笪鵬益

【摘要】大數(shù)據(jù)時(shí)代的到來對(duì)傳統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)工作提出挑戰(zhàn)，也帶來了效率顯著提升的機(jī)遇，文章以合肥市新一輪住宅用地定級(jí)更新為例，對(duì)大數(shù)據(jù)在城市土地定級(jí)更新中主要植入環(huán)節(jié)進(jìn)行介紹，對(duì)影響因素因子分析、土地級(jí)別初劃與確定中大數(shù)據(jù)分析方法進(jìn)行闡述，提出了大數(shù)據(jù)在土地更新事前資料收集、事中輔助作業(yè)、事后協(xié)助評(píng)估的工作思路，以期為自然資源統(tǒng)一管理后的土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新工作提供借鑒參考。

【關(guān)鍵詞】大數(shù)據(jù);土地定級(jí);基準(zhǔn)地價(jià)

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.28.033

1、基本概況

土地定級(jí)是根據(jù)城鎮(zhèn)土地的經(jīng)濟(jì)、自然屬性及其在社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的地位、作用，對(duì)城鎮(zhèn)土地使用價(jià)值進(jìn)行綜合分析，揭示城鎮(zhèn)內(nèi)部土地質(zhì)量的地域差異，評(píng)定城鎮(zhèn)土地級(jí)別的活動(dòng)?；诔擎?zhèn)土地定級(jí)的商服、住宅、工業(yè)三類用地的基準(zhǔn)地價(jià)是我國(guó)公示地價(jià)體系的核心組成部分，一般每3-5年調(diào)整一次。土地定級(jí)反映了不同類型用地在城市各板塊的價(jià)值差異[1]。

合肥市新一輪土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新調(diào)整主要滿足了三個(gè)方面的要求，一是實(shí)現(xiàn)空間性規(guī)劃及重點(diǎn)片區(qū)、重大項(xiàng)目建設(shè)對(duì)土地價(jià)值提升的要求，特別是適應(yīng)土地利用總體規(guī)劃調(diào)整、五大近期重點(diǎn)發(fā)展片區(qū)規(guī)劃及軌道交通、公共服務(wù)中心體系等重大專項(xiàng)規(guī)劃。二是自然資源機(jī)構(gòu)改革、精細(xì)化管理的要求，加強(qiáng)主城區(qū)統(tǒng)籌、完善級(jí)別因素因子體系，實(shí)現(xiàn)地價(jià)管理能力的提升。三是適應(yīng)穩(wěn)地價(jià)和穩(wěn)預(yù)期的要求，以“三穩(wěn)”為目標(biāo)，建立穩(wěn)中有增、與市場(chǎng)相適應(yīng)、以基準(zhǔn)地價(jià)為調(diào)控杠桿的地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

2、大數(shù)據(jù)支撐下土地定級(jí)更新的研究思路

根據(jù)《城鎮(zhèn)分等定級(jí)規(guī)程》（GB/T18507-2014）的要求，土地定級(jí)主要分為以下幾個(gè)技術(shù)程序：一是編制以土地利用現(xiàn)狀、規(guī)劃為基本要素的工作底圖，并調(diào)查收集土地定級(jí)資料;二是建立土地定級(jí)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，確定影響土地級(jí)別的因素因子及其權(quán)重;三是定級(jí)資料的定量化處理，主要對(duì)點(diǎn)線狀影響因素因子根據(jù)其影響方式和強(qiáng)度，確定其影響半徑;四是通過土地定級(jí)單元的劃分和定級(jí)單元內(nèi)作用分值計(jì)算，初步劃分土地級(jí)別的;五是土地級(jí)別的驗(yàn)證與調(diào)整，并最終明確土地級(jí)別，為基準(zhǔn)地價(jià)的制定提供先決條件。

在以上步驟中，傳統(tǒng)方法中資料調(diào)查、定量化處理、土地級(jí)別驗(yàn)證等步驟主要依靠問卷和現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，一方面資料收集成本人力成本高，另一方面受樣本量的限制難以實(shí)現(xiàn)精細(xì)化，更加依賴于主觀判斷。經(jīng)實(shí)踐，筆者發(fā)現(xiàn)大數(shù)據(jù)方法在土地定級(jí)的數(shù)據(jù)調(diào)查、數(shù)據(jù)分析、后期驗(yàn)證三個(gè)主要環(huán)節(jié)中也可具有強(qiáng)的應(yīng)用性，如：①通過獲取公服、商業(yè)、公共交通等POI（興趣點(diǎn)）數(shù)據(jù)，疊合城市近期建設(shè)規(guī)劃數(shù)據(jù)，支撐定級(jí)影響因子的分析;②借助熱力分析支撐中心體系和繁華度的識(shí)別，輔助進(jìn)行土地級(jí)別的初步判斷;③通過互聯(lián)網(wǎng)獲得房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)并進(jìn)行重分類，支撐土地定級(jí)的驗(yàn)證。

