崔志遠(yuǎn)

（北京建機(jī)房地產(chǎn)有限責(zé)任公司，北京 100005）

房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)收制度相對其他行業(yè)較為特殊，存在預(yù)收房屋銷售款、簽訂商品房銷售合同和會計(jì)收入確認(rèn)時(shí)間間隔較長，一般為1到2年。另外，現(xiàn)行房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)制度中要求，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的預(yù)繳土地增值稅、營銷支出、財(cái)務(wù)和行政管理支出通過損益科目核算，在財(cái)務(wù)報(bào)表中損益項(xiàng)目列示。在實(shí)際開發(fā)過程中產(chǎn)生的一切財(cái)務(wù)支出、銷售支出和管理支出都屬于期間費(fèi)用，期間費(fèi)用入當(dāng)期損益，導(dǎo)致企業(yè)在竣工之前極易出現(xiàn)虧損狀況，難以在實(shí)際中體現(xiàn)企業(yè)的潛在收益，上述原因?qū)е路康禺a(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表無法真實(shí)反映公司自身的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營基本面，在房屋交付前的報(bào)表可能引起對償債能力的錯(cuò)誤判斷，使得財(cái)務(wù)報(bào)表結(jié)果和企業(yè)真實(shí)情況相背離。而且，財(cái)務(wù)報(bào)表是反映企業(yè)某一時(shí)點(diǎn)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果，房地產(chǎn)開發(fā)投資周期時(shí)間長的特性導(dǎo)房屋交付前財(cái)務(wù)報(bào)表體現(xiàn)的是重資產(chǎn)高負(fù)債和虧損經(jīng)營的財(cái)務(wù)狀況，而房屋交付時(shí)復(fù)核收入確認(rèn)條件后項(xiàng)目開發(fā)已接近尾聲，報(bào)表中的項(xiàng)目又無法反映企業(yè)未來的經(jīng)營趨勢，據(jù)此進(jìn)行財(cái)務(wù)企業(yè)報(bào)表分析缺乏實(shí)效。財(cái)務(wù)報(bào)表使管理者對企業(yè)實(shí)際運(yùn)營水平做很難出準(zhǔn)確判斷，降低了財(cái)務(wù)報(bào)表在企業(yè)管理輔助經(jīng)營決策的效能。財(cái)務(wù)報(bào)表分析的方法有很多種，每種方法都是結(jié)合行業(yè)特性和財(cái)務(wù)報(bào)表使用者自身需求考慮，因此就有各自局限性和適用性。

一、房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析方法簡介

（一）比較分析法

比較分析法是通過財(cái)務(wù)報(bào)表中性質(zhì)相同或相似，彼此存在相互關(guān)聯(lián)的數(shù)據(jù)信息進(jìn)行比較，從而揭示企業(yè)財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營成果的現(xiàn)狀或未來發(fā)展的趨勢。比較分析法按照比較參照對象的不同一般分為縱向比較、橫向比較和實(shí)際完成與預(yù)算或計(jì)劃比較。按照比較內(nèi)容的不同一般分為總量比較，結(jié)構(gòu)百分比比較和財(cái)務(wù)比率比較。

