張清勇，杜 輝，吳欣怡，阿英·葉爾里克，仲濟(jì)香，豐 雷

（1.中國人民大學(xué)農(nóng)業(yè)與農(nóng)村發(fā)展學(xué)院，北京 100872；2. 中國國土勘測規(guī)劃院，北京 100035；3.中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院，北京 100872）

1 引言

2021年，國內(nèi)外學(xué)者針對土地經(jīng)濟(jì)問題展開了大量研究，取得了不少進(jìn)展。本文采用文獻(xiàn)回顧法，基于中國知網(wǎng)、萬方、Elsevier、Springer、ProQuest和ScienceDirect等電子期刊數(shù)據(jù)庫，梳理并比較了2021年國內(nèi)外土地經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的研究進(jìn)展和研究重點(diǎn)，展望2022年土地經(jīng)濟(jì)研究的科技需求、重點(diǎn)問題和重點(diǎn)關(guān)注方向。在選擇文獻(xiàn)時，以“土地利用”（land use/utilization）、“土地價格”（land price）、“土地市場”（land market）、“土地流轉(zhuǎn)”（land transfer）、“土地制度”（land institutions/system）、“土地所有權(quán)”（land ownership）、“土地征收 /征用”（land expropriation/requisition）、“土地改革”（land reform）等作為關(guān)鍵詞進(jìn)行檢索。共篩選獲得80篇文獻(xiàn)，其中中文文獻(xiàn)53篇，主要發(fā)表于《中國社會科學(xué)》 《中國土地科學(xué)》 《經(jīng)濟(jì)研究》 《管理世界》 《經(jīng)濟(jì)學(xué)（季刊）》 《中國農(nóng)村經(jīng)濟(jì)》等刊物；外文文獻(xiàn)27篇，主要發(fā)表于Land Economics、Land Use Policy、Journal of Development Economics、Economic Journal、World Development和Urban Studies等期刊；內(nèi)容涵蓋土地經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的各個方面，遴選文獻(xiàn)分布情況見表1。

表1 2021年土地經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域國內(nèi)外研究文獻(xiàn)分布情況Tab.1 Domestic and international literature on land economy in 2021

2 2021年國內(nèi)外重點(diǎn)問題研究進(jìn)展

2.1 國內(nèi)重點(diǎn)領(lǐng)域研究進(jìn)展

2.1.1 土地經(jīng)營

（1）城市土地經(jīng)營。地方政府的城市土地經(jīng)營行為是中國特色，得到了研究的持續(xù)關(guān)注。隨著外部環(huán)境的復(fù)雜化，政府通過降低工業(yè)用地價格來招商引資的供地策略的效用在下降[1]。地方政府干預(yù)土地出讓造成土地要素價格的負(fù)向扭曲，導(dǎo)致工業(yè)企業(yè)生產(chǎn)率下降[2]。土地在工業(yè)領(lǐng)域的偏向性配置，制約了生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)集聚對經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的正向作用[3]。地理稟賦優(yōu)勢的城市會更積極地應(yīng)對工業(yè)用地的市場化改革，而地理稟賦劣勢的城市會更積極地執(zhí)行商住用地的市場化改革，以緩解地方財政壓力[4]。城市建設(shè)用地審批權(quán)的下放總體上促進(jìn)了城市發(fā)展質(zhì)量的提高，具體表現(xiàn)為土地配置效率的提高和基礎(chǔ)設(shè)施水平的提升[5]。

（2）農(nóng)地流轉(zhuǎn)和規(guī)模經(jīng)營。如何建立健全土地流轉(zhuǎn)交易機(jī)制、促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)市場發(fā)育、實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營，是政府和學(xué)界的關(guān)注重點(diǎn)。應(yīng)該推動城鄉(xiāng)聯(lián)動式改革，降低農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化與土地流轉(zhuǎn)的制度成本[6]，引導(dǎo)村集體參與土地流轉(zhuǎn)的服務(wù)與管理[7]。土地經(jīng)營權(quán)抵押顯著抑制農(nóng)戶土地轉(zhuǎn)出[8]，而以互聯(lián)網(wǎng)為代表的信息技術(shù)則顯著促進(jìn)了農(nóng)地流轉(zhuǎn)[9]。此外，受資金條件和土地流轉(zhuǎn)成本所限，低收入農(nóng)戶難以通過土地流轉(zhuǎn)優(yōu)化家庭資源配置來實(shí)現(xiàn)收益最大化，使得土地流轉(zhuǎn)僅能在平均意義上提升農(nóng)戶人均收入水平，而農(nóng)民內(nèi)部的收入差距卻有擴(kuò)大的趨勢[10]。因地制宜制定規(guī)模化經(jīng)營政策有利于提高耕地資源配置效率和全要素生產(chǎn)率[11]，農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場發(fā)育會對農(nóng)地規(guī)模經(jīng)營程度產(chǎn)生正向影響[12]，而農(nóng)民視土地為社會保障的觀念限制了規(guī)模經(jīng)營[13]?？梢愿鶕?jù)農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營方式發(fā)展的不同階段，采取對應(yīng)的信息傳遞方式、健全運(yùn)行機(jī)制和監(jiān)督機(jī)制等方法激發(fā)農(nóng)戶參與農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營的積極性[14]。此外，可以通過發(fā)展合作社、合作農(nóng)場來達(dá)到效果[15]。

