摘要：麗水市不動(dòng)產(chǎn)登記中心為妥善解決國(guó)有建設(shè)用地上因房、地分散登記等原因帶來(lái)的不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題，牽頭建立不動(dòng)產(chǎn)登記聯(lián)席會(huì)議制度，協(xié)調(diào)解決政策執(zhí)行過(guò)程中碰到的新情況、新問(wèn)題，有效地化解了社會(huì)矛盾、切實(shí)解決了歷史遺留問(wèn)題。

關(guān)鍵詞：歷史遺留問(wèn)題;麗水市;實(shí)踐探索

中圖分類(lèi)號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2021）10-0022-25 收稿日期：2021-08-30

為妥善解決國(guó)有建設(shè)用地上因房、地分散登記等原因帶來(lái)的不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題，切實(shí)維護(hù)群眾權(quán)益，深入推進(jìn)“最多跑一次”改革和進(jìn)一步優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境，麗水市不動(dòng)產(chǎn)登記中心在《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》《國(guó)土資源部辦公廳關(guān)于全面排查不動(dòng)產(chǎn)登記“中梗阻”問(wèn)題的通知》《浙江省國(guó)土資源廳關(guān)于推進(jìn)全省不動(dòng)產(chǎn)登記存量數(shù)據(jù)整合工作的通知》等有關(guān)法規(guī)政策的指導(dǎo)下，牽頭建立不動(dòng)產(chǎn)登記聯(lián)席會(huì)議制度，協(xié)調(diào)解決政策執(zhí)行過(guò)程中碰到的新情況、新問(wèn)題，有效地化解了社會(huì)矛盾、切實(shí)解決歷史遺留問(wèn)題;按照問(wèn)題類(lèi)型、分類(lèi)梳理劃分為12大類(lèi)，逐一制定出處理辦法，根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題處理難度和緊迫性，分為值班長(zhǎng)、主任辦公會(huì)、局長(zhǎng)辦公會(huì)、政府常務(wù)會(huì)議4個(gè)層級(jí)，對(duì)應(yīng)4個(gè)機(jī)制進(jìn)行處理。并按照問(wèn)題類(lèi)型對(duì)整改中解決的歷史遺留問(wèn)題做好臺(tái)賬記錄，加強(qiáng)痕跡化管理，截至2021年8月30日，已解決不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題91個(gè)，群眾反響良好。

1 部分未辦理房屋所有權(quán)首次登記問(wèn)題的處理辦法

2007年7月1日之前已竣工驗(yàn)收且部分權(quán)屬單元已登記的商品房項(xiàng)目，剩余部分符合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已改制或被依法注銷(xiāo)和具有購(gòu)房合同及發(fā)票的，可由購(gòu)房人作為申請(qǐng)人單方申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記。辦理登記時(shí)，由登記機(jī)構(gòu)在其門(mén)戶網(wǎng)站公告15個(gè)工作日。

2 部分未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記問(wèn)題的處理辦法

《房屋登記辦法》廢止之前，市區(qū)已辦理房屋初始登記或首次登記的商品房、安置房項(xiàng)目，部分權(quán)屬單元已按購(gòu)房人或被安置戶單方申請(qǐng)辦理了轉(zhuǎn)移登記，剩余部分辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時(shí)可參照?qǐng)?zhí)行。

3 兩證不全問(wèn)題的處理辦法

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施前，土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)由兩個(gè)部門(mén)分別登記，導(dǎo)致有土地證無(wú)房產(chǎn)證，有房產(chǎn)證無(wú)土地證現(xiàn)象產(chǎn)生。

有土地證無(wú)房產(chǎn)證問(wèn)題的處理。（1）房屋建造報(bào)批手續(xù)齊全的且不存在違法建筑的，2003年之前出讓的項(xiàng)目先自然資源所有者權(quán)益開(kāi)發(fā)利用處審查;2003年之后出讓的項(xiàng)目直接予以辦理首次登記。（2）房屋建造報(bào)批手續(xù)不全的，應(yīng)經(jīng)行政執(zhí)法部門(mén)處理后辦理。

有房產(chǎn)證無(wú)土地證問(wèn)題的處理。（1）土地權(quán)屬來(lái)源合法（含需行政審批的相關(guān)手續(xù)已辦理完成）直接予以辦理首次登記。（2）對(duì)無(wú)法核實(shí)土地權(quán)屬來(lái)源的，需補(bǔ)辦土地權(quán)屬來(lái)源手續(xù)后辦理。

4 兩證數(shù)量不等問(wèn)題的處理辦法

同個(gè)權(quán)利人擁有多本房屋所有權(quán)證書(shū)，但土地使用權(quán)證書(shū)與房屋所有權(quán)證書(shū)數(shù)量不等，申請(qǐng)按房屋所有權(quán)證書(shū)本數(shù)辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)的，除工業(yè)用房或土地出讓時(shí)或政府文件中有限制建筑物分割條件之外，經(jīng)權(quán)籍調(diào)查后，符合不動(dòng)產(chǎn)單元條件的，可予直接辦理;否則作合并辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)。