縱向比較是與本企業(yè)歷史比較，指將本期的財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)和連續(xù)的前期（一般3-5年）的同類型數(shù)據(jù)進(jìn)行對比，通過數(shù)據(jù)的變化和趨勢作為評價(jià)和預(yù)測企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果的趨勢發(fā)展。因縱向比較以本企業(yè)的歷史數(shù)據(jù)作為比較基礎(chǔ)，只能反映過去的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果，如經(jīng)營環(huán)境發(fā)生很大變化導(dǎo)致指標(biāo)的增減變化，未必能真實(shí)反映企業(yè)自身的管理水平。橫向比較是與同業(yè)或標(biāo)桿比較，指將本企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)與行業(yè)內(nèi)的平均水平，最高水平和競爭對手的同類同期財(cái)務(wù)指標(biāo)比較，以評價(jià)本企業(yè)在行業(yè)內(nèi)的級次，企業(yè)經(jīng)營的優(yōu)勢和劣勢。橫向比較通常選用同業(yè)標(biāo)準(zhǔn)作為比較對象，應(yīng)在行業(yè)內(nèi)選取經(jīng)營規(guī)模相近、項(xiàng)目性質(zhì)相似企業(yè)，否則比較結(jié)果可能無效。同時(shí)橫向比較分析是以大量歷史數(shù)據(jù)為依據(jù)，對企業(yè)未來營運(yùn)預(yù)測較差。實(shí)際完成與預(yù)算比較指將企業(yè)本期財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)與同期預(yù)算進(jìn)行對比，通過實(shí)際發(fā)生數(shù)與預(yù)算數(shù)的差異情況反映預(yù)算執(zhí)行情況，特別是重大不利偏差，應(yīng)分析其原因并加以有效的改善措施，促使企業(yè)完成經(jīng)營目標(biāo)。實(shí)際完成與預(yù)算比較發(fā)生的差異原因，可能是預(yù)算編制不合理，也可能是執(zhí)行過程中存在的問題，需要區(qū)分兩者原因也較困難。

總量比較分析的總量指財(cái)務(wù)報(bào)表科目的總金額，如資產(chǎn)總計(jì)、所有者權(quán)益合計(jì)、利潤總額等?？偭勘容^分析一般用于企業(yè)經(jīng)營的變化趨勢以評價(jià)其增長潛力，也可以用于行業(yè)內(nèi)對比，評價(jià)企業(yè)的行業(yè)地位。結(jié)構(gòu)百分比比較分析指財(cái)務(wù)報(bào)表某一科目金額占對比總量指標(biāo)的比例，通過權(quán)重關(guān)系反映內(nèi)在聯(lián)系。一般用于分析指標(biāo)權(quán)重是否合理，從而進(jìn)一步分析形成原因。財(cái)務(wù)比率是報(bào)表指標(biāo)之間的數(shù)量關(guān)系，反映其內(nèi)在聯(lián)系。因財(cái)務(wù)比率是相對數(shù)，使用比率分析可以避免規(guī)模的影響，可以同行業(yè)內(nèi)各企業(yè)對比，在歷史指標(biāo)比較中應(yīng)用廣泛。也是財(cái)務(wù)分析中最重要的比較方法。

（二）因素分析法

因素分析法是財(cái)務(wù)報(bào)表中某一項(xiàng)目分解為若干個(gè)與其相互聯(lián)系的因素，通過各相關(guān)某一個(gè)因素變化對財(cái)務(wù)報(bào)表指標(biāo)影響程度的方法，運(yùn)用該種分析方法需要將各個(gè)因素逐一替代，也稱之為連環(huán)替代法。因素分析法前提是在假設(shè)基礎(chǔ)上，是在某種假設(shè)情況下通過替代各個(gè)驅(qū)動(dòng)因素得出影響結(jié)果。因此，假設(shè)條件要有合理性，不能脫離企業(yè)自身情況，否則分析結(jié)果可能無法達(dá)到預(yù)期效果，導(dǎo)致企業(yè)管理者無法做出正確決策。

二、房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析方法的案例分析

（一）比較分析法案例

比較分析法運(yùn)用簡單，是財(cái)務(wù)報(bào)表分析的基礎(chǔ)分析方法，在財(cái)務(wù)分析中運(yùn)用作為廣泛。通過指標(biāo)對比可以分析本企業(yè)的定位以及企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營優(yōu)勢與劣勢，從而進(jìn)行挖潛剖析，采取有效措施解決經(jīng)營劣勢，維持或發(fā)揮企業(yè)優(yōu)勢，達(dá)到提升企業(yè)價(jià)值的目的。

