段宗志，吳玉祥

(安徽建筑大學(xué) 經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院，合肥 230601)

中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要因素，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有著顯著的推動(dòng)作用[1]。區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平受房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展差距過(guò)大會(huì)影響區(qū)域經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)與地區(qū)城鎮(zhèn)化水平也息息相關(guān)，一方面城鎮(zhèn)化水平的提高有效帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，另一方面房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平的提高有利于提高城鎮(zhèn)化的質(zhì)量，兩者是相輔相成的[2]。安徽省作為中國(guó)中部大省之一，經(jīng)濟(jì)發(fā)展一直較為緩慢，城鎮(zhèn)化水平不高，且各地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)出不均衡的狀態(tài)?；诋?dāng)下經(jīng)濟(jì)發(fā)展形態(tài)的多樣化，以安徽省為例，通過(guò)樣本數(shù)據(jù)結(jié)合區(qū)域經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)系，建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平的評(píng)價(jià)體系，對(duì)安徽省各區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平的差異性進(jìn)行客觀地評(píng)價(jià)分析，及時(shí)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的不足和問(wèn)題，通過(guò)分析發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，結(jié)合實(shí)際提出相應(yīng)對(duì)策，為安徽省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的區(qū)域差異性研究提供參考，對(duì)推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定的發(fā)展具有很強(qiáng)的理論價(jià)值和實(shí)際意義。

1 文獻(xiàn)綜述

現(xiàn)有的國(guó)外學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的研究中，PeterPalm基于對(duì)24家商業(yè)房地產(chǎn)公司使用正式客戶評(píng)估的清單，以及對(duì)瑞典商業(yè)地產(chǎn)部門(mén)高層管理人員的15次訪談分析，確定瑞典商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)正式客戶評(píng)估策略和滿意客戶指數(shù)的使用[3]；Jiang D等人論述了中國(guó)近些年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，認(rèn)為中國(guó)一些地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)的收縮是外商直接投資的原因[4]。

國(guó)內(nèi)研究中，學(xué)者們通過(guò)不同的維度來(lái)研究房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況，研究方法很多采用因子和聚類分析[5]、層次分析[6]等方法。劉晴通過(guò)建立多元回歸模型，以武漢市為例選取房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相關(guān)影響因素進(jìn)行研究分析，發(fā)現(xiàn)地方財(cái)政支出以及居民可支配收入的增加對(duì)房地產(chǎn)業(yè)有著顯著的推動(dòng)作用[7]；代昕雨從經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人口、房地產(chǎn)投資和銷售以及房地產(chǎn)價(jià)格4個(gè)方面將河南省十八地市劃分為五檔[8]；蔡奇鋼等人通過(guò)環(huán)境動(dòng)力、消費(fèi)潛力以及市場(chǎng)活力3個(gè)維度建立房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)體系，運(yùn)用熵值TOPSIS法對(duì)重慶市區(qū)縣房地產(chǎn)市場(chǎng)做出歸類評(píng)價(jià)[9]；劉寧等人從驅(qū)動(dòng)力等5個(gè)方面運(yùn)用DPSIR模型選取中國(guó)部分具有代表性的城市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行研究分析，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)發(fā)展中存在的優(yōu)缺點(diǎn)并提出相關(guān)建議[10]；郭忠玉從房地產(chǎn)生產(chǎn)、供給和需要3個(gè)方面運(yùn)用因子分析和聚類分析得出河北省房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在供需不均衡的現(xiàn)象[11]；于叢等人基于因子分析法從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及市場(chǎng)銷售規(guī)模和企業(yè)綜合效益兩個(gè)方面對(duì)30個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平進(jìn)行研究分析[12]。

通過(guò)上述文獻(xiàn)梳理可知，房地產(chǎn)業(yè)的研究中有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平的評(píng)價(jià)并不多，且尚未形成一套固定的評(píng)價(jià)體系。學(xué)者們普遍從經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、環(huán)境、供需等維度構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平評(píng)價(jià)體系，這些研究對(duì)其他學(xué)者更深入更全面研究房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展評(píng)價(jià)具有很好的啟迪作用。但是，目前學(xué)者們對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平的研究大多趨于靜態(tài)評(píng)價(jià)，沒(méi)有體現(xiàn)出隨著時(shí)間的變化房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)。本文擬以時(shí)間為基軸，對(duì)安徽省區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行動(dòng)態(tài)地評(píng)價(jià)分析。

