孫思志

【摘要】在我國(guó)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的過(guò)程中，房地產(chǎn)行業(yè)興起，起到了推動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策是非常重要的一個(gè)步驟，加強(qiáng)對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策的研究工作能夠更加明顯的剖析出當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策當(dāng)中所存在的不足之處，從而推動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目投資決策的完善工作，通過(guò)采取定量方法，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策進(jìn)行研究，借助定量方法的重要作用剖析整個(gè)投資決策內(nèi)容，推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的優(yōu)化升級(jí)，減少其中存在的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);投資決策;定量方法

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.28.022

1、緒論

1.1房地產(chǎn)投資決策定量化研究的背景和意義

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行發(fā)展過(guò)程當(dāng)中，房地產(chǎn)投資決策的科學(xué)與否會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生巨大的影響，因此房地產(chǎn)企業(yè)投資決策成為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的重要問(wèn)題。在房地產(chǎn)投資決策當(dāng)中，會(huì)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目當(dāng)中的建設(shè)地點(diǎn)的選擇以及當(dāng)前市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r所進(jìn)行的投資類型以及確切的開(kāi)發(fā)方案的確定，產(chǎn)生著巨大的影響，也會(huì)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生影響。其中我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展，我國(guó)越來(lái)越推動(dòng)著城鎮(zhèn)化建設(shè)，以能夠更好的解決當(dāng)前城鎮(zhèn)居民對(duì)于住房的需求，但是也存在一些問(wèn)題，當(dāng)前我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的質(zhì)量要求越來(lái)越高，目前我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的要求也在不斷提升，就需要當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)更加重視整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策的科學(xué)性，從而減少在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程當(dāng)中所存在的風(fēng)險(xiǎn)保證能夠充分利用房地產(chǎn)企業(yè)所投入的資金，減少在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程當(dāng)中所造成的成本耗費(fèi)，從而有效提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

鑒于房地產(chǎn)項(xiàng)目的各項(xiàng)特點(diǎn)，如果不在龐大的預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)進(jìn)行量化計(jì)算和評(píng)價(jià)，在后續(xù)決策過(guò)程中勢(shì)必會(huì)承擔(dān)巨大的風(fēng)險(xiǎn)，因此我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)某一新項(xiàng)目的過(guò)程中，需要重點(diǎn)對(duì)該項(xiàng)目的可行性進(jìn)行研究，并出具可靠性強(qiáng)的研究報(bào)告，而可行性報(bào)告的具體內(nèi)容，是向部分項(xiàng)目提供一些關(guān)于建設(shè)中可能會(huì)涉及到了數(shù)據(jù)和指標(biāo)，并針對(duì)這些內(nèi)容給出一些可行性方面的建議。比如由地方政府投資的項(xiàng)目，通常都會(huì)出具該項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告，而項(xiàng)目能否可以給開(kāi)發(fā)商創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益、是否被社會(huì)公眾接受、是否對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展有益，都需要提供量化的數(shù)據(jù)，通過(guò)定量分析的方式對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行決策。

1.2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的意義

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的決策時(shí)需要保證整個(gè)決策的科學(xué)性，這樣才能夠降低整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程當(dāng)中所產(chǎn)生的資金損耗，因此就需要通過(guò)獲取較為全面的數(shù)據(jù)信息，并借助所搜集到的各種數(shù)據(jù)剖析出當(dāng)前相關(guān)項(xiàng)目投資的必要性，以及對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目投資過(guò)程當(dāng)中各環(huán)節(jié)的可行性，通過(guò)展開(kāi)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，可以更加全面的對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行分析，讓房地產(chǎn)投資項(xiàng)目當(dāng)中各環(huán)節(jié)的經(jīng)濟(jì)效益展現(xiàn)出來(lái)，以通過(guò)這些信息不斷對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行優(yōu)化升級(jí)，從而科學(xué)保證整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利開(kāi)展，同時(shí)也提升整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益[1]。對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，主要是為了保障項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)效益。從我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)目前的投資結(jié)構(gòu)來(lái)看，其中仍然存在一定不合理現(xiàn)象，為了改善這一現(xiàn)象，要求企業(yè)通過(guò)集中資金的方式搞好投資項(xiàng)目的同時(shí)，重視項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)效益。目前，房地產(chǎn)行業(yè)將面臨新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，因此在必須慎重選擇房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資方向，如有項(xiàng)目投資的需要，就必須在投資決策階段經(jīng)受住多方面的考驗(yàn)。比如如何避免技術(shù)、市場(chǎng)等多方面因素對(duì)項(xiàng)目投資的影響這一問(wèn)題，如何讓每一個(gè)項(xiàng)目都穩(wěn)定可靠，都是值得深入思考的問(wèn)題，這些可能直接決定了房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的成敗。