A房地產(chǎn)公司2018-2020年?duì)I業(yè)收入、營業(yè)成本和營業(yè)利潤指標(biāo)情況如下：營業(yè)總收入分別為，2018年7050萬元，2019年11116萬元，2020年5637萬元，其中營業(yè)收入分別為2018年7050萬元，2019年11116萬元，2020年5637萬元，營業(yè)總成本分別為2018年4563萬元，2019年5106萬元，2020年5729萬元，其中營業(yè)成本分別為2018年3116萬元，2019年3642萬元，2020年2255萬元，稅金及附加分別為2018年176萬元，2019年204萬元，2020年2441萬元，管理費(fèi)用分別為2018年910萬元，2019年840萬元，2020年790萬元，財(cái)務(wù)費(fèi)用分別為2018年-26萬元，2019年-31萬元，2020年252萬元，營業(yè)利潤別為2018年2513萬元，2019年4955萬元，2020年-344萬元。

從數(shù)據(jù)看，A公司2019年和2018年數(shù)據(jù)相比，營業(yè)收入、營業(yè)成本、稅金及附加、財(cái)務(wù)費(fèi)用和營業(yè)利潤等指標(biāo)相對穩(wěn)定，各項(xiàng)指標(biāo)基本是穩(wěn)定增加。但2020年指標(biāo)數(shù)據(jù)同2019年比較后發(fā)現(xiàn)，營業(yè)收入由8167萬元降至5637萬元，增長率為-31%，營業(yè)成本由3642萬元降至2255萬元，增長率為12%，稅金及附加由204萬元升至2255萬元，增長率為1096%，財(cái)務(wù)費(fèi)用由-31萬元增加至252萬元，增長率為913%。營業(yè)利潤由盈利變?yōu)樘潛p。異常指標(biāo)為營業(yè)收入增長率由正轉(zhuǎn)負(fù)，稅金及附加和財(cái)務(wù)費(fèi)用漲幅巨大。是什么原因使得A公司經(jīng)營指標(biāo)出現(xiàn)如此之大的變化，導(dǎo)致公司基本面發(fā)生改變，是公司運(yùn)營發(fā)生了重大問題？通過深入分析，營業(yè)收入降低的主要原因是宏觀政策提出“住房不炒”和個(gè)人購房貸款政策導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)整體去化較慢，公司受其影響銷售不達(dá)預(yù)期，加之公司開發(fā)項(xiàng)目接近收尾，可售房源存量較少的原因。稅金及附加變動(dòng)原因是公司開發(fā)的項(xiàng)目中在2020年度滿足土地增值稅清算條件，清算申報(bào)補(bǔ)繳土地增值稅2300萬元，剔除該影響稅金及附加科目正常。財(cái)務(wù)費(fèi)用大幅增長的原因?yàn)殚_發(fā)項(xiàng)目在2020年度竣工驗(yàn)收，借款利息有資本化轉(zhuǎn)為費(fèi)用化，竣工后發(fā)生的貸款利息290萬元計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用。通過上述分析得出，由于房地產(chǎn)行業(yè)本身的特性，A公司經(jīng)營基本穩(wěn)定，未出現(xiàn)經(jīng)營重大問題。

（二）比率分析法案例

比率分析法也是財(cái)務(wù)報(bào)表分析最基礎(chǔ)最常用的分析方法，與其他分析方法相比具有排出規(guī)模影響，數(shù)據(jù)相關(guān)性高，分析內(nèi)容全面和使用簡單的特點(diǎn)。

A房地產(chǎn)公司2018-2020年資產(chǎn)、負(fù)債指標(biāo)情況如下，貨幣資金2019年3910萬元，2020年15101萬元，應(yīng)收賬款2019年292萬元，2020年261萬元，其他應(yīng)收款2019年208萬元，2020年208萬元，存貨2019年35299萬元，2020年21193萬元，流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)2019年39709萬元，2020年36763萬元，固定資產(chǎn)2019年315萬元，2020年271萬元，非流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)2019年315萬元，2020年271萬元，資產(chǎn)總計(jì)2019年40024萬元，2020年37034萬元，短期借款2019年5000萬元，2020年5000萬元，預(yù)收款項(xiàng)2019年7188萬元，2020年8617萬元，流動(dòng)負(fù)債合計(jì)2019年12188萬元，2020年13617萬元，負(fù)債合計(jì)2019年12188萬元，2020年13617萬元，所有者權(quán)益（或股東權(quán)益）合計(jì)2019年27836萬元，2020年23417萬元。分析其償債能力和優(yōu)化建議。