2.1.2 土地市場

（1）土地價格。對地價的理論和實(shí)證研究是土地經(jīng)濟(jì)學(xué)的核心內(nèi)容。土地的價格最終來源于土地產(chǎn)出品價格，土地的本質(zhì)屬性決定了土地價格變化的特殊性[16]。政府干預(yù)對住宅區(qū)土地價格具有空間外部性，購房限制政策會導(dǎo)致周邊未實(shí)施該政策的城市住宅地價格上漲[17]。高鐵對土地價格有正向影響，政府應(yīng)實(shí)施土地綜合開發(fā)政策，將高鐵對土地市場的外部性內(nèi)部化[18]。房地產(chǎn)建筑業(yè)部門的擴(kuò)大和土地融資造成了中國房地產(chǎn)價格的快速上漲，農(nóng)業(yè)土地管制助推了土地相對價格的提高，取消土地市場管制能夠迅速降低土地相對價格，有助于緩解房價上漲過快的問題[19]。宏觀地域尺度和微觀村域尺度上宅基地的功能價值空間分異明顯，不同地域、區(qū)位會對宅基地功能價值構(gòu)成產(chǎn)生影響，且隨著城鎮(zhèn)化和工業(yè)化的快速推進(jìn)，這種空間分異會更加明顯[20]。

（2）土地供給和需求。外部沖擊導(dǎo)致以“招商引資”為基礎(chǔ)的“土地財政”模式難以持續(xù)，地方政府逐步轉(zhuǎn)向以“基建投資”為依托的“土地金融”模式[21]。土地供給規(guī)模與地方研發(fā)投入和研發(fā)績效密切相關(guān)，其機(jī)制是隨著國家土地督查等制度的確立，地方政府的供地行為受到越來越緊的監(jiān)督，不能再自由供地；地方政府轉(zhuǎn)而將更多的財政支出用于公共研發(fā)支持項(xiàng)目，而企業(yè)獲得政府研發(fā)補(bǔ)貼的可能性和額度也有所增加，從而提高了當(dāng)?shù)氐膭?chuàng)新能力、創(chuàng)新績效以及用于研發(fā)的財政支出的效率[22]。

（3）土地市場化進(jìn)程。土地要素市場化問題得到較多關(guān)注。改革開放以來，市場在土地資源配置中的作用逐漸加強(qiáng)，土地要素市場化的經(jīng)濟(jì)學(xué)本質(zhì)是土地轉(zhuǎn)讓權(quán)的賦予[23]。關(guān)于農(nóng)地退出，應(yīng)建立政府和市場雙重支持體系下的承包權(quán)退出補(bǔ)償機(jī)制，建立整合土地和完善交易平臺基礎(chǔ)上的承包權(quán)退出利用機(jī)制，建立多措并舉的承包權(quán)退出風(fēng)險防范機(jī)制[24]。針對農(nóng)地要素市場化改革中農(nóng)地過度資本化問題，政府應(yīng)有效介入，正確引導(dǎo)和監(jiān)管市場機(jī)制，提高農(nóng)業(yè)補(bǔ)貼政策效率，完善用途管制制度[25]。

