沈立
編者按:本文作者以翔實的數(shù)據(jù)和多角度的觀察分析了近年來我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展過程和變化趨勢,這很難能可貴,但是編者在閱讀過程中感覺還有被作者忽略掉的別的因素在持續(xù)地影響甚至沖擊我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展。編者認(rèn)為,作為近年來我國總體經(jīng)濟(jì)體系中較為重要的一個產(chǎn)業(yè)——房地產(chǎn)市場,它與其他對我國社會經(jīng)濟(jì)生活有值得關(guān)注的影響力的行業(yè)一樣,都有一個產(chǎn)品生命周期的問題,人們不會忘記當(dāng)初的黑白家電、電腦、私人家用汽車、手機(jī)等產(chǎn)品都曾經(jīng)成為社會資金追逐的“熱門貨”,大家之所以沒有像今天關(guān)注房地產(chǎn)市場一樣對它們進(jìn)行集中關(guān)注,是因為這些社會產(chǎn)品的生命周期進(jìn)入下行通道時,社會上很快就有了比它們更搶眼的社會大宗產(chǎn)品上市。在這一輪又一輪的“你方唱罷我登場”的喧囂中,中國經(jīng)濟(jì)迎來了有史以來的最大規(guī)模的繁榮,但是只有房地產(chǎn)這個歷史上體量最大的行業(yè)在由頂峰開始下行的檔口沒有新的社會大宗產(chǎn)品來接手這個擊鼓傳花的游戲了,充裕的社會資金找不到新的表演的舞臺了,造成了這個產(chǎn)業(yè)被數(shù)量空前的資金所追逐,積累天量資金的同時也積累了極大的風(fēng)險,于是投機(jī)所造成的負(fù)債一端的弊端就不可避免地出現(xiàn)了,恒大的爆雷就是這樣一個信號。
擺在我們面前的房地產(chǎn)領(lǐng)域的問題,其內(nèi)在機(jī)制不是一朝一夕形成的,其復(fù)雜性也不是我們能用某項制度調(diào)整、加大管控力度這些措施和手段所能輕易解決的,可以預(yù)見,這個問題在短時間內(nèi)將會存在下去,甚至還會蔓延很長的一段時間。之所以造成這樣的境況,與我們對社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律認(rèn)識仍然不足高度相關(guān)。換一個角度說就是,現(xiàn)在是時候應(yīng)當(dāng)把“摸著石頭過河”策略轉(zhuǎn)變?yōu)楦永硇缘慕?jīng)濟(jì)戰(zhàn)略了。
所有的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象都有萬變不離其宗的內(nèi)在規(guī)律,沒有一種局部的社會產(chǎn)品能夠長盛不衰。況且,在所有經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的背后,都有其外部環(huán)境在影響著它,例如新材料新技術(shù)進(jìn)入經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域、外部世界的經(jīng)濟(jì)榮衰、外資的進(jìn)入和退出、時冷時熱的大國之間的各種性質(zhì)的博弈,都在影響著我們的經(jīng)濟(jì)生活。而2020年初暴發(fā)的新冠肺炎疫情更讓我們措手不及,也對我們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成了一定的沖擊。
我們希望有更多領(lǐng)域的學(xué)者加入進(jìn)來,對我國經(jīng)濟(jì)各個行業(yè)的發(fā)展前景予以高度關(guān)注,從多個角度、多個側(cè)面,從整體架構(gòu)方面共同描繪出我國宏觀經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)狀,分析出各種因素的影響,預(yù)測可能發(fā)生的各種風(fēng)險。只有全方位多學(xué)科的通力合作,才能為我國經(jīng)濟(jì)未來的發(fā)展制定出符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律的發(fā)展戰(zhàn)略。
