張新 ZHANG Xin

（安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院，蚌埠 233030）

0 引言

房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和繁榮具有非常重要的意義，分析各企業(yè)之間的差異和近年的變動(dòng)趨勢(shì)，能幫助投入到房地產(chǎn)行業(yè)的各項(xiàng)資產(chǎn)被高效利用，進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理方式的改變，創(chuàng)造出更多的社會(huì)價(jià)值。

本文結(jié)合以往學(xué)者研究，將流動(dòng)資產(chǎn)、固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)作為投入指標(biāo)，將凈利潤(rùn)和每股凈收益作為產(chǎn)出指標(biāo)，使用DEA模型分析房地產(chǎn)上市企業(yè)經(jīng)營(yíng)效率情況，分析導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果不佳的原因，并提出針對(duì)性的改進(jìn)建議。

1 方法介紹與指標(biāo)選取

1.1 方法介紹

數(shù)據(jù)包絡(luò)分析（DEA）是一門由運(yùn)籌學(xué)、管理學(xué)、數(shù)學(xué)交叉形成的分析方法，是美國(guó)的運(yùn)籌學(xué)家查內(nèi)斯（Charnes）等提出的一種用于評(píng)價(jià)決策單元之間效率高低的方法，首次提出了一種對(duì)包含多個(gè)投入和多個(gè)產(chǎn)出的系統(tǒng)進(jìn)行相對(duì)效率評(píng)價(jià)的非參數(shù)估計(jì)方法，該方法中兩個(gè)最基本的模型為基于規(guī)模報(bào)酬不變的CCR模型和規(guī)模報(bào)酬可變的BCC模型，效率值分為綜合效率（TE）、純技術(shù)效率（PTE）和規(guī)模效率（SE），三者存在關(guān)系TE＝PTE×SE。DEA模型一般又可分為投入導(dǎo)向模型和產(chǎn)出導(dǎo)向模型，投入導(dǎo)向即為實(shí)現(xiàn)當(dāng)前產(chǎn)出DEA有效需要縮減投入的幅度，產(chǎn)出導(dǎo)向即為實(shí)現(xiàn)當(dāng)前投入DEA有效需要擴(kuò)大的產(chǎn)出幅度。

在DEA方法的基本模型中，BBC模型和CCR模型的最大區(qū)別CCR模型假設(shè)決策單元規(guī)模報(bào)酬不變，而BCC模型假設(shè)決策單元存在規(guī)模報(bào)酬，不僅能求得決策單元的綜合效率，也能分別獲得決策單元的純技術(shù)效率和規(guī)模報(bào)酬率。因此采用BCC模型能獲得更為豐富的效率數(shù)據(jù)。本文采用BCC假設(shè)下的DEA模型進(jìn)行數(shù)據(jù)處理。

1.2 指標(biāo)選取

本文選取在滬深上市的14家A股企業(yè)作為樣本，它們占據(jù)了一小部分上市房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量，相對(duì)能較好地代表整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)。我們將經(jīng)營(yíng)效率的投入產(chǎn)出指標(biāo)具體設(shè)定為：

投入指標(biāo)：流動(dòng)資產(chǎn)、固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)；

產(chǎn)出指標(biāo)：凈利潤(rùn)和每股凈收益。

本文從數(shù)據(jù)來(lái)源于樣本公司2016-2020年年報(bào)的資產(chǎn)負(fù)債表和利潤(rùn)表的相關(guān)數(shù)據(jù)，并計(jì)算上述投入指標(biāo)和產(chǎn)出指標(biāo)。

2 經(jīng)營(yíng)效率分析

將選取的房地產(chǎn)企業(yè)2016-2020年的數(shù)據(jù)使用Deap2.1軟件進(jìn)行分析，結(jié)果如表1和表2。

表1 14家企業(yè)2016-2018年經(jīng)營(yíng)效率值

表2 14家企業(yè)2019-2020年經(jīng)營(yíng)效率值

2.1 總體分析

通過(guò)對(duì)DEA方法得出的原始數(shù)據(jù)的觀察，初步得到以下直觀結(jié)論：

①70組數(shù)據(jù)中有15組為規(guī)模報(bào)酬遞增，有20組規(guī)模報(bào)酬不變，剩下都為規(guī)模報(bào)酬遞減，說(shuō)明房地產(chǎn)行業(yè)整體上規(guī)模報(bào)酬遞減。

