苗延科

【摘要】近年來(lái)，受宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)以及國(guó)家“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”等政策的影響，房產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)、生存壓力都日益增長(zhǎng)。為了進(jìn)一步獲得利潤(rùn)，房產(chǎn)企業(yè)在投資領(lǐng)域上投入了更多的資本，但高資本雖可能帶來(lái)高收益，也不可避免地會(huì)使企業(yè)面臨高風(fēng)險(xiǎn)。本文主要分析了我國(guó)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)主動(dòng)配合宏觀調(diào)控調(diào)整金融投資模式的必要性，并指出了目前我國(guó)部分房地產(chǎn)企業(yè)金融投資模式的缺陷，總結(jié)了改善房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式、拓展投資渠道的正確方法與合理路徑。

【關(guān)鍵詞】宏觀調(diào)控;房地產(chǎn)企業(yè);金融投資【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展離不開金融市場(chǎng)內(nèi)部投資的支持，為了控制房地產(chǎn)市場(chǎng)中資金的流通速度與具體投融資渠道，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)參與市場(chǎng)交易的房地產(chǎn)企業(yè)主動(dòng)使用經(jīng)過(guò)司法部門認(rèn)證的專業(yè)性投融資工具與標(biāo)準(zhǔn)化渠道，進(jìn)行一系列受到監(jiān)督與控制的市場(chǎng)交易，商業(yè)銀行可應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)的要求，為其提供低息或無(wú)息的貸款與信用服務(wù)，滿足房地產(chǎn)企業(yè)的客觀資金需求，在理解房地產(chǎn)行業(yè)客觀需求與主觀經(jīng)營(yíng)動(dòng)機(jī)的前提下，合理調(diào)配稀缺的金融資源，進(jìn)行嚴(yán)格的資格審查，控制土地出讓項(xiàng)目的具體招標(biāo)范圍與內(nèi)部作用機(jī)制，革新房地產(chǎn)業(yè)的金融投資渠道。

1、房地產(chǎn)企業(yè)投資管理的現(xiàn)狀和不足

1.1投資規(guī)模大，投資行為不合理

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，需要在建筑項(xiàng)目上投入大量的人力、物力、財(cái)力，行業(yè)整體的資本負(fù)債率一直居高不下，其資本投資決策的影響效應(yīng)也居于行業(yè)首位。就目前的情況來(lái)看，雖然全國(guó)百?gòu)?qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)擁有融資優(yōu)勢(shì)，但房地產(chǎn)商整體負(fù)債比率仍然較大，行業(yè)內(nèi)普遍存在投資規(guī)模大、資本結(jié)構(gòu)不科學(xué)、財(cái)務(wù)杠桿利用不合理等問(wèn)題。大部分地產(chǎn)商的財(cái)務(wù)杠桿水平都超過(guò)限定指數(shù)，企業(yè)的盈利很容易通過(guò)債息轉(zhuǎn)移至負(fù)債方，融資風(fēng)險(xiǎn)較高，在一定程度上抑制了管理者的投資行為。再加上經(jīng)過(guò)疫情后，部分企業(yè)面臨的競(jìng)爭(zhēng)和生存壓力陡然增加，出現(xiàn)不少為求高收益而承擔(dān)過(guò)高風(fēng)險(xiǎn)的不理智投資行為，這不僅會(huì)導(dǎo)致企業(yè)資金被占用，錯(cuò)失投資的良好時(shí)機(jī)，更可能致使企業(yè)的發(fā)展陷入破產(chǎn)危機(jī)之中。

1.2投資組合利用不足，現(xiàn)金流有風(fēng)險(xiǎn)

通過(guò)考察房地產(chǎn)企業(yè)的投資現(xiàn)狀可知，很多企業(yè)雖然投入了大量資金，但回報(bào)率卻不盡如意，且在投資選擇上往往注重單個(gè)項(xiàng)目的利潤(rùn)回報(bào)，沒(méi)有將風(fēng)險(xiǎn)與收益結(jié)合起來(lái)綜合考慮。對(duì)于在特定風(fēng)險(xiǎn)情況下將財(cái)富進(jìn)行分配，在不同的資產(chǎn)組合下獲得最大化收益和最低風(fēng)險(xiǎn)的研究都明顯不足。同時(shí)，資本結(jié)構(gòu)的不合理導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)度依賴銀行借款。雖然銀行借款可以在短期內(nèi)使企業(yè)獲得充足的資金，但銀行借款占據(jù)資金總額高達(dá)70%的比例也使得地產(chǎn)商的資金來(lái)源單一化，多樣化融資工具相對(duì)匱乏，企業(yè)的籌資風(fēng)險(xiǎn)較高。此外，當(dāng)企業(yè)的流動(dòng)比率、速動(dòng)比率都低于正常水平、無(wú)法抵御常見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，資金的周轉(zhuǎn)速率就會(huì)明顯降低，致使現(xiàn)金流出現(xiàn)問(wèn)題，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)也隨之上升。

