董小華

一、新收入準(zhǔn)則與舊準(zhǔn)則相比存在的主要變化

隨著現(xiàn)代社會經(jīng)濟(jì)的多樣化發(fā)展，各項業(yè)務(wù)日益復(fù)雜多變，隨之收入準(zhǔn)則和建造合同準(zhǔn)則邊界不清晰的問題日益突顯出來，致使原有收入準(zhǔn)則難以為企業(yè)收入確認(rèn)提供有效指導(dǎo)，在這種復(fù)雜的環(huán)境背景下，我國頒布了新收入準(zhǔn)則，使其得以更好地適應(yīng)當(dāng)前時代發(fā)展對于各項業(yè)務(wù)收入確認(rèn)的實際需求，但與此同時也給企業(yè)會計核算工作帶來了新的挑戰(zhàn)，尤其是對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的影響更為明顯。

（一）建立起新的收入確認(rèn)模型。新收入準(zhǔn)則的頒布合理地將2006 年所頒布的收入準(zhǔn)則與建造合同準(zhǔn)則有機(jī)融合起來，成功引入合同概念，使合同在收入確認(rèn)中的地位得到了確立，真正建立起以合同為基礎(chǔ)的五步法確認(rèn)模型，也就是識別合同、識別履約義務(wù)、確定合同價款、將合同價款分?jǐn)傊粮髀募s義務(wù)和實現(xiàn)履約義務(wù)時確認(rèn)收入五個步驟的收入確認(rèn)模型[1]。

（二）對收入確認(rèn)時點的判斷標(biāo)準(zhǔn)作出了明確。國內(nèi)舊收入準(zhǔn)則主要從銷售的視角以商品所有權(quán)風(fēng)險及報酬轉(zhuǎn)移作為收入確認(rèn)的時點，而新收入準(zhǔn)則對其收入確認(rèn)時點作出了新的明確，主要是從客戶的視角以客戶取得商品控制權(quán)為收入的確認(rèn)時點。

（三）對于包含多項交易安排合同的會計處理指明了方向。如企業(yè)在合同開始時就需要對合同實施全面地管理，對合同中的各項履約義務(wù)進(jìn)行識別，同時，還需將合同總價款向各單項履約義務(wù)進(jìn)行分?jǐn)偅⒃诼男邢嚓P(guān)義務(wù)時對收入進(jìn)行確認(rèn)。

（四）明確規(guī)定了某些特定交易事項的收入。如在實務(wù)平臺銷售模式中收入的確認(rèn)需要使用哪種方法？在房地產(chǎn)企業(yè)總承包合同中專項分包合同業(yè)務(wù)收入確認(rèn)中又需要使用哪種方法？在新收入準(zhǔn)則中對這些交易事項的收入確認(rèn)均做了詳細(xì)的分析和說明。

（五）進(jìn)一步擴(kuò)大了收入披露的范圍。對于房地產(chǎn)企業(yè)收入披露上來講，新收入準(zhǔn)則對其披露范圍做了進(jìn)一步擴(kuò)大，同時，對有關(guān)會計信息質(zhì)量的要求也更為嚴(yán)格一些，所以，房地產(chǎn)企業(yè)會計核算人員在對收入信息進(jìn)行確認(rèn)時，需要會計信息更加及時且高質(zhì)量。在新收入準(zhǔn)則下，房地產(chǎn)企業(yè)會計核算人員在對建設(shè)項目實施信息采集與會計信息核算、分析等工作時，還新增了會計信息估計并結(jié)合實際需求進(jìn)行會計信息內(nèi)容的采集，進(jìn)一步擴(kuò)大了其收入披露的范圍，使其會計報表能夠更加真實、全面地反映相關(guān)信息。