2021年,我國住房土地市場總體呈現(xiàn)由熱轉(zhuǎn)冷態(tài)勢。從空間分布看,不同區(qū)域和城市群住房土地市場大多呈現(xiàn)大起大落現(xiàn)象,但在具體表現(xiàn)和變化態(tài)勢方面存在一定差異;從層級視角看,一線城市“價升量跌”,二線城市“疲態(tài)盡顯”,三四線城市“總體轉(zhuǎn)涼”。當(dāng)前住房土地市場走勢主要由政策加碼效應(yīng)、融資收緊效應(yīng)、預(yù)期轉(zhuǎn)換效應(yīng)、需求下滑效應(yīng)等四方面因素引起。展望2022年,我國住房土地市場總體將呈現(xiàn)低溫回穩(wěn)態(tài)勢,區(qū)域和城市群分化現(xiàn)象將逐漸凸顯,一二三四線城市多頻共振。
2021年住房土地市場形勢
從總體視角看,全國土地市場總體呈現(xiàn)由熱轉(zhuǎn)冷態(tài)勢。從住宅用地市場看,2020年第四季度以來全國住宅用地市場同樣呈現(xiàn)“由熱轉(zhuǎn)冷”跡象。自2020年第四季度以來,全國300個城市的住宅用地成交均價出現(xiàn)“快漲猛跌”態(tài)勢。住宅用地成交均價由2020年第四季度的8342元/平方米快速上漲至2021年第二季度的12892元/平方米,增長54.5%;但是,進(jìn)入第三季度,住宅用地成交均價又快速下降至11184元/平方米,下跌13.2%。與此同時,住宅用地市場的平均溢價率也呈現(xiàn)先升后降趨勢,由2020年第四季度的15.54%上漲至2021年第一季度的20.01%,之后隨著多地調(diào)整土地拍賣規(guī)則,抬高土地出讓門檻后,又快速下降至第三季度的8.7%。伴隨住宅用地市場的降溫,土地市場流拍率呈現(xiàn)震蕩上揚趨勢,住宅用地成交比例明顯下降。流拍宗數(shù)比例和流拍面積比例分別由2020年第四季度的8.58%和7.68%上升至2021年第三季度的11.05%和12.86%;土地宗數(shù)成交比例和建設(shè)用地面積成交比例則分別由2020年第四季度的86.54%和84.97%快速下降至2021年第三季度的67.22%和64.56%,均下降約20個百分點(見圖1)。
從區(qū)域視角看,各大區(qū)域住房土地市場總體呈現(xiàn)大起大伏現(xiàn)象,但在具體表現(xiàn)和變化態(tài)勢方面存在一定差異。就變化趨勢而言,各大區(qū)域住房土地市場均呈現(xiàn)大起大落現(xiàn)象。從成交土地均價同比看,2020年第四季度至2021年第三季度,東北地區(qū)成交土地均價同比增速分別為12.51%、-6.55%、68.62%和37.44%,最大值與最小值之間相差75個百分點,呈現(xiàn)劇烈起伏態(tài)勢;華北地區(qū)依次為2.57%、-23.38%、55.75%和-5.8%,同樣呈現(xiàn)大起大落態(tài)勢,最大值與最小值之間相差79個百分點。華東、中西部、華南等地區(qū)的成交土地均價同比增速也呈現(xiàn)類似劇烈起伏的現(xiàn)象。就橫向?qū)Ρ榷?,不同區(qū)域在絕對表現(xiàn)、變化節(jié)奏方面存在一定差異。一是絕對表現(xiàn)存在一定差異。從成交土地均價同比增速看,2021年第三季度,東北、華北、華東、中西部、華南等地區(qū)的成交土地均價同比增速分別為37.44%、-5.8%、12.63%、8.44%和3.24%,東北地區(qū)遠(yuǎn)高于其他地區(qū),華北地區(qū)則呈現(xiàn)負(fù)增長。從平均溢價率看,2021年第三季度,華南和華東地區(qū)的平均溢價率分別高達(dá)11.16%和10.58%,遠(yuǎn)高于東北的1.11%、華北的4.45%以及中西部的6.8%。從建設(shè)用地成交比例看,2021年第三季度,華東地區(qū)建設(shè)用地成交比例高達(dá)91.53%,遠(yuǎn)高于其他地區(qū)。二是變化節(jié)奏存在一定的不同。比如,2020年第四季度至2021年第三季度,東北地區(qū)和中西部建設(shè)用地成交比例呈現(xiàn)逐步下降趨勢,華北、華南地區(qū)則呈現(xiàn)先上升后下降趨勢,而華東地區(qū)則呈現(xiàn)先上升后下降再回升態(tài)勢(見表1)。
