陳靜

城鎮(zhèn)化的不斷推動導致農(nóng)村人口大量地流入到城市之中，逐漸上升的房價也讓人們的購房變得更加困難，城鎮(zhèn)居民對高質(zhì)量的生活品質(zhì)逐漸下降，發(fā)展房屋租賃業(yè)務是目前解決人們居住問題的有效途徑。從目前的實際情況來看，我國房屋租賃依舊是以散戶個人出租為主要的手段，有專業(yè)機構(gòu)提供長租公寓的模式僅僅只占據(jù)我國房屋租賃的5%左右，發(fā)展長租公寓資產(chǎn)證券化也是降低企業(yè)融資，提高企業(yè)長期發(fā)展的有效辦法。本文主要從現(xiàn)階段長租公寓資產(chǎn)證券化的各個方面進行深入研究，希望能對今后長租公寓的發(fā)展提供有效地幫助。

現(xiàn)階段長租公寓在城市中的發(fā)展比例遠遠低于發(fā)達國家，長租公寓企業(yè)也面臨著投資回收時期較長、企業(yè)融資成本較高、融資渠道較為狹窄等多種問題，這些問題的存在都影響著長租公寓的穩(wěn)定發(fā)展，因此發(fā)展長租公寓資產(chǎn)證券化是有效解決問題的途徑。近幾年來的發(fā)展中，我國第一單長租公寓類REITs新派公寓專項計劃逐漸成形，并且在不依賴外部增效的情況下，實現(xiàn)資產(chǎn)證券的評級，在完全意義上實現(xiàn)公寓真實出售的項目，也讓長租公寓市場出現(xiàn)全新的發(fā)展思路和發(fā)展模式。

一、長租公寓資產(chǎn)證券化概述

（一）長租公寓的定義

長租公寓在我國現(xiàn)階段還沒有完全統(tǒng)一的定義，通過對網(wǎng)絡上的資料搜集可以簡單地認為，長租公寓主要指的是企業(yè)在自身標準的范圍內(nèi)對房屋進行裝修，在房屋中添置基本的家用電器，然后以高于的市場的標準價格進行出租。根據(jù)房屋來源地不同公寓的租賃模式也可以分為兩種基本模式：重資產(chǎn)模式和輕資產(chǎn)模式;而根據(jù)公寓管理模式和房屋分布密集程度也可以分成集中式和分散式長租公寓，這兩類的運營模式也有一定的相同之處（如表1所示）。（1）重資產(chǎn)模式主要指的是企業(yè)采取自身擁有、企業(yè)自建、直接購買、股權(quán)收購等多種方式來置辦房源，并且企業(yè)擁有房屋的物業(yè)產(chǎn)權(quán)。在此之后企業(yè)對所有的房源進行統(tǒng)一的裝修，將裝修完畢的房屋規(guī)劃性的對外租賃，這也就是重資產(chǎn)運營模式。（2）輕資產(chǎn)模式主要是指企業(yè)并不持有公寓的物業(yè)產(chǎn)權(quán)，而是向房東租賃房源或者接受房東的委托來獲取房源，然后將房屋進行統(tǒng)一的裝修后進行出租，通過收取租金的方式來獲得經(jīng)濟效益，這也就是輕資產(chǎn)運營模式。

（二）長租公寓資產(chǎn)證券化的必要性

我國自動發(fā)展長租公寓以來，行業(yè)發(fā)展速度較快，現(xiàn)階段規(guī)模的擴張速度也在不斷地提升，但是無論是從運營模式還是從經(jīng)濟效益上來看，與發(fā)達國家都存在著一定的差距。根據(jù)調(diào)查可以發(fā)現(xiàn)，我國長租公寓的租金回收率僅在3%左右，而發(fā)達國家的租金回收率大約在10%左右。因此，我國長租公寓的收益較低，企業(yè)運營的成本需求困難程度較高，同時我國長租公寓企業(yè)面臨著房價高、裝修成本高、資金成本高、租金收入較低的主要問題。對于一些重資產(chǎn)的企業(yè)來說，公寓在建立的初期就需要有成本的投入，我國的房屋租金較低，企業(yè)如果想通過租金來實現(xiàn)企業(yè)資金的回收基本不太現(xiàn)實，這樣長期的發(fā)展情況，會導致許多企業(yè)對長租公寓行業(yè)的投資積極性不斷受到打擊，因此，加強長租公寓資產(chǎn)證券化是最為有效的發(fā)展手段和基本途徑（如圖1所示）。