5 房地登記信息不一致問(wèn)題處理辦法

房地均已辦理登記，但房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證信息不一致的，可直接辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)注銷(xiāo)登記，其他登記分情形辦理。一是坐落不一致問(wèn)題的處理。登記檔案資料不清楚的，根據(jù)地名證明文件辦理變更登記。二是房地范圍不一致問(wèn)題的處理。其中對(duì)房屋超出宗地界址線的，在辦理抵押權(quán)登記時(shí)，抵押物應(yīng)不包含超宗地的房屋（以幢為單位）。在辦理其他不動(dòng)產(chǎn)登記需要核發(fā)或換發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)時(shí)，又分為土地使用權(quán)類(lèi)型、用途相同和土地使用權(quán)類(lèi)型、用途不同辦理。首先對(duì)于土地使用權(quán)類(lèi)型、用途相同的處理。所占用合法土地使用權(quán)人為同一主體的，應(yīng)合并宗地。其中土地使用權(quán)類(lèi)型均為國(guó)有出讓?zhuān)诘氐耐恋厥褂脵?quán)終止時(shí)間不一致的，可由當(dāng)事人申請(qǐng)補(bǔ)辦延長(zhǎng)土地使用年限的用地手續(xù)，按現(xiàn)時(shí)點(diǎn)的評(píng)估確認(rèn)價(jià)補(bǔ)繳土地出讓金，將兩宗地的終止時(shí)間保持一致;也可由當(dāng)事人出具自愿同意按土地使用權(quán)到期在前的進(jìn)行登記的具結(jié)書(shū)，直接辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。對(duì)于所占用合法土地使用權(quán)人為不同主體的，如房屋竣工時(shí)間在《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集體用地的通知》（國(guó)發(fā)〔2008〕3號(hào)）執(zhí)行土地復(fù)核驗(yàn)收制度（2008年1月3日）之前的，按當(dāng)事人與被占用主體的協(xié)商結(jié)果直接辦理分割轉(zhuǎn)移登記;如房屋竣工時(shí)間在實(shí)施土地復(fù)核驗(yàn)收制度之后的，應(yīng)重新辦理用地審批手續(xù)。

對(duì)于土地使用權(quán)類(lèi)型、用途不同的處理。應(yīng)先完善用地手續(xù)，若確實(shí)無(wú)法完善的，可維持登記現(xiàn)狀，但應(yīng)在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)和登記簿的附記中注明“房屋跨宗”。如權(quán)利主體不一致的，在完善用地手續(xù)中一并辦理。

用途不一致問(wèn)題處理。已登記的不動(dòng)產(chǎn)，房地用途不匹配的，在申請(qǐng)登記時(shí)，繼續(xù)按原用途登記，有證據(jù)證明原用途登記錯(cuò)誤或市政府有明確規(guī)定的除外。如土地登記用途與《土地利用現(xiàn)狀分類(lèi)》二級(jí)類(lèi)不對(duì)應(yīng)的，應(yīng)按照最接近的二級(jí)類(lèi)重新確定歸屬地類(lèi)進(jìn)行登記，對(duì)于不能確定的由資產(chǎn)管理所確定，土地使用權(quán)年限截止日期與原土地出讓合同保持一致，并在不動(dòng)產(chǎn)登記簿及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)“附后”中記載原批準(zhǔn)用途。

6 土地、房屋用途不明確問(wèn)題的處理辦法

出讓合同記載的土地用途不符合《土地利用現(xiàn)狀分類(lèi)》二級(jí)類(lèi)的（如綜合用地、商貿(mào)用地、綜合辦公等），經(jīng)自然資源所有者權(quán)益開(kāi)發(fā)利用處明確用途后辦理登記。

出讓合同記載的土地用途為商住綜合用地的，房屋現(xiàn)狀與市城建檔案館存檔的規(guī)劃審批。圖紙一致且住宅部分具備獨(dú)立使用條件的，土地用途原則上按底層為零售商業(yè)用地（住宅通道除外）、二層以上為城鎮(zhèn)住宅用地登記，房產(chǎn)用途按底層為商業(yè)用房（住宅通道除外），二層以上為住宅登記，特殊情況由自然資源所有者權(quán)益開(kāi)發(fā)利用處審查。

建筑工程規(guī)劃許可證中建設(shè)項(xiàng)目名稱用途不明確的，房屋用途可以市城建檔案館存檔的規(guī)劃審批圖紙上的注記用途文字作為房屋用途登記。仍不明確的，由國(guó)土空間用途管制處審查，國(guó)土空間用途管理制處認(rèn)為難以明確的，提交局專(zhuān)項(xiàng)會(huì)研究。

7 原房屋設(shè)計(jì)平面圖與房屋現(xiàn)狀不一致問(wèn)題的處理辦法

在實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記前，已完成房屋初始登記，市城建檔案館存檔的規(guī)劃審批房屋設(shè)計(jì)平面圖與房屋現(xiàn)狀不一致的，以房產(chǎn)登記存檔圖紙或平面圖作為登記依據(jù)。