②70組樣本數(shù)據(jù)中，規(guī)模效率達(dá)到0.9以上的數(shù)據(jù)組達(dá)到了27組。這說(shuō)明在這14家大型的房地產(chǎn)企業(yè)之間存在明顯的由于企業(yè)規(guī)模導(dǎo)致的經(jīng)營(yíng)效率的差異。

③通過(guò)對(duì)每家企業(yè)5年的綜合效率計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)差，標(biāo)準(zhǔn)差較大。因此，多數(shù)企業(yè)在不同年間的經(jīng)營(yíng)效率波動(dòng)幅度較為劇烈。

將每年所有企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效率求平均值，可以得到以下結(jié)論：

①樣本年間的行業(yè)資金的綜合效率平均值在0.395-0.774變動(dòng)，這說(shuō)明了不同的房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效率差別較大，并且這一差別主要是由純技術(shù)效率引起。

②橫向的比較中，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)效率的綜合效率除了在2018年和2020年時(shí)提高了，在其他年份均呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，并且在2017年和2019年，經(jīng)營(yíng)效率的綜合效率有較大幅度的下降，分別下降了31%和38.6%。波動(dòng)可能主要由凈利潤(rùn)的減少引起。

2.2 綜合效率

2020年14家房地產(chǎn)企業(yè)的綜合效率平均值為0.620，表明房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效率整體水平一般。而房地產(chǎn)企業(yè)純技術(shù)效率和規(guī)模效率均值分別為0.755和0.801，規(guī)模效率與純技術(shù)效率持平，說(shuō)明部分房地產(chǎn)企業(yè)綜合技術(shù)效率低的原因與企業(yè)的純技術(shù)效率、規(guī)模效率的非有效組合有關(guān)，資產(chǎn)投入與經(jīng)營(yíng)管理存有提升空間。

由表可知，2016-2020年合肥城建、城投控股和陸家嘴的綜合效率總是有效的（TE=1），表明這三家企業(yè)的技術(shù)水平，管理能力與經(jīng)營(yíng)規(guī)模相適應(yīng)。即DEA有效，處于綜合技術(shù)效率生產(chǎn)的前沿，同時(shí)這家企業(yè)純技術(shù)效率和規(guī)模效率值均為最優(yōu)，原因在于固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)等處于有效組合狀態(tài)，產(chǎn)出水平較高。2016-2020新城控股純技術(shù)效率值一直為1，但2016-2019年其他兩個(gè)效率值均為小于1，但2020年綜合效率和規(guī)模效率達(dá)到1，說(shuō)明該公司將現(xiàn)有的投入資源充分利用起來(lái)，并達(dá)到了最大產(chǎn)出。而2016-2020年魯商發(fā)展和上實(shí)發(fā)展的純技術(shù)效率逐年下降，說(shuō)明這兩家企業(yè)沒(méi)有充分利用無(wú)形資產(chǎn)和固定資產(chǎn)，規(guī)模與投入產(chǎn)出不相匹配，經(jīng)營(yíng)效率低。2016-2020年陽(yáng)光城和魯商發(fā)展綜合效率低下，投入產(chǎn)出不平衡，存在較大的冗余。2016-2020年榮盛發(fā)展和信達(dá)地產(chǎn)綜合效率有所提高，說(shuō)明這兩家采取了一定的改善措施來(lái)提高綜合效率。2016年綜合效率有效（TE=1）的企業(yè)為7家，2017年有3家，2018年有3家，2019年有3家企業(yè)，2020年有4家，占總體樣本的28.6%，表明我國(guó)總體房地產(chǎn)行業(yè)投入要素組織不太合理，經(jīng)營(yíng)效率較低。

2.3 技術(shù)效率分析

14家企業(yè)中，7家技術(shù)效率值均小于1，即DEA無(wú)效。陽(yáng)光城、華發(fā)股份和上實(shí)發(fā)展技術(shù)效率值低于每年平均值，說(shuō)明這家企業(yè)的投入與產(chǎn)出比例較大，經(jīng)營(yíng)效率較低。3家招商蛇口、保利發(fā)展和信達(dá)地產(chǎn)技術(shù)效率小于平均值，它們的純技術(shù)效率值均為1，但規(guī)模效率值均低于規(guī)模效率均值，說(shuō)明這3家企業(yè)綜合技術(shù)效率低的原因是規(guī)模效率低。2016年技術(shù)效率（PTE）有效的企業(yè)為11家，2017年有7家，2018年有8家，2019年有5家企業(yè)，2020年有7家，說(shuō)明大部分企業(yè)能夠有效利用流動(dòng)資產(chǎn)，技術(shù)水平能夠得到合理有效的運(yùn)用。2019年有7家技術(shù)效率低于平均值，2020年有5家技術(shù)效率低于平均值，說(shuō)明房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)技術(shù)管理水平進(jìn)行了改善。

