文/祁自周（天津弘創(chuàng)置業(yè)有限公司）

2015年，廣西靈川縣“金海國際”樓盤由于資金鏈斷裂而停工，涉資高達(dá)4億元的項(xiàng)目被迫進(jìn)行“破產(chǎn)重組”，被另一家公司并購。在房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的過程中，市場競爭也在逐漸加大，作為資本密集型行業(yè)，資金在房地產(chǎn)行業(yè)的全流程中占據(jù)著至關(guān)重要的地位，一旦房地產(chǎn)企業(yè)的資金出現(xiàn)問題，輕則會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目的停滯、中斷甚至失敗，重則導(dǎo)致一個(gè)企業(yè)集團(tuán)資金鏈斷裂，企業(yè)破產(chǎn)。近年來市場上不斷有企業(yè)集團(tuán)因資金管理不到位產(chǎn)生項(xiàng)目開發(fā)失敗和破產(chǎn)被收并購。另外，在擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，占據(jù)更大市場的過程中，管控資金風(fēng)險(xiǎn)也是房地產(chǎn)企業(yè)非常關(guān)鍵的管理目標(biāo)。因此，識(shí)別企業(yè)和行業(yè)內(nèi)面臨的資金風(fēng)險(xiǎn)和因素，尋求更好的防范措施，更好地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，是房地產(chǎn)行業(yè)亟待解決的問題。

一、房地產(chǎn)企業(yè)面臨的資金風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)存在的資金風(fēng)險(xiǎn)由多種因素引起，首先是存在于投資和籌集資金行為中的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)的工程項(xiàng)目都比較大，項(xiàng)目開始前需要籌集大量的資金用于項(xiàng)目的獲取和建設(shè)，一旦無法籌集到足夠的資金，項(xiàng)目就無法推進(jìn)，會(huì)造成前期很多準(zhǔn)備和努力都付諸東流。除此之外，企業(yè)會(huì)將籌集來的資金用于房地產(chǎn)投資，如果投資不準(zhǔn)，回報(bào)難以及時(shí)補(bǔ)償債務(wù)，企業(yè)也會(huì)陷入困境。市場利率的上升和下降也會(huì)相應(yīng)地影響房地產(chǎn)行業(yè)成本的上升和下降，對(duì)企業(yè)的資金鏈造成影響，與之相似的還有由于匯率變化和通貨膨脹所帶來的資金風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營過程中，可能會(huì)出現(xiàn)房屋貸款人的貸款質(zhì)量差，信用程度低，沒有按期償還貸款，會(huì)導(dǎo)致企業(yè)難以收回成本，無法償還債務(wù)。在開發(fā)過程中，如果企業(yè)經(jīng)營不善或者沒有制定合適的銷售策略，造成房屋銷售困難，無法按期取得資金回籠，現(xiàn)金流入無法得到保障，也會(huì)帶來嚴(yán)重的資金風(fēng)險(xiǎn)。最后，企業(yè)的資金管理水平也是影響企業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)的重大因素，對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流把控不準(zhǔn)很容易造成資金鏈緊張，形成資金風(fēng)險(xiǎn)。上述都是房地產(chǎn)行業(yè)中存在的資金風(fēng)險(xiǎn)，深刻影響著行業(yè)和企業(yè)的發(fā)展[1]。

二、影響房地產(chǎn)企業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)的因素

（一）來自外部環(huán)境的影響因素

房地產(chǎn)行業(yè)面臨的資金風(fēng)險(xiǎn)，有部分來自于外部環(huán)境的影響。比如自然環(huán)境對(duì)房屋建設(shè)和項(xiàng)目開展順利與否的影響，在項(xiàng)目初期，如果房地產(chǎn)開發(fā)商沒有進(jìn)行詳盡的調(diào)研和考察的話，在房屋選址的問題上出現(xiàn)失誤，會(huì)對(duì)后期房屋的建設(shè)以及房屋的銷售造成很大的影響，很多爛尾樓以及銷售不出去的空置房提醒著企業(yè)和行業(yè)，自然環(huán)境的考慮至關(guān)重要。政治環(huán)境以及經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說也很關(guān)鍵，這些來自于企業(yè)外部的客觀因素會(huì)對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和資金狀況產(chǎn)生巨大影響，目前房地產(chǎn)行業(yè)屬于我國快速發(fā)展的產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與我國市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展息息相關(guān)，經(jīng)濟(jì)環(huán)境又反過來制約著行業(yè)的發(fā)展，所以經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)、匯率和利率的變化、國民生產(chǎn)總值的變化等都會(huì)影響大房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)作[2]。目前我國在房地產(chǎn)行業(yè)有待完善和發(fā)展的法規(guī)制度、個(gè)人信貸中存在的違約風(fēng)險(xiǎn)也都是帶來金融隱患的重要原因。