1.3財(cái)務(wù)分析方式單一，缺乏針對(duì)性

財(cái)務(wù)分析方法是房地產(chǎn)行業(yè)在進(jìn)行投資決策時(shí)常用的可行性分析方法，通過(guò)該方法可以直觀量化目標(biāo)項(xiàng)目的潛在風(fēng)險(xiǎn)，在多個(gè)項(xiàng)目中找尋到最具經(jīng)濟(jì)效益的選擇。但是，當(dāng)前的可行性分析主要采用內(nèi)部收益率和凈現(xiàn)值兩個(gè)參考指標(biāo)，選用這兩個(gè)指標(biāo)本身毋庸置疑，問(wèn)題在于單一依靠這兩個(gè)指標(biāo)會(huì)帶來(lái)一系列的片面問(wèn)題，沒(méi)有把握財(cái)務(wù)分析的整體應(yīng)用，使得最終的評(píng)價(jià)效果難以達(dá)到預(yù)期。比如，在計(jì)算凈現(xiàn)值時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)不同企業(yè)選擇的折現(xiàn)率大多是根據(jù)資產(chǎn)定價(jià)模型或者戈登模型等而推出，未能與企業(yè)現(xiàn)實(shí)的融資成本、預(yù)期效益、預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)等情況相結(jié)合，測(cè)算出的折現(xiàn)率和凈現(xiàn)值的針對(duì)性不強(qiáng)，導(dǎo)致實(shí)際的可行性分析效果不佳。

2、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的特性

2.1多樣性與組合性

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目投資周期較長(zhǎng)，會(huì)受到外部因素的干擾，且這種干擾遠(yuǎn)大于其他投資因素，如經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)、宏觀經(jīng)濟(jì)動(dòng)向、城市需求、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)、法律法規(guī)等，這使房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)具有多樣性與組合性特征。

2.2不確定性

房地產(chǎn)投資的周期長(zhǎng)、涉及面廣，故不確定性是其非常重要的一個(gè)特點(diǎn)。簡(jiǎn)而言之，無(wú)法準(zhǔn)確地對(duì)其進(jìn)行預(yù)估和分析。另外不可抗力和經(jīng)濟(jì)危機(jī)等因素，也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的投資產(chǎn)生影響，因此房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)具有不確定性。

2.3變現(xiàn)性差

在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資建設(shè)過(guò)程中，資金需求量大且前期投入較多，而其實(shí)現(xiàn)營(yíng)收的方式較為單一，主要是通過(guò)銷售變現(xiàn)，以實(shí)現(xiàn)盈利，且大量回款需受資金監(jiān)管無(wú)法及時(shí)取用，其與債券、股票等隨時(shí)可以變現(xiàn)的方式具有很大的差異，要想短期變現(xiàn)，很可能會(huì)造成嚴(yán)重?fù)p失，即變現(xiàn)性較差。

2.4激勵(lì)性強(qiáng)

在需求端層面，房地產(chǎn)投資依然是消費(fèi)者需求端的重要選擇。特別是在一、二線城市，項(xiàng)目周邊既有的配套，遠(yuǎn)期規(guī)劃的想象空間，依然是商品房二級(jí)市場(chǎng)的有力支撐。由此可以印證高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)可以帶來(lái)高利潤(rùn)的特征，一般而言，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)給投資者很強(qiáng)的激勵(lì)性。

3、拓展融資渠道促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展的建議

3.1組建能夠提供穩(wěn)定預(yù)期的私募基金項(xiàng)目

房地產(chǎn)企業(yè)為了拓展自身的融資渠道，滿足投資者對(duì)經(jīng)營(yíng)方式與投資回報(bào)率的要求，必須根據(jù)實(shí)際情況對(duì)投融資路徑做出調(diào)整，在專業(yè)性的金融機(jī)構(gòu)的幫助下建立具備較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的私募基金，為房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)收購(gòu)、項(xiàng)目開發(fā)、資金周轉(zhuǎn)、線下銷售等活動(dòng)籌集更多可利用的資金，全面提升資金的利用效率，把握私募基金的基本特征，如靈活性較強(qiáng)、具備配套推出機(jī)制、經(jīng)營(yíng)成本較低等特點(diǎn)，讓房地產(chǎn)私募基金為企業(yè)創(chuàng)造更多浮動(dòng)性的經(jīng)濟(jì)收益。為了控制市場(chǎng)波動(dòng)的幅度，消除多數(shù)市場(chǎng)中投資者的顧慮，企業(yè)應(yīng)當(dāng)選擇固定的收益分配模式，面向投資者分配多數(shù)經(jīng)營(yíng)成果，盡可能地分散房地產(chǎn)企業(yè)的資金風(fēng)險(xiǎn)與經(jīng)營(yíng)壓力，逐步擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)所推出的私募基金的覆蓋面與受眾群體的規(guī)模，推出不同層次的投資方式，保證多種類型的投資方式能夠滿足市場(chǎng)上不同等級(jí)的投資者的需求。房地產(chǎn)企業(yè)必須組建專業(yè)化的經(jīng)營(yíng)隊(duì)伍，做好關(guān)聯(lián)性的經(jīng)濟(jì)交易，規(guī)范具體的操作流程。為了防止部分缺乏經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的金融企業(yè)或投資人違反行業(yè)規(guī)則進(jìn)行套利，必須加大對(duì)相關(guān)監(jiān)管活動(dòng)的力度，針對(duì)項(xiàng)目投資形式與資金使用方式開展系統(tǒng)性的嚴(yán)格調(diào)查，分析投入項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的資金是否安全。