1.3房地產(chǎn)投資項(xiàng)目定量化決策的研究現(xiàn)狀

隨著房地產(chǎn)企業(yè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展過(guò)程當(dāng)中，越來(lái)越重視進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策研究的重要性，越來(lái)越重視展開(kāi)相應(yīng)的評(píng)估工作，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)投資項(xiàng)目進(jìn)行分析的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行總結(jié)，可以發(fā)現(xiàn)運(yùn)用定量和定性相結(jié)合的綜合評(píng)價(jià)方法所進(jìn)行的決策評(píng)價(jià)工作較為科學(xué)，因此在當(dāng)前房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的評(píng)價(jià)過(guò)程當(dāng)中，越來(lái)越多選擇定量化決策評(píng)價(jià)方法，通過(guò)科學(xué)的進(jìn)行分析，構(gòu)建出相對(duì)應(yīng)的數(shù)學(xué)模型，并且不斷借助當(dāng)前的先進(jìn)科學(xué)技術(shù)以及現(xiàn)代化計(jì)算機(jī)手段，管理科學(xué)內(nèi)容以及相對(duì)應(yīng)的人工智能技術(shù)，在構(gòu)建出了更加完善的定量化軟件系統(tǒng)。通過(guò)采用定量方法，不斷對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策進(jìn)行分析，從而有效借助評(píng)價(jià)結(jié)果進(jìn)行優(yōu)化升級(jí)，保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策的科學(xué)性。國(guó)內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的定量與定性相結(jié)合的研究，主要是通過(guò)建立數(shù)學(xué)模型的方式對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行綜合性評(píng)價(jià)。比如通過(guò)灰色理論、模糊數(shù)學(xué)等的應(yīng)用;模糊邏輯、神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)、專家系統(tǒng)等方面的研究等。同時(shí)還綜合運(yùn)用了計(jì)算機(jī)、人工智能等方面的技術(shù)，綜合運(yùn)用了經(jīng)濟(jì)數(shù)學(xué)、管理科學(xué)等領(lǐng)域的知識(shí)。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策概述

2.1房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)

由于房地產(chǎn)企業(yè)所進(jìn)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模相對(duì)較大，其中所涉及到的內(nèi)容相對(duì)較多，整體的復(fù)雜性也相對(duì)較強(qiáng)，因此也就導(dǎo)致在實(shí)際進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目過(guò)程當(dāng)中，所需要進(jìn)行的投資相對(duì)較多且整體工程量較大，而且在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程當(dāng)中需要大量的土地資源，但是隨著經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，當(dāng)前土地價(jià)格在逐漸提升，這也就使得在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程當(dāng)中，需要在購(gòu)買(mǎi)土地時(shí)所需要投入的資金在不斷增多，而且受到當(dāng)前市場(chǎng)發(fā)展的影響，使得整體建筑價(jià)格材料在相對(duì)上漲，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)需要耗費(fèi)的資金越來(lái)越多，而且在整個(gè)項(xiàng)目投資過(guò)程當(dāng)中，所受到的外界影響因素也多，這也就導(dǎo)致了房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程當(dāng)中所需要進(jìn)行的投資的不確定性相對(duì)較強(qiáng)。同時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資是需要進(jìn)行較長(zhǎng)時(shí)間的開(kāi)發(fā)，因此也就使得整個(gè)投資的回收期相對(duì)較長(zhǎng)，需要進(jìn)行長(zhǎng)期的建設(shè)工作才能夠完成房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。

2.2房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)

