濱州市住房公積金管理中心 侯寶富

一、住房公積金貸款特點

住房公積金貸款（以下簡稱“公積金貸款”）是指由住房公積金管理中心運用職工及其所在單位繳納的住房公積金，委托商業(yè)銀行向繳存住房公積金的在職職工和在職期間繳存住房公積金的離退休職工發(fā)放的房屋抵押貸款。公積金貸款有以下特點：一是利率低。目前執(zhí)行的利率五年及五年內(nèi)貸款的年息為2.75%，五年以上為年息3.25%；二是互助性。個人公積金貸款其資金來源為單位和個人共同繳存的住房公積金。三是普惠性。只要是具有完全民事行為能力、正常連續(xù)繳存一定年限的職工，都可以申請個人公積金貸款。同時公積金貸款存在以下局限性：一是管理中心不是金融機構(gòu)，不能直接發(fā)放貸款，貸款手續(xù)由受委托銀行辦理，但由管理中心承擔相關(guān)風險。二是公積金貸款金額有限制，住房公積金政策具有特殊性，其針對對象是城鎮(zhèn)中低收入人群，償還能力較低。即便通過住房公積金申請辦理貸款，可能存在無法正常還款的潛在風險。三是個人信貸業(yè)務尚處于發(fā)展階段，相關(guān)制度尚未達到系統(tǒng)科學化，缺乏全面評判個人信息考評制度，存在信息不對稱的風險。

二、住房公積金個人貸款主要風險及成因

貸款風險可劃分為系統(tǒng)性風險和非系統(tǒng)性風險兩大類，系統(tǒng)性風險是主要是政策、法規(guī)等外部因素變化引起的不可分散和規(guī)避的風險，主要表現(xiàn)在市場風險、利率風險、政策風險等方面。非系統(tǒng)性風險是指通過有效措施可以分散和規(guī)避的風險?；鶎庸芾聿吭谌粘９ぷ髦兴鎸Φ闹饕欠窍到y(tǒng)性風險，主要包括以下幾方面：

（1）操作風險。因貸款經(jīng)辦人人為因素導致的貸款風險。由于工作人員在實際操作個人住房貸款過程中存在失誤，導致貸款產(chǎn)生損失的可能性。業(yè)務審查人員忽視信貸政策，放松審批條件，導致貸中審查不嚴；由于貸款數(shù)量的不斷增多，信貸人員疲于檢查和管理，導致貸后檢查不及時，無法正確化解風險等都是形成操作風險的重要原因。

（2）借款人信用風險。主要指借款人因自身條件貸款條件的部分缺失而提供虛假貸款資料造成的風險。借款人偽造貸款材料、購房材料，違規(guī)套取、騙取住房公積金，房地產(chǎn)開發(fā)商擔保未能履行，購房者通過假手續(xù)向住房公積金管理中心借款或惡意欠款等都是信用風險的重要表現(xiàn)形式。

（3）借款人道德風險。借款人騙取公積金貸款挪作他用造成的風險。主要表現(xiàn)為在期房方面利用付清全款的房屋作抵押通過開發(fā)商套取公積金貸款；在二手房方面通過不法中介虛高房屋價格套取公積金貸款，從而造成較大的風險。

（4）貸后違約風險。借款人不按時償還貸款造成的風險。造成借款人違約的原因可分為缺乏還款意愿和喪失還款能力兩方面。造成借款人缺乏還款意愿的原因有很多，除惡意欠款外，開發(fā)商資金運作失誤導致樓盤爛尾、配套費用不到位、對業(yè)主的承諾不兌現(xiàn)等，直接影響借款人的還款積極性。借款人喪失還款能力的原因主要有失業(yè)、傷殘、離異等，當借款人家庭或個人發(fā)生重大變故時，往往影響其還款的能力。