新收入準(zhǔn)則的頒布或多或少均會對各行業(yè)在收入確認(rèn)上產(chǎn)生一定程度的影響。從房地產(chǎn)企業(yè)的角度來看，因其產(chǎn)品建造具有周期長、資產(chǎn)造價高、體積大且無法復(fù)制等特殊性，致使其與其他普通生產(chǎn)制造業(yè)的產(chǎn)品核算存在較大的差異，因此，其在會計處理、收入成本確認(rèn)等方面也有著一定的特殊性，換句話來講，新收入準(zhǔn)則的頒布與實施對房地產(chǎn)企業(yè)所造成的影響會更大一些。對于房地產(chǎn)企業(yè)收入的確認(rèn)來講，以往主要是以其的建造合同為依據(jù)，在資產(chǎn)負(fù)債表中應(yīng)用成本法、工作量法和實際測定完工進(jìn)度百分比法等在某時間段內(nèi)進(jìn)行確認(rèn)。而新收入準(zhǔn)則的頒布則作出了明確的規(guī)定，在滿足有關(guān)條件要求的情況下可以應(yīng)用投入法和產(chǎn)出法對某時間段內(nèi)的收入進(jìn)行確認(rèn)，又或是在某一時點確認(rèn)收入[2]。新收入準(zhǔn)則的頒布與實施使房地產(chǎn)企業(yè)在會計核算上得以實現(xiàn)系統(tǒng)化和規(guī)范化發(fā)展，也更加科學(xué)合理性，其對房地產(chǎn)企業(yè)在會計核算和財務(wù)管理方面的應(yīng)用具有更高的價值和意義。

二、新收入準(zhǔn)則對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的影響分析

（一）在收入確認(rèn)方式方面的影響

從房地產(chǎn)企業(yè)的角度上來看，新收入準(zhǔn)則下收入確認(rèn)方式發(fā)生了極大的變化，主要可從以下幾個方面體現(xiàn)：第一，在確認(rèn)收入時主要以控制權(quán)的轉(zhuǎn)移為依據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)合同的簽證是新收入準(zhǔn)則下確認(rèn)收入的重要節(jié)點，并以此為依據(jù)對收入核算的時間、方式等加以確認(rèn)，進(jìn)而使確認(rèn)系統(tǒng)得以實現(xiàn)完善。在新收入準(zhǔn)則環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)所應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)在合同中也需作出進(jìn)一步明確，同時，還需對商品控制權(quán)轉(zhuǎn)移的時間、方向等進(jìn)行確定，也因此給買賣雙方提供了良好的權(quán)益保障，有效降低房屋買賣風(fēng)險。第二，收入計量以交易價格作為判定。在新收入準(zhǔn)則中，房地產(chǎn)企業(yè)收入主要以交易價格作為判定交易，這一價格與實際業(yè)務(wù)的需求相適應(yīng)，一旦在交易價格中進(jìn)行確定必需以合同價格作為依據(jù)，同時，還需對合同中可變對價和存在的重要融資成分，客戶支付對價與非現(xiàn)金對價等多方面內(nèi)容作出適當(dāng)?shù)目紤]。在以往舊的收入準(zhǔn)則中，房地產(chǎn)收入計量主要是收入的類型作為劃分依據(jù)，而在新收入準(zhǔn)則的統(tǒng)一規(guī)定中，計量收入需由交易價格加以確定，但在對交易價格進(jìn)行確定時給企業(yè)財務(wù)人員工作增加了一定難度，且對財務(wù)人員專業(yè)水平也提出了新的要求。房地產(chǎn)企業(yè)交易價格是指客戶在購買商品且房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移后應(yīng)當(dāng)支付給房地產(chǎn)企業(yè)的對價金額，這種使價格具有統(tǒng)一計量標(biāo)準(zhǔn)的方式可以使原先繁瑣的計量工作變得簡單許多，這在一定程度上促進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)收入核算工作質(zhì)量和效率地提升。

