国产日韩欧美一区二区三区三州_亚洲少妇熟女av_久久久久亚洲av国产精品_波多野结衣网站一区二区_亚洲欧美色片在线91_国产亚洲精品精品国产优播av_日本一区二区三区波多野结衣 _久久国产av不卡

?

村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的障礙與發(fā)展

2021-11-10 09:17張力之
科學(xué)與生活 2021年17期
關(guān)鍵詞:農(nóng)村

摘要:隨著中國農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,土地如何高效與合理利用問題越來越突出,亟需探討和解決。本文通過對農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地的定義與發(fā)展、土地法農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的問題和完善措施進(jìn)行研究和分析,并有針對性地提出解決其中存在問題的方法。

關(guān)鍵詞:土地法;農(nóng)村;集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市

一、農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的現(xiàn)狀

1.農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地的地方規(guī)制

農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地是指具有生產(chǎn)經(jīng)營性質(zhì)的農(nóng)村建設(shè)用地。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地興辦企業(yè)或者與其他單位、個人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式共同舉辦企業(yè)所使用的農(nóng)村集體建設(shè)用地,如過去的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地。完善我國農(nóng)村土地直接進(jìn)入市場是必然的,也是保證農(nóng)村土地市場新格局的重要途徑。在深圳市初次改革試點(diǎn)嘗試的推行過程后,總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)后一年又頒布了土地改革實施細(xì)則,允許原本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織用于工業(yè)制造的土地進(jìn)入市場交易,深圳市的改革減少了政府征地的程序以使得村集體可以直接把土地放在交易中心掛牌交易。

2.農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地的中央政策變遷

在中央政策這一層面,十七屆三中全會發(fā)布的《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》中規(guī)定:建設(shè)城鄉(xiāng)共有土地必須統(tǒng)一依法出讓的農(nóng)村共有土地,直接、定期地流轉(zhuǎn)農(nóng)業(yè),在符合規(guī)劃的基礎(chǔ)上,享有與土地同等的權(quán)益。十八屆三中全會首次發(fā)布的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》進(jìn)一步明確強(qiáng)調(diào):“在符合規(guī)劃和用途管制前提下,允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股,實行與國有土地同等入市、同權(quán)同價”。與十七屆三中全會的《決定》規(guī)定相比重新明確了集體經(jīng)營性建設(shè)用地與其他國有土地同等批準(zhǔn)入市、同權(quán)同價,而不是籠統(tǒng)不清的“享有平等權(quán)益”這種表述。中央一號文件(2014)《關(guān)于全面深化農(nóng)村改革加快推進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的若干意見》強(qiáng)調(diào):“鼓勵引導(dǎo)和支持鼓勵企業(yè)規(guī)范合理使用其他農(nóng)村集體經(jīng)營性用地主體出讓租賃入市,在國家政策規(guī)定、符合國家總體規(guī)劃和確定土地具體用途嚴(yán)格市場管制的規(guī)定基本前提下,允許規(guī)范使用其他農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地主體進(jìn)行產(chǎn)權(quán)出讓、租賃、入股,實行與其他集體國有土地同等經(jīng)營權(quán)出讓入市、同等經(jīng)營權(quán)租賃用地出讓同價。加快探索研究制定、建立規(guī)范完善出讓農(nóng)村集體經(jīng)營性土地承包權(quán)和建設(shè)經(jīng)營農(nóng)業(yè)用地項目國有產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)出讓、債務(wù)流轉(zhuǎn)和建設(shè)農(nóng)業(yè)用地增值項目投資經(jīng)營收益分配監(jiān)督管理制度。相關(guān)產(chǎn)業(yè)行政主管部門或者單位個人要迅速組織研究制定、提出有關(guān)產(chǎn)業(yè)具體指導(dǎo)研究實施政策意見,加快積極組織政策制定與指導(dǎo)研究、修訂相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策以及法律法規(guī)。所有地市應(yīng)根據(jù)中央管理層的綜合規(guī)定,定期履行這一職能?!眹临Y源部2014年為了規(guī)范引導(dǎo)和穩(wěn)定利用集體承包經(jīng)營性土地建設(shè)用地,要把市場經(jīng)濟(jì)作為改革創(chuàng)新的一個重點(diǎn)服務(wù)領(lǐng)域,必須做好前期工作分析,積極不斷地以正確的方式推進(jìn)改革,確保改革的有效性。

