郭遠(yuǎn)朝

（黑龍江省龍江縣公證處，黑龍江 齊齊哈爾 161100）

一、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記公證制度的思考

（一）不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記制度是以物權(quán)與債權(quán)為理論依據(jù)，其集行政特性、公示性于一身，更加形象說明不動(dòng)產(chǎn)登記制度可以作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的依據(jù)，就是通過物權(quán)登記這一法律行為，使社會(huì)主體認(rèn)知到不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的創(chuàng)設(shè)、變更直到消亡的行為。在任何國家不動(dòng)產(chǎn)登記的工作中都存在一些問題，大多國家基本上都是采用了公證制度來解決問題的存在，公證在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)領(lǐng)域內(nèi)發(fā)揮的作用可以說是至關(guān)重要。關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的最優(yōu)化立法始終是人們所共同追求的終極目標(biāo)之一，制定各種制度有益于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。

（二）可是每種制度都會(huì)有其存在的問題，正是這樣，作為我國不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示的一種手段，保障社會(huì)不動(dòng)產(chǎn)交易安全和高效的不動(dòng)產(chǎn)登記制度在現(xiàn)實(shí)運(yùn)用中也存在著不足和缺陷。如何在實(shí)施的過程中，避免因各種制度存在的問題產(chǎn)生對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度的影響，是我們應(yīng)該要進(jìn)行處理的首要問題，這也是世界上各個(gè)國家進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記中的主要問題。避免糾紛與遏制糾紛是其基本價(jià)值與功能所在。

（三）現(xiàn)在我們不用去思考現(xiàn)有的國內(nèi)外不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度中存在的問題，只考慮當(dāng)下實(shí)施階段的辦法，這樣才更能夠促進(jìn)我國不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的發(fā)展。公證與不動(dòng)產(chǎn)登記之間仍舊存在著高度契合性。因此，從理論研究上對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記與公證的關(guān)系加以梳理，并從特定的現(xiàn)實(shí)出發(fā)，對(duì)我國不動(dòng)產(chǎn)制度的完善具有一定的理論和現(xiàn)實(shí)意義。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度的建立，能夠保證不動(dòng)產(chǎn)登記行業(yè)的穩(wěn)定性和有序性，也能夠讓房地產(chǎn)行業(yè)更好地穩(wěn)定發(fā)展。

二、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記公證制度建立的問題

（一）原有制度不完善。在我國傳統(tǒng)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記公證制度中，只是簡(jiǎn)單地約束了登記時(shí)間、登記的對(duì)象和登記的產(chǎn)品，并沒有對(duì)其中細(xì)節(jié)進(jìn)行約束和管理工作。在這方面極大地影響了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記的質(zhì)量和效率，也無法對(duì)登記的全過程進(jìn)行有效管理。由于我國的不動(dòng)產(chǎn)規(guī)模非常龐大，相應(yīng)的制度品類非常多，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記公證制度的建立情況尚不太良好，而我國原有的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度尚不完善，所以想要真正解決這一問題，必須從基礎(chǔ)的管理模式出發(fā)，才能夠真正將問題進(jìn)行處理。

（二）工作人員的專業(yè)素養(yǎng)有待提升。由于我國是一個(gè)包容性比較強(qiáng)的國家，對(duì)于各行業(yè)從業(yè)人員的資質(zhì)的要求相對(duì)較低，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記工作的工作人員的要求甚至更低，只需要其具備簡(jiǎn)單的溝通能力和邏輯思維能力，就可以符合實(shí)際上崗的要求。正是由于這方面的影響，導(dǎo)致其在工作的時(shí)候無法做到專心致志，甚至對(duì)工作的流程也不了解，更不用提對(duì)產(chǎn)權(quán)登記的細(xì)節(jié)進(jìn)行記錄，在這種情況下，一旦出現(xiàn)檢查，就無法及時(shí)取得清晰的不用產(chǎn)物權(quán)登記信息。

（三）不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記實(shí)施不到位。通過上述兩個(gè)方面我們可以知道，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記是比較混亂的，常常會(huì)出現(xiàn)登記不到位或者無法將信息完全如實(shí)地登記的情況，甚至?xí)?dǎo)致出現(xiàn)登記錯(cuò)誤的情況，也會(huì)對(duì)之后的不動(dòng)產(chǎn)信息的審查工作造成巨大的困難，這不利于登記的質(zhì)量。因此，想要提升我國不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的效率，必須加強(qiáng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記過程的管理工作，只有在登記過程中做好細(xì)致的管控，才能夠保證信息的有效性和制度建立的及時(shí)性。

三、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記公證制度建立的措施

（一）根據(jù)相關(guān)法律進(jìn)行制定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記公證制度

在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度建立的過程中，應(yīng)該參考原有的規(guī)章制度的要求，對(duì)登記的物品信息、房產(chǎn)信息、不動(dòng)產(chǎn)的建立年限以及登記人等進(jìn)行明確的記錄，并對(duì)記錄的各方進(jìn)行明確的背景調(diào)查工作。當(dāng)進(jìn)行完上述的操作之后，才能夠保證其對(duì)于整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記制度而言是完全有效的。在進(jìn)行這一工作的過程中我們也需要了解傳統(tǒng)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的內(nèi)容。根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，登記的適用對(duì)象方面，包括集體土地所有權(quán)；其包括房屋、建筑物和房屋周圍樹木等的所有權(quán)，這也包括房屋場(chǎng)地的使用經(jīng)營權(quán)，通過這種方式能夠讓登記的信息更加透明，也能夠使登記的范圍更加廣泛且明確，而且細(xì)致，不會(huì)漏掉任何一個(gè)細(xì)節(jié)。需要說明的是舊證依然有效，權(quán)利隨動(dòng)隨換。黑龍江省房地產(chǎn)投資增速下行大幅低于市場(chǎng)預(yù)期，同時(shí)房地產(chǎn)銷售面積增速也維持在14%的較高水平，房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)較低。因此，在這種情況下，會(huì)有越來越多的房地產(chǎn)投資者進(jìn)入到不動(dòng)產(chǎn)投資的領(lǐng)域之中，也會(huì)增加不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記頻率和數(shù)量，從而會(huì)增加相關(guān)工作人員的工作難度和工作任務(wù)量。因此，制定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)管理公證制度具有重要意義，能夠保持當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)治安穩(wěn)定發(fā)展，也能夠從側(cè)面反映出當(dāng)?shù)孛裆慕?jīng)濟(jì)水平和當(dāng)?shù)氐墓芾憩F(xiàn)狀［1］。

