池麗玲

摘要：隨著我國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，各方資本也開始向房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)發(fā)，而原本僅側(cè)重于住宅建筑開發(fā)的地產(chǎn)商，也開始向房地產(chǎn)租賃市場探索。但行業(yè)的快速發(fā)展終將會(huì)迎來競爭激烈的局面，房地產(chǎn)租賃企業(yè)為快速適應(yīng)外部環(huán)境變化并實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，必然要提高管理效能，強(qiáng)化內(nèi)部控制。利用內(nèi)部控制制度的完善和改進(jìn)來提高企業(yè)業(yè)務(wù)管理與財(cái)務(wù)管理能力，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的控制，從而獲得更高的經(jīng)濟(jì)效益，提高企業(yè)的核心競爭力。本文圍繞房地產(chǎn)租賃行業(yè)的內(nèi)控制度展開論述，探討了內(nèi)控制度現(xiàn)存的一些問題，提出了完善內(nèi)控制度的有關(guān)策略。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);房地產(chǎn)租賃行業(yè);內(nèi)控制度

在經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的背景下，我國房地產(chǎn)租賃行業(yè)的市場競爭十分激烈，房地產(chǎn)企業(yè)在新的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下所面對的問題也越來越多，企業(yè)各個(gè)經(jīng)營方面都面臨著挑戰(zhàn)。對此企業(yè)應(yīng)當(dāng)不斷提高管理效率，才能在市場競爭中獲得一席之地，并實(shí)現(xiàn)長遠(yuǎn)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。而如何提升管理效率則成為了一個(gè)重要問題，對于房地產(chǎn)租賃行業(yè)來說，內(nèi)部控制制度在企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展過程中起到了決定性作用，甚至直接關(guān)聯(lián)著企業(yè)經(jīng)營的穩(wěn)定性以及經(jīng)營方向，也影響著企業(yè)的戰(zhàn)略決策，因此內(nèi)控制度的完善和優(yōu)化對于企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展來說具有關(guān)鍵的現(xiàn)實(shí)意義。

一、房地產(chǎn)租賃行業(yè)完善內(nèi)控制度的意義

房地產(chǎn)租賃指的是出租人將土地使用權(quán)，以及地上建筑、附著物等出租給承租人使用，并且承租人需要承擔(dān)一定租金。相較于房地產(chǎn)銷售來說，房地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)的資金投入量更低，資金回收周期也更長，所面臨的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)也更多，對于經(jīng)營管理具有較高要求。同時(shí)受外界因素影響，2020年住宅租賃市場的傳統(tǒng)旺季推遲，使得發(fā)展迅速的房地產(chǎn)租賃市場遭受了嚴(yán)重沖擊，市場供大于求和成交量斷崖式下跌，甚至2020年2月份由于經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了回落，市場幾乎停滯，直到次月才逐漸回升。如長租公寓市場在經(jīng)濟(jì)下滑趨勢的沖擊下，由于擴(kuò)張速度較快導(dǎo)致整體的出租率大幅度降低，個(gè)別頭部企業(yè)的出租率下跌20%以上，中小型企業(yè)房源出租狀況同樣不容樂觀，較高的空置率對于房地產(chǎn)租賃帶來很大挫折。

近年來我國經(jīng)濟(jì)增長明顯趨緩，我國在堅(jiān)持“房住不炒”定位的同時(shí)實(shí)施了租金減免政策，同時(shí)加大對房地產(chǎn)租賃企業(yè)的扶持力度，各地區(qū)政府針對采取減免租金政策的租賃企業(yè)予以一定的財(cái)政補(bǔ)貼。國家政策指出，地方政府應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌各類財(cái)政資金，根據(jù)地方實(shí)際情況對承租非國有房屋的服務(wù)業(yè)小微企業(yè)及個(gè)體予以適當(dāng)幫扶。而出租方則可以適當(dāng)減免當(dāng)年房產(chǎn)稅與城鎮(zhèn)土地使用稅等，予以稅收政策優(yōu)惠政策。