3.2構(gòu)建證券化投資路徑和融資渠道

推動(dòng)新時(shí)代我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境與可靠的融資渠道，必須主動(dòng)將房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的期權(quán)與股權(quán)轉(zhuǎn)化為可交易的有價(jià)證券，投資人可在金融市場(chǎng)上根據(jù)自身的需求將個(gè)人持有的房地產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)榭山灰椎臄?shù)字化證券，讓針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的投資成為可交易、可置換、可流通的虛擬化資產(chǎn)，保證參與交易活動(dòng)的證券商、投資人、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者均可在此類證券交易活動(dòng)中獲得充分的經(jīng)濟(jì)收益，這種全新的投資方式能夠創(chuàng)造全新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，拓展房地產(chǎn)有價(jià)證券的使用范圍與流通渠道。房地產(chǎn)證券化發(fā)展必須秉承資產(chǎn)證券化的經(jīng)營(yíng)理念，主動(dòng)抵押貸款證券，面向金融市場(chǎng)發(fā)行多種類型的有價(jià)證券，以我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的投資信托作為主要的信用擔(dān)保者，將市場(chǎng)上各類投資者對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資轉(zhuǎn)化為具備商業(yè)交易價(jià)值的證券，將現(xiàn)有的物權(quán)持有關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)樾滦螒B(tài)的債權(quán)關(guān)系，以此活化金融市場(chǎng)，提升金融交易資源的利用價(jià)值。

3.3構(gòu)建房地產(chǎn)信托與債券融資機(jī)制

為了促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使之獲得足夠的可利用市場(chǎng)資金，房地產(chǎn)企業(yè)必須主動(dòng)與社會(huì)上的信托投資公司進(jìn)行跨領(lǐng)域的合作，受到房地產(chǎn)企業(yè)委托的信托公司必須組織相應(yīng)的活動(dòng)，在短時(shí)間內(nèi)籌集更多可利用的資金。通過(guò)推出房地產(chǎn)信托服務(wù)，房地產(chǎn)企業(yè)可拓展金融投資路徑，快速轉(zhuǎn)移地產(chǎn)商品的所有權(quán)，緩解自身所承受的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的持有者可將自身所持有的地產(chǎn)產(chǎn)品的經(jīng)營(yíng)權(quán)委托給專業(yè)性的經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)可將資金投入到房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目之中，并開展高水平的管理活動(dòng)，吸納來(lái)自不同渠道的資金與社會(huì)化資源，根據(jù)較為完善、系統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃與運(yùn)作方案，消解此類融資與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所造成的風(fēng)險(xiǎn)，讓房地產(chǎn)企業(yè)獲得更多流動(dòng)資金，降低企業(yè)所承受的資金風(fēng)險(xiǎn)與經(jīng)營(yíng)壓力，避免在融資的同時(shí)增加企業(yè)的債務(wù)，這種方法能夠改善企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，保證金融市場(chǎng)中可利用的資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，全面提升房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍度。房地產(chǎn)企業(yè)可根據(jù)自身的融資需求與金融市場(chǎng)的變化，獲得流動(dòng)性層面的支持，拓展商業(yè)化地產(chǎn)期權(quán)交易業(yè)務(wù)的實(shí)施方式，防范國(guó)家相關(guān)行業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)，與其他行業(yè)的資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)平臺(tái)進(jìn)行跨領(lǐng)域的合作，部分擁有大量盈余資金的資產(chǎn)持有者可根據(jù)自身的需求購(gòu)入不具備較強(qiáng)流動(dòng)性的地產(chǎn)商品，可降低房地產(chǎn)企業(yè)獨(dú)自操盤所承受的經(jīng)濟(jì)壓力，符合國(guó)家所制定、推行的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策。

結(jié)語(yǔ)：

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，分析其投資行為的可行性并進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避至關(guān)重要，對(duì)于維持企業(yè)良性發(fā)展有重要意義。房地產(chǎn)企業(yè)管理者必須主動(dòng)調(diào)整企業(yè)的外部融資渠道，把握政策調(diào)整所帶來(lái)的戰(zhàn)略性機(jī)遇，推出形式新穎、具備較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的特殊業(yè)務(wù)，將主動(dòng)型管理模式與被動(dòng)型融資模式融為一體，立足于自身豐富的投融資經(jīng)驗(yàn)，拓展房地產(chǎn)企業(yè)的金融資源利用路徑，保證企業(yè)能夠滿足參與商業(yè)化公司收購(gòu)業(yè)務(wù)的資質(zhì)要求，幫助有關(guān)部門化解房地產(chǎn)交易市場(chǎng)中潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)。

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