（4）土地財政。對中國特色土地財政的研究仍是一個熱點(diǎn)。土地財政不僅維持著地方政府的基本功能運(yùn)轉(zhuǎn)，還催生出大規(guī)模的土地金融[26]。在財力緊縮的壓力下，地方政府容易形成對土地融資的路徑依賴，尤其是實(shí)行土地儲備制度的地區(qū)[27]。在中國面臨短期資本外流的壓力下，政策當(dāng)局面臨提高利率穩(wěn)匯率與維持利率水平保房價的政策抉擇：提高利率會導(dǎo)致投資、房價和地價下降，降低土地財政收入，減少基建支出，致GDP 下降；維持利率水平讓匯率貶值能促進(jìn)出口，但在企業(yè)存在外幣債務(wù)的情形下，會使債務(wù)負(fù)擔(dān)上升和企業(yè)凈值下降，影響投資和產(chǎn)出。兩者相比，由于土地財政的存在，穩(wěn)匯率、加息的負(fù)面效果會被土地財政進(jìn)一步放大，負(fù)面影響更大，因此保房價的政策選擇相對優(yōu)于穩(wěn)匯率[28]。此外，地方政府通過大量廉價供應(yīng)工業(yè)用地、少量高價供應(yīng)商服用地直接推高商服用地價格，或以土地為抵押進(jìn)行融資，在獲得收入的同時卻影響了創(chuàng)新能力的提升[29]。

2.1.3 土地制度

（1）土地產(chǎn)權(quán)制度。完備的集體土地產(chǎn)權(quán)體系是農(nóng)戶權(quán)益的根本保障，亦是土地可持續(xù)利用、社會長治久安的基本制度保障[30]。農(nóng)地確權(quán)可以提升地權(quán)的穩(wěn)定性、安全性和完整性，強(qiáng)化了農(nóng)戶層面的耕地生態(tài)保護(hù)，使得農(nóng)藥、化肥的施用量有所減少[31]。農(nóng)地確權(quán)對耕地生態(tài)保護(hù)的激勵作用受農(nóng)民是否有土地調(diào)整經(jīng)歷的影響[32]。隨著農(nóng)民個人權(quán)利意識的增強(qiáng)，必須明確農(nóng)村承包經(jīng)營戶內(nèi)成員共有權(quán)的結(jié)構(gòu)和功能[33]?！叭龣?quán)分置”問題得到較多關(guān)注?！叭龣?quán)分置”在所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)分離的基礎(chǔ)上，通過土地要素有償、有序、有度流動，達(dá)到合理配置、釋放價值的效果[34]；其基本方向是在保留農(nóng)戶承包權(quán)的同時，推動經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn)，推動多種形式適度規(guī)模經(jīng)營和構(gòu)建新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營體系[35]；農(nóng)地制度創(chuàng)新必須在“三權(quán)分置”的架構(gòu)下持續(xù)開展制度創(chuàng)新[36]?！叭龣?quán)分置”后，在“地方政府—村社集體—農(nóng)戶”階梯型農(nóng)地合約結(jié)構(gòu)下，若相關(guān)利益主體圍繞集體共有農(nóng)地資源利用達(dá)成一致協(xié)定并能實(shí)現(xiàn)共同獲益，集體共有產(chǎn)權(quán)下的農(nóng)地合約即可提高制度績效[37]。

（2）土地征收制度。扶貧開發(fā)基礎(chǔ)上的鄉(xiāng)村旅游征地在創(chuàng)新安置補(bǔ)償方式、推動失地農(nóng)戶生計(jì)轉(zhuǎn)型、完善基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)等方面發(fā)揮了積極作用，未對失地農(nóng)戶的多維福祉造成沖擊，減少了征地的不利影響[38]。征地制度改革關(guān)注點(diǎn)逐漸從注重貨幣補(bǔ)償?shù)冉?jīng)濟(jì)領(lǐng)域過渡到注重住房、社保安置及程序公正等社會領(lǐng)域[39]。在征地過程中必須確保農(nóng)戶能事前知情、事中協(xié)商，單純地提高征地補(bǔ)償水平而忽視程序公正性問題，不一定能顯著改善農(nóng)民的征地滿意度[40]。

（3）土地制度演變。土地不僅是生產(chǎn)資料，也是經(jīng)濟(jì)制度和國家治理的重要基石，更是關(guān)乎全局的一個大歷史觀問題[41]。在邁向第二個百年奮斗目標(biāo)的過程中，要解決好如何轉(zhuǎn)變小規(guī)模且分散的土地經(jīng)營模式促進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程，如何改革土地財政化傾向?qū)崿F(xiàn)經(jīng)濟(jì)的高質(zhì)量發(fā)展，如何形成城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場體系實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)融合，如何轉(zhuǎn)變土地管理方式提高國家的治理效能等問題[42]。

