張博鉅（天津財經(jīng)大學）

■ 貨幣政策及對房地產(chǎn)市場影響

（一）影響渠道

1.利率對房地產(chǎn)價格影響

利率對房地產(chǎn)開發(fā)商的影響也很大，尤其對一些中小型房地產(chǎn)開發(fā)商，房地產(chǎn)開發(fā)投資所需要的金額非常高，中小企業(yè)通常沒有足夠的周轉(zhuǎn)資金，會選擇從銀行貸款，利率變化一點都可能造成開發(fā)成本的巨大變動。如果政府采取擴張性的貨幣政策，開發(fā)商可能會由于下降的貸款利率選擇購買更多的土地建造住房，市場上房屋供給增加，價格可能會有一定的下降。在緊縮性的政策時，房地產(chǎn)開發(fā)需要的成本隨著貸款利率的上升而上升，資金周轉(zhuǎn)壓力變大，在這種情況下有的企業(yè)可能會放棄進行房地產(chǎn)開發(fā)投資，房價會相應上漲。房地產(chǎn)開發(fā)過程緩慢，至少有幾年的時間，導致房地產(chǎn)供給對利率的變化并沒有那么敏感，而短期內(nèi)利率的變化對購買者的決策影響更大。

2.信貸對房地產(chǎn)價格影響

從信貸角度看，對于房地產(chǎn)開發(fā)商，擴張的貨幣政策使得他們可以從銀行借得更多貸款來進行土地開發(fā)投資，他們會擴大生產(chǎn)規(guī)模，增加房屋供給，當市場上的房地產(chǎn)供給超過需求時，房價會下降；同時對于房屋購買者，擴張性的貨幣政策也能讓他們?nèi)菀捉璧酶噘J款，當購房者手中的資金變得充裕時，需求上升，當市場供給不變、市場需求超過市場供給時，房價上升。當同時考慮貨幣政策在房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者身上的影響時，由于房地產(chǎn)開發(fā)投資是一個長期的過程，在最終售樓之前還有一系列的準備工作，包括購買土地、施工建筑、裝修等，貨幣政策的作用并不能立刻體現(xiàn)出來，而對于購房者則可以在短期內(nèi)迅速借得貸款滿足自己的購房需求，所以在短期內(nèi)貨幣政策通過購房者對房價影響更大，房價上漲。緊縮性貨幣政策時期，供給和需求兩方對于資金的獲得相對困難，同樣對于購買者的短期影響比較大，造成供大于求，房地產(chǎn)價格下降。另外，緊縮性貨幣政策對于一些現(xiàn)金流動量不是很充足的中小型房地產(chǎn)企業(yè)的影響也是很大的，容易造成資金鏈斷裂。

3.財富效應對房地產(chǎn)價格影響

財富效應指人們手中金融資產(chǎn)的價格變化會影響著資產(chǎn)擁有人手中實際的財富變化進而影響人們的消費傾向從而對總經(jīng)濟趨勢產(chǎn)生影響。人們的財富不只有金錢上的還有精神上的，都可以對消費等行為造成影響。

根據(jù)生命周期假說和恒久收入假說，一個人在有限的生命里在進行消費分配的時候不僅要考慮目前的收入，還要考慮一生收入之和；不僅要考慮暫時性收入，還要考慮長久性收入。在購買金融產(chǎn)品尤其是房地產(chǎn)這種高價商品需要尤其慎重。采用寬松的貨幣政策時，增加貨幣供給導致利率下降，債券價格上漲，人們的資產(chǎn)增值，購買力和消費欲望提高，對房地產(chǎn)市場的購買需求增加，可能導致房價上漲。緊縮性的貨幣政策時期，貨幣供給減少導致利率上升，債券價格下降，人們的資產(chǎn)貶值，購買能力會下降，房地產(chǎn)市場會變得相對冷清，房價下降。

（二）貨幣政策在不同階段的實施

1.1998—2003：起步發(fā)展期

為應對由于1997 年東南亞金融危機造成的經(jīng)濟衰退，1998年住房制度改革正式啟動，國家開始著手發(fā)展房地產(chǎn)市場，試圖來拉動經(jīng)濟發(fā)展，取消了原先的福利分房制度改為發(fā)放住房補貼支付住房消費，將住房商品化的同時完善住房交易市場，從此，我國房地產(chǎn)市場開始了新的篇章。1999 年對房產(chǎn)稅和個稅進一步優(yōu)惠，減輕了購房負擔，并且將房貸的最長期限延長至30年。2003年6月在面對持續(xù)上漲的房價和可能出現(xiàn)的危機，政府開始采取緊縮性的政策，中央銀行提高了房貸首付比。在1998—2003 年間，共五次降息，存款準備率由1998 年的8%下降至最低的6%，直到2003 年底又略微上漲到7%，貨幣供應量也逐年增加，房地產(chǎn)投資額達到10153.8 億元。2003 年我國商品房銷售額達到7955.66 億元，比1998 年多了5442.36 億元，銷售面積為33717.63 萬平方米，是1998 年的2.77 倍。

2.2004—2007：調(diào)控維穩(wěn)期

上一階段房地產(chǎn)市場迅速繁榮發(fā)展，成為重要的經(jīng)濟增長點，讓更多人看到了商機，越來越多的企業(yè)參與到房地產(chǎn)開發(fā)項目中來，2004 年商品房均價增長了17.76%，創(chuàng)下了當時的新高。此時為了使居民的剛性住房需求得到滿足，政府有意縮緊政策包括增加房產(chǎn)交易稅、增加房屋供給等，調(diào)高了首付比率和住房貸款優(yōu)惠，同時加大對閑置土地的處理力度，擴大房屋供給量，在二手房市場增加個人轉(zhuǎn)讓所得稅。在這一時期，政府頻繁變動準備率和貸款利率，僅在2007 年就調(diào)整了十次，同時中央銀行不斷在公開市場上發(fā)放債券，降低貨幣的流動性。