（二）來自企業(yè)內(nèi)部的影響因素

來自于企業(yè)內(nèi)部的風(fēng)險(xiǎn)也阻礙著企業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對(duì)此多加重視。一方面，目前房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要渠道還是來自于銀行等金融機(jī)構(gòu)，無論是在開發(fā)初期的貸款、房屋建設(shè)的貸款，還是購置土地的貸款和住房消費(fèi)的貸款，主要依賴于商業(yè)銀行，這就把企業(yè)運(yùn)作和銀行的風(fēng)險(xiǎn)緊緊捆綁，一旦銀行運(yùn)作出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)就會(huì)出現(xiàn)危機(jī)。在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的各個(gè)利益主體之間的矛盾也會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作的風(fēng)險(xiǎn)，如果不能平衡好土地供應(yīng)商、房地產(chǎn)開發(fā)商、銀行、政府和消費(fèi)者之間的利益和合作關(guān)系，就會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目開展得不順利，對(duì)房屋建設(shè)和銷售以及消費(fèi)者使用都造成一定的困難。另一方面，企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃與企業(yè)實(shí)際資金狀況的把握對(duì)企業(yè)發(fā)展至關(guān)重要，目前各開發(fā)企業(yè)仍以追求企業(yè)規(guī)模為首要目標(biāo)，為了年度銷售沖千億、進(jìn)入行業(yè)前多少名為戰(zhàn)略目標(biāo)，但不能很好地制定合理的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略與之匹配，很容易造成投資積極冒進(jìn)，造成資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)[3]。

三、更好防范房地產(chǎn)企業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)的解決對(duì)策

（一）加強(qiáng)和優(yōu)化對(duì)資金的管理

在房地產(chǎn)企業(yè)準(zhǔn)備投入大量資金之前，也必須要針對(duì)所投資的各類項(xiàng)目進(jìn)行細(xì)致分析與判斷，必須要考慮到自身的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)以及管理風(fēng)險(xiǎn)，也必須要結(jié)合自身經(jīng)營與發(fā)展的實(shí)際情況進(jìn)一步優(yōu)化各類項(xiàng)目投資資金的管理工作。加強(qiáng)和優(yōu)化對(duì)項(xiàng)目投資資金的管理，要求房地產(chǎn)企業(yè)派遣專業(yè)的管理部門或者是相關(guān)管理人員，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前經(jīng)營與發(fā)展的具體情況進(jìn)行細(xì)致分析，隨后依照房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前所面臨的資金周轉(zhuǎn)問題以及資金審核問題，進(jìn)行全方位分析與把控。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部高層管理人員也需要針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所容易遇到的各類資金控制問題以及資金管理問題進(jìn)行事前分析與處理。有效控制房地產(chǎn)行業(yè)的資金風(fēng)險(xiǎn)，就需要加強(qiáng)對(duì)企業(yè)資金的管理。要根據(jù)實(shí)際情況對(duì)企業(yè)的融資渠道進(jìn)行創(chuàng)新和拓展，減少企業(yè)對(duì)商業(yè)銀行貸款的依賴。對(duì)企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)進(jìn)行檢測和優(yōu)化，保證資金籌集過程中的穩(wěn)定和安全，對(duì)企業(yè)的資金進(jìn)行集中管理，提高資金使用的效率和安全。加大對(duì)商品房的銷售力度，可以通過系列的促銷活動(dòng)加快對(duì)房屋的銷售，推動(dòng)企業(yè)資金的回流速度，穩(wěn)定企業(yè)的債務(wù)償還能力。除此之外也要加強(qiáng)對(duì)于企業(yè)投資的管理，以便保證企業(yè)的正常運(yùn)行。在投資初期要加強(qiáng)對(duì)于目標(biāo)投資項(xiàng)目的評(píng)估，對(duì)投資的風(fēng)險(xiǎn)和可行性進(jìn)行分析和預(yù)估，以便確定投資時(shí)間和投資力度，避免企業(yè)資金難以回收[4]。