（4）宅基地制度改革。如何激活農(nóng)村宅基地是學(xué)界關(guān)注的熱點(diǎn)。農(nóng)村宅基地制度經(jīng)歷了由權(quán)利開放到趨向封閉的變遷，使得制度的公平與效率都受到極大損失[43]。關(guān)于如何深化宅基地制度改革，一方面必須正確認(rèn)識宅基地的生產(chǎn)資料屬性[44]，另一方面可以通過厘清村莊內(nèi)部人地關(guān)系，建立外來農(nóng)民有償使用宅基地制度，優(yōu)化宅基地資源配置[45]；要激活宅基地退出的內(nèi)在動力，通過尊重農(nóng)戶意愿、推進(jìn)土地資源要素的優(yōu)化配置、發(fā)揮村民自治激活體制效能和分類制定差異化的宅基地退出策略優(yōu)化宅基地退出路徑[46]；根據(jù)自然資源稟賦和產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況，實(shí)施差異化的盤活宅基地的政策[47]；要在堅(jiān)持不重新分配宅基地、不大面積調(diào)整宅基地、不新增宅基地面積、不造成農(nóng)村新的不穩(wěn)定原則基礎(chǔ)上，按照尊重歷史、承認(rèn)現(xiàn)實(shí)、確權(quán)登記、鎖死總量、盤活存量、鼓勵復(fù)墾、民主決策的思路推進(jìn)宅基地制度改革[48]；建立健全宅基地市場、規(guī)范完善宅基地市場規(guī)則，強(qiáng)化相關(guān)配套制度等有利于激發(fā)鄉(xiāng)村內(nèi)生動力，暢通城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)循環(huán)[49]。

（5）土地收益分配制度。收益如何分配取決于具體模式選擇和資金來源，同時受到基礎(chǔ)制度的影響。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市打破了農(nóng)民對農(nóng)業(yè)、農(nóng)村的依存關(guān)系，導(dǎo)致農(nóng)民集體的群體性特質(zhì)改變[50]。在土地入市過程中，政府占有過高的收益會使得農(nóng)民選擇不參與土地入市過程，應(yīng)當(dāng)減少政府的收益分配比例，提高集體和農(nóng)民的參與度以及總體收益，進(jìn)而保證入市活動穩(wěn)定順利進(jìn)行[51]。

（6）自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度改革。自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度的市場化效應(yīng)、資源配置效應(yīng)、資本化效應(yīng)和生態(tài)化效應(yīng)日益顯現(xiàn)，深化我國自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度改革必須解決“巴澤爾困境”，建立公有制下的“雙分”自然資源產(chǎn)權(quán)制度體系[52]。未來自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度改革應(yīng)從建構(gòu)二維產(chǎn)權(quán)制度體系、建立新型委托代理關(guān)系、推動管制賦權(quán)、優(yōu)化市場與政府關(guān)系，以及促進(jìn)自然資源利用可持續(xù)轉(zhuǎn)型5個方面推進(jìn)[53]。

2.2 國外重點(diǎn)領(lǐng)域研究進(jìn)展

2.2.1 土地市場

（1）土地價格。出行條件的改善能夠顯著提高道路周圍的土地和房地產(chǎn)價格[54]。在波蘭，具有明確產(chǎn)權(quán)界定的土地往往被賦予較高的價格，而缺乏發(fā)展前景、土地權(quán)屬并未界定的土地則被賦予較低的價格[55]?；诘聡r(nóng)地數(shù)據(jù)，研究發(fā)現(xiàn)農(nóng)地交易市場對農(nóng)地價格的變化并不敏感，在多數(shù)情況下，即使農(nóng)地價格很高，農(nóng)戶為了擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模也會接受高昂的價格[56]。在城市方面，在德國經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長和利率大幅下降的背景下，地價和建筑材料價格同時上漲，導(dǎo)致房價快速上漲，而住宅投資下降；在美國，從2012—2019年數(shù)百萬份數(shù)據(jù)可以分析發(fā)現(xiàn)，大城市地區(qū)地價的上漲速度快于房價，提高了房價中的地價占比，而在較小城市，地價占比則呈現(xiàn)下降趨勢[57]；在日本偶發(fā)自然災(zāi)害城市，土地價格和房屋價格波動不明顯，不影響民眾購房決策，而在頻繁發(fā)生自然災(zāi)害的地區(qū)，土地價格和房屋價格波動較為激烈，會顯著影響民眾的購房決策[58]。