受到當(dāng)前經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的影響以及房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的管理力度逐漸加強(qiáng)，越來(lái)越多的推出了相應(yīng)的政策，來(lái)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行管控，但是隨著各種政策的出現(xiàn)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的管理越發(fā)的嚴(yán)格，房地產(chǎn)企業(yè)的局限性越來(lái)越明顯，就導(dǎo)致了相應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)投資過(guò)程當(dāng)中所存在的經(jīng)濟(jì)損失逐漸增多。而且受到當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響，雖然人們的生活水平有了一定程度的提升，但是當(dāng)前房?jī)r(jià)的逐年上漲，使得人們面臨的購(gòu)房壓力在逐漸提升，使得人們購(gòu)房的意向在逐漸減弱，因此也就使得當(dāng)前房地產(chǎn)投資面臨較多的風(fēng)險(xiǎn)。需要注意的是，房地產(chǎn)投資可能還會(huì)受到自然環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)的影響。主要包括房地產(chǎn)所處的地理位置、配套設(shè)施建設(shè)情況、公共交通便利條件等因素。也就是說(shuō)，如果房地產(chǎn)項(xiàng)目中擬定的建設(shè)地點(diǎn)在相對(duì)繁華的地段，且該地基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完備、公共交通條件便利，勢(shì)必會(huì)增大對(duì)消費(fèi)者的吸引力，也增大的該項(xiàng)目投資的可行性。

3、指標(biāo)評(píng)價(jià)法在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策中的應(yīng)用

3.1建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)分類指標(biāo)

在建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)分類指標(biāo)當(dāng)中，包括項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)以及國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)項(xiàng)目，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是從當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的角度出發(fā)，對(duì)當(dāng)前整個(gè)項(xiàng)目所能夠帶來(lái)的財(cái)務(wù)效益。而整個(gè)項(xiàng)目的國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是從我國(guó)當(dāng)前發(fā)展的角度對(duì)其所能夠帶來(lái)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)以及社會(huì)效益的分析，也就是指在整個(gè)項(xiàng)目建成之后的經(jīng)濟(jì)效益所能夠?qū)ξ覈?guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)做出的相應(yīng)貢獻(xiàn)。

3.2財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)與應(yīng)用

我國(guó)的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)是通過(guò)對(duì)我國(guó)各種制度政策進(jìn)行分析，用來(lái)計(jì)算整個(gè)項(xiàng)目所能夠帶來(lái)的財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)效益，從而所制定出的評(píng)價(jià)指標(biāo)，以用來(lái)考察整個(gè)項(xiàng)目的相應(yīng)經(jīng)濟(jì)效益，通過(guò)將整個(gè)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)應(yīng)用到當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資決策當(dāng)中去，可以更加良好的對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行分析，推動(dòng)相應(yīng)管理層人員不斷對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行優(yōu)化升級(jí)[2]。

3.3國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)與應(yīng)用

國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)是指按照當(dāng)前我國(guó)資源合理分配的原則，從我國(guó)國(guó)家發(fā)展的角度對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行考察以來(lái)，充分計(jì)算整個(gè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目所能夠給我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的貢獻(xiàn)值。通過(guò)應(yīng)用國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)，可以更加良好的幫助當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)分析整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目所能夠帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益，以推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行科學(xué)決策。

4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資類型優(yōu)化組合決策中的數(shù)學(xué)規(guī)劃法