從城市群視角看,不同城市群住房土地市場總體呈現(xiàn)明顯起落態(tài)勢,但具體表現(xiàn)和變化節(jié)奏存在一定差異。就變化趨勢而言,不同城市群住房土地市場總體呈現(xiàn)明顯起落態(tài)勢。從成交土地均價同比增速看,大部分城市群呈現(xiàn)驟升驟降趨勢。比如,關(guān)中平原城市群的成交土地均價同比增速先由2020年第四季度的-27.05%上升至2021年第一季度的40.86%,后又急劇下跌至2021年第三季度的-26.98%;海峽西岸城市則由2021年第一季度的23.14%急劇下跌至2021年第三季度的-51.19%;京津冀城市群先由2021年第一季度的-49.5%上升至2021年第二季度的115.52%,后又急劇下跌至2021年第三季度的-25.24%。就橫向?qū)Ρ榷?,不同城市群在具體表現(xiàn)、變化節(jié)奏等方面存在一定差異。從具體表現(xiàn)看,不同城市群住房土地市場總體表現(xiàn)不一。從建設(shè)用地面積成交比例看,截至2021年第三季度,北部灣、南昌、武漢等城市群的建設(shè)用地面積成交比例低于50%,成渝、關(guān)中平原、遼中南、山東半島、中原、珠三角等城市群介于50%~60%,合肥、京津冀等城市群介于60%~70%,長沙、海峽西岸等城市群介于70%~80%,長三角城市群則高達(dá)95.34%。從變化節(jié)奏看,不同城市群住房土地市場變化節(jié)奏不同。根據(jù)各城市群的成交土地均價同比增速,北部灣、南昌、珠三角等城市群呈現(xiàn)先降后升態(tài)勢;關(guān)中平原、海峽西岸、遼中南、長三角等城市群則呈現(xiàn)先升后降態(tài)勢,上半年相對較熱而下半年急速降溫;京津冀、長沙、中原等城市群則呈現(xiàn)先降后升再降態(tài)勢,第二季度相對過熱而其他時期表現(xiàn)較冷(見表2)。
從層級視角看,一線城市“價升量跌”,二線城市“疲態(tài)盡顯”,三四線城市“總體轉(zhuǎn)涼”。一線城市住房土地市場“價升量跌”。一線城市住宅用地價格在經(jīng)歷短期的遇冷之后有所反彈,但成交比例持續(xù)下降。一線城市成交土地均價同比增速由2021年前兩個季度的負(fù)增長回升至2021年第三季度的81.42%;平均溢價率由2021年第二季度的9.25%回升至第三季度的12.1%。與此同時,一線城市住宅建設(shè)用地成交比例在2021年第三季度急劇下降至25.16%,遠(yuǎn)低于前三個季度90%以上的水平。二線城市住房土地市場“疲態(tài)盡顯”。在政策收緊、融資受限、銷售遇冷等因素的影響下,房地產(chǎn)企業(yè)在二線城市的土地購置意愿明顯下降。從成交土地均價同比增速看,二線城市由2021年第一季度的21.23%下降至2021年第三季度的0.29%。從溢價率看,二線城市由2021年第二季度的17.69%下降至2021年第三季度的4.64%。從建設(shè)用地面積成交比例看,二線城市由2021年第一季度的95.51%下降至2021年第三季度的59.25%。三四線城市住房土地市場“總體降溫”。房地產(chǎn)企業(yè)投資意愿下降同樣影響到了三四線城市的住宅用地市場。雖然三四線城市的成交土地均價同比增速由2020年第四季度的16.09%上升至2021年第三季度的31.15%,但從溢價率和建設(shè)用地成交比例看,三四線城市均出現(xiàn)不同程度的下降趨勢。三四線城市住宅用地市場平均溢價率由2021年第一季度的24.34%下降至第三季度的12.03%,建設(shè)用地面積成交比例由2020年第四季度的83.87%下降至2021年第三季度的70.74%。
政策性因素和市場性因素交織疊加導(dǎo)致住房土地市場趨冷
自2020年第四季度以來,全國土地市場總體呈現(xiàn)由熱轉(zhuǎn)冷態(tài)勢,原因主要有如下幾點。
政策加碼效應(yīng):政策調(diào)控加碼推動房地產(chǎn)企業(yè)拿地難度增加。一方面,土地出讓方式轉(zhuǎn)變給土地市場帶來新的變量。2021年上半年,22個重點城市實施“兩集中”土地出讓制度,即集中發(fā)布出讓報告、集中組織出讓活動。“兩集中”制度實施以來,重點城市的土地出讓節(jié)奏明顯改變,對土地市場造成很大影響。一是通過提高信息透明度,營造更加公開透明的競爭環(huán)境,使得土地出讓市場回歸理性。二是加大了大型房地產(chǎn)企業(yè)的籌資難度,使其不能同時參加多個地塊競爭,從而降低土地溢價率。三是打亂地方政府“先次后好”的供地順序,有效抑制其通過“饑餓營銷”逐步抬高地價的行為。另一方面,地方政府通過“打補(bǔ)丁”進(jìn)一步完善了競拍政策。由于上半年第一輪集中出讓過程中出現(xiàn)一些漏洞,使得房地產(chǎn)企業(yè)有機(jī)可乘,導(dǎo)致部分城市部分地塊出現(xiàn)過熱現(xiàn)象。