盛潔

（天津富力地產(chǎn)，天津 300000）

一、引言

在新時(shí)期，新經(jīng)濟(jì)與供給側(cè)改革已經(jīng)成為國內(nèi)外發(fā)展的潮流，加之經(jīng)濟(jì)全球化進(jìn)程的不斷加快，給我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來了前所未有的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)具有綜合性與特殊性特征的龐大產(chǎn)業(yè)鏈條，這一行業(yè)是否能夠良性發(fā)展也決定了諸多相關(guān)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益好壞。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加快適應(yīng)新的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，探索出新的發(fā)展道路，促進(jìn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理模式升級(jí)，積極尋求更加科學(xué)、高效的應(yīng)對策略，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益的最大化。

二、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)

相較于其他常規(guī)企業(yè)而言，房地產(chǎn)企業(yè)在類型與經(jīng)營模式上更加特殊，房地產(chǎn)企業(yè)的資金流動(dòng)性較強(qiáng)，并且資金需求量更大，因此提升房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的關(guān)鍵就在于財(cái)務(wù)管理。房地產(chǎn)企業(yè)的公司結(jié)構(gòu)、成本管理、稅收管理以及資產(chǎn)融資都與其他類型的企業(yè)具有較大差異。一是公司結(jié)構(gòu)的不同。由于房地產(chǎn)行業(yè)是不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，需要按營業(yè)額納稅，并且大多數(shù)房地產(chǎn)公司具有多家連鎖公司，子公司的土地儲(chǔ)備極其不穩(wěn)定，致使子公司與總公司難以高效銜接。二是成本管理的不同。房地產(chǎn)企業(yè)對項(xiàng)目的開發(fā)與實(shí)施模式具有獨(dú)特的需求，在成本采集與獲取方式上存在分散性，導(dǎo)致企業(yè)難以主觀控制成本，無法應(yīng)用預(yù)先設(shè)定的參考方案進(jìn)行成本管理。三是稅收管理的不同。房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目實(shí)施周期具有不穩(wěn)定性與浮動(dòng)性，并且房地產(chǎn)涉及的產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域與行業(yè)范圍比較廣泛，各項(xiàng)手續(xù)辦理的流程也十分煩瑣，使房地產(chǎn)的稅收更加困難。四是資產(chǎn)融資的不同。房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模相對較大，需要長期融資才能維持運(yùn)營，融資的成本嚴(yán)重制約了企業(yè)利潤的增長［1］。

三、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)實(shí)意義

房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行財(cái)務(wù)管理可以有效改變財(cái)務(wù)人員的思想觀念，改善財(cái)務(wù)管理模式，構(gòu)建更加科學(xué)、先進(jìn)、全面、現(xiàn)代的新型企業(yè)財(cái)務(wù)管理模式，新增完善風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估、監(jiān)督管控、研究總結(jié)等環(huán)節(jié)。財(cái)務(wù)管理模式的改變可以推動(dòng)財(cái)務(wù)人員重視對新型財(cái)政政策與法律法規(guī)的學(xué)習(xí)，注重對國內(nèi)外新形勢的關(guān)注與分析，確保財(cái)務(wù)人員與時(shí)俱進(jìn)，加快適應(yīng)新時(shí)期的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理改革與調(diào)整可以進(jìn)一步完善企業(yè)財(cái)務(wù)制度，提升房地產(chǎn)企業(yè)的資金利用率，促進(jìn)財(cái)務(wù)人員不斷學(xué)習(xí)與借鑒國內(nèi)外優(yōu)秀企業(yè)的管理模式，從而提升企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平。此外，科學(xué)的財(cái)務(wù)管理能夠大幅提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，將企業(yè)的運(yùn)營成本控制在合理范圍內(nèi)，使企業(yè)能夠盤活資金，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。合理的稅收籌劃方式可以幫助企業(yè)降低稅負(fù)、合理避稅，為企業(yè)創(chuàng)造出更高的利潤。

