楊璐

（海南英大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，海南 ?？?570100）

一、房地產(chǎn)全面預算管理概述

（一）房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理的主要內容

預算，通常指在一個特定時期內，獲取和使用財務資源及其他資源的詳細計劃。而全面預算則是以企業(yè)戰(zhàn)略為指導，通過科學、有效的決策來預判未來某段時間內的經(jīng)營情況，具體包括預算編制、預算執(zhí)行、預算監(jiān)控及預算評估反饋四個階段[1]。按照預算期限，可劃分為長期預算與短期預算；按照預算內容，可劃分為資本預算、生產(chǎn)經(jīng)營預算、財務預算等。就房地產(chǎn)企業(yè)而言，全面預算涵蓋了從投資拿地、施工建設到開盤銷售、清算整個開發(fā)周期，涉及面廣，既包括各部門預算，又涵蓋了籌資預算、投資預算、經(jīng)營預算等專門預算。它是企業(yè)內部管理的重要組成部分，決定著企業(yè)未來發(fā)展的方向。

（二）預算管理在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中的重要作用

隨著“房住不炒”定位政策的實行，房地產(chǎn)行業(yè)在新一輪的經(jīng)濟結構調整中的競爭模式逐漸由“量”的競爭向“精”的競爭轉變，傳統(tǒng)的粗放式管理模式已不適應當前的發(fā)展形勢，房地產(chǎn)企業(yè)必須不斷加強內外部環(huán)境掃描，在明晰自身優(yōu)劣勢的前提下制定轉型策略，從而針對性地提升企業(yè)精細化管理水平，搶占發(fā)展機遇。全面預算管理可以從整體角度將企業(yè)戰(zhàn)略目標層層分解落實，成為提升企業(yè)管理水平的重要保障。

首先，有助于強化企業(yè)經(jīng)營管理水平，實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標。全面預算管理以戰(zhàn)略目標為出發(fā)點，將長期目標與短期目標有機結合，在整合、優(yōu)化資源配置的過程中，將資金、資源、運營、人力、考核等各個環(huán)節(jié)貫穿，加強企業(yè)內部關系的協(xié)調一致性，從而推動企業(yè)全流程的精細化提升，促進實現(xiàn)戰(zhàn)略目標[2]。

其次，有助于建立全面的業(yè)務流程體系，使得企業(yè)管理更具系統(tǒng)性。在房地產(chǎn)企業(yè)中，全面預算管理以業(yè)態(tài)的設計定位、銷售計劃為起點，以收入利潤為導向，并延伸至工程招采、施工進度、成本造價、資金平衡等方面，從而完善基礎流程體系建設，提升企業(yè)對各項經(jīng)營活動的管控能力。

最后，有助于形成更加科學、嚴謹有效的激勵考核體系。全面預算管理的目的是盡可能地考慮企業(yè)未來經(jīng)營活動中存在的風險及不確定性，并提供一份行動指南以減少企業(yè)的運營風險。全面預算管理是用于激勵員工以實現(xiàn)戰(zhàn)略目標的工具，而非懲罰工具，因此，全面預算管理體系的建立對于促進企業(yè)績效考核制度的改革，提高員工工作積極性具有重要意義。

二、房地產(chǎn)企業(yè)預算管理實踐中存在的問題

（一）缺乏預算管理意識

管理層的管理意識會對企業(yè)員工的行為產(chǎn)生直接影響，當前大部分房地產(chǎn)企業(yè)的管理層對編制預算的意識不足，預算編制缺少管理層與各部門的支持與配合，大部分人認為預算只是財務部門的預算，并未實現(xiàn)全員參與。而“人”作為企業(yè)的一種重要資源，其工作參與度對企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動具有重大影響，員工在企業(yè)預算管理方面的參與程度不高，則將直接影響預算指標的真實性與全面性、預算目標的合理性與可實現(xiàn)性、預算評估的科學性與公平性，降低了預算管理工作的效率。

