薛宇

2021年，金融街（000402.SZ）實現(xiàn)營業(yè)收入241.55億元，同比增長33.3%;凈利潤16.43億元，同比下降34.25%;扣非凈利潤僅4.45億元，同比增長54.4%。在2020年扣非凈利潤大跌90%的情況下，2021年的增長也不過是上年基數(shù)較低所致。

近兩年，金融街的利潤絕大多數(shù)來自非經(jīng)常項目，公司2020年和2021年的扣非歸屬凈利潤僅為2.88億元、4.45億元，業(yè)績虛胖。2021年上市房企均計提更高金額存貨減值的情況下，金融街計提的存貨跌價損失卻比2020年還低，若按照與同行一致的計提原則，公司扣非凈利潤甚至有可能為虧損。此外，通過轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)公允價值變動等方式，金融街多年來的業(yè)績均呈現(xiàn)“虛胖”狀態(tài)，業(yè)績水分較大。

2021年，金融街實現(xiàn)銷售簽約額降至339億元，存貨中開發(fā)產(chǎn)品卻迅速增加到204.8億元。即便考慮到2021年房地產(chǎn)市場下行，公司2019年和2020年開發(fā)產(chǎn)品占當(dāng)年簽約銷售金額的比例也并不低，說明項目去化較慢，長期來看會增加公司的資金壓力。

非經(jīng)常損益扛起業(yè)績大旗

2021年，金融街實現(xiàn)歸母凈利潤16.43億元，其中非經(jīng)常性損益有11.98億元，占凈利潤的72.92%，包括將北京德勝投資有限責(zé)任公司（持有德勝國際中心）100%股權(quán)及債權(quán)公開掛牌轉(zhuǎn)讓產(chǎn)生的非流動資產(chǎn)處置損益7.9億元，以及由于上海靜安融悅中心西區(qū)A棟辦公樓等項目竣工后作為投資性房地產(chǎn)計量產(chǎn)生的公允價值變動收益8.54億元等。

類似地，金融街2020年絕大部分的凈利潤也是由非經(jīng)常項目貢獻(xiàn)。2020年，金融街凈利潤為24.98億元，但扣非凈利潤僅2.88億元，上市公司當(dāng)期非經(jīng)常性損益達(dá)到22.1億元，占凈利潤的88.47%，其中計入當(dāng)期損益的對非金融企業(yè)收取的資金占用費就達(dá)到28.57億元。

年報顯示，受《首都功能核心區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃（街區(qū)層面）（2018年-2035年）》影響，中信城B地塊規(guī)劃條件無法全部實現(xiàn)，公司與北京中信房地產(chǎn)有限公司以協(xié)商方式解除北京中信城B地塊合作協(xié)議獲得資金占用費。

實際上，金融街近年來所實現(xiàn)的凈利潤較高比例來自于公允價值變動收益。

從2008年起，公司對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量，此后公司利潤便急劇膨脹。2009-2019年，金融街投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生的公允價值變動收益長期為正。

截至2021年年末，金融街投資性房地產(chǎn)賬面余額為387.41億元，占總資產(chǎn)的23.51%，其中完工的存量投資性房地產(chǎn)賬面余額337.06億元，在建投資性房地產(chǎn)賬面余額50.35億元，這些未竣工的投資性房地產(chǎn)項目將是公司未來公允價值變動收益的最主要來源。

2022年3月30日及4月1日，金融街發(fā)布關(guān)聯(lián)交易公告，公司持有的北京金融街麗思卡爾頓酒店出售給控股股東北京金融街投資（集團）有限公司;交易標(biāo)的賬面值為4232萬元，評估值及交易總價款為10.8億元，預(yù)計公司合并層面將實現(xiàn)凈利潤約7.6億元，金融街2022年凈利潤將包含這一非經(jīng)常事項的貢獻(xiàn)。

值得一提的是，金融街2021年計提的存貨跌價損失僅7.37億元，甚至低于2020年計提的9億元，這與行業(yè)情況完全相反。

根據(jù)Wind，目前已發(fā)布年報的上市房企中，萬科2021年的資產(chǎn)減值損失為35.14億元，主要為存貨的減值，金額為31.2億元，2020年該項目為19.81億元;新城控股2021年計提了48.37億元的存貨跌價損失及合同履約成本減值損失，遠(yuǎn)高于2020年的15.97億元;華僑城2021年計提存貨跌價損失12.57億元，2020年為4.63億元。

2021年下半年以來，房地產(chǎn)市場明顯下行，在其他上市房企計提更多存貨跌價準(zhǔn)備的情況下，金融街計提的金額卻是更低。如果按照同行的“審慎”計提原則，金融街2021年應(yīng)計提的金額將明顯更高，公司利潤也將進一步下滑。

項目去化較慢

2020年，金融街實現(xiàn)營業(yè)收入181.21億元，同比下降30.79%;同時公司房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率同比下降9.22個百分點至27.54%，公司扣非凈利潤僅2.88億元，同比降幅達(dá)89.94%。

