中央企業(yè)職工家屬區(qū)“三供一業(yè)”分離移交工作。在此階段，商品房小區(qū)逐步發(fā)展起來，形成了新型物業(yè)管理形態(tài)。

從產權角度可將現(xiàn)有小區(qū)分為老舊小區(qū)和商品房小區(qū)兩類，朝陽區(qū)物業(yè)管理既面臨歷史遺留的老舊小區(qū)改造升級問題，又面臨在新建商品房小區(qū)中構建現(xiàn)代物業(yè)管理體系問題，處于新舊問題交織的復雜階段，增加了物業(yè)管理難度。因此，明確復雜的房屋產權關系，著力提升物業(yè)管理水平是朝陽區(qū)社區(qū)治理“三率”建設的核心問題。

推動社區(qū)治理“三率”建設的關鍵環(huán)節(jié)

社區(qū)治理“三率”建設是一項系統(tǒng)工程，要牢牢牽住制約物業(yè)管理體系構建和運行的“牛鼻子”，繼續(xù)堅持以黨建為引領，進一步拓展物業(yè)管理的內涵，逐步理順物業(yè)服務機構、業(yè)委會（物管會）等各方關系，建立政社協(xié)同聯(lián)動、物業(yè)服務完善、業(yè)主自治有序、治管相互銜接的責任體系，立體全面推動“法治物業(yè)、規(guī)范物業(yè)、智慧物業(yè)、品牌物業(yè)、安全物業(yè)”建設，推進社區(qū)治理體系和治理能力現(xiàn)代化。

整體聯(lián)動，增強“三率”協(xié)同效應。要著眼整體，構建黨建引領下的物業(yè)管理體系。深入落實新修訂的《北京市物業(yè)管理條例》，提高居民自治自律的意識，推動建立科學的規(guī)則、制度、平臺，完善行業(yè)監(jiān)督機制，促使參與物業(yè)管理的各方通過議事協(xié)商達成一致。探索建立街鄉(xiāng)、社區(qū)黨組織領導下的社區(qū)治理議事平臺，加強街鄉(xiāng)、社區(qū)黨組織對社區(qū)治理的領導，充分發(fā)揮社區(qū)居委會、業(yè)委會（物管會）、物業(yè)服務機構作用，形成黨組織領導下“三位一體”治理格局。定期召開物業(yè)服務管理工作聯(lián)席會議，協(xié)調解決物業(yè)管理問題和矛盾糾紛。構建街鄉(xiāng)、社區(qū)黨組織、社區(qū)居委會、業(yè)委會（物管會）、居民、物業(yè)服務機構等多方聯(lián)動工作機制，推動形成社區(qū)治理共建共治共享格局。要夯實責任，明確清單制度下的各方管理責任。街鄉(xiāng)、社區(qū)黨組織負責全面加強對物業(yè)管理工作的領導，社區(qū)居委會負責指導和監(jiān)督物業(yè)服務機構和業(yè)委會（物管會）依法依規(guī)履職。業(yè)委會（物管會）負責組織業(yè)主行使業(yè)主權利，發(fā)揮業(yè)主自治和監(jiān)督物業(yè)服務機構職能。物業(yè)服務機構通過利用市場化機制提供高質量物業(yè)服務能力，履行垃圾分類、社區(qū)治安管理等公共事務的職責，提高社區(qū)治理整體水平。同時，明確物業(yè)服務機構社區(qū)治理責任人的地位，建立政府購買服務機制，出臺購買服務項目清單，并給予相應的配套政策支持。要狠抓服務，創(chuàng)新工作方法不斷提高管理水平。充分發(fā)揮物業(yè)在社區(qū)治理中的安全保障作用，構建安全管理工作責任制，督促物業(yè)服務機構、業(yè)委會加強安全隱患排查，做好各項安全保障工作，切實維護社區(qū)穩(wěn)定。深化“街鄉(xiāng)吹哨、部門報到”改革，推動物業(yè)服務從接訴即辦向未訴先辦、防患預辦轉變。廣泛征集居民業(yè)主意見，摸清物業(yè)服務需求，把物業(yè)服務機構、業(yè)委會（物管會）和居民自管會等自治組織納入黨政群共商共治工作機制，提升物業(yè)管理能力和服務水平。