在財(cái)政補(bǔ)貼和政策優(yōu)惠的支持下，2020年房地產(chǎn)租賃市場開始快速回暖，并且提高租賃市場運(yùn)作的規(guī)范性。但根據(jù)當(dāng)前的情況來看，即便國家及地方政府對房地產(chǎn)租賃行業(yè)的扶持使其快速回暖，這讓企業(yè)得以平穩(wěn)度過危機(jī)，但受部分扶持政策持續(xù)周期的影響，2021年的租賃市場依然不太樂觀，全國重點(diǎn)40城租賃市場成交量9月環(huán)比減少超20%，租金水平相較于2019年9月下跌10.7%，而第四季度為全國租賃市場的傳統(tǒng)淡季，租金回落似乎已成定局。

在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢下，企業(yè)必須要利用內(nèi)部控制的改進(jìn)來加強(qiáng)自身的管理水平，對經(jīng)營發(fā)展中的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管控，避免不必要的經(jīng)濟(jì)損失，提高企業(yè)經(jīng)營效益的基礎(chǔ)上也加強(qiáng)自身的核心競爭力。

二、房地產(chǎn)租賃行業(yè)內(nèi)控制度現(xiàn)存的幾項(xiàng)問題

（一）內(nèi)控受限于傳統(tǒng)思維

絕大多數(shù)企業(yè)都沿用西方的內(nèi)部控制制度管理模式和方法，但不管是西方發(fā)達(dá)國家還是業(yè)內(nèi)成功企業(yè)的內(nèi)控方法與模式，正確的應(yīng)用都要結(jié)合企業(yè)現(xiàn)狀進(jìn)行不斷優(yōu)化調(diào)整，只有適合企業(yè)的才是最有效的內(nèi)控制度，單純執(zhí)行西方的空空制度往往會(huì)存在政策落實(shí)不力的問題。很多國有企業(yè)參考國外大公司的內(nèi)控制度，投入了大量的人力物力最終收效卻并不理想，原因就在于傳統(tǒng)思維的限制。在企業(yè)內(nèi)部大多存在儒家思想的影響，也就是求和求平，盡可能避免沖突糾紛問題，這使得內(nèi)控制度在執(zhí)行期間，很多執(zhí)行人都抱有不得罪人的想法，只要制度規(guī)定人員審批簽字，即便發(fā)現(xiàn)了嚴(yán)重違規(guī)行為也不會(huì)直接指出。制度的執(zhí)行不夠嚴(yán)格，導(dǎo)致內(nèi)控制度流于形式，即便看起來足夠理想足夠科學(xué)，在落實(shí)環(huán)節(jié)出現(xiàn)了問題也無法發(fā)揮其作用。很多情況下并非企業(yè)內(nèi)控制度不夠完善，而是傳統(tǒng)思維的影響下企業(yè)內(nèi)部人員的思想導(dǎo)致制度落實(shí)不到位，裙帶關(guān)系、明哲保身、趨利避害、不愿得罪人等，導(dǎo)致同樣的制度模式在中西方企業(yè)中的落實(shí)效果差距甚大。

（二）風(fēng)險(xiǎn)控制意識薄弱

作為企業(yè)內(nèi)部控制中的關(guān)鍵構(gòu)成，風(fēng)險(xiǎn)控制是保障各項(xiàng)業(yè)務(wù)能夠順利開展的重要手段，完善且可行的風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制能夠幫助房地產(chǎn)租賃企業(yè)靈活面對各種風(fēng)險(xiǎn)問題，設(shè)定合理的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警值，針對不同風(fēng)險(xiǎn)制定對應(yīng)的處理方案，避免層層上報(bào)而耽誤風(fēng)險(xiǎn)處理時(shí)機(jī)，確保業(yè)務(wù)效益能夠達(dá)到預(yù)期水準(zhǔn)。但根據(jù)當(dāng)前的情況來看，很多房地產(chǎn)租賃企業(yè)內(nèi)部控制卻存在著風(fēng)險(xiǎn)防控意識薄弱的現(xiàn)象，并沒有成立專項(xiàng)的風(fēng)險(xiǎn)防控人員及風(fēng)險(xiǎn)測評人員，同時(shí)高層管理人員因其他事物而無暇分出精力進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制，財(cái)務(wù)人員的風(fēng)險(xiǎn)意識不足或風(fēng)險(xiǎn)防控能力不足等，導(dǎo)致在面對市場環(huán)境變化時(shí)無法及時(shí)采取應(yīng)急解決方案，對企業(yè)的日常經(jīng)營也產(chǎn)生了限制，還可能會(huì)影響企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展以及項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。