2.4 規(guī)模效率分析

規(guī)模報(bào)酬存在以下3種情況：

①規(guī)模報(bào)酬遞增（irs），即產(chǎn)出增加的比例大于投入增加的比例；②規(guī)模報(bào)酬不變（-），即產(chǎn)出增加的比例等于投入增加的比例，達(dá)到了理想狀態(tài)；③規(guī)模報(bào)酬遞減（drs）與第一種情況正好相反。通過(guò)公司的規(guī)模報(bào)酬可以判別公司的規(guī)模收益狀況，進(jìn)一步可以分析導(dǎo)致規(guī)模效率不高的原因。

2016-2018年規(guī)模效率保持不變的有3家。2019-2020年規(guī)模效率保持不變的有2家。說(shuō)明其投入和產(chǎn)出比并沒(méi)有達(dá)到最佳狀態(tài)，新城控股是企業(yè)排名靠前的，得出企業(yè)排名對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效率雖然隨機(jī)性較強(qiáng)，但排名靠前的企業(yè)的平均經(jīng)營(yíng)效率效率水平仍顯著高于排名靠后的企業(yè)。

2016-2020年信達(dá)地產(chǎn)和保利發(fā)展規(guī)模效率遞減波動(dòng)較大，表明這兩家企業(yè)未來(lái)應(yīng)注意改善經(jīng)營(yíng)方針，提高投入產(chǎn)出的規(guī)模效率。這些公司隨著投入的增加，其產(chǎn)出不但不會(huì)增加反而會(huì)減少，此時(shí)應(yīng)該調(diào)整自己的經(jīng)營(yíng)決策與經(jīng)營(yíng)方式，從而充分利用現(xiàn)有資產(chǎn)來(lái)提高投入產(chǎn)出率，進(jìn)而使其規(guī)模收益轉(zhuǎn)變?yōu)橛行У那闆r。

2016-2020年格力地產(chǎn)和上實(shí)發(fā)展的規(guī)模收益遞增，這些企業(yè)可考慮適當(dāng)增加企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)來(lái)提高經(jīng)營(yíng)效率。但是進(jìn)行規(guī)模的擴(kuò)張應(yīng)當(dāng)考慮到自身資產(chǎn)結(jié)構(gòu)是否合理以及該投入哪些資產(chǎn)來(lái)更好的經(jīng)營(yíng)。14家房地產(chǎn)企業(yè)中連續(xù)5年均呈現(xiàn)規(guī)模報(bào)酬遞增的為魯商發(fā)展，得出雖然國(guó)有企業(yè)在數(shù)量和平均排名上均強(qiáng)于民營(yíng)企業(yè)，但國(guó)有企業(yè)在經(jīng)營(yíng)效率上明顯弱于民營(yíng)企業(yè)。

2.5 五年效率值平均分析（表3）

表3 15家企業(yè)各年度資金使用效率均值

從2016年至2020年間，5年間純技術(shù)效率相較規(guī)模效率對(duì)經(jīng)營(yíng)效率的影響更小，而在2018至2019年間，樣本公司的綜合效率以及純效率均值均呈現(xiàn)了下降的態(tài)勢(shì)，下降了38.6%和19.8%。原因是2019年樣本公司的規(guī)模效率變動(dòng)較大，說(shuō)明房地產(chǎn)企業(yè)并沒(méi)有很好地控制經(jīng)營(yíng)規(guī)模，經(jīng)營(yíng)方式存在一定的問(wèn)題。

3 管理啟示

3.1 結(jié)論

首先，14家房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)效率整體水平一般。從綜合技術(shù)效率數(shù)據(jù)來(lái)看，14個(gè)樣本的綜合效率平均值為0.620，10家企業(yè)的綜合效率無(wú)效，各項(xiàng)資產(chǎn)沒(méi)有得到充分的利用，產(chǎn)出水平有較大的提升空間。

其次，14家房地產(chǎn)企業(yè)的技術(shù)管理已經(jīng)較為成熟，處于前沿地位。結(jié)果顯示，純技術(shù)效率平均值為0.755，有7家純技術(shù)效率值達(dá)到1，大部分企業(yè)能夠有效利用流動(dòng)資產(chǎn)，技術(shù)水平能夠得到合理有效的運(yùn)用。