四、新時(shí)期我國房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀

（一）缺乏完善的財(cái)務(wù)管理制度

現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量頗多，但各個(gè)企業(yè)的發(fā)展規(guī)模卻具有較大差異。房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)注冊門檻較低，企業(yè)也缺乏科學(xué)的管理模式實(shí)現(xiàn)企業(yè)的高效運(yùn)作。最為突出的問題就是企業(yè)的財(cái)務(wù)管理制度不夠完善，當(dāng)前財(cái)務(wù)工作的主要側(cè)重點(diǎn)在于工作項(xiàng)目的執(zhí)行與控制，但工作項(xiàng)目實(shí)施前的計(jì)劃與實(shí)施后的總結(jié)、分析與考核不足。此外，財(cái)務(wù)人員在日常的資金執(zhí)行業(yè)務(wù)、資金核算業(yè)務(wù)以及稅務(wù)申報(bào)業(yè)務(wù)方面投入的時(shí)間與精力過多，難以對財(cái)務(wù)預(yù)算、稅收籌劃等方面進(jìn)行全面的分析與管理，未按照企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃合理安排財(cái)務(wù)管理工作，嚴(yán)重制約了企業(yè)的長遠(yuǎn)穩(wěn)健發(fā)展。

（二）財(cái)務(wù)管理模式與方法相對落后

近年來，我國政府高度重視房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，并且為帶動(dòng)行業(yè)發(fā)展出臺(tái)了相關(guān)政策，而企業(yè)內(nèi)部粗線條式的財(cái)務(wù)管理方式會(huì)在很大程度上影響企業(yè)的正常經(jīng)營與資金收益率的提升。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理模式與方法已經(jīng)不能滿足現(xiàn)階段的市場需求與企業(yè)的發(fā)展需要，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理缺乏完整的體系，只由財(cái)務(wù)部門進(jìn)行管理但沒有深入開展財(cái)務(wù)工作，使財(cái)務(wù)管理工作難以有效助推企業(yè)經(jīng)營發(fā)展。同時(shí)，財(cái)務(wù)管理工作的完成效率與水平都相對較低，尤其是在處理比較龐大的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)時(shí)，財(cái)務(wù)人員無法有序完成數(shù)據(jù)的分析處理工作，因此，企業(yè)還需加強(qiáng)對財(cái)務(wù)管理整體環(huán)境的建設(shè)［2］。

（三）資金管理不夠完善，融資難度大

企業(yè)的資金管理涉及資金回籠與融資等財(cái)務(wù)管理工作，企業(yè)需要在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)與實(shí)施中投入巨大的資金，但其自身根本無法獨(dú)立承擔(dān)這一資金投入，容易面臨高額負(fù)債的困境。同時(shí)，企業(yè)的預(yù)算管理與資金投入跟蹤等方面缺乏完善的工作機(jī)制，難以對資金的使用起到約束作用，導(dǎo)致企業(yè)資金流通的效率過低，并沒有將資金投入的責(zé)任落實(shí)到具體人員身上，無法發(fā)揮資金管理的監(jiān)督管控作用。此外，由于房地產(chǎn)企業(yè)的投資額度高、風(fēng)險(xiǎn)高、周期長等特點(diǎn)，企業(yè)的融資難度過大?，F(xiàn)階段銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的扶持力度遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于國企，給房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)置過高的融資門檻，導(dǎo)致企業(yè)難以獲得充足的項(xiàng)目流動(dòng)資金。房地產(chǎn)企業(yè)融資方式受限，無法找到其他社會(huì)途徑進(jìn)行融資，自身發(fā)展受到阻礙。

（四）缺乏監(jiān)督管理與風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)對項(xiàng)目開發(fā)工作與財(cái)務(wù)管理工作的重視程度嚴(yán)重不平衡，與項(xiàng)目開發(fā)工作相比，財(cái)務(wù)管理與監(jiān)督工作落實(shí)不夠到位。雖然房地產(chǎn)企業(yè)的人員組成中包括財(cái)務(wù)管理的監(jiān)督人員，但企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理工作機(jī)制與監(jiān)督機(jī)制嚴(yán)重不匹配，企業(yè)也沒有科學(xué)開展監(jiān)督管理工作，對監(jiān)督結(jié)果的反思與分析能力還較弱。同時(shí)，企業(yè)對項(xiàng)目的巨大資金投入，導(dǎo)致企業(yè)面臨諸多財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)若缺乏有效的風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制，一旦風(fēng)險(xiǎn)突然爆發(fā)則會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大經(jīng)濟(jì)損失。