（二）在收入及成本核算方面的影響

在新收入準(zhǔn)則下，收入確認(rèn)五步法的基礎(chǔ)原則緊緊圍繞合同展開，尤其是對合同中各項履約義務(wù)的識別在收入確認(rèn)與計量中起到至關(guān)重要的作用，換句話說就是評估合同組合中所有合同并對各約定履行義務(wù)實施辨別，進(jìn)而對其約定履行是否在其時段內(nèi)，還是在時點內(nèi)。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行收入確定時，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格以合同各條款為依據(jù)對收入展開核算，同時，還需從實際出發(fā)對收入加以確定。第一，在銷售竣工房屋且與客戶簽訂銷售合同時，房地產(chǎn)企業(yè)在合同履約義務(wù)履行完以前的應(yīng)收未收款項除受到時間流逝因素的影響以外，需在合同資產(chǎn)中作加應(yīng)的記錄。待履約義務(wù)完成以后，并就房屋辦理好有關(guān)交付手續(xù)時，可以看作控制權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，而此時達(dá)到了收入確認(rèn)的條件，與此同時可以進(jìn)行成本結(jié)轉(zhuǎn)；第二，對于已經(jīng)達(dá)到預(yù)期銷售條件的房屋進(jìn)行銷售時，房地產(chǎn)企業(yè)在與客戶簽訂預(yù)售合同時因未達(dá)到交付條件而不能按合同約定完成履約義務(wù)，在這種情況下收取客戶全款或首付款時應(yīng)在合同外債中對所有收取的貨款作好全面詳細(xì)的記錄，待房產(chǎn)竣工交付并辦理好相關(guān)手續(xù)時，方可以將合同負(fù)債中余額結(jié)轉(zhuǎn)到主營業(yè)務(wù)收入項目中，從而對收入進(jìn)行確認(rèn)并以適當(dāng)?shù)姆绞竭M(jìn)行成本結(jié)轉(zhuǎn)[3]。

（三）在所得稅核算方面的影響

在新收入準(zhǔn)則下，房地產(chǎn)企業(yè)所得稅核算工作受到了相應(yīng)的影響，尤其是在調(diào)整銷售傭金核算方式和銷售價格確認(rèn)兩個方面影響比較大，在新收入準(zhǔn)則中對收入和費用的配比原則更為重視一些。一般來講，銷售傭金實際發(fā)生至最后一筆收入確認(rèn)的時間超出一年的往往需要作資本化處理，將其計入到合同取得成本中，在收入確認(rèn)時點按照當(dāng)期收入確認(rèn)額與總收入額的比重實施攤銷并將其計入到當(dāng)期損益中。而在以往舊的收入準(zhǔn)則中，銷售傭金在發(fā)生當(dāng)期全部費用化處理，通常以銷售合同復(fù)印紙金額為依據(jù)對收入進(jìn)行確認(rèn)，這種方法相對要簡便許多；但在新收入準(zhǔn)則下對交易價格進(jìn)行確認(rèn)過程中，還需將可變對價和合同中的重大融資成本、非現(xiàn)金對價和應(yīng)付客戶對價等多方面因素進(jìn)行綜合考量，從而致使最終確認(rèn)收入的依據(jù)與合同簽訂金額有可能出現(xiàn)差異的情況，所以，在新舊兩種不同收入準(zhǔn)則的核算方式下對房地產(chǎn)企業(yè)所得稅核算有著一定的影響，可能會出現(xiàn)企業(yè)當(dāng)期稅前利潤產(chǎn)生一定差異的情況。

三、新收入準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)有效應(yīng)對會計核算影響的有效措施