（二）設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記公證管理機(jī)構(gòu)

在進(jìn)行任何工作的時(shí)候，都應(yīng)該設(shè)置相應(yīng)的組織管理機(jī)構(gòu)，只有這樣才能夠保證工作進(jìn)行的每個(gè)環(huán)節(jié)都有相應(yīng)的部門進(jìn)行管控工作，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度建立的過程而言，同樣如此，應(yīng)該設(shè)置專門的監(jiān)督機(jī)構(gòu)，對(duì)執(zhí)行的過程進(jìn)行監(jiān)督和管理，同時(shí)應(yīng)該設(shè)置執(zhí)行機(jī)構(gòu)，讓其實(shí)質(zhì)地進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的基層操作，與民生進(jìn)行最基礎(chǔ)的溝通。除此之外，還應(yīng)該根據(jù)各地的不同細(xì)分，安排不同的組織機(jī)構(gòu)進(jìn)行區(qū)域管理，并安排一個(gè)集中管理機(jī)構(gòu)對(duì)區(qū)域管理的內(nèi)容進(jìn)行集中處理和管理，這樣可以提高不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)管理制度的管理效率。

（三）明確不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記公證制度的內(nèi)容

1.在進(jìn)行任何事情的時(shí)候，都應(yīng)該對(duì)事情可能發(fā)生的環(huán)節(jié)進(jìn)行明確的記錄和約束，在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度建立的過程中，同樣而言應(yīng)該對(duì)制度的設(shè)定內(nèi)容進(jìn)行具體約束，以便讓執(zhí)行的各方都有明確的了解。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記是將居民的房產(chǎn)登記到有關(guān)部門的系統(tǒng)之中，從而進(jìn)行統(tǒng)一的集中的管理。登記的主要內(nèi)容包括不動(dòng)產(chǎn)的自然屬性如面積、空間、用途，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬，如權(quán)利人是誰，權(quán)利來源是什么，權(quán)利的期限，以及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的變化情況。

2.不動(dòng)產(chǎn)是指依自然性質(zhì)或法律規(guī)定不可移動(dòng)的財(cái)產(chǎn)，如土地、房屋、探礦權(quán)、采礦權(quán)等土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或人力添附于土地并且不能分離的其他物。不動(dòng)產(chǎn)登記又稱為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，是權(quán)利人、利害關(guān)系人向國家確定的職能部門將有關(guān)申請(qǐng)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的行為。登記機(jī)構(gòu)在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)應(yīng)當(dāng)履行以下注意要點(diǎn)：第一點(diǎn)，要對(duì)登記人的材料進(jìn)行核查，保證其材料的準(zhǔn)確性；第二點(diǎn)，我們要對(duì)登記人的一些信息進(jìn)行復(fù)審工作，保證其通過初審、復(fù)審才能夠被集中進(jìn)行管理；第三點(diǎn)應(yīng)該對(duì)其相關(guān)的變動(dòng)情況進(jìn)行實(shí)時(shí)更新，比如房屋修建之前的狀態(tài)和修建之后的狀態(tài)，以及裝修之后的狀態(tài)等。土地和房屋的登記將統(tǒng)一，不動(dòng)產(chǎn)登記證書，即記載房屋的產(chǎn)權(quán)信息，包括房屋登記的信息、登記人房屋的面積或其他信息。希望未來我國不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度能夠得到更好的發(fā)展［2］。

（四）調(diào)整不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記公證制度的收費(fèi)方式

群眾最關(guān)心的就是房子的價(jià)格，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的制度建立而言，如果能夠?qū)κ召M(fèi)進(jìn)行明確和清晰的公布，那么將會(huì)讓群眾對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)而言，有清晰的了解，也能夠提升群眾生活的幸福感。如果政府方面能夠采取低廉的收費(fèi)或者符合群眾實(shí)際收入水平的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。如果政府方面對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度的收費(fèi)設(shè)定相對(duì)較高，不符合群眾的實(shí)際生活標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)際收入水平，那么群眾將會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模排斥現(xiàn)象，也不會(huì)很好地進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記工作。只有政府方面和群眾做到團(tuán)結(jié)一致，才能夠共同推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度的建立，也能夠保證我國不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度的良性發(fā)展，從而促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮穩(wěn)定發(fā)展。

綜上所述，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記公證制度能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生具體的約束作用，也能夠保證行業(yè)向著更好的方向發(fā)展。在具體進(jìn)行這一目標(biāo)或任務(wù)的時(shí)候，必須了解不動(dòng)產(chǎn)登記的管理制度，設(shè)置有關(guān)的管理機(jī)構(gòu)，并且向其傳達(dá)明確的管理制度內(nèi)容和收費(fèi)方式，才能夠保證不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記公證制度的有效建立。