（二）建立適合企業(yè)發(fā)展的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略

為了從根本上加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于項(xiàng)目投資資金的管理與控制，則必須要立足于房地產(chǎn)企業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)分析的具體情況，深入研究財(cái)務(wù)資金審批工作以及財(cái)務(wù)管理工作方面的具體問題。建立適合于房地產(chǎn)自身經(jīng)營與發(fā)展的各類財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，可以幫助房地產(chǎn)內(nèi)部高層管理人員更加直觀、清晰地看待財(cái)務(wù)資金管理工作方面的具體問題，也可以幫助相關(guān)管理部門以及管理人員及時(shí)查找財(cái)務(wù)管理工作之中的具體問題。房地產(chǎn)企業(yè)要從自身出發(fā)，建立適合企業(yè)發(fā)展的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略。加強(qiáng)企業(yè)自身的管理，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各個(gè)環(huán)節(jié)的工作，加強(qiáng)企業(yè)人員的相關(guān)素質(zhì)，提高項(xiàng)目的專業(yè)性，保證產(chǎn)品的高質(zhì)量。從企業(yè)整體出發(fā)建立合適的發(fā)展戰(zhàn)略和財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，二者是相互影響和相互制約的，財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的制定和實(shí)施都需要考慮到對(duì)企業(yè)整體戰(zhàn)略的影響，確保在企業(yè)戰(zhàn)略的可行性范圍內(nèi)。另外，要關(guān)注企業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境，比如政治和經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)企業(yè)發(fā)展和資金狀況的影響，及時(shí)對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整和優(yōu)化，通過合適的戰(zhàn)略指導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的開展和推進(jìn)，保證在項(xiàng)目過程中企業(yè)資金的使用安全和項(xiàng)目后資金的順利回收，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展和進(jìn)一步擴(kuò)大。

（三）構(gòu)建完善的預(yù)警系統(tǒng)

科學(xué)技術(shù)的發(fā)展給各行各業(yè)都帶來了深刻而廣泛的變化，在降低房地產(chǎn)行業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)、推動(dòng)行業(yè)健康發(fā)展的過程中也可以發(fā)揮重要的作用。目前，眾多的都通過建立企業(yè)內(nèi)部的預(yù)警系統(tǒng)企業(yè)防范資金風(fēng)險(xiǎn)，這在企業(yè)的戰(zhàn)略管理中是必不可少的部分。因此，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該構(gòu)建完善的預(yù)警系統(tǒng)，借助計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)實(shí)現(xiàn)企業(yè)對(duì)資金更好更安全的管理和使用[5]。企業(yè)可以通過預(yù)警系統(tǒng)設(shè)置相應(yīng)的指標(biāo)和預(yù)算，對(duì)資金的流動(dòng)實(shí)現(xiàn)自動(dòng)化的檢測和預(yù)警，全面監(jiān)測企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、運(yùn)營狀態(tài)、投資狀況以及債務(wù)的償還能力，并結(jié)合相關(guān)的數(shù)字金融模型對(duì)市場和經(jīng)濟(jì)情況進(jìn)行分析，對(duì)在項(xiàng)目的投資階段、開發(fā)建設(shè)階段、銷售階段可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)警。

（四）加強(qiáng)項(xiàng)目的營運(yùn)能力

房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷加強(qiáng)項(xiàng)目的營運(yùn)能力。在項(xiàng)目開始前做好全面預(yù)算管理，通過企業(yè)的預(yù)算系統(tǒng)編制詳盡的年度預(yù)算和項(xiàng)目預(yù)算，在項(xiàng)目過程中時(shí)刻關(guān)注實(shí)際收支與預(yù)算收支的差異，及時(shí)發(fā)現(xiàn)潛在的資金風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)企業(yè)的進(jìn)一步經(jīng)營和項(xiàng)目的后續(xù)進(jìn)展及時(shí)安排和計(jì)劃。在項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備過程中，要做好對(duì)項(xiàng)目開展的策劃，正確定位項(xiàng)目，保證項(xiàng)目的質(zhì)量和合理排期，確保項(xiàng)目的順利開展。在項(xiàng)目管理上，成立專門的項(xiàng)目組并且提高項(xiàng)目管理的專業(yè)度和標(biāo)準(zhǔn)，重視項(xiàng)目內(nèi)部各部門的合作和溝通，保證項(xiàng)目各節(jié)點(diǎn)的順利進(jìn)行，引進(jìn)先進(jìn)的項(xiàng)目管理手段和方法，完善項(xiàng)目管理的規(guī)范，并且通過專業(yè)的監(jiān)督機(jī)制對(duì)項(xiàng)目全流程進(jìn)行監(jiān)督考核，以提高項(xiàng)目收益。在項(xiàng)目成本的管理上也要進(jìn)行規(guī)范化的控制，設(shè)置合理的成本目標(biāo)，在保證項(xiàng)目質(zhì)量和安全的基礎(chǔ)上有效降低項(xiàng)目成本，提高房屋的價(jià)格優(yōu)勢。另外，企業(yè)內(nèi)部要重視對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)的分析和監(jiān)督，有效提高企業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營能力。