通過A房地產(chǎn)公司報(bào)表情況得出比率如下，流動(dòng)比率=流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)÷流動(dòng)負(fù)債合計(jì)：2019年325%年2020年269%，速動(dòng)比率=（流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)－存貨凈額）÷流動(dòng)負(fù)債合計(jì)：2019年36%年2020年114%，資產(chǎn)負(fù)債率=負(fù)債總額/資產(chǎn)總額×100%：2019年30%年2020年37%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率=（總負(fù)債-預(yù)收）/（總資產(chǎn)-預(yù)收） ：2019年15%年2020年18%，凈負(fù)債率=（有息負(fù)債-貨幣資金）/合并權(quán)益：2019年4%年2020年-43%，現(xiàn)金短債比=貨幣資金/短期有息債務(wù)：2019年78%年2020年302%。比率指標(biāo)情況可以看出，公司2019年資產(chǎn)負(fù)債率30%，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率15%，流動(dòng)比率326%，反映A公司償債能力較強(qiáng)。但觀其速動(dòng)比率36%，凈負(fù)債率4%和現(xiàn)金短債比78%又遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于同業(yè)水平，劇“三道紅線”的調(diào)控政策要求也有很大差距。結(jié)合報(bào)表數(shù)據(jù)，A公司應(yīng)采取最有效的措施應(yīng)加大銷售支持，加快房屋銷售和回款以提升政策關(guān)注指標(biāo)。通過2020年度指標(biāo)來看，公司資產(chǎn)負(fù)債率37%，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率18%，流動(dòng)比率270%，速動(dòng)比率114%，凈負(fù)債率-43%和現(xiàn)金短債比302%，公司償債能力依然很強(qiáng)，滿足了“三道紅線”的政策中的“綠檔”要求。通過報(bào)表數(shù)據(jù)可以看出，A房地產(chǎn)公司存貨比2019年降低14106萬元，預(yù)收賬款增加1429萬元，數(shù)據(jù)變動(dòng)的原因是由房屋銷售達(dá)成。同時(shí)，A公司2020年末短期借款5000萬元，貨幣資金15101萬元，如后續(xù)沒有較好的投資項(xiàng)目，可以歸還公司短期借款，降低公司資金成本。

（三）因素分析法案例

因素分析法把確定好分析的一個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)分解為預(yù)期相互關(guān)聯(lián)的驅(qū)動(dòng)因素，通過逐一替換各個(gè)因素得出對財(cái)務(wù)指標(biāo)的影響程度，找出關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素，把管理重心和有限的資源更多傾向關(guān)鍵因素上，提升管理效益。