多措并舉，提升物業(yè)服務水平和質量。推動行業(yè)自律，強化物業(yè)行業(yè)協(xié)會職能。發(fā)揮物業(yè)協(xié)會和物業(yè)聯(lián)盟作用，幫助物業(yè)服務機構進行服務流程設計，提高物業(yè)服務專業(yè)化水平。強化物業(yè)行業(yè)協(xié)會對物業(yè)服務機構及其從業(yè)人員的自律性監(jiān)管，賦予物業(yè)行業(yè)協(xié)會開展物業(yè)服務評價及違規(guī)懲戒等職能。探索創(chuàng)新“業(yè)必歸會”，推動物業(yè)服務機構組織化建設，以加強行業(yè)自律，規(guī)范市場秩序。提高履約水平，構建物業(yè)服務信用評價機制。細化物業(yè)服務標準，完善物業(yè)服務定價機制、評價機制，按照等級科學劃分收費依據，實現(xiàn)物業(yè)項目考評量化管理、動態(tài)監(jiān)管。建立物業(yè)服務機構信用管理體系和“紅黑榜”機制，將垃圾分類、智慧平安社區(qū)建設等工作納入物業(yè)信用管理評價體系，對物業(yè)服務機構、職業(yè)經理人進行星級評定，將企業(yè)信用等級作為業(yè)主選聘、續(xù)聘、解聘企業(yè)的依據。嚴厲打擊物業(yè)服務違法和違規(guī)失信行為，采取約談企業(yè)負責人、信用記減分、取締評優(yōu)評星資格、限制企業(yè)招投標期限等方式，督促企業(yè)依法履職、依約盡責，構建質價相符的物業(yè)服務環(huán)境。實行市場調節(jié)，完善物業(yè)服務市場化機制。開展物業(yè)費核定工作，根據不同小區(qū)情況確定物業(yè)服務項目清單、服務內容及收費標準并予以公示。建立物業(yè)服務收費市場調節(jié)機制，指導物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會監(jiān)測、發(fā)布物業(yè)服務項目成本信息和計價規(guī)則，根據市場變化適當調節(jié)物業(yè)收費標準。鼓勵物業(yè)服務機構提供“菜單式”服務，業(yè)主根據需要選擇付費增值服務。探索推廣物業(yè)服務酬金制、信托式物業(yè)等創(chuàng)新物業(yè)費使用方式，提高物業(yè)費使用透明度。抓好綜合治理，推動老舊小區(qū)向專業(yè)物業(yè)轉型。根據物業(yè)管理實際需要，制定物業(yè)管理區(qū)域優(yōu)化及物業(yè)管理服務配套設施劃分意見，建立和規(guī)范物業(yè)管理區(qū)域劃分程序，推動小區(qū)共用部分的空間利用和資源開發(fā)，開展物業(yè)增值服務。加大對老舊小區(qū)綜合整治的政策支持力度，按照多方參與原則，積極推廣“勁松模式”，鼓勵引入社會資本，解決老舊小區(qū)物業(yè)管理資金來源問題。充分發(fā)揮國企托底作用，加快國有物業(yè)服務機構入駐，推動物業(yè)管理轉型升級。