在實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后發(fā)現(xiàn)原房屋設(shè)計(jì)平面圖與房屋現(xiàn)狀不一致的，但外立面未改變的，分情況處理。未辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記的，獨(dú)立宗地的住宅樓以“幢”為不動(dòng)產(chǎn)單元登記，登記后不再辦理分割登記?？缱诘芈?lián)建住宅的，不動(dòng)產(chǎn)登記宗地按混合宗登記，產(chǎn)權(quán)按混合宗內(nèi)規(guī)劃審批或確認(rèn)的建筑面積比例辦理按份共有登記。綜合樓需經(jīng)市區(qū)補(bǔ)繳土地出讓金陪審會(huì)議研究辦理。

對(duì)已登記的房屋權(quán)屬分割、合并的，符合以下情況時(shí)可以辦理。一是房產(chǎn)登記存檔圖紙或平面圖與房屋現(xiàn)狀相符的，可作為分割、合并的依據(jù)。其中，原登記時(shí)以“層”為登記單元，共有面積按所在層次登記在證載建筑面積內(nèi)的，應(yīng)對(duì)共有面積的合理使用作出具結(jié)地。二是在《房屋登記辦法》實(shí)施之前跨宗地聯(lián)建住宅已成事實(shí)的，按事實(shí)情況結(jié)合相關(guān)權(quán)利人的產(chǎn)權(quán)分割、合并協(xié)議辦理，其中實(shí)際擁有建筑面積與審批建筑面積不一致的部分視為交易。三是經(jīng)市區(qū)補(bǔ)繳土地出讓金陪審會(huì)議議定同意改變用途或根據(jù)《市政府關(guān)于印發(fā)補(bǔ)繳土地出讓金暫行規(guī)定的通知》規(guī)定認(rèn)定原批準(zhǔn)用途的原司商住綜合用地的項(xiàng)目，申請(qǐng)人需提供房屋使用安全鑒定報(bào)告、經(jīng)圖審并經(jīng)建設(shè)部門(mén)裝修備案的與房屋現(xiàn)狀相符的設(shè)計(jì)圖紙等材料。四是經(jīng)局專(zhuān)面會(huì)議議定同意辦理的。

8 國(guó)有劃撥的不動(dòng)產(chǎn)抵押登記問(wèn)題的處理辦法

國(guó)有劃撥土地使用權(quán)抵押審批取消后，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)與市自然資源資產(chǎn)交易中心建立業(yè)務(wù)聯(lián)系單制度，由市自然資源資產(chǎn)交易中心審查劃撥土地抵押物在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)是否涉及限制性條件。對(duì)存在限制性條件、影響抵押物處置的，應(yīng)明確不予辦理抵押登記。

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在辦理該類(lèi)業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)作風(fēng)險(xiǎn)提示，即告知抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)應(yīng)優(yōu)先繳納土地出讓金。

9 房屋已經(jīng)竣工但無(wú)證明材料問(wèn)題的處理辦法

建筑工程竣工時(shí)間在《房屋登記辦法》實(shí)施之前，不能提供房屋已經(jīng)竣工證明的，可提供有資質(zhì)的房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)出具的房屋安全鑒定報(bào)告，其中建筑面積在300平方米以下的建筑工程以及個(gè)人自建低層住宅可由申請(qǐng)人出具房屋已經(jīng)竣工的保證。

10 面積不一致問(wèn)題的處理辦法

在原國(guó)土和建設(shè)部門(mén)建立聯(lián)合工作機(jī)制前出讓的且已辦理土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證的項(xiàng)目，先經(jīng)市自然資源所有者權(quán)益開(kāi)發(fā)利用處審查。已登記房屋建筑面積超過(guò)土地使用權(quán)出讓合同中土地利用條件規(guī)定的建設(shè)項(xiàng)目規(guī)模的，區(qū)分是否超原規(guī)劃許可面積，未超的按原房產(chǎn)證記載事項(xiàng)辦理相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記;已超的需辦理補(bǔ)交土地出讓金相關(guān)手續(xù)。

11 土地使用權(quán)年限不一致問(wèn)題的處理辦法

土地證記載的土地使用權(quán)年限與出讓合同不符的，區(qū)分不同土地用途對(duì)應(yīng)的年限，其中年限與最高使用年限一致的，不再進(jìn)行變更;不一致的，原則上按證書(shū)用途對(duì)應(yīng)的最高使用年限辦理變更，涉及土地補(bǔ)交出讓金的，應(yīng)先經(jīng)市自然資源資產(chǎn)交易中心辦理相關(guān)手續(xù)。

12 用途不一致問(wèn)題的處理辦法

土地證記載土地用途不明確的，由自然資源所有者權(quán)益開(kāi)發(fā)利用處明確土地用途后，再辦理相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)登記。自然資源所有者權(quán)益開(kāi)發(fā)利用處難以明確的，提交市區(qū)土地市場(chǎng)遺留問(wèn)題聯(lián)審會(huì)議研究確定。

作者簡(jiǎn)介：李蘇敏，麗水市不動(dòng)產(chǎn)登記中心。