（一）對會計核算影響的要點及內(nèi)容加以明確

在新收入準(zhǔn)則下，房地產(chǎn)企業(yè)想要有效應(yīng)對因此而帶來的不同影響，企業(yè)財務(wù)人員應(yīng)當(dāng)對新收入準(zhǔn)則有關(guān)內(nèi)容及核算方法等加以重視，應(yīng)當(dāng)積極深入、全面了解新收入準(zhǔn)則，并對企業(yè)會計核算中新準(zhǔn)則的原則、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及方式等多方面發(fā)生變化的情況，對自身會計核算所造成的不良影響作出明確。鑒于房地產(chǎn)企業(yè)在資產(chǎn)債務(wù)法中的運用來看，可以采用公允價值計量方式的稅務(wù)運用來有效反映企業(yè)真實的財務(wù)現(xiàn)狀。從整體上來看，房地產(chǎn)企業(yè)管理人員應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮其領(lǐng)導(dǎo)帶頭作用，積極向各層級員工下達(dá)相應(yīng)職責(zé)的工作任務(wù)及責(zé)任，切實促進(jìn)企業(yè)會計核算部門發(fā)揮其應(yīng)有的核算管理功能，推動企業(yè)會計工作體系的進(jìn)一步健全與完善，以為企業(yè)后續(xù)會計核算工作的持續(xù)進(jìn)行提供有力的支持，努力實現(xiàn)會計核算質(zhì)量和效率地提升[4]。

（二）對企業(yè)會計核算做進(jìn)一步完善體系

房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)會計核算體系過程中，應(yīng)當(dāng)以新收入準(zhǔn)則的核算內(nèi)容為依據(jù)，所以，這就需要對新收入準(zhǔn)則對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算工作影響的內(nèi)容予以足夠的重視，努力調(diào)整并完善自身核算體系，以使企業(yè)得以更好地適應(yīng)新收入準(zhǔn)則的實際要求。例如，在具體的會計核算過程中，需將企業(yè)各項經(jīng)營活動進(jìn)行細(xì)化分解，如劃分為銷售、代理建設(shè)、租金及資本增值等細(xì)項，同時，還需結(jié)合房地產(chǎn)的用途對其開發(fā)、自用等作進(jìn)一步確認(rèn)，進(jìn)而以與之相適宜的會計核算標(biāo)準(zhǔn)對后續(xù)計量方法展開有效分析與研究。另外，還需結(jié)合房地產(chǎn)屬性的不同依據(jù)相應(yīng)的收入準(zhǔn)則及要求，以為后續(xù)公允價值核算和成本核算模式的選擇奠定良好基礎(chǔ)。對于投資性房地產(chǎn)的購買初始計量成本，需以購買時的價款、稅款和歸屬資產(chǎn)費用綜合進(jìn)行計量；而企業(yè)在這一過程中以其他方式獲取投資性房地產(chǎn)的，在進(jìn)行成本計量時應(yīng)以新收入準(zhǔn)則為依據(jù)，在對后續(xù)展開計量作業(yè)時不會對成本模式和公允模式作出相應(yīng)的要求。