2 指標(biāo)體系構(gòu)建及數(shù)據(jù)來(lái)源

評(píng)價(jià)指標(biāo)的選取對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平評(píng)價(jià)至關(guān)重要，是評(píng)價(jià)結(jié)果可靠與否的關(guān)鍵因素。因此，選取指標(biāo)時(shí)應(yīng)滿足一些原則：第一是科學(xué)性原則，要能反映地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的真實(shí)情況；第二是全面性，能反映房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的各個(gè)方面，如發(fā)展規(guī)模、生產(chǎn)能力、經(jīng)營(yíng)能力等；第三是真實(shí)性原則，數(shù)據(jù)要真實(shí)客觀，保證評(píng)價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性；最后是可操作性原則，以便于通過(guò)一定的分析方法對(duì)其進(jìn)行分析最終得出結(jié)論。

文中結(jié)合學(xué)者們已有的研究，根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的特征，從《安徽統(tǒng)計(jì)年鑒》選取指標(biāo)，構(gòu)建安徽省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平的評(píng)價(jià)體系(見(jiàn)表1)，主要包括發(fā)展規(guī)模、生產(chǎn)能力、經(jīng)營(yíng)能力和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)4個(gè)準(zhǔn)則層和15個(gè)指標(biāo)層。其中，發(fā)展規(guī)模從企業(yè)個(gè)數(shù)、人員、投入和產(chǎn)出方面反映了各地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模情況，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要基礎(chǔ)；生產(chǎn)能力從房屋新開(kāi)工、施工以及竣工面積方面反映了地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)制造的能力，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展能力的重要體現(xiàn)；經(jīng)營(yíng)能力從銷售面積、銷售額、房屋的平均銷售價(jià)格、利潤(rùn)和負(fù)債率方面反映了該地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)的狀況，它關(guān)系著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的可持續(xù)性，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)則反映了地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要環(huán)境動(dòng)力。發(fā)展規(guī)模、生產(chǎn)能力、經(jīng)營(yíng)能力和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)這4個(gè)維度能綜合地反映各地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的綜合及真實(shí)情況。

表1 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

基于指標(biāo)、時(shí)間和空間建立數(shù)據(jù)，以時(shí)間為基軸[13]，選用安徽省2014—2018年的數(shù)據(jù)進(jìn)行全局主成分分析和聚類分析，對(duì)安徽省16個(gè)地級(jí)市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平差異性進(jìn)行動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)分析。

3 數(shù)據(jù)處理與分析

3.1 全局主成分分析

研究構(gòu)建15個(gè)指標(biāo)，由于指標(biāo)較多，運(yùn)用全局主成分分析可以將多個(gè)指標(biāo)進(jìn)行降維，綜合成幾個(gè)主成分來(lái)覆蓋原有的多項(xiàng)指標(biāo)。通過(guò)運(yùn)用SPSS軟件，根據(jù)獲取的數(shù)據(jù)對(duì)安徽省16個(gè)地級(jí)市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)分析。

在運(yùn)用軟件分析過(guò)程中，為了消除量綱帶來(lái)的不合理影響，對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理。首先進(jìn)行KMO和巴特利特檢驗(yàn)。通過(guò)數(shù)據(jù)分析，選取的指標(biāo)數(shù)據(jù)KMO值為0.888>0.8，很適合做全局主成分分析(見(jiàn)表2)。

表2 KMO和巴特利特檢驗(yàn)

由上述分析可知，選取的指標(biāo)是適合做全局主成分分析的。由數(shù)據(jù)(見(jiàn)表3)可以看出前3個(gè)特征值旋轉(zhuǎn)荷載平方和分別為9.597、2.776、1.053，均大于1，且累積貢獻(xiàn)率達(dá)到89.506%，大于85%，根據(jù)主成分提取的原則，前3個(gè)主成分代表原來(lái)的15個(gè)指標(biāo)評(píng)價(jià)作用是客觀有效的。