五、加強(qiáng)新時(shí)期我國房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的有效策略

（一）健全財(cái)務(wù)管理體系

新時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理體系不能僅注重對管理模式的調(diào)整，還需增強(qiáng)管理體系內(nèi)容與新時(shí)期社會(huì)經(jīng)濟(jì)市場特點(diǎn)之間的聯(lián)系，尤其要保持對國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策的敏銳性，以健全財(cái)務(wù)管理體系，使其能夠根據(jù)國內(nèi)外的市場形勢與經(jīng)濟(jì)政策及時(shí)調(diào)整企業(yè)的各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理工作。企業(yè)需要將完善財(cái)務(wù)管理體系的重心放在重點(diǎn)項(xiàng)目的開發(fā)與資金投入上，在項(xiàng)目實(shí)施前制定完整計(jì)劃，在實(shí)施后要進(jìn)行分析與總結(jié)，還要加強(qiáng)對項(xiàng)目預(yù)算的管理與分析、稅收籌劃、資金賬目的考核驗(yàn)收以及落實(shí)針對財(cái)務(wù)管理的監(jiān)督機(jī)制，使房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的各環(huán)節(jié)緊密聯(lián)系，成為一個(gè)整體。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還需健全融資體系，融資體系的建立要結(jié)合企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，完善對企業(yè)資本、資金與債務(wù)的評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。并進(jìn)行科學(xué)的預(yù)算管理，定期對企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況與經(jīng)營狀況做出預(yù)算，并根據(jù)預(yù)估的風(fēng)險(xiǎn)制定具有針對性的應(yīng)對措施，從而使企業(yè)能夠可持續(xù)發(fā)展［3］。

（二）優(yōu)化財(cái)務(wù)管理模式與方法

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理應(yīng)摒棄傳統(tǒng)的管理模式，現(xiàn)階段企業(yè)的財(cái)務(wù)管理需要財(cái)務(wù)人員具備高水平的管理能力與執(zhí)行能力，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對財(cái)務(wù)人員的培養(yǎng)與教育工作，為財(cái)務(wù)人員提供更多的學(xué)習(xí)機(jī)會(huì)，使其及時(shí)掌握最新的財(cái)務(wù)管理方法與技術(shù)，通過建設(shè)高素質(zhì)的財(cái)務(wù)人員隊(duì)伍推動(dòng)企業(yè)管理工作的革新。

同時(shí)，由于當(dāng)前企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作依然依靠人工處理，工作效率與工作執(zhí)行的準(zhǔn)確度難以得到保證。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要加強(qiáng)對智能信息化財(cái)務(wù)管理平臺(tái)的建設(shè)，借助信息技術(shù)快速收集與分析財(cái)務(wù)管理中的各項(xiàng)資金數(shù)據(jù)，使資金的投入與使用得到實(shí)時(shí)跟蹤。企業(yè)可以使用財(cái)務(wù)云等財(cái)務(wù)軟件，建立符合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)的個(gè)性化財(cái)務(wù)管理中心，對龐大的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行采集與處理，以此提升企業(yè)經(jīng)營與決策的信息化水平。財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)還可以加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理部門與其他部門的交流互通，使更多部門將財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)信息作為決策的依據(jù)，提升財(cái)務(wù)管理數(shù)據(jù)的共享度，財(cái)務(wù)人員也可以根據(jù)動(dòng)態(tài)的財(cái)務(wù)管理模式提升工作效率與質(zhì)量。

（三）完善資金管理，拓寬融資渠道

資金管理是確保房地產(chǎn)企業(yè)能夠合理使用資金的關(guān)鍵，現(xiàn)階段的房地產(chǎn)企業(yè)資金管理工作實(shí)施程度不高，致使企業(yè)出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)速度慢與資金利用率低等情況。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)完善資金管理機(jī)制，在資金申報(bào)時(shí)進(jìn)行相應(yīng)的預(yù)算管理，監(jiān)督控制資金投入使用的各環(huán)節(jié)，并在資金投入使用的過程中遵循資金預(yù)算方案。在完成預(yù)算編制后，房地產(chǎn)企業(yè)的各部門需要以預(yù)算為資金收付的依據(jù)。