3、大數(shù)據(jù)支撐影響因素因子分析

3.1影響因素確定

住宅用地定級(jí)中，基礎(chǔ)設(shè)施完善度和公用設(shè)施完善度起到至關(guān)重要的作用，政務(wù)、商服繁華影響度、道路通達(dá)度、公交便捷度、對(duì)外交通便利度、環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度、綠地覆蓋度、景觀條件優(yōu)劣度對(duì)住宅用地質(zhì)量也有一定影響，另外加入了能充分反映住宅用地質(zhì)量的居住人口密度因素和城市規(guī)劃影響度因素。

3.2定級(jí)因子確定[2]

基礎(chǔ)設(shè)施完善度因子選取了供電、供水、排水、供氣、供暖五個(gè)因子，并結(jié)合規(guī)劃供暖分區(qū)進(jìn)行了修正。

商服繁華影響度因子選取了商服中心和政務(wù)中心兩個(gè)因子，并結(jié)合在建、擬建商業(yè)綜合體進(jìn)行了修正。

公交便捷度選取了地面公交和軌道交通這兩個(gè)因子，并對(duì)規(guī)劃6-9號(hào)線軌道交通樞紐站點(diǎn)進(jìn)行了修正。

對(duì)外交通便利度選擇了汽車站、火車站、港口、高速公路出入口、機(jī)場(chǎng)因子進(jìn)行調(diào)查，并對(duì)高速公路出入口進(jìn)行了規(guī)劃修正。

公用設(shè)施完備度選擇了大學(xué)、中學(xué)、小學(xué)、幼兒園、醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、公園廣場(chǎng)、體育館、圖書館、文化宮、博物館、大型超市，并結(jié)合優(yōu)質(zhì)中小學(xué)學(xué)區(qū)，和規(guī)劃大型公服設(shè)施進(jìn)行了修正。

環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度和綠地覆蓋度選擇了是大氣污染、水污染、噪聲污染和公園景觀因子，并結(jié)合近期重要污染源搬遷改善和規(guī)劃具有一定規(guī)模的城市公園進(jìn)行了修正。

以上定級(jí)因子中，商服中心、公交站點(diǎn)、中小學(xué)、幼兒園、醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、體育館、圖書館、文化宮、博物館、大型超市的現(xiàn)狀分布情況收集難度較大，均可通過獲取POI數(shù)據(jù)獲得，人口密度往往無法精確到社區(qū)層面，可以通過手機(jī)移動(dòng)信令數(shù)據(jù)以及熱力數(shù)據(jù)輔助獲得。

3.3因素因子權(quán)重確定

根據(jù)多輪專家打分，確定合肥市城區(qū)住宅用地土地定級(jí)影響因素因子權(quán)重。

3.4定量化處理

以50*50m的網(wǎng)格為定級(jí)單元，根據(jù)收集的各類資料，以近期規(guī)劃+現(xiàn)狀要素進(jìn)行模擬定級(jí)，鐵路、高速公路、河流、山體為阻隔線后進(jìn)行定級(jí)單元作用分值計(jì)算。一般而言，城市的人口分布、以商服中心因子的大數(shù)據(jù)處理為例：通過對(duì)各個(gè)商服中心節(jié)假日的客流密度對(duì)比可以得到市民對(duì)各商服中心購(gòu)物、娛樂、休閑的意向程度，從而判斷各商服中心的影響力，因此客流密度可作為商服繁華影響度的基礎(chǔ)影響數(shù)據(jù)分析其對(duì)土地質(zhì)量的相對(duì)影響程度。

基于獲取的微信宜出行大數(shù)據(jù)，借助 GIS 分析軟件的 Kernel Density 分析模塊，得到規(guī)劃范圍人口熱力圖，通過用戶數(shù)量渲染地圖顏色，從而實(shí)時(shí)展示該地區(qū)的人口密度，通過獲取百度地圖中各個(gè)商服中心區(qū)域內(nèi)不同時(shí)間段的用戶（人口）數(shù)量可計(jì)算得出該商服中心的流動(dòng)人口密度。具體過程如下：（1）確定各商服中心調(diào)查區(qū)范圍;（2）獲取每個(gè)調(diào)查區(qū)內(nèi)周五及周六下午五點(diǎn)至九點(diǎn)各整點(diǎn)共計(jì)十個(gè)時(shí)間點(diǎn)人口數(shù)量;（3）對(duì)獲取到的各商服中心人口數(shù)據(jù)進(jìn)行整理得到各商服中心流動(dòng)人口密度，從而獲取各商服中心相對(duì)影響力。