（2）土地市場。土地市場與農(nóng)業(yè)發(fā)展、城市發(fā)展的關(guān)系得到較多研究。在危地馬拉，土地市場不完善導(dǎo)致糧食實(shí)際產(chǎn)量與理論產(chǎn)量之間存在較大差距，土地市場扭曲程度越高，地價離散度越高，租賃市場越不活躍，而扭曲程度與道路可達(dá)性、種族和教育程度密切相關(guān)[59]；在阿爾巴尼亞，土地交易對土地規(guī)?；?jīng)營影響有限，因?yàn)橐允袌鰹閷?dǎo)向的大型農(nóng)場傾向于通過購買土地來整合農(nóng)場，但同時整合完成后又面臨勞動力短缺的狀況，只能將土地重新分塊出租，無法實(shí)現(xiàn)真正的規(guī)?；?jīng)營[60]；在柬埔寨，土地大規(guī)模買賣導(dǎo)致鄰近地區(qū)的農(nóng)業(yè)勞動力從農(nóng)業(yè)生產(chǎn)轉(zhuǎn)向非農(nóng)就業(yè)，造成家庭支出的下降[61]。城市發(fā)展方面，在德國，以土地為基礎(chǔ)的融資具有隱性政治選擇和不平衡的分配效應(yīng)，所融資金沒有用于再分配或者生產(chǎn)，政治家對于資金支出方向具有主導(dǎo)性，損害了人民權(quán)益[62]；在英國，住房供應(yīng)的法定規(guī)劃、會計(jì)程序等在城市發(fā)展的早期階段加重了土地投機(jī)行為[63]。

（3）土地市場參與主體行為。土地市場參與主體的行為影響土地市場的效率。對烏干達(dá)地塊銷售所作的離散選擇實(shí)驗(yàn)（DCE）發(fā)現(xiàn)，人們更愿意把土地賣給社會網(wǎng)絡(luò)內(nèi)的熟人，雖然這樣做可能會獲得較低的收益；沒有人傾向于將把容易發(fā)生山體滑坡的地塊賣給貧窮家庭，以避免他們遭受更重的損失[64]。在撒哈拉以南非洲地區(qū)，土地租賃過程中的交易成本存在動態(tài)外部性，大幅度降低交易成本有利于小農(nóng)戶實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營，提高其未來發(fā)展能力[65]。在科西嘉，非當(dāng)?shù)刭I家涌入土地市場，由于對土地市場了解不夠，租賃土地時往往出價較高、擠出當(dāng)?shù)刭I家[66]。在墨西哥，非正式的城市擴(kuò)張（如貧民窟）速度超過了正式的城市化，產(chǎn)生了嚴(yán)重的社會和環(huán)境問題，這主要是地產(chǎn)商以及中介機(jī)構(gòu)操縱非正式土地交易的結(jié)果[67]。

2.2.2 土地制度

（1）土地產(chǎn)權(quán)制度。越南的土地私有化對當(dāng)?shù)剞r(nóng)村的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平具有正向影響，但是影響程度究竟有多高并未被有效計(jì)算，原因是當(dāng)?shù)氐耐恋厥褂米C書隨時可能被國家收回，并且土地交易面臨相對較高的稅收和時間成本[68]。土地確權(quán)頒證會增加農(nóng)場的平均規(guī)模，對生產(chǎn)力的提高和現(xiàn)代化都有積極作用[69]，有保障的土地產(chǎn)權(quán)能夠激勵家庭接受農(nóng)業(yè)發(fā)展干預(yù)措施，促進(jìn)農(nóng)業(yè)發(fā)展和可持續(xù)的土地和水資源管理[70]。在埃塞俄比亞，土地確權(quán)頒證促進(jìn)了土地租賃并提高了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)率，從無租賃到有租賃使地區(qū)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)率平均提高了43%[71]。對贊比亞的一項(xiàng)研究則發(fā)現(xiàn)土地確權(quán)雖然改善了人們的認(rèn)知，但是并不會影響投資，土地使用權(quán)的不安全并非阻礙投資的因素[72]。在土地產(chǎn)權(quán)對女性福利保障方面，研究發(fā)現(xiàn)擁有正式的土地產(chǎn)權(quán)可以有效地保護(hù)女性免受外部威脅，但由于女性更容易受到來自家庭、社區(qū)內(nèi)部不安全因素的威脅，因此解決婦女家庭內(nèi)部權(quán)利被剝奪的問題至關(guān)重要[73]；在印度，婦女出嫁后無法獲得原屬于自己的土地，但婦女喪偶后更有可能繼承配偶的土地[74]。