二、農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的障礙

1.農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地的權(quán)屬來源不正規(guī)

除了在我國農(nóng)業(yè)生產(chǎn)集體化與農(nóng)業(yè)合作化的關(guān)鍵時代,人民公社、生產(chǎn)大隊通過組織開展農(nóng)業(yè)集體化土地生產(chǎn)、興辦農(nóng)村集體企業(yè)而直接獲得部分農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地以外,如今多數(shù)的我國農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地都主要來自于1980年代初期農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的快速發(fā)展。這一特殊現(xiàn)象主要是因為在《土地管理法》政策頒布以前,缺少農(nóng)業(yè)用地總體規(guī)劃這一法律方面的具體規(guī)定,直到1999年《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》的法令頒布,該種轉(zhuǎn)化途徑才受到嚴(yán)格的限制。

因此,現(xiàn)有集體經(jīng)營性建設(shè)用地的原始使用取得管理方式和使用來源基本類似于“先占”土地制度,當(dāng)今中國的法律法規(guī)一直沒有解釋或認(rèn)可該種取得方式的正當(dāng)與合法性。

2.農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地分布零散

總體而言農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地的前身大多是廢棄的學(xué)校、已停產(chǎn)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、破落閑置的村落以及村周圍的荒地等。這些地塊的面積小,分布零散,而且大多與宅基地混合在一起,如果不經(jīng)改造就不能滿足用地需求方用以流轉(zhuǎn)交易的要求。

3.入市改革的產(chǎn)業(yè)定位模糊

從整體上來看由于農(nóng)村使用與流轉(zhuǎn)土地往往需要考慮到每個地方農(nóng)業(yè)發(fā)展的需要,各部門之間的職能分配、還與政府政策方案聯(lián)系相當(dāng)密切。中央和各個農(nóng)村集體組織在擴(kuò)大交易市場、發(fā)展農(nóng)業(yè)方面發(fā)揮了重要作用,但是入市流轉(zhuǎn)后所進(jìn)行的產(chǎn)業(yè)卻不夠明晰。流轉(zhuǎn)土地的產(chǎn)業(yè)開始運(yùn)作后,用地者只能從競爭中受益。此外,土地的巨額溢價將促使該土地所有者盡快停止現(xiàn)有的流轉(zhuǎn)價格,有些地區(qū)甚至存在干擾正常生產(chǎn)和使用不正當(dāng)市場競爭方法阻礙流轉(zhuǎn)土地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的問題。

三、完善農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的建議

1.推進(jìn)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地改革力度

農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點(diǎn)已經(jīng)獲得了一些可以推廣和復(fù)制的經(jīng)驗,我們要在總結(jié)經(jīng)驗的基礎(chǔ)上,大力推進(jìn)這一土地流轉(zhuǎn)改革,首先要鼓勵農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織興辦土地經(jīng)營,通過聯(lián)營、入股等多種方式參與建設(shè)用地的開發(fā)。擴(kuò)大集體經(jīng)營性建設(shè)用地的規(guī)劃范圍,讓農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地的數(shù)量與規(guī)模穩(wěn)步增加。其次要加大探索入市的方式,以應(yīng)對農(nóng)村建設(shè)用地分布零散的現(xiàn)實。最后要謹(jǐn)守農(nóng)村集體經(jīng)營建設(shè)用地保留紅線,實現(xiàn)穩(wěn)步縮小征地規(guī)劃的范圍。