3.2008—2009：扶持發(fā)展階段

2008 年受金融危機以及汶川地震的影響，國內(nèi)總體需求衰退，出口受到了很大影響，經(jīng)濟增速下滑，房價開始下跌，為了保持年GDP 增速在8%以上，我國在2008 年年底開啟了四萬億救市計劃，但是居民在蕭條的經(jīng)濟環(huán)境下對樓市普遍持有悲觀或者是觀望態(tài)度，為了刺激資金流入房地產(chǎn)市場從而拉動經(jīng)濟增長，國家不斷下調(diào)貸款利率，還出臺了像把首付比調(diào)整到20%等鼓勵購房的政策。經(jīng)歷2009 年初的短暫低迷之后，到了3 月份房價開始全面上升。在房地產(chǎn)市場的帶動下我國經(jīng)濟有了明顯復蘇，寬松的貨幣政策取得了顯著效果。

4.2010—2013：抑制快速增長

上一階段，政府的政策起到了非常明顯的作用，成功扭轉(zhuǎn)了經(jīng)濟的頹勢也成功刺激了房地產(chǎn)市場，面對快速上升的房地產(chǎn)價格，政府從2009 年12 月開始相繼出臺了“國四條”“國十一條”等一系列政策來打壓房價的上升勢頭，提高貸款利率，增加居住性用地供應量，遏制“炒房”行為。2011 年，政策繼續(xù)收緊，同時還加強了對二三線城市的限購，這才使房價得到了有效的控制。2010—2011 央行5 次上調(diào)利率，12 次上調(diào)準備金率。到2011 年底，房價出現(xiàn)了小幅回落。2013 年，房價迎來了新一輪上漲，隨之而來的是國家緊縮的政策，對個人貸款和購房作出了更多的限制，在二手房市場上，增加了二手房交易征20%個稅，此舉迅速使二手房市場冷卻下來。

5.2014 至今：宏觀調(diào)控期

2014 年開始我國經(jīng)濟形勢低迷，經(jīng)濟增長率下跌，再加上前兩年的限購限貸政策，居民購房意愿下降，國家一方面在降低貸款利率和存款準備金率，另一方面貨幣供應量增長率也保持上升。五年以上貸款基準利率在2015 年到了歷史最低的4.9%，同年房價和銷售額開始上漲。2016 年政府開始了新一輪房地產(chǎn)抑制漲價的緊縮政策，堅持貫徹“房子是用來住的不是用來炒的”的房地產(chǎn)市場基調(diào)。貨幣供給量增長率開始有了明顯下滑，房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP 的比重及房價增速在2017 年都有了明顯下滑。2018 年央行又一次下調(diào)了準備金率，但是總體基調(diào)沒有改變。從2019 年開始，包括北上廣深在內(nèi)的許多大城市為了吸引高質(zhì)量人才，新發(fā)布和放寬了許多落戶政策，同時還新增了許多給予高校畢業(yè)生人才落戶的獎勵和福利。

■ 政策調(diào)整建議

（一）縮短時滯

貨幣政策的實施要經(jīng)過相當一段時間才能充分發(fā)揮作用，尤其是對于房地產(chǎn)投資商來說，利率發(fā)生變化之后，投資規(guī)模并不會很快發(fā)生變化，利率上升擴大建筑規(guī)模購買新地需要一個過程，利率下降后縮小建筑規(guī)模更是很難做到的事，在建的工程很難停止施工，工人也不能輕易解雇。在此過程中，經(jīng)濟狀況可能與原先的預料發(fā)生變化。對于普通居民也存在同樣的問題，通常人們手中不會留有大量的現(xiàn)金，很多人都會存到銀行定期債券，所以即便發(fā)布了降準降息鼓勵購房的政策，很多人手中也沒有足夠的資金，等到資金到位，很可能已經(jīng)錯過了最佳購房時機和最佳房源。另外我國政策的頒布存在一定的滯后性，總是在房價發(fā)生很大變化后政府才被動地采取行動，缺乏對市場的洞察性和預見性。

（二）完善住房保障體系

我國要繼續(xù)完善住房保障體系，政府要針對不同收入層次的人群制定不同的政策。尤其是針對低收入人群的廉租房制度更是住房保障體系的核心。同樣，經(jīng)濟適用房制度目前也存在一些問題，房屋面積的不斷擴大和高檔化導致經(jīng)濟適用房的價格持續(xù)上漲，這樣就違背了初心，中低收入人群購房依然困難，另外在銷售過程中監(jiān)管不嚴以及界定模糊使一些不具備購房資格的人鉆了空子。我國目前仍然沒有關于住房保障制度相關的法律法規(guī)，應該迅速通過法律將其規(guī)范化。

（三）拓寬融資渠道

房地產(chǎn)作為資金需求量巨大，運作周期長的行業(yè)單憑企業(yè)經(jīng)營者的自有資金是遠遠不夠的。銀行能提供所需的資金但是融資成本很高，需要良好的企業(yè)資質(zhì)進行債券發(fā)行，股權(quán)融資又面臨著分散股權(quán)、能力不足無法上市等問題，因此對于中小型房地產(chǎn)企業(yè)來說，融資十分困難。這種背景下，房地產(chǎn)融資渠道的創(chuàng)新顯得十分必要，如房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)債券融資、房地產(chǎn)私募基金等。