（2）土地征收制度。城市擴(kuò)張使得城郊征地范圍擴(kuò)大，由此產(chǎn)生的土地權(quán)屬變化導(dǎo)致周邊農(nóng)民強(qiáng)烈的農(nóng)地產(chǎn)權(quán)不安全感，影響了預(yù)期[75]。在南非，政府準(zhǔn)備提出無償征地法案，以解決土地征用補(bǔ)償資金不足的問題。在埃塞俄比亞，政府忽視征收和征地補(bǔ)償?shù)姆沙绦?，對?dāng)?shù)剞r(nóng)民生活造成了不利影響，使城郊居民面臨糧食安全、社會以及家庭解體等方面問題[76]。在印度，征地后農(nóng)戶獲得了征地補(bǔ)償，在兒童教育、家庭用品、汽車、休閑和社會活動方面的支出有所增加，生活狀況得到顯著改善，他們的滿意度較高[77]。

（3）土地制度改革。研究發(fā)現(xiàn)，哈薩克斯坦的土地改革沒有實(shí)現(xiàn)向技術(shù)較熟練的生產(chǎn)者提供獲得更多土地的目標(biāo)，沒有提高土地分配的效率[78]；在哥倫比亞，土地改革對當(dāng)?shù)剞r(nóng)村貧困人口產(chǎn)生了消極作用，加劇了貧困狀況[79]。通過比較，研究指出韓國土地改革成功的內(nèi)在原因是美國為韓國提供了大量的財政支持和行政支持[80]。

3 國內(nèi)外重點(diǎn)問題對比及重點(diǎn)進(jìn)展評述

3.1 國內(nèi)外重點(diǎn)問題對比

土地價格一直是國內(nèi)外學(xué)者關(guān)注的話題，國內(nèi)學(xué)者重點(diǎn)關(guān)注土地價格的本質(zhì)、來源及其地域差異和空間差異，國外則集中于土地價格的影響因素分析。土地供給與需求方面，國內(nèi)重點(diǎn)關(guān)注土地供給對產(chǎn)業(yè)發(fā)展、土地供給的宏觀調(diào)控、政府干預(yù)對土地市場的影響等方面，國外則少有涉及；關(guān)于土地市場化，國內(nèi)學(xué)者開始關(guān)注農(nóng)地退出機(jī)制，以及政府如何有效介入、引導(dǎo)和監(jiān)管，而國外研究注意土地市場中政府、農(nóng)業(yè)合作社、農(nóng)村集體等主體的行為，重點(diǎn)探討土地市場化與農(nóng)業(yè)發(fā)展、城市發(fā)展之間的關(guān)系。土地財政問題仍是國內(nèi)學(xué)者關(guān)注的重點(diǎn)，而國外學(xué)者則在市場參與主體的行為方面有更多研究。

在土地產(chǎn)權(quán)方面，國內(nèi)關(guān)注“三權(quán)分置”背景下如何深化土地產(chǎn)權(quán)制度改革，關(guān)注土地確權(quán)的形式、土地確權(quán)對農(nóng)民決策和農(nóng)業(yè)生態(tài)保護(hù)的影響。國外研究關(guān)注土地產(chǎn)權(quán)的安全效應(yīng)以及土地產(chǎn)權(quán)對女性的福利保障作用。國內(nèi)關(guān)注征地對農(nóng)民福利的影響，探索保障農(nóng)民的權(quán)利在征地過程中不受到侵犯的途徑以及征地對農(nóng)民未來發(fā)展的影響。國外則關(guān)注征地引起的農(nóng)民福利水平下降問題，以及探索緩解負(fù)面福利效應(yīng)的措施。國內(nèi)持續(xù)關(guān)注“三權(quán)分置”改革在實(shí)踐中面臨的問題和探索未來深化宅基地制度改革的方法，國外學(xué)者注重研究影響一國土地改革成敗的因素以及土地改革對國家經(jīng)濟(jì)和社會的影響（表2）。

表2 國內(nèi)外土地經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域研究側(cè)重點(diǎn)比較Tab.2 The comparison of the research focuses on land economy in China and overseas

