房地產(chǎn)稅終于要來了。

房地產(chǎn)稅的職能將傾向于發(fā)揮調(diào)節(jié)功能。針對現(xiàn)階段我國國民經(jīng)濟運行的特征，稅制改革目標會定位于中長期，選擇阻力相對較小的路走。如果選擇財政收入職能為主的道路，即盡可能擴大稅基范圍，將絕大部分普通住宅納入房產(chǎn)稅征收范圍的話，不僅會增加大部分居民的稅負壓力，也與近年來中央提出的減稅降費和今年提出的共同富裕總體基調(diào)格格不入。理論上，當前政策落地的區(qū)域應當是針對部分地區(qū)高房價的問題，在借鑒上海和重慶試點經(jīng)驗的基礎上，后續(xù)政策落地的幾個重點可能是適當擴大稅收范圍（試點城市增加）、適度壓縮免稅標準（免征稅收面積可能下調(diào)至40平-60平的區(qū)間）、上調(diào)初次稅率水平、增加超額累進稅制相結合的辦法，堅持對投機性和非基礎性住房需求的部分加征房產(chǎn)稅，抑制非理性住房消費需求。

房地產(chǎn)稅的收入增量效應可能有限。收入效應是政策決策層最為關注的因素，房地產(chǎn)相關稅費一直是地方政府財政收入的重要來源。房地產(chǎn)稅的目標和定位是地方稅體系中的主體稅種，因此，決策部門更加關注收入效應，即房地產(chǎn)稅的設立將為政府帶來一定數(shù)量的財政收入，主要包括兩個方面。一是收入規(guī)模如何，能不能成為地方稅體系的主體稅種。房地產(chǎn)稅的收入規(guī)模取決于房地產(chǎn)稅的計稅依據(jù)和稅率。由于我國實行土地公有制，因此稅基很可能被分為兩個部分，一個是土地，另一個是土地上面的房產(chǎn)，由此房地產(chǎn)稅可能也將被分為兩個部分。對土地而言，財政部將國有土地使用權出讓金劃歸稅務部門征收或意味著針對“地”的稅收已解決。由于國有土地使用權出讓金占地方財政收入比重超過85%，房地產(chǎn)稅開征后即成為地方政府主體稅種毫無懸念。

二是開征房地產(chǎn)稅能不能為地方政府財政收入帶來增量。房地產(chǎn)稅制度設計需要綜合考慮政策的目標定位和居民的稅負可接受度，因此，“寬稅基”+“低稅率”+“個人免征面積（或市場評估價值）”的方案可能是更加現(xiàn)實的選擇。普遍觀點認為，房地產(chǎn)稅最終方案可能會通過“個人免征面積（或市場評估價值）”將絕大部分家庭排除在外，而只是針對大平層、躍層和別墅等大戶型住房。有研究顯示，2020年中國城鎮(zhèn)住宅存量已達313.2億平方米，從住房來源結構看，當前全國城鎮(zhèn)住房存量中商品房約占4成，自建房約占3成，還有3成為原公房、保障性住房及其他。房地產(chǎn)稅中“房”的部分應該由商品房和自建房中又有住房面積最高的那部分人承擔。而我國城鎮(zhèn)家庭擁有住房不平衡程度較為嚴重，最高20%的家庭戶擁有約40%的住房面積。據(jù)此估算全國房地產(chǎn)稅的稅基約為36.8億平方米。數(shù)據(jù)顯示，2020年末全國城鎮(zhèn)住宅平均價格9860元/平方米，按照0.8%的平均稅率粗略估算，2020年房地產(chǎn)稅中“房”的部分可以增加稅收收入約2905億元，占同期公共財政收入和稅收收入的比重分別為1.59%和1.88%，與同期4.55萬億元的地方政府債規(guī)模差距更大。短期內(nèi)，國內(nèi)房地產(chǎn)市場可能面臨持續(xù)嚴監(jiān)管和城鎮(zhèn)化減速的影響。因此，房地產(chǎn)稅的財政收入增量效應可能有限。

房地產(chǎn)稅推出著眼于完善長效調(diào)控機制。很顯然，現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制度的設計理念已落后于經(jīng)濟發(fā)展。自1998年土地和住房制度改革以來，房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，截至2021年前三季度，房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重為7.1%，房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重達到28.3%，成為支撐經(jīng)濟發(fā)展的重要組成部分。然而，房地產(chǎn)稅制體系結構并不合理，“重流轉(zhuǎn)、輕保有”的特征比較明顯，自上世紀80年代末開征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅以來，在過去的三十多年時間內(nèi)，這兩大保有環(huán)節(jié)的稅種并未做出重大調(diào)整。財政部數(shù)據(jù)顯示，截至2021年前三個季度，保有環(huán)節(jié)開征的兩項稅種（房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅），其稅收收入合計為3620億元，僅占當年稅收總收入的2.6%，遠低于流轉(zhuǎn)環(huán)境征收的三項（耕地占用稅、土地增值稅、契稅）稅收收入12533億元，后三項合計占稅收總收入的8.9%。因此，房地產(chǎn)稅改革的核心是在保持現(xiàn)階段流轉(zhuǎn)稅、所得稅雙主體稅制基本穩(wěn)定基礎上，逐步提高直接稅比重。

從長遠來看，中國具有規(guī)模十分龐大的房地產(chǎn)存量市場，住房需求增量依然穩(wěn)步持續(xù)釋放，房價總體上也保持平穩(wěn)正增長的趨勢。這表明房地產(chǎn)稅的稅基逐年增加。因此，房地產(chǎn)稅短期內(nèi)對地方財政收入帶來的增量可能有限，但隨著時間推移，房地產(chǎn)稅的稅基持續(xù)擴大，為地方政府提供的財政收入也將日趨增加。但需要指出的是，房地產(chǎn)稅并沒有從根本上改變地方財政和土地之間的關系，因而土地財政的現(xiàn)狀仍將維持一個時期。

連平

植信投資首席經(jīng)濟學家

中國首席經(jīng)濟學家論壇理事長

《首席經(jīng)濟學家》主編