下半年第二輪集中出讓時,多地政府相繼調(diào)整土拍規(guī)則,包括競價達(dá)上限后從競配建、競自持轉(zhuǎn)為“搖號”,下調(diào)土地溢價率上限,引入“競品質(zhì)”方案,設(shè)置“禁馬甲”規(guī)則,限制單一房企參拍土地數(shù)量,規(guī)范購地資金及參拍企業(yè)資質(zhì)等。比如,北京在熱點區(qū)域和地塊推出“限地價、競政府共有產(chǎn)權(quán)份額、競高品質(zhì)方案”的土地出讓方式;杭州加強(qiáng)拿地資金審查,要求競得人不得直接或間接使用金融機(jī)構(gòu)各類融資資金,不可使用上下游企業(yè)借款或預(yù)付款,不得使用其他自然人、法人等借款等,同時嚴(yán)查企業(yè)購地資格,要求競買人必須持有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)一年以上。
融資收緊效應(yīng):資金渠道受控導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力驟增。一方面,金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理使得資金供給端受控。為有效抑制房地產(chǎn)貸款特別是個人住房貸款過快增長這一現(xiàn)象,2020年12月31日,中國人民銀行、銀保監(jiān)會對銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)分五檔制定房地產(chǎn)貸款和個人住房貸款占比上限標(biāo)準(zhǔn)。這一新規(guī)對金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)產(chǎn)生重大沖擊。許多銀行明顯收緊了房地產(chǎn)開發(fā)貸款額度和個人住房按揭貸款額度,導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速明顯放緩,個人住房按揭貸款額度明顯下降、周期大幅延長。據(jù)統(tǒng)計,在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中,個人按揭貸款累計同比增速由2021年2月份的63.7%快速下降至9月份的10.7%。另一方面,“三道紅線四檔兩觀察”制度使得房地產(chǎn)資金需求端受限。2020年下半年,住建部和中國人民銀行提出重點房企資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則(簡稱“三道紅線四檔兩觀察”),同時對連續(xù)三年經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額為負(fù)或拿地金額超過銷售額40%的房企做窗口指導(dǎo)。這一規(guī)定實施以后,對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款行為形成了極大約束。截至2021年9月,房地產(chǎn)企業(yè)國內(nèi)貸款累計同比下降8.4%,較1~2月下降了22.8個百分點。
預(yù)期轉(zhuǎn)換效應(yīng):市場預(yù)期轉(zhuǎn)換引致房地產(chǎn)企業(yè)購地意愿下降。一方面,“房住不炒”長效機(jī)制彰顯中央決心、穩(wěn)固市場預(yù)期。自習(xí)近平總書記提出“房子是用來住的、不是用來炒的”的理念以來,各部門堅持“房住不炒”的定位,積極構(gòu)建房地產(chǎn)長效管理機(jī)制,相繼出臺了一系列有力措施,特別是針對住房土地市場特點出臺了“兩集中”“三道紅線”等不少有針對性的舉措,抑制了土地市場頻繁過熱現(xiàn)象,有效穩(wěn)定了住房土地市場預(yù)期,增強(qiáng)了房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險意識,部分房地產(chǎn)企業(yè)開始用降低杠桿來實現(xiàn)合規(guī)要求,住房土地市場總體回歸理性。另一方面,房地產(chǎn)企業(yè)觀望情緒上升、拿地意愿下降。隨著“房住不炒”理念的深入人心、長效機(jī)制的持續(xù)發(fā)力以及房地產(chǎn)金融審慎管理的持續(xù)顯效,房地產(chǎn)企業(yè)面臨的資金風(fēng)險壓力持續(xù)加大,房地產(chǎn)企業(yè)出于財務(wù)安全考慮,更加趨向于“以銷定投”的審慎拿地策略,總體表現(xiàn)為房地產(chǎn)企業(yè)的觀望情緒加重、拿地意愿下降。