表3 總方差解釋

根據(jù)表4旋轉(zhuǎn)后的成分荷載矩陣對(duì)主成分進(jìn)行分析。對(duì)于第一個(gè)主成分，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)個(gè)數(shù)X1、房地產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)X2、房地產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值X3、房地產(chǎn)投資完成額X4、施工房屋面積X5、竣工房屋面積X6、本年新開(kāi)工面積X7、房屋銷售面積X8、商品房銷售額X9、房屋平均銷售價(jià)格X10、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)X11和地方財(cái)政支出X1312個(gè)指標(biāo)在第一公共因子中的因子荷載值較大，上述指標(biāo)從不同方面反映了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平的綜合情況，所以命名第一個(gè)公共因子F1為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展綜合因子；人均GDPX14和人均可支配收入X152個(gè)指標(biāo)在第二公共因子中的因子荷載值較大，這兩個(gè)指標(biāo)反映了地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平，因此命名第二個(gè)公因子F2為經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)因子；資產(chǎn)負(fù)債率X12在第三公共因子中的因子荷載值較大，這個(gè)指標(biāo)反映了房地產(chǎn)企業(yè)利用資金進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的能力，因此命名第三公共因子F3為房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)因子。由于第一主成分的方差貢獻(xiàn)率達(dá)到了63.958%，所以F1是評(píng)價(jià)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平指標(biāo)體系中的主要方面，在這個(gè)因子上的得分越高，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平越高。

表4 旋轉(zhuǎn)后的成分荷載矩陣a

由此可知，對(duì)提取的3個(gè)主成分因子進(jìn)行矩陣分析，可得主成分因子的表達(dá)式為

F1=0.125X1+0.086X2+0.051X3+0.105X4+

0.128X5+0.065X6+0.145X7+0.136X8+

0.102X9+0.006X10+0.061X11+

0.033X12+0.136X13-0.131X14-0.137X15.

F2=-0.099X1+0.013X2+0.103X3-0.019X4-

0.079X5+0.056X6-0.134X7-0.109X8-

0.012X9+0.198X10+0.073X11-

0.014X12-0.111X13+0.473X14+0.479X15.

F3=0.044X1-0.096X2-0.101X3+0.007X4+

0.059X5-0.011X6+0.097X7+0.125X8+

0.016X9-0.081X10-0.117X11+

0.942X12+0.033X13-0.045X14+0.079X15.

確定各主成分得分后，根據(jù)方差百分比確定綜合得分為

ZF=0.639 77×F1+0.185 06×F2+

0.070 23×F3.

3.2 各地級(jí)市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平得分及分析

基于以上分析計(jì)算得出安徽省各地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平各主成分得分排名及綜合得分，見(jiàn)表5、表6。

表5 安徽省地級(jí)市各主成分2014—2018年得分排序

表6 2014—2018年各地級(jí)市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平綜合得分

基于時(shí)間角度，首先從第一主成分排名來(lái)看，合肥市每年位居首位，阜陽(yáng)市排名逐年上升后趨于穩(wěn)定，蕪湖市排名有所下降，其他地區(qū)基本保持穩(wěn)定，可以看出各地級(jí)市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展處于同步平穩(wěn)的狀況；從第二主成分排名來(lái)看，合肥市近5年來(lái)穩(wěn)步上升，地區(qū)經(jīng)濟(jì)水平位居全省首位，這也驗(yàn)證了近些年合肥市發(fā)展之迅速，而淮南市地區(qū)經(jīng)濟(jì)水平近些年從前五跌至中下游水平，與當(dāng)?shù)靥厣禾啃袠I(yè)不景氣有一定的關(guān)系，其他地區(qū)基本保持穩(wěn)定；從第三主成分排名來(lái)看，淮北市和宿州市兩個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力進(jìn)步顯著，在長(zhǎng)三角一體化的引領(lǐng)下兩個(gè)地區(qū)的企業(yè)得到了明顯的轉(zhuǎn)型升級(jí)，其他地區(qū)基本保持穩(wěn)定。

基于空間角度，結(jié)合近5年各地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平綜合得分的平均得分來(lái)看，合肥市遙遙領(lǐng)先其他地區(qū)，平均綜合得分差距過(guò)大；蚌埠市、阜陽(yáng)市、滁州市、六安市以及蕪湖市得分相比其他城市靠前且為正值，這與資源分配不均衡有著很大的關(guān)系。

結(jié)合時(shí)間和空間角度可以發(fā)現(xiàn)，除了省會(huì)城市，各地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度處于同一水平線上且保持相對(duì)平穩(wěn)的狀態(tài)。依據(jù)統(tǒng)計(jì)分析結(jié)果和實(shí)際情況，如此大的差異性形成的內(nèi)在原因有以下幾個(gè)方面：第一，資源分配嚴(yán)重不均衡；第二，各地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)之間沒(méi)有形成一定的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，缺少突破和創(chuàng)新；第三，各地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)市場(chǎng)的快速變化作出的反應(yīng)不同，導(dǎo)致地區(qū)之間差異性越來(lái)越大。

3．3 聚類分析

通過(guò)主成分分析得出各地級(jí)市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平的綜合得分，為了更清楚地反映安徽省地級(jí)市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平差異性，依據(jù)不同年份各地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平綜合得分對(duì)地級(jí)市個(gè)案進(jìn)行聚類分析，得到聚類結(jié)果見(jiàn)圖1。