將經(jīng)過整理各調(diào)查區(qū)單位時(shí)間段內(nèi)的人口數(shù)量，按其所在的商服中心進(jìn)行匯總統(tǒng)計(jì)，得出各個(gè)商服中心流動(dòng)人口數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)表。各商服中心規(guī)模指數(shù)用流動(dòng)人口密度公示計(jì)算。按照一級(jí)商服中心服務(wù)半徑 40000m;二級(jí)商服中心服務(wù)半徑 30000m;三級(jí)商服中心服務(wù)半徑 20000m;四級(jí)商服中心服務(wù)半徑 15000m，基于 GIS軟件的空間分析模塊進(jìn)行影響模擬（見下圖）。

4、大數(shù)據(jù)支撐土地級(jí)別劃分與確定

4.1土地級(jí)別初步劃分

依據(jù)是各定級(jí)單元（網(wǎng)格）的因素因子作用分值及其作用總分值在空間分布上的變化規(guī)律，基于充分反映評(píng)價(jià)區(qū)內(nèi)土地區(qū)位條件和社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益的地域差異的出發(fā)點(diǎn)，以土地質(zhì)量的突變處形成土地級(jí)別界線。

按照綜合土地級(jí)別初步劃分步驟，繪制住宅用地理論級(jí)別界線圖，結(jié)合行政區(qū)邊界、城市規(guī)劃中快速路網(wǎng)布局、現(xiàn)狀宗地界線等實(shí)際情況，初步劃定住宅用地土地級(jí)別（見下圖）。

4.2土地級(jí)別的驗(yàn)證

按初步劃分的住宅用地土地級(jí)別，選取各級(jí)地房地出租、出售和商品房開發(fā)樣點(diǎn)資料分別測(cè)算各級(jí)地住宅用地平均地價(jià)。

通過大數(shù)據(jù)抓取市區(qū)不同區(qū)域二手房與新房銷售總價(jià)（單價(jià)乘住房面積），見下圖，將銷售總價(jià)與居住區(qū)占地面積相比，并按照住宅用地級(jí)別個(gè)數(shù)進(jìn)行級(jí)別劃分，驗(yàn)證住宅用地定級(jí)并修正定級(jí)范圍。

4.3土地級(jí)別的最終確定

基于上述分析和修正，再通過主觀判斷進(jìn)行最終修正，經(jīng)征求屬地意見并修改后確定最終土地級(jí)別。

結(jié)語：

以服務(wù)地價(jià)精細(xì)化管理為導(dǎo)向的城鎮(zhèn)土地定級(jí)，應(yīng)體現(xiàn)近期建設(shè)規(guī)劃與重大項(xiàng)目建設(shè)對(duì)土地價(jià)值提升，住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)體現(xiàn)與市場(chǎng)價(jià)格掛鉤動(dòng)態(tài)調(diào)整，商服、工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)體現(xiàn)政策控制與項(xiàng)目招商的需要。在實(shí)現(xiàn)土地定級(jí)的精準(zhǔn)化要求下，應(yīng)積極應(yīng)用新技術(shù)獲得數(shù)據(jù)和分析數(shù)據(jù)，合肥市新一輪土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新特別增加了規(guī)劃數(shù)據(jù)、房屋交易數(shù)據(jù)與土地供應(yīng)數(shù)據(jù)的綜合應(yīng)用，以不同區(qū)塊服務(wù)配套能級(jí)高低、基礎(chǔ)設(shè)施投入強(qiáng)度、人口與產(chǎn)業(yè)聚集程度、環(huán)境因素正反面影響、特殊影響因素，重新評(píng)定土地級(jí)別?；鶞?zhǔn)地價(jià)編制項(xiàng)目屬于原國(guó)土領(lǐng)域的傳統(tǒng)項(xiàng)目，在規(guī)劃與國(guó)土融合為一家之后，規(guī)劃的思維和大數(shù)據(jù)分析方法將更加有利于促進(jìn)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新工作的精準(zhǔn)和效率提升。

參考文獻(xiàn)：

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[2]云彤.基于特爾菲法的城鎮(zhèn)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新調(diào)整研究——以五原縣城區(qū)為例[J].內(nèi)蒙古大學(xué)學(xué)報(bào)（自然科學(xué)版），2019，50（03）：280-286.