需求下滑效應(yīng):住房銷售轉(zhuǎn)冷導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金持續(xù)承壓。2021年年初以來,房地產(chǎn)銷售市場總體呈現(xiàn)明顯的先熱后冷態(tài)勢,進(jìn)入下半年,房地產(chǎn)銷售市場明顯轉(zhuǎn)冷。一方面,居民購房意愿有所下降。根據(jù)央行城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查數(shù)據(jù),2020年第四季度至2021年第三季度,未來三個月預(yù)計增加購房支出比例分別為19.9%、19.3%、19.7%和19.2%。從中可以發(fā)現(xiàn),進(jìn)入2021年第三季度,居民購房意愿明顯下降。另一方面,住房銷售市場明顯降溫。根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù),2021年1~9月,商品住宅銷售面積累計同比增速回落至11.4%,商品住宅銷售額累計同比僅增長17.8%,呈現(xiàn)持續(xù)下降態(tài)勢。另外,根據(jù)70個大中城市商品住宅銷售價格數(shù)據(jù),截至2021年9月,超過一半的城市新房房價環(huán)比下跌,超過七成的城市二手房房價環(huán)比下跌。伴隨住房銷售市場的整體轉(zhuǎn)冷,房地產(chǎn)企業(yè)的銷售收入大幅下降,使得原本已經(jīng)緊張的資金鏈條持續(xù)承壓。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)資金來源數(shù)據(jù),定金及預(yù)收款累計同比增速由2021年2月的96.3%持續(xù)下降至9月的25.6%。
2022年住房土地市場展望
從市場總體看,住房土地市場將呈現(xiàn)低溫回穩(wěn)態(tài)勢。政策調(diào)控方面,調(diào)控政策將保持總體穩(wěn)中有調(diào),有利于住房土地市場趨于穩(wěn)定。在落實“房住不炒”定位、穩(wěn)步推進(jìn)共同富裕、促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的要求下,2022年住房土地市場調(diào)控政策將保持總體穩(wěn)定,但不排除各地政府根據(jù)各自實際情況實施適度微調(diào),在土地市場出現(xiàn)大幅下滑時進(jìn)行小幅放松,在土地市場出現(xiàn)大幅上漲時進(jìn)行部分收緊,以避免住宅土地市場重回過熱態(tài)勢或發(fā)生趨勢性下滑,這有助于2022年住房土地市場出現(xiàn)低溫回穩(wěn)態(tài)勢。土地需求方面,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)趨向穩(wěn)健,導(dǎo)致住房土地市場總體處于低溫狀態(tài)。隨著近年來一系列住房土地市場調(diào)控政策的相繼落地實施,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)迎來一波嚴(yán)峻考驗,恒大等一批前期相對激進(jìn)的企業(yè)遭遇逆流,許多房地產(chǎn)企業(yè)明顯推遲了拿地計劃,預(yù)計2022年房地產(chǎn)企業(yè)的拿地意愿仍將保持低迷狀態(tài)。信貸融資方面,嚴(yán)格的信貸政策導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金饑渴無力拿地。金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中管理制度從供需兩端對房地產(chǎn)企業(yè)擰緊資金流“水龍頭”,對房地產(chǎn)企業(yè)起到“釜底抽薪”作用,預(yù)計2021年第四季度及2022年,嚴(yán)格信貸政策會有所松動,但“嚴(yán)”的主題仍將持續(xù),因此住房土地市場整體熱度仍將維持低位運行。