2.建立集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的市場運(yùn)作機(jī)制

一是構(gòu)建農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)入市的交易許可管制制度,規(guī)定一系列入市流轉(zhuǎn)的條件。二是建立科學(xué)合理的價格機(jī)制。引入自由市場機(jī)制后,價格和土地租金分配水平等自由市場成分都由各地市場主體供求關(guān)系自行決定,各地政府可以同時探索借鑒城市新建基準(zhǔn)房用地價格的制定工作規(guī)則,探索與研究制定一套適合我國農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地市場價格的制定規(guī)則。三是加快建立土地流轉(zhuǎn)資產(chǎn)市場交易中介信息服務(wù)體系。就農(nóng)村的現(xiàn)實狀況來說,缺少或待完善土地市場的流轉(zhuǎn)中介。

3.建立集體經(jīng)營性建設(shè)用地市場監(jiān)管制度

制定集體經(jīng)營性建設(shè)用地市場監(jiān)管制度,主要是要遵循合理正規(guī)的市場交易方式。拍賣、招標(biāo)、掛牌交易就是法定的土地用益物權(quán)流轉(zhuǎn)方式,政府要加快完善落實這一監(jiān)督管理方式,嚴(yán)格遵守土地流轉(zhuǎn)市場交易原則。

4.建立稅收調(diào)控機(jī)制

國家可以對土地流轉(zhuǎn)收益分配運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控,運(yùn)用稅收調(diào)控制度調(diào)節(jié)收益分配,實現(xiàn)分配的公正合理。尤其針對不同農(nóng)村經(jīng)營性建設(shè)用地價值差異大的問題,由于土地的地理位置等多種因素影響,各個土地可能存在收益價格差異大的問題,政府可以通過稅收對其收益進(jìn)行調(diào)整和分配,保證一定數(shù)量的土地用于農(nóng)村的一體化建設(shè)和社會發(fā)展。

參考文獻(xiàn):

[1]葉興慶.農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地的產(chǎn)權(quán)重構(gòu)[N].中國經(jīng)濟(jì)時報,2015

[2]陳小君.構(gòu)筑土地制度改革中集體建設(shè)用地的新規(guī)則體系,法學(xué)家2014

[3]韓松.集體建設(shè)用地市場配置的法律問題研究[J].中國法學(xué),2008

[4]王文.農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)益及其價值研究[J]中國土地科學(xué),2015

[5]支曉娟.集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的績效評價[M].北京:中國建筑工業(yè)出版社,2015

[6]姜大明.建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場[J].國土資源,2013

[7]付宗平.集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市存在的問題及對策--基于成都市的實證分析[J].農(nóng)村經(jīng)濟(jì),2016

[8]宋志紅.集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革的三個難點(diǎn)[J]. 行政管理改革,2015

[9]方帥.農(nóng)地入市需重構(gòu)頂層法律[J].中國房地產(chǎn)業(yè),2014

作者簡介:張力之,西北政法大學(xué)在讀碩士研究生。

研究方向:環(huán)境與資源保護(hù)法。

猜你喜歡
農(nóng)村
農(nóng)村小學(xué)音樂教學(xué)要有農(nóng)村的“味道”
記憶里的“農(nóng)村”
四會地豆鎮(zhèn)加快推進(jìn)農(nóng)村集中供水全覆蓋
從“量”入手 提升農(nóng)村小學(xué)生閱讀質(zhì)量
十八大以來每年超千萬人脫貧
《新農(nóng)村》鄉(xiāng)村文藝家聯(lián)盟
《新農(nóng)村》鄉(xiāng)村文藝家聯(lián)盟
《新農(nóng)村》鄉(xiāng)村文藝家聯(lián)盟
新農(nóng)村 新一輩
農(nóng)村老人健康令人擔(dān)憂
新郑市| 白山市| 平远县| 金湖县| 台安县| 毕节市| 讷河市| 玛多县| 惠安县| 凯里市| 和林格尔县| 兰州市| 襄垣县| 安福县| 长葛市| 汤阴县| 巫溪县| 乐昌市| 贺州市| 邹城市| 巴东县| 永安市| 瑞安市| 静安区| 南和县| 望谟县| 长泰县| 黎平县| 五莲县| 绿春县| 乌兰浩特市| 邮箱| 宝应县| 古浪县| 密山市| 湖南省| 宁陕县| 南开区| 康平县| 泽州县| 博野县|