A房地產(chǎn)公司通過和對標(biāo)企業(yè)比較后發(fā)現(xiàn)公司營業(yè)利潤指標(biāo)偏低，主要原因?yàn)殇N售毛利率差異較大，公司希望采取有效措施提高本企業(yè)銷售毛利率，以達(dá)到縮小差距的目的。采用因素法分析，將銷售毛利率構(gòu)成因素：銷售毛利率=（主營業(yè)務(wù)收入-主營業(yè)務(wù)成本）/主營業(yè)務(wù)收入×100%，影響銷售毛利率的為主營業(yè)務(wù)收入和主營業(yè)務(wù)成本兩個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)，提高銷售毛利的辦法是提高主營業(yè)務(wù)收入或降低主營業(yè)務(wù)成本。影響主營業(yè)收入指標(biāo)因素為公司銷售的住宅和商業(yè)的銷售價(jià)格和面積。即主營業(yè)務(wù)收入=住宅單價(jià)*住宅銷售面積+商業(yè)單價(jià)*商業(yè)銷售面積。影響主營業(yè)務(wù)成本指標(biāo)的因素是產(chǎn)品單位成本和銷售面積，即主營業(yè)務(wù)成本=住宅單位成本*住宅銷售面積+商業(yè)單位成本*商業(yè)銷售面積，通過公式可以看出，通過提高開發(fā)產(chǎn)品的單價(jià)或銷售面積可以提高主營業(yè)務(wù)收入，通過降低產(chǎn)品的單位成本和銷售面積可以降低主營業(yè)務(wù)成本。另外通過自身不同的開發(fā)產(chǎn)品對公式進(jìn)行分解，銷售毛利率=（住宅單價(jià)*住宅銷售面積+商業(yè)單價(jià)*商業(yè)銷售面積）-（住宅單位成本*住宅銷售面積+商業(yè)單位成本*商業(yè)銷售面積）/住宅單價(jià)*住宅銷售面積+商業(yè)單價(jià)*商業(yè)銷售面積，分解后得出通過提高高毛利產(chǎn)品的商業(yè)銷售面積也可以提高公司的銷售毛利率。通過因素分析得出影響銷售毛利率的驅(qū)動(dòng)因素是提高產(chǎn)品銷售單價(jià)，降低產(chǎn)品銷售成本和增加商業(yè)銷售面積。找到具體的驅(qū)動(dòng)因素后，A公司充分考慮項(xiàng)目所在地的城市概況、城市房地產(chǎn)分析、項(xiàng)目本體分析、項(xiàng)目競品分析，從人口、經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、規(guī)劃等方面調(diào)研了解這個(gè)城市的概況。結(jié)合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)供應(yīng)面積，去化面積，去化周期，項(xiàng)目位置、交通、配套設(shè)施等優(yōu)缺點(diǎn)分析，提高產(chǎn)品銷售價(jià)格方式對產(chǎn)品銷售去化產(chǎn)生嚴(yán)重影響，同時(shí)也會對當(dāng)?shù)乇O(jiān)管部門造成沖擊。通過對開發(fā)產(chǎn)品的成本進(jìn)行分析后的出，為了保證開發(fā)產(chǎn)品的質(zhì)量和品質(zhì)，公司在開發(fā)成本管控中已經(jīng)嚴(yán)格按照成本目標(biāo)和預(yù)算指標(biāo)的要求執(zhí)行，當(dāng)期市場物價(jià)趨勢也在上升，短期內(nèi)沒有降價(jià)的可能。因此降低開發(fā)產(chǎn)品的單位成本也不可能實(shí)現(xiàn)。如果采用提升高毛利產(chǎn)品商業(yè)銷售面積，可以通過對產(chǎn)品的宣傳，增加銷售渠道和激勵(lì)措施等方面進(jìn)行資源配置去實(shí)現(xiàn)，將管理重心向商業(yè)銷售上傾斜，是短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷售毛利率最好的方案。在今后開發(fā)產(chǎn)品中應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，增加高毛利產(chǎn)品的比重，實(shí)現(xiàn)開發(fā)項(xiàng)目價(jià)值最大化。

三、結(jié)束語

財(cái)務(wù)報(bào)表分析能夠揭示企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量情況。但是，如果只是通過表面數(shù)據(jù)和簡單的計(jì)算分析企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和運(yùn)營情況那還是停留在財(cái)務(wù)報(bào)表分析的初期。加之房地產(chǎn)行業(yè)和適用會計(jì)政策的特殊性，高質(zhì)量的財(cái)務(wù)分析應(yīng)是通過數(shù)據(jù)分析看到企業(yè)運(yùn)營中的問題并采取有效措施加以應(yīng)對。為企業(yè)管理者提供有效的管理決策需求，為企業(yè)決策管理、經(jīng)營預(yù)測、內(nèi)部控制和績效評價(jià)等工作提供參考依據(jù)。