（三）財(cái)務(wù)核算不科學(xué)，財(cái)務(wù)監(jiān)管不到位

其一，部分房地產(chǎn)租賃企業(yè)在財(cái)務(wù)核算方面出現(xiàn)了明顯漏洞，比如收入確認(rèn)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)方面并沒有按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，根據(jù)合同中規(guī)定的租賃期來確定收入，而是在資金到賬并且開出發(fā)票之后才確認(rèn)收入，這一行為可能會(huì)導(dǎo)致稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn);其二，財(cái)務(wù)人員的管理意識較為欠缺，日常工作中也僅向承租人收取租金和開具發(fā)票，并沒有在房屋租賃合同簽署及執(zhí)行等方面發(fā)揮應(yīng)有的監(jiān)管職責(zé)，財(cái)務(wù)職責(zé)履行不夠到位[1]。

三、房地產(chǎn)租賃行業(yè)內(nèi)控制度建設(shè)原則

（一）合法性原則

企業(yè)內(nèi)控制度建設(shè)應(yīng)滿足我國現(xiàn)行的政策要求及相關(guān)監(jiān)管部門的監(jiān)管要求，遵照法律法規(guī)要求，建設(shè)行之有效且合規(guī)合法的內(nèi)控制度，才能保證內(nèi)控制度可以有效落實(shí)。

（二）全面性原則

由于內(nèi)控制度關(guān)系到了房地產(chǎn)租賃企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，包括經(jīng)濟(jì)活動(dòng)各個(gè)環(huán)節(jié)，應(yīng)當(dāng)滲透于財(cái)務(wù)活動(dòng)的決策、執(zhí)行、監(jiān)督等細(xì)節(jié)之中，確保全過程性與動(dòng)態(tài)性。

（三）有效性原則

內(nèi)控制度的建設(shè)應(yīng)當(dāng)具有明確的方向與要求，為提升房地產(chǎn)租賃企業(yè)內(nèi)部管理效能，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)及健康發(fā)展服務(wù)。企業(yè)內(nèi)部職工也要主動(dòng)遵守內(nèi)控制度規(guī)范，嚴(yán)格按照制度內(nèi)容規(guī)范自身的工作行為，確保內(nèi)控制度在企業(yè)內(nèi)部順利落成，實(shí)現(xiàn)內(nèi)控目標(biāo)，提高內(nèi)部控制落實(shí)效果。

（四）重要性原則

內(nèi)控制度建設(shè)應(yīng)當(dāng)遵循統(tǒng)籌兼顧的基本要求，同時(shí)還要把握住重點(diǎn)，樹立全局觀念實(shí)施全面監(jiān)管，同時(shí)也要具備針對性，層次化落實(shí)。針對重要環(huán)節(jié)和高風(fēng)險(xiǎn)關(guān)節(jié)予以重點(diǎn)關(guān)注，最大程度上規(guī)避和控制風(fēng)險(xiǎn)。

（五）制衡性原則

對于房地產(chǎn)租賃企業(yè)來說，內(nèi)部機(jī)構(gòu)及崗位的設(shè)立，以及財(cái)務(wù)活動(dòng)權(quán)利責(zé)任細(xì)分都要建立在企業(yè)客觀現(xiàn)狀之上，將企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)作為主導(dǎo)，內(nèi)部各部門應(yīng)當(dāng)合理調(diào)配建立高效協(xié)同機(jī)制，滿足內(nèi)控基本要求的同時(shí)相互制約相互督促。崗位設(shè)立應(yīng)當(dāng)權(quán)責(zé)分明，整體上協(xié)調(diào)統(tǒng)一但在業(yè)務(wù)活動(dòng)中也要避免交叉現(xiàn)象，履行監(jiān)督檢查職責(zé)的同時(shí)還要保證權(quán)威性與獨(dú)立性，確保監(jiān)督檢查工作開展的公平性公正性。

（六）成本效益原則

房地產(chǎn)租賃企業(yè)發(fā)展同樣要將經(jīng)營效益最大化作為基本目標(biāo)，內(nèi)控制度是企業(yè)內(nèi)部管理中的一個(gè)分支構(gòu)成，最終目的與要求都要與企業(yè)的整體發(fā)展保持高度一致。成本效益原則要求下，內(nèi)控制度應(yīng)當(dāng)達(dá)到企業(yè)健康發(fā)展和長遠(yuǎn)發(fā)展要求，同時(shí)對成本進(jìn)行控制，提高企業(yè)的綜合效益。