3.2 2021年重點(diǎn)進(jìn)展評述

2021年，伴隨著社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展和土地資源所面臨的新問題，土地經(jīng)濟(jì)研究的深度和廣度有所拓展，主要在以下幾個方面取得了新進(jìn)展。（1）基礎(chǔ)理論方面，深入探討了土地價格的本質(zhì)、來源，為理解城市房價波動和農(nóng)村土地價格變化提供了理論基礎(chǔ)；明晰了宅基地所有權(quán)、使用權(quán)、資格權(quán)的內(nèi)涵，分析了宅基地的生產(chǎn)資料屬性，為深化宅基地制度改革、激活宅基地財產(chǎn)權(quán)能提供了理論支持；關(guān)于土地價格地域差異和空間差異形成原因的探討，可以為探索如何縮小地價空間差異提供參考。（2）實(shí)踐探索方面，比較深入地解釋了土地確權(quán)對耕地生態(tài)保護(hù)的影響，為進(jìn)一步明晰土地產(chǎn)權(quán)提供更多證據(jù)；關(guān)于土地流轉(zhuǎn)的影響因素以及土地流轉(zhuǎn)影響農(nóng)民福利的研究，可以為緩解農(nóng)民內(nèi)部收入差距過大、實(shí)現(xiàn)共同富裕提供新思路；結(jié)合新時期農(nóng)村工作重點(diǎn)，探討了明晰宅基地產(chǎn)權(quán)對農(nóng)民福利的影響，為進(jìn)一步保護(hù)農(nóng)民權(quán)益、推進(jìn)宅基地確權(quán)、激活宅基地資產(chǎn)價值提供了更多經(jīng)驗(yàn)；圍繞提高土地利用效率的途徑與機(jī)制、推進(jìn)土地市場化進(jìn)程展開的熱烈討論，可以為遏制土地?zé)o序擴(kuò)張、實(shí)現(xiàn)城市良性發(fā)展提供支持；探討了提高農(nóng)村土地稟賦效應(yīng)的方式，為實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)高質(zhì)量穩(wěn)步發(fā)展、農(nóng)民生活水平持續(xù)提升、農(nóng)村面貌進(jìn)一步改善提供了指引。這一系列研究成果可為進(jìn)一步深化土地制度改革提供理論和實(shí)踐指導(dǎo)。

在取得上述進(jìn)展的同時，還存在以下不足：土地經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的基礎(chǔ)研究仍較匱乏。關(guān)于地價和房價上漲仍主要以土地供給為主要切入點(diǎn)，從需求層面切入的研究相對缺乏；關(guān)于土地要素市場化制度建設(shè)方面的研究較少，對于如何促進(jìn)政府和市場機(jī)制相互協(xié)調(diào)、實(shí)現(xiàn)土地有效配置的機(jī)制，研究還沒有明顯的突破。此外，仍缺乏土地資源資產(chǎn)價格核算的系統(tǒng)研究。關(guān)于土地確權(quán)，現(xiàn)有研究主要集中在確權(quán)對農(nóng)地投資的影響以及如何完善確權(quán)的方式上，有關(guān)確權(quán)對集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、鄉(xiāng)村振興等的影響的研究較少。在土地征收方面，關(guān)于失地女性的福利保障問題研究較少，對土地被征收后失地農(nóng)民的可持續(xù)發(fā)展問題也關(guān)注不足。在宅基地制度改革方面，需要結(jié)合改革試點(diǎn)的動態(tài)，總結(jié)評價改革試點(diǎn)的成效、經(jīng)驗(yàn)，為推進(jìn)改革提供參考。總體來看，土地經(jīng)濟(jì)研究需要進(jìn)一步結(jié)合中國國情，著力探索理論創(chuàng)新，為形成有中國特色的土地經(jīng)濟(jì)理論、更好地為新時代土地制度改革服務(wù)而努力。

4 2022年研究展望

4.1 重點(diǎn)研究問題展望

2021年是“十四五”開局之年，是實(shí)現(xiàn)第一個百年目標(biāo)、開啟第二個百年目標(biāo)之年；2022年是“十四五”規(guī)劃全面推進(jìn)之年，黨的二十大將于2022年下半年召開。2021年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會議指出，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重壓力，在世紀(jì)疫情沖擊下，百年變局加速演進(jìn)，外部環(huán)境更趨復(fù)雜嚴(yán)峻和不確定，我國要堅(jiān)定不移做好自己的事情，以高水平開放促進(jìn)深層次改革、推動高質(zhì)量發(fā)展。