（二）缺乏完整的預算體系和管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)投資金額大、項目周期長及較多不確定性的行業(yè)特性，決定了其預算管理工作涉及范圍較廣，管理過程復雜，因此為了確保預算管理的各項環(huán)節(jié)工作能夠高效率運行，一個兼具協(xié)調與監(jiān)督功能的組織機構不可或缺。而我國預算管理制度的發(fā)展時間較短，尚未形成全面的、具備權威指導性的管理制度標準，大部分預算管理組織是松散的，相關人才是缺乏的，甚至并未成立專門的全面預算管理組織，大都僅依托財務部門，抑制了預算管理效能的發(fā)揮。

（三）缺乏準確的預算數(shù)據(jù)

當前房地產(chǎn)企業(yè)的預算編制工作缺乏必要的市場調研，對房地產(chǎn)市場未來的經(jīng)濟走向缺乏研究，只是根據(jù)以往經(jīng)驗開展工作，不能掌握真實有效的基礎數(shù)據(jù)，導致預算存在嚴重的預算松弛及滯后性，與實際情況存在較大差異，造成資源分配不合理或資源浪費，制約企業(yè)發(fā)展。

（四）缺乏有效的控制與分析機制

在全面預算管理體系中，預算編制是全面預算管理的基礎，而良好的預算執(zhí)行是全面預算管理發(fā)揮效力的關鍵。但從房企現(xiàn)狀來看，還存在著很多執(zhí)行偏差。比如，因缺乏有效地授權和監(jiān)督機制，導致對預算外資金把控不嚴，預算的整體執(zhí)行率偏低；或者缺少具體的目標分解方案和完整的執(zhí)行體系，導致項目與部門之間各自為戰(zhàn)，預算目標與實際執(zhí)行之間缺乏必要聯(lián)系；又或者為了趕進度出現(xiàn)臨時變更圖紙或忽略預算管理環(huán)節(jié)的情況，使最終的數(shù)據(jù)結果和設計指標等大相徑庭，導致預算作用難以充分發(fā)揮。

（五）缺乏有效的績效考核與問題反饋機制

預算考核評估在全面預算管理體系中是結束，亦是開端，有效地考核反饋機制對于及時發(fā)現(xiàn)問題、分析解決問題，從而進一步提升企業(yè)預算管理水平有重要意義，有利于實現(xiàn)企業(yè)精細化管理的良性循環(huán)。但從目前形勢看，主要存在三方面問題：一是考核指標設置不合理，定量指標多，定性指標少；二是考核方法單一，過多關注結果卻忽視過程；三是績效獎勵與評估結果不匹配，激勵作用未充分發(fā)揮，績效考核制度形同虛設[3]。

三、完善房地產(chǎn)企業(yè)預算管理體系的具體建議

（一）樹立正確的預算管理理念

一是樹立正確的預算管理理念，重視房企預算管理工作。必須獲得企業(yè)管理層的支持，只有高層充分支持，才能更好地開展預算管理體系的建設工作[4]；二是在企業(yè)內部加強宣傳培訓，促進公司與部門之間、部門與部門之間達成預算管理重要性的共識，營造全員參與的企業(yè)文化氛圍，為后期的預算管理工作奠定良好基礎。

（二）建立健全預算管理制度體系

建立健全預算管理制度體系，應當確保各部門基礎性工作的流程及制度標準化、規(guī)范化，包括會計核算制度、成本管理制度、工程施工標準、績效考核制度、預算管理制度等，完善全面預算管理的覆蓋范圍，明確預算管理的各項工作流，即參與部門及其職責、預算管理的內容、預算管理的執(zhí)行監(jiān)督以及考核反饋等。