（七）適應(yīng)性原則

企業(yè)內(nèi)控制度建設(shè)應(yīng)當(dāng)展現(xiàn)出財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)活動(dòng)的基本特征、規(guī)律、風(fēng)險(xiǎn)信息等，適應(yīng)企業(yè)內(nèi)部管理制度改革及現(xiàn)代化發(fā)展的要求，隨著企業(yè)的不斷發(fā)展隨之優(yōu)化、改進(jìn)、創(chuàng)新，適應(yīng)企業(yè)的發(fā)展而實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)化演變，始終符合企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展需求。

四、房地產(chǎn)租賃行業(yè)內(nèi)控制度的完善對策

（一）積極轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)思想觀念

對于房地產(chǎn)租賃行業(yè)內(nèi)控制度的執(zhí)行來說，內(nèi)控表單作為內(nèi)控實(shí)施的主要載體，理應(yīng)準(zhǔn)確記錄不同階段的審核信息，但很多情況下內(nèi)空表單存在流于形式之嫌，并未發(fā)揮預(yù)期的效果。實(shí)際上不管業(yè)務(wù)的性質(zhì)如何，內(nèi)空表單應(yīng)該簽字的地方都應(yīng)該進(jìn)行簽字，避免事后補(bǔ)簽的現(xiàn)象發(fā)生。內(nèi)空表單是內(nèi)控制度產(chǎn)生的成果，同時(shí)也要使其發(fā)揮應(yīng)有的內(nèi)部控制作用。對此應(yīng)當(dāng)積極轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)思想觀念，在一些關(guān)鍵控制點(diǎn)中，堅(jiān)決杜絕人員形式主義現(xiàn)象，將內(nèi)控制度的構(gòu)建與優(yōu)化以及落實(shí)能夠形成一體，提高執(zhí)行人員的法律意識和制度意識，明確制度大于人情、制度就是企業(yè)法律的理念，讓每個(gè)員工都能積極遵守內(nèi)控制度，讓內(nèi)控制度在企業(yè)內(nèi)部得到全面落實(shí)，在不斷的實(shí)踐中探索優(yōu)化創(chuàng)新路徑。

（二）完善內(nèi)控管理體系

在房地產(chǎn)租賃企業(yè)內(nèi)控管理體系建設(shè)方面，必須要保證不同部門的職能職責(zé)合理劃分，讓各部門各崗位在實(shí)際運(yùn)作中能夠做到分工明確和責(zé)任清晰，各部門在日常工作中也能夠達(dá)到相互促進(jìn)、相互監(jiān)督、相互合作的關(guān)系。同時(shí)，還需要改進(jìn)企業(yè)內(nèi)控審計(jì)制度，若條件允許可以設(shè)立獨(dú)立的審計(jì)部門，專門執(zhí)行企業(yè)業(yè)務(wù)的日常審計(jì)監(jiān)督，也可以聘請第三方會(huì)計(jì)師事務(wù)所等機(jī)構(gòu)來實(shí)施審計(jì)評價(jià)。財(cái)務(wù)工作需要具備一定的前瞻性，以長遠(yuǎn)發(fā)展的目光來分析業(yè)務(wù)與財(cái)務(wù)的融合，實(shí)現(xiàn)業(yè)財(cái)一體化管理，不僅要將業(yè)務(wù)工作成為財(cái)務(wù)工作的支持力，同時(shí)也要讓財(cái)務(wù)工作的有效展開為業(yè)務(wù)工作提供可靠引導(dǎo)，建立業(yè)財(cái)融合的科學(xué)內(nèi)控模式。此外，還需要構(gòu)建內(nèi)控長效管理機(jī)制，在內(nèi)控管理體系建設(shè)過程中不斷探索落實(shí)，在執(zhí)行和改進(jìn)過程中不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，建立適合企業(yè)的內(nèi)控管理體系[2]。