二、長租公寓與資產(chǎn)證券化基本定義

（一）長租公寓的基本概念和運營模式

1.長租公寓行業(yè)的基本概念

長租公寓從定義上嚴格來講并不屬于房地產(chǎn)行業(yè)，在我國稅務部門進行稅務申報的過程中，是按照住宿服務行業(yè)來進行申報，也就表明長租公寓并非房地產(chǎn)進行開發(fā)，而是存量房產(chǎn)，包括但不僅限于購買、租賃、共同運營、品牌輸出和運營輸出等多種形式，在租賃的過程中，以整套或者單間、床位等形式進行租賃，租賃的對象一般來說都是具有一定經(jīng)濟能力的人員，在繳納租金后對房屋進行使用。

長租公寓與商品房之間還存在著一定的區(qū)別，商品房屬于產(chǎn)權(quán)房，而長租公寓屬于承租方，承租人員并不享有房屋的實際產(chǎn)權(quán)，而產(chǎn)權(quán)的擁有就是區(qū)別長租房與商品房的基本標準。長租房與酒店還有這一定的差距，長租房的承租人員定位不同，長租公寓一般會租賃給在本地工作或者長期出差的人員進行使用，公共活動區(qū)域、廚房、衛(wèi)生間等基本的家用電器較為齊全，而酒店并不會配備日常的生活設備，僅適用于短期出差的人去進行使用。此外，現(xiàn)階段也有長短期結(jié)合的公寓類型出現(xiàn)，主要是為了能夠提升房屋的出租率和使用率，但是對于出差或者短期使用的人群來說，洗衣機和廚房餐具的配備并不具有必要性（表2所示）。

2.長租公寓的基本運營模式

長租公寓的運營模式主要分為兩種，包括分散運營和集中運營，本文在此對兩種運營方式進行簡要的分析：

首先是集中運營模式，集中運營主要是以獨棟的商業(yè)樓或者幾層為主要的運營場地，通過對房屋的改造來進行租賃，但是由于裝修改造的時間較長，企業(yè)會議分散運營的方式進行管理。集中運營的長租公寓關(guān)鍵在于成本物業(yè)較低，并且能夠?qū)崿F(xiàn)精細化的開發(fā)，但是相比于市場中分散運營的公寓模式來講，集中公寓的空間可以對公共區(qū)域進行劃分，能夠提高服務以及功能上的需求。集中運營自身也具備較大的優(yōu)勢，第一是能夠?qū)Ψ课菝娣e進行確定，合理的對屋內(nèi)空間進行規(guī)劃和分布，在符合建筑規(guī)范的前提下，適當?shù)奶砑覮OFT區(qū)域;第二是管理成本較低，房屋集中在同一個區(qū)域范圍內(nèi)，管理人員和維修人員沒有調(diào)度的過程，不需要建立較為復雜的管理系統(tǒng)，這也讓管理的成本投入相對較低;第三是隨著消費水平的不斷提升，人們對房屋除了要滿足住宿的需求，還需要能夠有良好的空間進行社交，屋內(nèi)的風格具有獨立性，能夠滿足租賃人群精神層面的基本需求。

其次是分散運營模式，分散運營模式自身具有較為明顯的優(yōu)勢，主要是可以利用現(xiàn)階段社會中大量小區(qū)內(nèi)存在的閑置房源進行改造，迅速的擴大租賃規(guī)模，還可以貼上輕資產(chǎn)或者分享經(jīng)濟的標簽，利用改造后的房屋創(chuàng)造更大的價值和利潤。但是分散運營模式也具有明顯的劣勢，主要是因為房屋的種類和戶型不同，房源沒有標準化的問題，作為居住產(chǎn)品來說，租賃房源必須要有標準化的要求，對房源進行統(tǒng)一的改造和維護，確保屋內(nèi)的設備設施都能夠符合標準要求，并且分散運營的管理成本較高，對經(jīng)濟效益會產(chǎn)生嚴重的影響（表3所示）。