例如，在預算編制主體方面，建議在股東大會或董事會下設預算管理委員會及在委員會下設辦公室， 全面具體負責預算管理的領導和日常工作，明確各部門的預算職責，如開發(fā)周期、營銷策略、去化周期、銷售定價、成本費用的歸集及分攤、資金統(tǒng)籌、稅費籌劃等；在預算編制方法方面，應先明確戰(zhàn)略目標，圍繞戰(zhàn)略目標有目的、有計劃、有步驟地進行預算編制，靈活運用多種方法，比如固定預算方法可以用于收支比率較穩(wěn)定的項目，滾動預算方法用于周期較長的項目；在管理流程方面，應留出充足的預算編制時間，以確保實現(xiàn)自上而下與自下而上雙向預算通道的暢通：九月，預算管理委員召開下一年的預算準備會議，確定公司未來的發(fā)展戰(zhàn)略。十月初，營銷策劃部應根據(jù)當前及預期的宏觀經(jīng)濟政策及當?shù)氐男袠I(yè)調控等，采用參與式的預算方法確定未來一段時期的銷售目標，并上報預算管理委員會審批，以保證目標的合理性及與公司戰(zhàn)略目標的一致性。十月中下旬，各部門依據(jù)批準后的銷售計劃，來編制部門預算和專項預算， 包括拿地策劃、成本概算、資金運營預算等。十一月， 各部門在多次有效溝通及反復磋商后，上報預算管理委員會下設辦公室審閱，并由其匯編成企業(yè)年度預算報告，上報預算管理委員會審批。十二月，預算管理委員會對下一年的發(fā)展目標及預算進行宣講，并組織分解預算目標，責任由崗及人，權責明確，推動預算執(zhí)行。其次，每個季度，各部門實時跟蹤預算執(zhí)行情況，加強預算控制，并根據(jù)實際情況，及時調整預算目標。

（三）加強預算管理的數(shù)據(jù)采集與分析

真實有效的數(shù)據(jù)支撐是全面預算管理成功的基石，在當今信息化技術高速發(fā)展的時代，房地產(chǎn)企業(yè)應與時俱進，提高自身信息化處理水平，充分利用大數(shù)據(jù)平臺，準確、高效地挖掘市場數(shù)據(jù)信息，深入分析數(shù)據(jù)背后的含義，提高預算管理的準確性、時效性，克服傳統(tǒng)預算滯后性的缺點。

（四）健全預算控制與分析機制

及時進行預算控制及分析，有助于縮小預算目標偏差，總結預算管理經(jīng)驗，避免造成重大經(jīng)濟損失。房地產(chǎn)企業(yè)應當充分利用信息化管理系統(tǒng)，建立預算執(zhí)行數(shù)據(jù)分析平臺，根據(jù)企業(yè)實際情況設置合理的預警值，預算委員會及辦公室應組織各部門于每月、每季度按項目、業(yè)態(tài)、明細科目，跟蹤查詢預算的執(zhí)行情況，掌握實時動態(tài)，當主要預算指標接近預警臨界值時，應當及時反饋，分析原因并采取相應措施，將預算偏差控制在可接受的范圍之內。

（五）完善預算考核監(jiān)督機制

有效的預算考核監(jiān)督機制可以提高員工的主觀能動性，激發(fā)工作熱情，提高工作效率，推動企業(yè)合力的形成。一是應在績效考核制度基礎上，科學細化、明確考核指標與評估標準，堅持定量指標與定性指標相結合，在實踐中可結合平衡計分卡，以財務、客戶、內部流程、學習成長四個維度，建立全面的績效考核體系，依據(jù)目標分解方案，對員工、部門進行月度、季度、年度全方面地考核評估。二是堅持獎罰分明，明確考核結果與激勵之間的關系，正確認識績效考核的目的是激勵而非懲罰；三是重視專業(yè)人才的引進與選拔工作，加強預算管理人才隊伍建設。

綜上所述，全面預算管理是提升企業(yè)精細化管理的重要抓手，房地產(chǎn)企業(yè)應根據(jù)行業(yè)特性和自身實際情況，建立健全與企業(yè)戰(zhàn)略目標相一致的全面預算管理體系，以提升企業(yè)核心競爭力，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。