從空間分布看,區(qū)域和城市群分化現(xiàn)象將逐漸凸顯。區(qū)域?qū)用妫瑓^(qū)域住房土地市場分化態(tài)勢持續(xù)深化。不同地區(qū)住房土地市場的變化幅度和變化節(jié)奏將呈現(xiàn)出明顯的差異性。華東、華南地區(qū)將呈現(xiàn)出更強(qiáng)的韌性,而東北地區(qū)、華北地區(qū)和中西部地區(qū)可能更容易出現(xiàn)波動??偟膩砜矗A東和華南地區(qū)將會更快地出現(xiàn)筑底回暖趨勢,而東北地區(qū)、華北地區(qū)和中西部地區(qū)可能回溫速度相對較慢。此外,華東、華南地區(qū)的土地成交均價將持續(xù)上揚,與東北、華北、中西部地區(qū)的差距將進(jìn)一步擴(kuò)大。城市群層面,城市群住房土地市場分化趨勢將進(jìn)一步顯現(xiàn)。不同城市群住房土地市場的波動幅度和節(jié)奏將表現(xiàn)出明顯的差異性。珠三角、長三角、合肥、成渝等城市群將保持較強(qiáng)韌性,京津冀等北方城市群和武漢等中西部城市群可能更易出現(xiàn)波動??偟膩砜?,珠三角、長三角、合肥、成渝等城市群將更快筑底回暖,而京津冀等北方城市群和武漢等中西部城市群或?qū)⒕彶交胤€(wěn)。此外,不同能級城市群之間的土地成交均價差距也將進(jìn)一步擴(kuò)大。
從城市能級看,一二三四線城市住房土地市場多頻共振。在政策調(diào)控趨緊、融資渠道受限、銷售市場遇冷的大環(huán)境下,一二三四線城市仍將整體承壓,但是仍將存在一定的差異。一線城市呈現(xiàn)“量價分化”趨勢。受人口流入受限、優(yōu)質(zhì)土地資源稀缺等因素影響,一線城市住房土地市場內(nèi)部同樣面臨分化態(tài)勢。部分優(yōu)質(zhì)地塊將獲得較高溢價,但是另一部分具有較高門檻或地理位置不佳的地塊可能面臨流拍風(fēng)險,由此導(dǎo)致一線城市內(nèi)部出現(xiàn)“土地出讓均價、平均溢價率、流拍率三高”的現(xiàn)象。二線城市總體將由冷轉(zhuǎn)暖并呈現(xiàn)內(nèi)部冷熱不均趨勢。2021年第四季度,二線城市住房土地市場將延續(xù)三季度走勢,整體表現(xiàn)低迷。2022年,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對重點二線城市的土地補(bǔ)倉需求將有所上漲,導(dǎo)致重點二線城市的住房土地市場將有所回暖,但是非重點二線城市的土地市場大概率仍將維持低溫狀態(tài)。三四線城市或?qū)⒄w表現(xiàn)低迷。在房地產(chǎn)融資政策沒有大幅度放寬的情況下,除熱點城市周邊的三四線城市外,三四線城市特別是人口持續(xù)流出城市的住房土地市場將面臨更大的下滑壓力,預(yù)計三四線城市與一二線城市之間的分化趨勢將進(jìn)一步加大。
政策建議
穩(wěn)預(yù)期:有效穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期。一要合理引導(dǎo)預(yù)期。堅持“房住不炒”定位,堅持“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”原則,積極引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)期。樹立調(diào)控政策的權(quán)威性、嚴(yán)肅性,彰顯“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的決心,督促企業(yè)克服“政府一定會給予企業(yè)改錯機(jī)會”的慣性思維,高度重視“三線四檔”“兩集中”等調(diào)控政策的威懾力和執(zhí)行力。提升市場主體的風(fēng)險承受能力,正確認(rèn)識“鏟除風(fēng)險就必須要冒點風(fēng)險”的事實,積極引導(dǎo)市場主體緩解短期過激反應(yīng),防止預(yù)期逆轉(zhuǎn)。二要確保調(diào)控韌性。保持房地產(chǎn)調(diào)控政策穩(wěn)定性,抓住有利時間窗口持續(xù)推進(jìn)住房土地市場長效機(jī)制建設(shè),推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康有序發(fā)展。保持房地產(chǎn)金融政策連續(xù)性,完善“三線四檔”“金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中管理”等政策,強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)貸款監(jiān)管。