指導監(jiān)督，促進業(yè)委會（物管會）規(guī)范運作。加強指導，提升業(yè)委會（物管會）工作能力。街鄉(xiāng)層面成立業(yè)委會（物管會）指導辦公室或專業(yè)的社區(qū)社會組織，探索街鄉(xiāng)與業(yè)委會（物管會）結對幫扶和跟蹤監(jiān)督工作模式，定期與業(yè)委會（物管會）主任溝通交流。區(qū)級層面成立業(yè)委會（物管會）協(xié)會，加強業(yè)委會（物管會）工作交流，推進業(yè)委會（物管會）自治規(guī)范化。通過政府購買專業(yè)服務等方式加強對業(yè)委會（物管會）的指導培訓，全面提升業(yè)委會（物管會）的履職能力。多方監(jiān)督，規(guī)范業(yè)委會（物管會）的組建與運行。完善業(yè)委會（物管會）運行工作細則，建立公開透明機制，業(yè)委會（物管會）定期通過小區(qū)公示欄、微信公眾平臺和微信群等渠道公開財務收支和業(yè)主大會決議執(zhí)行情況，拓展業(yè)主監(jiān)督渠道。將業(yè)委會（物管會）管理工作納入社區(qū)綜合治理目標管理和街鄉(xiāng)工作考核范圍，建立業(yè)委會（物管會）信用評價體系，使業(yè)委會（物管會）成為社區(qū)基層治理的重要力量。建立房管局、街鄉(xiāng)、社區(qū)居委會、物業(yè)服務機構、業(yè)主等共同參與的業(yè)委會（物管會）評價考核管理機制，對不合格的業(yè)委會（物管會）成員進行罷免。

數(shù)字監(jiān)管，推動社區(qū)治理精細化發(fā)展。運用數(shù)字技術，提高智慧社區(qū)發(fā)展水平。搭建“智慧物業(yè)”綜合服務管理平臺，為解決物業(yè)管理中的重點難點問題提供信息化資源支持。通過電子監(jiān)測、數(shù)據網絡實現(xiàn)對垃圾分類、停車管理、居民安全和商業(yè)運營管理等的綜合決策支撐，邀請第三方評價機構建立智慧社區(qū)系統(tǒng)，長期運行監(jiān)測數(shù)據，助力街區(qū)智慧化精細管理。推動網絡技術在教育、政務、社會管理等領域的深度應用，努力提升社區(qū)治理所需專業(yè)能力和專業(yè)水平。通過政策和公共服務平臺支持物業(yè)服務機構在管理、服務和技術上創(chuàng)新，提高經營效益，提升服務質量，研發(fā)智慧物業(yè)新技術。整合分散信息，強化對社區(qū)基礎要素的動態(tài)管理。強化對社區(qū)各類基礎要素的動態(tài)管理，提升社區(qū)治理信息化和智能化水平。依托“兩網融合”等大數(shù)據資源平臺，拓展“互聯(lián)網+社區(qū)治理”，及時動態(tài)更新完善社區(qū)實有人口、房屋、車輛、車位等基礎要素信息數(shù)據，健全完善對信息數(shù)據的綜合分析和精準推送機制，提升社區(qū)治理的服務效能。建立健全面向社區(qū)治理的主題數(shù)據庫，推動社區(qū)按需共享數(shù)據，為社區(qū)精細化治理和精準化服務提供支撐。加強數(shù)據分析，充分發(fā)揮12345市民熱線的作用。推動12345市民熱線數(shù)據與社區(qū)網格數(shù)據、社區(qū)物聯(lián)網數(shù)據等的聚集，充分發(fā)揮熱線數(shù)據粒度小、精度高和實效強的優(yōu)勢，實現(xiàn)精準定位、靶向治理。利用12345市民熱線數(shù)據建立社區(qū)治理主題專報制度，按月統(tǒng)計分析熱線數(shù)據中的社區(qū)治理和物業(yè)管理問題，深入挖掘數(shù)據間的關聯(lián)性，推動熱線由事后決策向“精報”“實報”“預報”轉變。

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[2]中共十九屆五中全會在京舉行 中央政治局主持會議 中央委員會總書記習近平作重要講話[N].人民日報，2020-10-30.

[3]魏禮群.堅定不移推進社會治理現(xiàn)代化[N].光明日報，2019-09-09.

（作者簡介：王灝，中共北京市朝陽區(qū)委書記）

責任編輯 / 宋明晏