再次，14家房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)規(guī)模程度有待改善。從規(guī)模效率數(shù)據(jù)來(lái)看，14家房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模效率平均值為0.801，4家規(guī)模有效且規(guī)模報(bào)酬不變，3家規(guī)模報(bào)酬呈遞增狀態(tài)，5家規(guī)模報(bào)酬呈遞減狀態(tài)。

最后，房地產(chǎn)無(wú)論是整體運(yùn)營(yíng)水平、技術(shù)管理水平，還是規(guī)模大小的適宜程度都存在一定的提升空間。

3.2 提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)效率的建議

3.2.1 加大對(duì)無(wú)形資產(chǎn)的投資與利用

無(wú)形資產(chǎn)增加，企業(yè)依舊保持較高的經(jīng)營(yíng)效率，這就代表無(wú)形資產(chǎn)的投入加大體現(xiàn)了企業(yè)研究開發(fā)新技術(shù)或引進(jìn)新技術(shù)的重要性，這對(duì)提高企業(yè)的純技術(shù)效率起重要作用。企業(yè)不僅可以改善目前無(wú)形資產(chǎn)結(jié)構(gòu)不合邏輯的狀況，盡可能提高商品質(zhì)量、拓展市場(chǎng)、打造品牌形象等方面，增加無(wú)形資產(chǎn)投資可以幫助企業(yè)提高經(jīng)營(yíng)效率。

3.2.2 選擇合適的企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展模式

目前，房地產(chǎn)上市企業(yè)逐年擴(kuò)大資產(chǎn)規(guī)模，不能一味地?cái)U(kuò)張，擴(kuò)大規(guī)模的同時(shí)應(yīng)考慮各個(gè)因素，選擇與其公司規(guī)模相適應(yīng)的發(fā)展模式，使得各項(xiàng)資產(chǎn)能夠?qū)崿F(xiàn)最大化利用，只有合理的規(guī)模大小和規(guī)模結(jié)構(gòu)才能為其帶來(lái)更多的效益。處于規(guī)模效益遞增階段的企業(yè)可以通過(guò)對(duì)企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)情況的分析，進(jìn)行更多的資產(chǎn)投入使企業(yè)達(dá)到規(guī)模收益狀態(tài)；處于規(guī)模效益遞減的企業(yè)應(yīng)充分考量自身的市場(chǎng)情況，不能盲目擴(kuò)張，避免實(shí)現(xiàn)不了經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。

3.3 房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展趨向

3.3.1 加大研發(fā)推進(jìn)新技術(shù)，助推綠色地產(chǎn)的協(xié)同高效發(fā)展

發(fā)展綠色房地產(chǎn)是大勢(shì)所趨，隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型和對(duì)綠色建筑的大力推廣，眾多大型房企也紛紛謀求從傳統(tǒng)地產(chǎn)向綠色地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，先進(jìn)的科技是綠色房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵，必須加大力度推進(jìn)科技創(chuàng)新和創(chuàng)新投入，開始致力于新材料、新技術(shù)、新工藝等無(wú)形資產(chǎn)的研究，利用防污染高效率技術(shù)降低建造成本、提高建筑品質(zhì)和運(yùn)行效率。

3.3.2 營(yíng)造一個(gè)“健康、適宜、低運(yùn)行成本”的生活空間

快速城鎮(zhèn)化帶來(lái)的種種問(wèn)題給居民帶來(lái)一定的問(wèn)題，并且阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，從居民對(duì)健康的重視以及居民的生活成本考慮，營(yíng)造一個(gè)低成本的建筑可以減輕居民的負(fù)擔(dān)，綠色房地產(chǎn)應(yīng)該從關(guān)懷人、尊重人的角度出發(fā)，打造滿足消費(fèi)者需求的綠色健康住宅能夠更好地幫助房地產(chǎn)健康發(fā)展。

3.3.3 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)人員應(yīng)提升素質(zhì)

從業(yè)人員應(yīng)加強(qiáng)自身素質(zhì)的提高，多進(jìn)行技術(shù)交流和科研成果的推廣，大力推進(jìn)綠色房地產(chǎn)發(fā)展新技術(shù)與新成果的實(shí)際推廣和具體應(yīng)用，使綠色創(chuàng)新在城市房地產(chǎn)領(lǐng)域能夠扎實(shí)落地。發(fā)揮高校和科研單位的人才優(yōu)勢(shì)和學(xué)科優(yōu)勢(shì)，建立人才培訓(xùn)基地，促進(jìn)綠色發(fā)展能力建設(shè)與人才培養(yǎng)。