（三）注重企業(yè)合同的管理

因新收入準(zhǔn)則下的房地產(chǎn)企業(yè)會計核算發(fā)生了較大的變化，而在房地產(chǎn)企業(yè)會計核算工作中，合同管理是一項十重要的內(nèi)容，所以，在新收入準(zhǔn)則背景下的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步強(qiáng)化合同的管理，而這一工作則需要企業(yè)內(nèi)部各部門共同協(xié)作完成，只有這樣才能確保企業(yè)合同管理得以滿足新收入準(zhǔn)則的各項標(biāo)準(zhǔn)及要求。如就銷售合同來講，企業(yè)需對合同雙方的權(quán)利和義務(wù)作進(jìn)一步明確。對于以分期方式購買房產(chǎn)的客戶來講，則需要對客戶的信用展開詳細(xì)、深入地分析和調(diào)查，以免發(fā)生合同風(fēng)險問題。同時，在銷售合同中應(yīng)將違反有關(guān)約定時應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的具體責(zé)任作出明確，以免后續(xù)發(fā)生違約問題時出現(xiàn)責(zé)任不清晰、扯皮等情況。對于建造合同則需要對開發(fā)商和承包商等的各方責(zé)任和義務(wù)加以確定，同時，企業(yè)法務(wù)人員還需及時跟進(jìn)和管理建造合同，對建造合同的簽訂、執(zhí)行及變更等全過程展開認(rèn)真、嚴(yán)格的跟蹤與審查，以免發(fā)生風(fēng)險問題。另外，在新收入準(zhǔn)則背景下，建筑工程的施工進(jìn)度同樣也會影響到房地產(chǎn)企業(yè)的確認(rèn)與計量方面的工作，所以，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極與監(jiān)理部門協(xié)調(diào)配合起來落實好各項工作，以確保已經(jīng)完工的工程量計量工作得以合理有效地進(jìn)行，從而保證工程項目成本得以實現(xiàn)精準(zhǔn)計算。此外，如果房地產(chǎn)企業(yè)在對代建商品房進(jìn)行處理過程中雙方簽訂了建造合同的，則可以對房產(chǎn)項目的完成情況進(jìn)行有效計量，并嚴(yán)格按照合同約定的工程進(jìn)度對相關(guān)款項進(jìn)行合理支付，且房地產(chǎn)企業(yè)可以依據(jù)實際履約進(jìn)度來對收入進(jìn)行合理確認(rèn)[5]。

（四）對收入確認(rèn)流程作進(jìn)一步規(guī)范

新收入準(zhǔn)則與以往舊收入準(zhǔn)則相比具有更高的科學(xué)合理性，且在現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)新發(fā)展環(huán)境下，新收入準(zhǔn)則能夠更好地適應(yīng)市場環(huán)境和當(dāng)前企業(yè)經(jīng)營管理模式，所以，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對新收入準(zhǔn)則予以足夠的重視，切實按照新收入準(zhǔn)則有關(guān)內(nèi)容及要求對企業(yè)會計核算、財務(wù)管理等工作加以指導(dǎo)，并對收入確認(rèn)流程做進(jìn)一步規(guī)范處理。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以從自身企業(yè)內(nèi)部規(guī)章制度著手加以完善，并以新收入準(zhǔn)則為其他對企業(yè)會計核算、財務(wù)人員等的收入確認(rèn)行為加以規(guī)范和約束，切實按照科學(xué)合理的確認(rèn)方法和管理流程展開各項工作，使之形成規(guī)范的流程體系。隨著房地產(chǎn)企業(yè)信息化技術(shù)水平的快速提升，工程項目所涉及的會計和財務(wù)信息也日益繁雜起來，所以，房地產(chǎn)企業(yè)在運營發(fā)展過程中還應(yīng)當(dāng)對自身收入確認(rèn)流程加以規(guī)范化管理，切實要求企業(yè)會計核算與財務(wù)人員能夠熟練掌握收入確認(rèn)流程并將其運用到具體的核算與管理工作中去，確保企業(yè)收入確認(rèn)工作得以順利進(jìn)行。