4.1有關(guān)數(shù)學(xué)規(guī)劃法

在當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資類型優(yōu)化組合決策當(dāng)中，所采用的數(shù)學(xué)規(guī)劃法是更加具有代表性的方法，其中的線性規(guī)劃法能夠更加明確的將整個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中的相應(yīng)問(wèn)題線性規(guī)劃的方法來(lái)進(jìn)行表述。但是由于我國(guó)運(yùn)籌學(xué)的研究時(shí)間相對(duì)較短，當(dāng)前各行業(yè)對(duì)于運(yùn)籌學(xué)的運(yùn)用相對(duì)較少，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于數(shù)學(xué)規(guī)劃的認(rèn)識(shí)不充分，在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資決策評(píng)價(jià)過(guò)程當(dāng)中，對(duì)于各種數(shù)學(xué)規(guī)劃法的運(yùn)用相對(duì)較少，因此就需要提升房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于數(shù)學(xué)規(guī)劃法的認(rèn)識(shí)。實(shí)際，在展開(kāi)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的研究過(guò)程當(dāng)中，要能夠借助數(shù)學(xué)規(guī)范化構(gòu)建相應(yīng)的問(wèn)題模型，確定整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的落實(shí)背景，并將整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策當(dāng)中的關(guān)鍵量設(shè)置為決策變量，并且根據(jù)實(shí)際狀況，對(duì)整個(gè)決策變量所容易產(chǎn)生的相應(yīng)變化進(jìn)行分析以來(lái)，更加科學(xué)的明確出整個(gè)目標(biāo)函數(shù)，從而借助數(shù)學(xué)規(guī)劃法，對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策進(jìn)行評(píng)價(jià)。

4.2利用EXCEL附帶的規(guī)劃求解軟件求解線性規(guī)劃問(wèn)題

隨著我國(guó)各行業(yè)的不斷發(fā)展以及各種科學(xué)技術(shù)水平的提升，我國(guó)越來(lái)越多的行業(yè)對(duì)于現(xiàn)代化電子技術(shù)的應(yīng)用在不斷增多，而電子表格作為重要的技術(shù)手段，對(duì)展開(kāi)數(shù)學(xué)函數(shù)以及相應(yīng)的財(cái)務(wù)工作有著重要的影響作用，通過(guò)接觸其中的數(shù)學(xué)模型可以更加明確且真實(shí)的將其中的問(wèn)題展現(xiàn)出來(lái)，因此當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資決策的研究過(guò)程當(dāng)中，借助電子表格當(dāng)中所附帶的規(guī)劃求解軟件，對(duì)求解線性規(guī)劃問(wèn)題進(jìn)行分析，可以明確的幫助相應(yīng)人員分析出當(dāng)前整個(gè)投資決策當(dāng)中所存在的問(wèn)題，從而借助其中的數(shù)據(jù)不斷展開(kāi)優(yōu)化升級(jí)，以提升整個(gè)決策科學(xué)性[3]。

4.3線性規(guī)劃法的優(yōu)點(diǎn)和不足

雖然借助線性規(guī)劃法，可以更加科學(xué)的將整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策當(dāng)中的相應(yīng)關(guān)系，更加直觀的方式展現(xiàn)出來(lái)，但是由于其中的決策變量與目標(biāo)最大值或最小值成線性關(guān)系，因此在實(shí)際進(jìn)行計(jì)算時(shí)容易產(chǎn)生較多的問(wèn)題，同時(shí)也容易出現(xiàn)退化結(jié)合循環(huán)不能求解的狀況，導(dǎo)致了整個(gè)結(jié)果無(wú)法明確地展現(xiàn)出來(lái)，就需要借助當(dāng)前先進(jìn)的數(shù)學(xué)軟件進(jìn)行求解，在運(yùn)用線性規(guī)劃法時(shí)需要能夠意識(shí)到如果運(yùn)用實(shí)際問(wèn)題構(gòu)建模型時(shí)沒(méi)有出錯(cuò)，就可以較為快速的求出相應(yīng)結(jié)果。

結(jié)語(yǔ)：

我國(guó)經(jīng)濟(jì)良好發(fā)展為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了較大的發(fā)展機(jī)遇，但是隨著當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷變化，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展過(guò)程當(dāng)中，所存在的問(wèn)題逐漸增多，要想推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，就需要不斷加強(qiáng)當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理工作，而對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策的研究工作是其中的重要部分，通過(guò)采用定量方法對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策進(jìn)行研究，全面地對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策當(dāng)中所存在的優(yōu)勢(shì)和問(wèn)題進(jìn)行分析，從而針對(duì)其中問(wèn)題不斷進(jìn)行改善，以減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策當(dāng)中所存在的風(fēng)險(xiǎn)，保證相關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目能夠穩(wěn)定落實(shí)并獲得更大的經(jīng)濟(jì)效益，推動(dòng)相應(yīng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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