在此背景下，黨中央做出了一系列關(guān)于土地的重要部署。2021年中央一號文件提出完善農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度和要素市場化配置機(jī)制，堅(jiān)持農(nóng)村土地農(nóng)民集體所有制不動搖，堅(jiān)持家庭承包經(jīng)營基礎(chǔ)性地位不動搖，有序開展第二輪土地承包到期后再延長30年試點(diǎn)，保持農(nóng)村土地承包關(guān)系穩(wěn)定并長久不變，健全土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)服務(wù)體系；積極探索實(shí)施農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市制度；完善盤活農(nóng)村存量建設(shè)用地政策，優(yōu)先保障鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展、鄉(xiāng)村建設(shè)用地；嚴(yán)格實(shí)行土地用途管制，堅(jiān)守18億畝耕地紅線。2021年10月全國落實(shí)土地出讓收入支農(nóng)政策和做好財政支農(nóng)支出工作會議要求落實(shí)提高土地出讓收入用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村比例政策，為全面推進(jìn)鄉(xiāng)村振興提供有力資金保障。2021年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會議強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，要求加快發(fā)展長租房市場，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，要求持續(xù)推進(jìn)高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田建設(shè)，把中國人的飯碗牢牢端在自己手中；國務(wù)院辦公廳下發(fā)《要素市場化配置綜合改革試點(diǎn)總體方案》，要求支持探索土地管理制度改革、鼓勵優(yōu)化產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)方式、推動以市場化方式盤活存量用地、建立健全城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，創(chuàng)新宅基地收益取得和使用方式，探索讓農(nóng)民長期分享土地增值收益的有效途徑，合理分配集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市增值收益；中央農(nóng)村工作會議強(qiáng)調(diào)明確耕地保護(hù)要求，18億畝耕地必須實(shí)至名歸，農(nóng)田就是農(nóng)田，而且必須是良田。這為當(dāng)前以及今后的土地經(jīng)濟(jì)研究提供了新課題、新思路。

根據(jù)國家主要科技需求，對2022年土地經(jīng)濟(jì)的研究重點(diǎn)展望如下。（1）土地市場方面。首先，應(yīng)加強(qiáng)研究土地要素市場化改革的體制機(jī)制建設(shè)，注重發(fā)揮市場在資源配置中的基礎(chǔ)性作用；同時，針對農(nóng)地要素市場化改革中的農(nóng)地過度資本化問題，應(yīng)研究政府如何有效介入，進(jìn)一步完善用途管制制度建設(shè)。其次，為實(shí)現(xiàn)城市土地高效、高質(zhì)利用，還需要就土地出讓收入收益分配以及新形勢下城市土地市場上的流拍、價格波動及其影響等話題展開重點(diǎn)研究，著重探索城市土地市場的新動態(tài)以及觸發(fā)土地價格波動的成因。再次，還應(yīng)加強(qiáng)對政府供地策略與房價關(guān)系的理論研究。（2）土地制度方面。在追求實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)村振興的背景下，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注盤活農(nóng)村建設(shè)用地的制度設(shè)計(jì)，深入分析集體建設(shè)用地與鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)系。同時，完善農(nóng)村土地征收制度和集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市制度、土地要素市場化配置與土地利用規(guī)劃、耕地保護(hù)、土地用途管制等之間的關(guān)系值得關(guān)注。（3）改革試點(diǎn)方面，重視改革動態(tài)跟蹤、成效評價以及經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，重點(diǎn)關(guān)注目前正在進(jìn)行的農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)和第二輪土地承包到期后再延長三十年試點(diǎn)、農(nóng)村閑置宅基地和閑置農(nóng)房盤活利用試驗(yàn)等。

4.2 《中國土地科學(xué)》重點(diǎn)關(guān)注方向

2022年，《中國土地科學(xué)》將重點(diǎn)關(guān)注：（1）土地經(jīng)濟(jì)學(xué)科建設(shè)和基礎(chǔ)理論研究；（2）內(nèi)外部環(huán)境不確定條件下土地市場波動與政策取舍的理論和實(shí)證研究；（3）土地要素市場化改革機(jī)制設(shè)計(jì)；（4）宅基地制度改革、征地收益分配改革、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革配套制度研究；（5）承包地和宅基地使用權(quán)確權(quán)登記頒證、自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度改革和確權(quán)登記進(jìn)展與績效評估；（6）宅基地改革試點(diǎn)、第二輪土地承包到期后再延長三十年改革試點(diǎn)的跟蹤與評價。