（五）注重財務(wù)人員綜合素質(zhì)地提升

隨著現(xiàn)代社會經(jīng)濟(jì)和科技的快速發(fā)展，各項工作對于人員的綜合素質(zhì)要求也越來越高，尤其是企業(yè)的會計工作崗位來講，因其具有較強(qiáng)的專業(yè)性，所以對會計崗位人員的綜合素質(zhì)也就更高一些。因此，企業(yè)財務(wù)會計人員不僅要具備較強(qiáng)的專業(yè)知識和技能，還應(yīng)當(dāng)具備良好的綜合素質(zhì)，尤其在新收入準(zhǔn)則背景下，財務(wù)會計人員更應(yīng)當(dāng)注重于對新收入準(zhǔn)則有關(guān)內(nèi)容、規(guī)定和要求的學(xué)習(xí)、理解和把握，深刻認(rèn)識到其內(nèi)涵。在新收入準(zhǔn)則下的商品和勞務(wù)間發(fā)生了極大的變化，企業(yè)財務(wù)人員更應(yīng)當(dāng)精準(zhǔn)地對收入確認(rèn)條件進(jìn)行分析，以正確地判斷其確認(rèn)方法，在具體的確認(rèn)工作前需及時有效地收集整理相關(guān)數(shù)據(jù)和報表，以便對其收入確認(rèn)時點進(jìn)行把控[6]。在新收入準(zhǔn)則下確認(rèn)收入需要以控制權(quán)的轉(zhuǎn)移作為判斷，其主要以合同交付來作出判斷，進(jìn)而對其收入進(jìn)行確認(rèn)，而這些均需要企業(yè)財務(wù)人員根據(jù)合同加以把控。另外，財務(wù)人員還應(yīng)當(dāng)能夠精準(zhǔn)地對交易價格進(jìn)行計量，特別是對于一些合同價格外影響因素的更應(yīng)當(dāng)深入解讀新收入準(zhǔn)則下會計核算的有關(guān)內(nèi)容及其適用條件等知識。此外，因新舊收入準(zhǔn)則間存在較大差異，尤其是對于一些新手來講更是難以理解和解讀，所以，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步加大企業(yè)財務(wù)人員就新收入準(zhǔn)則有關(guān)內(nèi)容、規(guī)定及要求等的學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，使之形成系統(tǒng)性的學(xué)習(xí)，切實從根本上提升企業(yè)財務(wù)人員專業(yè)知識和技能[7]。

四、結(jié)語

綜上所述，新收入準(zhǔn)則的頒布與實施在一定程度上促進(jìn)了企業(yè)會計核算工作效率與會計信息質(zhì)量地提升，盡管如此，但對于房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算工作來講，同時還會給其工作造成一定的影響，結(jié)合企業(yè)財務(wù)核算目標(biāo)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對其收入確認(rèn)時點加以規(guī)范和重視，在日常的會計核算工作中還應(yīng)當(dāng)科學(xué)有效地運用新收入準(zhǔn)則來為企業(yè)會計工作準(zhǔn)則及流程等加以指導(dǎo)，同時，在具體的工作中還應(yīng)當(dāng)對新收入準(zhǔn)則對企業(yè)會計核算工作影響的重要內(nèi)容加以分析，不斷完善自身會計核算系統(tǒng)并強(qiáng)化合同管理，努力規(guī)范企業(yè)會計核算行為，使其得以與新收入準(zhǔn)則有關(guān)內(nèi)容及要求相符合，更好地促進(jìn)企業(yè)實現(xiàn)健康與持續(xù)發(fā)展。

引用

[1]李潔雯.淺析新收入準(zhǔn)則會計核算的變化[J].現(xiàn)代營銷(下旬刊),2018,(05):198.

[2]時軍.淺析新收入準(zhǔn)則的變化及其對會計核算的影響[J].財會月刊,2018,(05):113-119.

[3]熊守娟.分析新收入準(zhǔn)則對施工企業(yè)會計核算與財務(wù)管理的影響[J].市場周刊·理論版,2021,(48):155-156.

[4]甘麗坤.新收入準(zhǔn)則下建筑企業(yè)會計核算銜接問題探究[J].財會學(xué)習(xí),2021(23):100-101.

[5]胡玥.基于新收入準(zhǔn)則淺析企業(yè)會計核算受到的影響[J].財會學(xué)習(xí),2019,(13):120+123.

[6] 高進(jìn),王錦.其他收入核算探析——基于新舊事業(yè)會計制度及企業(yè)會計準(zhǔn)則的比較[J].財會學(xué)習(xí),2018,(15):114-115.

[7]李淑娟.新收入準(zhǔn)則變化及對企業(yè)會計核算的作用研究[J].營銷界（理論與實踐）,2020,(03):95-96.