（五）建立高效的市場監(jiān)督體系

高效的市場約束機(jī)制能夠有效提升行業(yè)和企業(yè)的發(fā)展。缺乏有效的市場監(jiān)督和約束機(jī)制，會(huì)導(dǎo)致在資本營運(yùn)過程中將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移至某一個(gè)利益方，致使行業(yè)內(nèi)各個(gè)利益方的利益失衡，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展造成損傷。只有通過市場監(jiān)督約束機(jī)制有效化解資金風(fēng)險(xiǎn)，平衡好各方利益，才能保證項(xiàng)目的順利實(shí)施。政府和企業(yè)要共同努力推進(jìn)構(gòu)建和完善房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的法律法規(guī)，減少房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的外部風(fēng)險(xiǎn)，為房地產(chǎn)項(xiàng)目的開展、資金的流動(dòng)和回收建立法律保障。也要推動(dòng)個(gè)人信用制度的完善，降低個(gè)人信貸過程中的違約風(fēng)險(xiǎn)，為房地產(chǎn)企業(yè)和商業(yè)銀行提供更好的保護(hù)，可以通過加大信貸違約行為的懲罰力度，加強(qiáng)信用等級(jí)的評(píng)定工作等方式來實(shí)現(xiàn)。通過有效的市場監(jiān)管和信貸監(jiān)督提高企業(yè)的資金安全。

（六）提升管理人員的專業(yè)工作能力及職業(yè)素養(yǎng)

如果房地產(chǎn)企業(yè)高層管理人員想要從根本上改進(jìn)企業(yè)內(nèi)部資金管理工作以及風(fēng)險(xiǎn)防控工作的實(shí)際效率，則必須要選派專業(yè)技術(shù)操作人員以及各類工作人員參與其中，必須要不斷提升管理人員的專業(yè)工作能力以及相關(guān)職業(yè)素養(yǎng)。首先，房地產(chǎn)企業(yè)高層管理人員必須要選派高素質(zhì)、高水平的工作人員參與其中。必須要認(rèn)真檢查每一位工作人員的各類從業(yè)資質(zhì)以及相關(guān)技能資格證書，必須保證每一位管理人員以及工作人員均可以持證上崗。在正式開展資金審核工作以及財(cái)務(wù)管理工作之前，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部高層管理人員必須要將全體工作人員集中起來，進(jìn)行統(tǒng)一的工作培訓(xùn)，或者是開展各類職業(yè)教育活動(dòng)以及主題培訓(xùn)活動(dòng)，必須要保證每一位工作人員以及管理人員均時(shí)刻正確意識(shí)到自身的工作職責(zé)以及工作價(jià)值。同時(shí)，也必須要保證每一位管理人員具備一定的責(zé)任意識(shí)、問題意識(shí)以及工作意識(shí)。其次，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各級(jí)管理部門需要在日常管理工作之中反復(fù)多次強(qiáng)調(diào)財(cái)務(wù)管理工作的重要價(jià)值以及重要意義，也必須要向全體工作人員以及管理人員認(rèn)真講解企業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)防控工作的具體要求以及相關(guān)工作原則。通過此種形式，可以進(jìn)一步提升房地產(chǎn)內(nèi)部各級(jí)管理人員的專業(yè)工作能力，逐步優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部資金風(fēng)險(xiǎn)防控工作的具體流程，細(xì)化具體的工作內(nèi)容，逐步改進(jìn)相關(guān)工作模式，進(jìn)一步提升實(shí)際的工作效率。

四、結(jié)語

綜上所述，有效的資金管控措施能夠很好地規(guī)避相關(guān)的資金風(fēng)險(xiǎn)，保證房地產(chǎn)行業(yè)資金的健康使用和正常流動(dòng)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。相信在未來房地產(chǎn)行業(yè)不斷擴(kuò)大規(guī)模的過程中，更好的資金管理手段和市場約束機(jī)制會(huì)在相關(guān)人員的努力下誕生并為行業(yè)助力，不斷增強(qiáng)企業(yè)的競爭力和行業(yè)的穩(wěn)定性。