三、防范公積金貸款風險的措施

公積金貸款風險防控首先應立足于頂層設計，以制度規(guī)范建立整體防控體系，主要有以下措施：

（一）建立貸款風險監(jiān)管體系

建立貸款風險監(jiān)管體系，將風險管理系統(tǒng)納入個人住房貸款全過程中，并授予該體系應履行的功能：一是通過與人行征信聯(lián)網(wǎng)的有利條件對個人信用情況進行相應的實時評估，防范職工利用時間差超貸的情況發(fā)生；二是實現(xiàn)個人住房貸款貸前貸中審核與貸后審計結(jié)合相結(jié)合的功能，實現(xiàn)對貸款的全流程管理；三是建立對流動性風險的預警機制，根據(jù)個貸率的變化實時調(diào)整貸款政策；四是建立聯(lián)席會議制度，住房公積金管理中心與受托銀行等部門，定時對出現(xiàn)的新情況新問題進行會商，以期協(xié)同規(guī)避風險；五是合理運用風險準備金，實現(xiàn)個人住房貸款風險化解損失的規(guī)避功能。

（二）采取相關(guān)配套政策措施

（1）建立以政府為主體減輕中低收入職工住房貸款負擔的擔保制度，可采取政府參股社會參與的方式，組建擔保公司，為借款人提供信用擔保，既減輕低收入職工的債務負擔，又化解金融風險。

（2）住房公積金管理中心按照相關(guān)規(guī)定，在增值收益中按比例計提貸款風險準備金，制定核銷壞賬制度和程序，認定后及時核銷壞賬、呆賬。

（3）進一步完善住房保險體系。打破部門界限，統(tǒng)籌發(fā)揮住宅維修基金等政府基金在房屋保險體系中的作用，鼓勵保險公司開拓住房保險新業(yè)務，利用政府和市場兩種手段減輕借款人的負擔，提高借款人的還款積極性。

（三）通過信用報告核查借款人信用狀況

借款人信用狀況主要通過借款人信用報告體現(xiàn)。個人信用報告也被稱為經(jīng)濟身份證，由個人基本信息、信息概要、信貸交易信息明細、公共信息、查詢記錄等五部分組成。

（1）個人基本信息：個人基本信息是大家審核時比較容易忽略的一部分，但是基本信息中卻實有很多點值得我們關(guān)注。通過基本信息我們能對借款人基本情況有個大致的了解，從側(cè)面也能反映出借款人生活狀況以及收入狀況、收入穩(wěn)定性等情況。

（2）信息概要：主要包括信貸交易信息提示、信貸交易違約信息概要、信貸交易授信及負債信息概要三個部分。這是對借款人目前名下所有貸款、信用卡信息的匯總，這是借款人信用報告中最重要的一部分。通過信息概要我們會對借款人貸款及信用卡等負債情況有一個總體的了解。

（3）信貸交易信息明細：這部分內(nèi)容與信息概要是對應關(guān)系，是對信息概要的具體解讀。

（4）公共信息明細：公共信息是指個人征信系統(tǒng)從其他部門采集的非銀行信用信息

（5）查詢記錄：通過查詢記錄可以了解借款人以往的信貸審批情況，同時能幫助我們了解借款人近期有沒有頻繁查詢自己的信用記錄，如果借款人近期查詢的次數(shù)過多，說明借款人近期金融活動比較頻繁，就越值得我們關(guān)注。一些借款人的隱形負債也會在查詢記錄里面有所體現(xiàn)，必要時可以讓借款人提供流水信息進行進一步核實。

