江蘇新大陸房地產(chǎn)土地評估造價咨詢有限公司 江蘇常州 213022

我國市場改革較為滯后，行業(yè)發(fā)展規(guī)范性不足，使得在市場經(jīng)營的各環(huán)節(jié)中都存在一定的風險類型。土地估價是及其相關行業(yè)建設發(fā)展的重要內(nèi)容之一，對企業(yè)經(jīng)營效益實現(xiàn)和風險規(guī)避都有直接性的影響。

1 土地估價的作用

在我國土地估價行業(yè)發(fā)展中，常用的估價方法有市場比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法和公示地價系數(shù)修正法等方法。通過對這些方法的應用，能有效提升估價結果的準確性和有效性，確保土地交易的順利進行，避免土地市場地域性和信息不對稱帶來的交易風險。在我國土地市場發(fā)展流程中，做好合理估價工作，能更為準確地對土地資產(chǎn)進行量化，從而為土地市場的規(guī)范運行提供基礎保障。同時，土地估價也是科學開展土地市場管理的基礎性工作，能有效防止低價波動過大及其中存在的土地投機行為，為行業(yè)健康發(fā)展奠定基礎[1]。

2 土地估價行業(yè)存在的問題

①土地估價行業(yè)發(fā)展迅速，但我國與之相對應的法律、法規(guī)卻較少，土地估價行業(yè)的信譽度普遍不高，主要原因是在實際估價執(zhí)業(yè)中，評估機構常迎合委托方的要求選擇有利于達到委托人“要求”或“預期”的評估方法和參數(shù)進行評估，而不是真正客觀公正地進行評估執(zhí)業(yè)，損害了土地估價行業(yè)健康有序地發(fā)展。②土地估價機構存在不正當競爭，估價機構為了生存和立足于市場，采用壓低土地估價收費的方法，以“低價”和“迎合顧客”等評估手段來競爭，導致評估結果背離了公平、公正的原則。③有的估價機構和估價人員甚至允許他人使用自己的名義出具估價報告，造成估價行業(yè)信譽下降。

3 估價師和估價機構控制執(zhí)業(yè)風險的措施

3.1 加強資質(zhì)管理，提高準入門檻

目前土地估價市場的混亂現(xiàn)象在很大程度上是由不合格的估價機構導致的，由于沒有建立完善的評價機制，導致土地估價市場的準入門檻較低，一些不合格的機構惡意擾亂市場秩序。所以應加強對估價機構資質(zhì)的管理，建立嚴格的年檢制度，定期檢查機構的建設，對于檢查不合格的機構應責令其整修，出現(xiàn)較為嚴重問題的機構或人員應直接吊銷其職業(yè)資格。另外，提高準入門檻能夠提高行業(yè)的整體質(zhì)量，避免一些不合格企業(yè)對市場穩(wěn)定性的影響，發(fā)揮強勢作用，從而促進行業(yè)的健康發(fā)展[2]。

3.2 建立現(xiàn)代化的、規(guī)范的企業(yè)管理制度

土地估價機構應改變行業(yè)中普遍存在的內(nèi)部管理松弛的小作坊生產(chǎn)方式，建立現(xiàn)代化的、規(guī)范的企業(yè)管理制度，比如：建立公章管理制度；規(guī)范估價業(yè)務合同格式和內(nèi)容；制定合理的估價業(yè)務承接流程，由資深估價師對業(yè)務進行甄選和把關，并根據(jù)各估價師的實際能力和經(jīng)驗分配相應的估價項目；制定針對大型的、難度較高的估價項目的組織管理辦法和激勵機制等。另外，土地估價行業(yè)屬于高風險行業(yè)，機構和估價師的責任重大，也可能隨時需要對委托方和利益相關者的異議進行解釋、上法庭質(zhì)證甚至被起訴，因些，建立規(guī)范的檔案管理制度尤為重要。

3.3 提升行業(yè)經(jīng)營水平

行業(yè)整體經(jīng)營水平的提升，構建良好的市場經(jīng)營環(huán)境，才能更好地規(guī)避土地估價的行業(yè)風險。對于土地估價行業(yè)整體發(fā)展而言，需要在以下方面做好相應的工作：首先是要構建行業(yè)估價誠信管理體系，由于我國土地估價行業(yè)本身建立時間較短，在發(fā)展過程中出現(xiàn)的負面事件都會給行業(yè)公信力帶來負面影響。因此必須從誠信建設層面入手，通過完善的誠信管理體系，全面提升行業(yè)整體發(fā)展的良好形象。其次是要能對市場發(fā)展動向有深入的了解，對土地評估所依賴的整體環(huán)境有更為深入的剖析，以此真正提升土地估價的準確性，提升土地估價行業(yè)整體水平。最后是要能提升行業(yè)內(nèi)部信息資源共享水平，通過資源庫的構建和有償交流機制的完善，使更多的公共信息資源能充分發(fā)揮出其應有的作用，也能更好地提升我國土地估價行業(yè)整體發(fā)展水平[3]。

3.4 謹慎接受評估委托和認真審查宗地權屬

在土地評估機構接受委托之前，應該首先從多方面和多渠道對項目由來等背景情況進行了解。對于風險較大的項目，或明知有欺詐性的項目，可以予以拒絕。因為一旦出事，不僅經(jīng)濟上要遭受損失，聲譽也將受到無法彌補的損害，得不償失。另外，在土地估價中，如果委托方有意隱瞞土地權屬方面的一些問題，容易導致造成糾紛，使評估機構受到牽連。因此，評估前要對委托土地的各種產(chǎn)權證明進行審核。產(chǎn)權證明絕不能僅憑復印件認可，一定要將原件審驗后再復印。最好是對于宗地的土地登記信息，到相關土地部門申請權屬查詢。特別對于抵押評估，權屬審核很重要，千萬不能隨意進行評估。

3.5 樹立估價師的風險意識和職業(yè)道德觀

相關的土地估價機構應該重視對評估師的日常管理和培訓，促進評估師形成一定的風險意識和職業(yè)道德素質(zhì)，培養(yǎng)評估師獨立、客觀和公正的職業(yè)素質(zhì)。評估師應該保守商業(yè)秘密，對違反職業(yè)道德的行為進行嚴格的教育。此外，還應該定期組織估價師參加教育培訓，或者聘請專家對估價師進行專業(yè)技術的培訓，在機構內(nèi)部舉辦研討會等，為提高評估師的專業(yè)素質(zhì)和技能奠定基礎。

4 結語

隨著我國土地市場發(fā)展水平的不斷提升，土地估價行業(yè)的重要性不斷提升。經(jīng)營環(huán)境及市場運行機制更加復雜，使得各種新型風險不斷出現(xiàn)。對行業(yè)從業(yè)人員而言，應當加大對風險來源及控制的重視程度，通過技術、規(guī)范、外部環(huán)境利用和內(nèi)部水平提升等各途徑，全面提升行業(yè)整體經(jīng)營水平，有效規(guī)避經(jīng)營風險，不僅能有效促進行業(yè)健康發(fā)展，還能為我國土地市場健康發(fā)展提供應有的保障。