圖1 各地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平聚類分析

通過(guò)對(duì)安徽省地級(jí)市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平的聚類分析，結(jié)合前面的分析可將區(qū)域分為以下三類。

第一類地區(qū)：合肥市作為安徽省的省會(huì)，5年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平綜合得分第1名，處于第一梯隊(duì)。不僅具有很強(qiáng)的房地產(chǎn)綜合發(fā)展能力，同時(shí)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚，由主成分得分?jǐn)?shù)據(jù)可知合肥地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率相對(duì)其他地區(qū)偏低，說(shuō)明合肥地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)有足夠的資金能力去組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng)以滿足市場(chǎng)的需求，具備較好的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的環(huán)境條件。

第二類地區(qū)：蕪湖、滁州、蚌埠和阜陽(yáng)市，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平綜合得分靠前，處于第二梯隊(duì)。結(jié)合4個(gè)城市各主成分得分來(lái)看，蕪湖市整體房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平處于領(lǐng)先水平；滁州、蚌埠、阜陽(yáng)市在第二主成分得分不高，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱，房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體活力較高，房地產(chǎn)市場(chǎng)供給充足，但跟地區(qū)經(jīng)濟(jì)水平不匹配。

第三類地區(qū)：六安、宿州、安慶、宣城、馬鞍山、淮南、銅陵、亳州、黃山、淮北和池州市處于第三梯隊(duì)。結(jié)合各主成分得分，六安和宿州地區(qū)經(jīng)濟(jì)水平相對(duì)其它地區(qū)較差；淮北、宣城、銅陵和黃山市的地區(qū)經(jīng)濟(jì)水平處于中等偏上，但房地產(chǎn)市場(chǎng)的活力不高；亳州、淮南、馬鞍山、池州和安慶市的房地產(chǎn)企業(yè)資金運(yùn)營(yíng)能力較差。

4 結(jié)論和建議

1)結(jié)合主成分和聚類分析評(píng)價(jià)得出的結(jié)果，安徽省各地級(jí)市之間的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平參差不齊，區(qū)域差異性較明顯，呈現(xiàn)出南北差異，一些地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展程度與社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平不協(xié)調(diào)。第一梯隊(duì)合肥市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平遙遙領(lǐng)先，第二和第三梯隊(duì)中大部分城市呈現(xiàn)出供需不均衡的現(xiàn)象。偏北方的城市如阜陽(yáng)和宿州等城市房地產(chǎn)市場(chǎng)活力較高，但地區(qū)經(jīng)濟(jì)水平不能滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)大量的供給；偏南方的城市如黃山和銅陵市地區(qū)經(jīng)濟(jì)水平較高，但房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，不能滿足大量的需求。

2)根據(jù)評(píng)價(jià)的結(jié)果，提出以下建議：對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展活力較弱但地區(qū)經(jīng)濟(jì)水平較高的地區(qū)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合本地區(qū)特色的產(chǎn)業(yè)，刺激房地產(chǎn)的投資開(kāi)發(fā)，并轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展；對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展活力較高但地區(qū)經(jīng)濟(jì)水平較落后的地區(qū)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)卣贫ㄏ鄳?yīng)的惠民政策，同時(shí)以為當(dāng)?shù)靥峁└嗟木蜆I(yè)崗位等措施來(lái)帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展；對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力薄弱的地區(qū)，需積極引進(jìn)房地產(chǎn)專業(yè)人才促使房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，以便于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速變化作出合理的決策。嚴(yán)格遵守房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制的相關(guān)政策引導(dǎo)，避免供需不均衡，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定健康地發(fā)展。合理地進(jìn)行城市規(guī)劃，利用房地產(chǎn)市場(chǎng)與軌道交通的協(xié)調(diào)發(fā)展機(jī)制[14]，以省會(huì)城市作為示范區(qū)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)一步提升。政府應(yīng)加強(qiáng)引導(dǎo)，在資源分配均衡的前提下，促使房地產(chǎn)業(yè)在各地區(qū)之間形成一定的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，并結(jié)合獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制和扶持措施鼓勵(lì)各地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)不斷地做出突破和創(chuàng)新。加大促進(jìn)各地級(jí)市之間的合作交流，以省會(huì)為牽頭，合理地構(gòu)建城市群城市鏈[15]，帶動(dòng)其他地級(jí)市協(xié)同發(fā)展進(jìn)步。