針對基層管理部貸款風險的幾種表現(xiàn)形式我們要牢固筑起貸前貸中貸后三道防線。

1.貸前需要防范的主要是借款人信用風險和道德風險

（1）規(guī)范樓盤項目準入，對每個項目堅持實地考察，掌握樓盤建設銷售第一手資料。對開發(fā)商的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級書、信用等級等情況進行審查，全面了解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)及信用狀況；通過企查查等軟件了解企業(yè)的基本信息，及時發(fā)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營風險點；對開發(fā)企業(yè)的項目質(zhì)量管理進行調(diào)查，防止出現(xiàn)質(zhì)量違約的情況；對開發(fā)商的資金實力及工程款的支付情況進行監(jiān)管和查詢，防止其將貸款或收房資金挪作他用，特別是對發(fā)放的按揭貸款，應盡量了解資金的使用情況，確保資金在體系內(nèi)循環(huán)。（2）扎實做好貸前調(diào)查，利用大數(shù)據(jù)系統(tǒng)對職工婚姻狀況、購房合同、征信報告、契稅完稅證明、戶籍信息等要件進行逐一核對，通過多種手段核查職工可疑工資流水，切實規(guī)避信用風險。（3）對購房合同時間較長或長時間未有銷售的樓盤貸款進行多方面核實，必要時進行實地調(diào)查，對于二手房合同價格通過大數(shù)據(jù)等篩查同類樓盤均價，對于存在問題的貸款堅決拒貸，規(guī)避職工套取公積金挪作他用的道德風險。

2.貸中需要防控的主要是工作人員操作風險

（1）根據(jù)海恩法則精神對貸款錄入要點進行整理歸納，總結(jié)出如何確認開發(fā)商賬號等17項錄入時需要注意的要點，后臺多人交叉審核，做到對錄入內(nèi)容不留死角的檢查。（2）針對在職工合同簽訂、放貸前復核等環(huán)節(jié)的如何核實借款人身份等18條注意事項供工作人員學習掌握，切實做到對相關(guān)業(yè)務爛熟于心。（3）對于工作人員在辦理業(yè)務過程中出現(xiàn)的錯誤進行總結(jié)歸納，對錯誤造成的嚴重后果予以公布，對工作人員起到警示教育作用。（4）加強貸款抵押審查力度。認真審查房屋預抵押信息，確保預抵押真實有效。要求售房單位到期及時辦理產(chǎn)權(quán)證書，并做出連帶責任承諾，與產(chǎn)權(quán)抵押登記部門協(xié)議確保抵押手續(xù)完整到位，切實防范抵押風險。

3.貸后需要防范的主要是職工違約風險

隨著房地產(chǎn)市場的逐漸火爆，基層管理部每年發(fā)放的貸款筆數(shù)逐年增加、貸款存量日益增多。以濱州市住房公積金管理中心市直機關(guān)管理部（以下簡稱“機關(guān)管理部”）為例，貸款余額和貸款筆數(shù)分別占全市總量的40%，每月需在23日首次扣款至月底的短短幾天時間內(nèi)完成當月催收工作，時間緊，任務重。基層管理部主要采取以下措施；

（1）將貸款經(jīng)辦銀行作為催收主體，自每月首次扣款日之后每天調(diào)度各經(jīng)辦銀行催收情況，將催收結(jié)果及時予以通報，根據(jù)進度對經(jīng)辦銀行進行年度考核獎扣分，經(jīng)過多方努力機關(guān)管理部每月逾期貸款筆數(shù)控制在10筆之內(nèi)。（2）分類施策，給每筆逾期貸款確定解決方案，通過經(jīng)辦銀行、擔保公司、開發(fā)企業(yè)等多方化解風險。（3）是委托經(jīng)辦銀行提起法律訴訟，自2020年以來機關(guān)管理部已將10筆貸款提起訴訟，累計收回逾期貸款金額30余萬元。訴訟案件中4筆由市仲裁辦裁決，在全市公積金案件仲裁訴訟方面起到了“破冰”的作用，為其它公積金案件辦理提供了有益借鑒。

四、結(jié)語

基層管理部作為公積金貸款業(yè)務受理機構(gòu)，做好風險防控工作意義重大。今后應繼續(xù)對公積金貸款風險產(chǎn)生的原因進行深入研究，并提出有效的應對建議，為保障住房公積金制度平穩(wěn)運行做出應有貢獻。