遏制不當(dāng)和過度融資行為,加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)購地資金來源審查,持續(xù)清理房地產(chǎn)企業(yè)“明股實債”融資行為。三要把握調(diào)控力度。提升調(diào)控柔韌度,幫助金融機(jī)構(gòu)準(zhǔn)確理解房地產(chǎn)金融審慎管理制度,及時糾正部分金融機(jī)構(gòu)存在的對“三線四檔”融資管理規(guī)則的實操偏差,保證房地產(chǎn)貸款平穩(wěn)有序投放。針對局部暴露的風(fēng)險,嚴(yán)格依法依規(guī)開展風(fēng)險處置工作,督促涉事企業(yè)保證項目順利建設(shè),并做好必要的金融支持,防止風(fēng)險擴(kuò)散,確保不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險。
建機(jī)制:持續(xù)健全房地產(chǎn)長效機(jī)制。一要推進(jìn)政策一體化。持續(xù)構(gòu)建“人、地、錢、房、服”五位一體聯(lián)動機(jī)制,將土地、資金、公共服務(wù)、住房與人口增減相掛鉤??茖W(xué)編制住宅用地供應(yīng)計劃,保障合理供地需求,及時根據(jù)城市房地產(chǎn)市場實際運行情況和人口數(shù)量的變化動態(tài)調(diào)整土地供應(yīng)量。人口持續(xù)流入的大中城市要加大住宅用地供應(yīng),特別是保障性住宅用地供應(yīng)。積極優(yōu)化住宅用地供應(yīng)的空間布局,促進(jìn)職住平衡。二要推進(jìn)政策機(jī)制化。推動調(diào)控政策機(jī)制化,根據(jù)市場變化情況自動啟動相應(yīng)政策或調(diào)整政策,提升相機(jī)抉擇能力。盡快構(gòu)建個人住房信息系統(tǒng),加快解決房產(chǎn)評估等征收環(huán)節(jié)的技術(shù)問題,穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革。三要推進(jìn)政策差異化。推進(jìn)雙向調(diào)控,熱點城市要增加土地供給,防止出現(xiàn)過熱現(xiàn)象,收縮城市要適度減少土地供給,防止土地市場過快下滑。推動因城施策、因企施策、因人施策,根據(jù)不同城市、不同企業(yè)、不同人群的情況,采取不同政策取向、政策組合和政策力度。
優(yōu)監(jiān)管:推動監(jiān)測監(jiān)管考評相結(jié)合。一要加強(qiáng)事前監(jiān)測。完善住宅用地信息公開制度,確保住宅用地信息及時公開、全面準(zhǔn)確。完善監(jiān)測指標(biāo)體系,加強(qiáng)地價增長率、地價占房價比例、溢價率等價格指標(biāo)監(jiān)測,完善人口增量、住房存銷比、人均住房面積等需求指標(biāo)監(jiān)測,優(yōu)化建設(shè)用地供給、空置率、住房存量、住房用地比例等供給指標(biāo)監(jiān)測。二要加強(qiáng)事中監(jiān)管。健全全國城市地價動態(tài)監(jiān)測體系,推動重點城市建立地價監(jiān)測預(yù)警機(jī)制,開展季度預(yù)警和年度考核,對地價漲幅超出合理區(qū)間的城市及時進(jìn)行預(yù)警并督促整改。建立常態(tài)化監(jiān)管機(jī)制,對整改不徹底的城市予以通報批評并適時組織專項檢查。完善督導(dǎo)機(jī)制,適時采取“飛檢”等方式進(jìn)行抽查督導(dǎo)。三要加強(qiáng)事后考評。壓實地方政府的領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任和主體責(zé)任,健全房地產(chǎn)市場管理的考核問責(zé)制度,完善監(jiān)督考核和獎懲問責(zé)相結(jié)合的監(jiān)管督查機(jī)制。積極開展房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制評價考核,對未能實現(xiàn)“穩(wěn)地價”目標(biāo)且調(diào)控措施落實不到位的城市實行“一票否決”。
(作者單位:國家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測部)
責(zé)任編輯:孫 爽