2021年，公司營收241.55億元，雖同比增長33.3%，但由于毛利率進一步降低10.91個百分點至16.63%，公司扣非凈利潤4.45億元，同比僅增長54.4%。

而且，這種增長是在上年基數(shù)極低的情況下實現(xiàn)的，要知道，2020年多數(shù)房企實現(xiàn)了業(yè)績增長。根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)，2020年，百強房企中有超八成房企累計業(yè)績超上年同期，其中超四成企業(yè)的同比業(yè)績增速在20%以上，可見金融街主業(yè)經(jīng)營遜色于同行。

截至2021年年末，金融街短期借款2000萬元，一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債127億元，短期有息負(fù)債合計約127.2億元，雖然低于賬面上的貨幣資金178.54億元，但是金融街2020年以來資金增長的原因?qū)嶋H為收回了公司已付中信地產(chǎn)的合作款及相應(yīng)的資金占用費，并且降低拿地力度，并非主要依靠項目回款。

據(jù)2020年年報，中信地產(chǎn)返還公司已付的中信城B地塊合作價款約50.11億元，并向公司支付資金占用費約35.97億元，合計86.08億元，而金融街2020年年末的貨幣資金相比2019年僅增長了77.9億元;另一方面，2020年公司新增項目儲備權(quán)益地價為49.97億元，2021年為65.25億元，而2019年有168.62億元。

2021年年末，金融街短期有息負(fù)債127.2億元;長期有息負(fù)債中長期借款366.87億元，應(yīng)付債券307.73億元，合計674.6億元，短債占比為15.86%，相比2020年年末的16.89%和2019年年末的18.72%有所降低，但去化緩慢問題影響項目回款，即便是2020年之前，金融街的去化也并不算快。

2017-2021年，金融街的銷售簽約額分別為235.7億元、307億元、319億元、402億元、339億元，其中住宅產(chǎn)品實現(xiàn)銷售簽約額分別為155億元、248億元、266億元、339.1億元、298億元，商務(wù)產(chǎn)品實現(xiàn)銷售簽約額分別為80.7億元、59億元、53億元、62.9億元、41億元，商務(wù)地產(chǎn)銷售占比呈現(xiàn)降低趨勢。

與簽約規(guī)模相比，公司存貨中開發(fā)產(chǎn)品卻并不算少，該項目規(guī)模越大說明預(yù)售情況不佳導(dǎo)致存貨積壓。2017-2020年年末，金融街存貨中的開發(fā)產(chǎn)品分別為126.72億元、160.62億元、121.56億元、137.09億元，2021年進一步增長至204.8億元，占當(dāng)年簽約銷售金額的比例為60.41%，然而萬科該比例為13.85%;2019-2020年，金融街該比例為38.11%、34.1%，萬科為10.47%、10.51%。

商業(yè)地產(chǎn)銷售簽約額占比降低，但已完工仍未售出的商務(wù)產(chǎn)品的金額卻不小。

以2021年年報為例，公司開發(fā)產(chǎn)品中惠州巽寮灣濱海旅游度假區(qū)期末余額為13.46億元，項目竣工時間為2008-2021年，時間跨度長達(dá)10年以上;金融街·融景城（重慶融景城）期末余額10.17億元，竣工時間為2013-2021年;天津大都會項目余額24.54億元，竣工時間2012-2020年;金融街·園中園（通州商務(wù)園項目）期末余額9.95億元，竣工時間2012-2020年;融穗華府（荔灣區(qū)廣鋼新城一期項目）期末余額6.4億元，竣工時間2017年，其余諸如金融街·金茂·珠江金茂府（荔灣區(qū)廣鋼新城二期項目）等也存在類似情況。上述項目中有不少屬于商業(yè)地產(chǎn)項目，即便將時間拉回到2019年，這些項目余額依然相對較高。

另一方面，從金融街對聯(lián)營企業(yè)和合營企業(yè)的投資收益情況也可看出其合作項目的銷售狀況。

金融街的長期股權(quán)投資自2017年起突然增加，金額有32.86億元，2021年年末為41.39億元。相應(yīng)地，公司其他應(yīng)收款中應(yīng)收聯(lián)營、合營企業(yè)金額從2017年年末的9.62億元增至2021年年末的77.7億元;公司其他應(yīng)付款從2017年年末的28.34億元增至2021年年末的92.23億元。

但據(jù)財報，金融街對聯(lián)營合營企業(yè)的投資收益僅2021年實現(xiàn)2.14億元，其他年份均為負(fù)值，可推知相應(yīng)地產(chǎn)開發(fā)項目自投資起至實現(xiàn)效益時間長達(dá)4-5年，側(cè)面印證了去化緩慢。

雖然目前來看金融街貨幣資金足以覆蓋短債，公司債務(wù)的期限結(jié)構(gòu)以長期為主，但如果未來公司開發(fā)產(chǎn)品的去化始終保持較慢的速度，隨著債務(wù)不斷到期，這些被占用的資金顯然會增加公司的資金壓力。

截至發(fā)稿，金融街未回復(fù)《證券市場周刊》記者的采訪。