財(cái)務(wù)部門在投入使用資金時(shí)，不僅需要檢查審核憑據(jù)的規(guī)范性及其是否符合合同約定條件，還需要完善預(yù)算審核各環(huán)節(jié)的審核機(jī)制，側(cè)重審核每筆資金的投入使用是否符合預(yù)算，從而防止企業(yè)的資金使用效率降低，以提升資金管理中預(yù)算管理的應(yīng)用價(jià)值。此外，針對房地產(chǎn)企業(yè)存在的高額負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)應(yīng)制定嚴(yán)格的項(xiàng)目實(shí)施考核評價(jià)制度，并選擇適合企業(yè)發(fā)展、在自身能力承受范圍之內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，從而避免因企業(yè)資金周轉(zhuǎn)率過低而造成的經(jīng)濟(jì)損失。

房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，需要投入大量的資金保持企業(yè)的正常運(yùn)營，融資途徑的單一固定會(huì)使企業(yè)發(fā)展陷入困境。所以企業(yè)應(yīng)該拓寬融資渠道，房地產(chǎn)企業(yè)可以進(jìn)行內(nèi)部融資，累積企業(yè)稅后利潤，將其作為追加的投資。同時(shí)，企業(yè)可以實(shí)現(xiàn)融資機(jī)構(gòu)的多元化，由以銀行融資為主，逐漸轉(zhuǎn)化為銀行、非銀行機(jī)構(gòu)與信托基金的合作融資。此外，房地產(chǎn)企業(yè)可以與其他企業(yè)密切交流，與其他企業(yè)建立聯(lián)合項(xiàng)目開發(fā)的新型合作關(guān)系，并借鑒與汲取其他企業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)之間的共同發(fā)展。

（四）構(gòu)建監(jiān)督管理與風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制

在新時(shí)期，由于經(jīng)濟(jì)政策的不斷調(diào)整與行業(yè)競爭的加劇，過去的企業(yè)財(cái)務(wù)管理監(jiān)督工作問題逐漸暴露出來。企業(yè)應(yīng)根據(jù)新時(shí)期的市場經(jīng)濟(jì)政策與形勢以及企業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)進(jìn)行調(diào)整與革新，并提高對監(jiān)管人員數(shù)據(jù)分析能力與崗位素養(yǎng)的考核標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，企業(yè)還應(yīng)創(chuàng)建風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，加強(qiáng)對財(cái)務(wù)弱項(xiàng)的管控以及對行業(yè)未來發(fā)展趨勢的預(yù)測，預(yù)估未來可能會(huì)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)制定預(yù)防與應(yīng)對方案，以此提升企業(yè)規(guī)避與對抗風(fēng)險(xiǎn)的能力，確保企業(yè)健康有序發(fā)展。

六、結(jié)語

現(xiàn)階段，我國正在逐步調(diào)整土地政策，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度也呈現(xiàn)放緩的趨勢，為提升企業(yè)的核心競爭力與經(jīng)濟(jì)效益，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理作為切入點(diǎn)，根據(jù)國家相關(guān)的法律法規(guī)與企業(yè)自身的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃建立科學(xué)高效的財(cái)務(wù)管理體系。新時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)針對財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)狀采取相對應(yīng)的解決策略，企業(yè)應(yīng)健全財(cái)務(wù)管理體系，完善對企業(yè)資本、資金與債務(wù)的評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)；優(yōu)化財(cái)務(wù)管理模式和方法，建設(shè)信息化財(cái)務(wù)管理平臺(tái)，提升企業(yè)經(jīng)營與決策的信息化水平；完善資金管理機(jī)制，拓寬融資渠道；構(gòu)建監(jiān)督管理與風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，及時(shí)針對預(yù)估的風(fēng)險(xiǎn)制定應(yīng)對方案，確保房地產(chǎn)企業(yè)可以順應(yīng)時(shí)代要求穩(wěn)步發(fā)展。