（三）提高財(cái)務(wù)管控力，落實(shí)內(nèi)控監(jiān)管

為有效提高內(nèi)控制度的有效性，還需要對會(huì)計(jì)核算工作進(jìn)行規(guī)范化，提高財(cái)務(wù)管控李，讓財(cái)務(wù)部門能夠高效且精確地反饋出房地產(chǎn)租賃企業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)狀，并提出具有價(jià)值的建議。其一，在租賃收入確認(rèn)方面，財(cái)務(wù)部門需要遵照權(quán)責(zé)發(fā)生制的原則，根據(jù)合約中規(guī)定的租賃周期進(jìn)行收入確認(rèn);其二，對于租金收繳來說，財(cái)務(wù)部門可以構(gòu)建租金與物業(yè)費(fèi)收繳臺賬分析表格，每個(gè)月都要向業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門提供對應(yīng)的數(shù)據(jù)信息，幫助業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門向承租方定時(shí)催收租金;其三，承租人若存在欠繳行為，那么財(cái)務(wù)部門需要根據(jù)合同中規(guī)定的滯納金、違約金等與業(yè)務(wù)部門一同完成追繳工作;其四，財(cái)務(wù)部門需要與業(yè)務(wù)部門定期進(jìn)行房屋的盤查工作，檢查承租方的合同履約是否存在違規(guī)現(xiàn)象，比如違規(guī)占用和轉(zhuǎn)租等，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)未簽約房屋空間非法占用問題，則可以向公司匯報(bào)并且向承租方追繳一定的租金與其他有關(guān)費(fèi)用。

（四）提高內(nèi)控信息化水平

對于房地產(chǎn)租賃行業(yè)當(dāng)下的發(fā)展方向來看，信息化管理是最主要的趨向之一，并且也是房地產(chǎn)租賃企業(yè)重點(diǎn)關(guān)注和探索的一項(xiàng)工程。房地產(chǎn)租賃企業(yè)需要在內(nèi)部構(gòu)建安全可靠的信息庫，并且整合好企業(yè)房產(chǎn)與房產(chǎn)租賃合同信息，包含房產(chǎn)坐落地址、房產(chǎn)面積等資料。同時(shí)還需要建立承租人的基本檔案，整合承租人的征信情況、租賃單價(jià)、合同期限等，將這些信息錄入到信息庫中，定期對信息庫進(jìn)行更新，以便于了解承租人的基本信息，也有利于控制房屋租賃業(yè)務(wù)可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)問題。此外，企業(yè)還可以構(gòu)建租金收入與收繳臺賬，利用信息化的手段進(jìn)行出租信息的分析，幫助企業(yè)管理應(yīng)收賬款，并為人員工作提供便利，提高工作效率的同時(shí)也加強(qiáng)人為行為監(jiān)管力度，避免徇私舞弊等問題的發(fā)生[3]。

（五）加深風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)知，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防控

房地產(chǎn)租賃行業(yè)的經(jīng)營運(yùn)作不可避免地會(huì)產(chǎn)生各種風(fēng)險(xiǎn)問題，針對這些可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)通過內(nèi)控制度的完善來實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的識別與評估，根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)識別和評估結(jié)果進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的防控與規(guī)避，對此需要重點(diǎn)關(guān)注以下幾點(diǎn)：1）面對項(xiàng)目、銷售業(yè)務(wù)、資金等重要業(yè)務(wù)需要制定完善的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)目標(biāo);2）根據(jù)企業(yè)內(nèi)部控制管理實(shí)況，對內(nèi)部與外部可能存在的風(fēng)險(xiǎn)及其因素進(jìn)行識別與分類，結(jié)合風(fēng)險(xiǎn)的類別與特征分析風(fēng)險(xiǎn)嚴(yán)重程度，判斷能否承受風(fēng)險(xiǎn);3）對于風(fēng)險(xiǎn)分類防控，需要制定合理的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對方案，即便是可承受的風(fēng)險(xiǎn)，也要盡可能將風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率和影響降至最低。如稅務(wù)政策的變化可能會(huì)影響企業(yè)所承擔(dān)的稅率，對房地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)的利潤帶來影響。針對這一風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)可以在與租戶簽訂合同時(shí)就應(yīng)約定好，若稅率上漲那么租金金額相應(yīng)上浮，能夠保證企業(yè)的利益免除政策方面影響。針對一些不可控的意外性因素，就可以購買對應(yīng)的保險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移，能外包的業(yè)務(wù)盡可能外包，業(yè)務(wù)外包時(shí)風(fēng)險(xiǎn)也能轉(zhuǎn)移出去。