聞廣 成立

摘要：2021年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將房地產(chǎn)政策提至“著力暢通國民經(jīng)濟(jì)循環(huán)”的主要工作任務(wù)中，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的地位再次得到肯定。同時(shí)，會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)政策調(diào)控作了新的調(diào)整，將對(duì)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展產(chǎn)生重大影響。

關(guān)鍵詞：穩(wěn)增長;良性循環(huán);新發(fā)展模式;租售并舉

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2022）01-0018-03 收稿日期：2021-12-15

作者簡(jiǎn)介：聞廣，武漢城建集團(tuán)董事會(huì)秘書。

成立，武漢城建集團(tuán)董事會(huì)辦公室高級(jí)研究員。

2021年12月8日至10日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在北京舉行。作為未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展和政策走向的重要風(fēng)向標(biāo)，此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議（以下簡(jiǎn)稱“會(huì)議”）堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào)，對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)做出了新的判斷，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)作了新的定位，對(duì)房地產(chǎn)政策進(jìn)行了新的調(diào)整，必將對(duì)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展產(chǎn)生重大影響。

1 經(jīng)濟(jì)發(fā)展三重壓力下，穩(wěn)地產(chǎn)是穩(wěn)增長的重要支撐

會(huì)議指出：“我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重壓力”。相比于2020年提出的“疫情變化和外部環(huán)境存在諸多不確定性，我國經(jīng)濟(jì)恢復(fù)基礎(chǔ)尚不牢固”，中央對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的判斷是“更為復(fù)雜嚴(yán)峻和不確定”。2021年我國GDP增速持續(xù)下行，三季度同比增長4.9%，兩年平均增長4.9%，這是1992年以來、除去2020年疫情特殊時(shí)點(diǎn)外，實(shí)際GDP當(dāng)季同比增速首次跌破5%，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長壓力凸顯。此次會(huì)議要求“明年經(jīng)濟(jì)工作要穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn)”，并強(qiáng)調(diào)“加大宏觀政策跨周期調(diào)節(jié)力度，提高宏觀調(diào)控的前瞻性針對(duì)性”。

近年來，房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)強(qiáng)化，房地產(chǎn)長效機(jī)制建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)，有效的遏制了地價(jià)和房價(jià)的上漲。但在外部環(huán)境趨緊和內(nèi)部調(diào)控趨嚴(yán)的雙重壓力下，房地產(chǎn)開發(fā)投資出現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)，部分房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)暴露，不利于穩(wěn)增長目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年1-11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長6.0%，低于上年0.8個(gè)百分點(diǎn);房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降11.2%;華夏幸福、恒大、佳兆業(yè)等多家房企出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈長、關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)多、行業(yè)帶動(dòng)效應(yīng)大，房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展對(duì)我國經(jīng)濟(jì)增長具有重要推動(dòng)力。會(huì)議提出“支持商品房市場(chǎng)更好滿足購房者的合理住房需求”和“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康”。國家發(fā)展改革委副主任兼國家統(tǒng)計(jì)局局長寧吉喆在2021-2022中國經(jīng)濟(jì)年會(huì)上解讀中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議時(shí)再次強(qiáng)調(diào)：“房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，住房更是居民的消費(fèi)?！边@說明中央對(duì)房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位仍持肯定態(tài)度，剛性、改善性的住房合理需求將通過“靈活適度”的貨幣政策進(jìn)行調(diào)節(jié)和滿足，央行2021年12月13日會(huì)議提出的“穩(wěn)妥實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度”，將支持房地產(chǎn)企業(yè)合理正常融資，防范房地產(chǎn)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。供需兩端政策利好，2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，并將發(fā)揮其對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的良性拉動(dòng)作用。

2 打破路徑依賴，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)

此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出：“因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”。當(dāng)前，我國正在構(gòu)建以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局，會(huì)議將制造業(yè)、物流網(wǎng)絡(luò)、數(shù)字化和房地產(chǎn)作為暢通國民經(jīng)濟(jì)循環(huán)的四個(gè)結(jié)構(gòu)性政策著力點(diǎn)。其中，要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)必須打破三個(gè)路徑依賴：一是打破依靠房地產(chǎn)刺激增長的路徑依賴。2019年7月30日，中共中央政治局首次提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，并通過房地產(chǎn)長效機(jī)制建設(shè)打破路徑依賴。會(huì)議繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”定位，明確支持房地產(chǎn)的居住屬性而非投資屬性。二是打破土地財(cái)政的路徑依賴。土地財(cái)政的模式使地方政府在城鎮(zhèn)化初期迅速完成資本原始積累，推動(dòng)了城鎮(zhèn)化和工業(yè)化進(jìn)程。當(dāng)前我國已經(jīng)進(jìn)入了城鎮(zhèn)化的中后期，土地財(cái)政不僅是導(dǎo)致房價(jià)過快上漲的因素之一，也是地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要來源。2020年9月中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳出臺(tái)的《關(guān)于調(diào)整完善土地出讓收入使用范圍優(yōu)先支持鄉(xiāng)村振興的意見》要求“十四五”期間省（區(qū)、市）土地出讓收益用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村的比例要達(dá)到50%以上。2021年財(cái)政部出臺(tái)了將國有土地使用權(quán)出讓收入劃轉(zhuǎn)稅務(wù)部門征收和開展房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的政策，這為強(qiáng)化政府財(cái)政統(tǒng)籌能力、深化財(cái)稅體制改革、破解土地財(cái)政路徑依賴奠定基礎(chǔ)。三是打破房價(jià)向上預(yù)期的路徑依賴。過去房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，投資回報(bào)較高，以致社會(huì)形成了房價(jià)會(huì)始終向上運(yùn)行預(yù)期的路徑依賴。會(huì)議首次提出“加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)”，將“因城施策”放在“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)”之前。這既是向社會(huì)傳導(dǎo)房價(jià)區(qū)域分化的市場(chǎng)規(guī)律預(yù)期，同時(shí)也說明中央將繼續(xù)深入落實(shí)差異化樓市調(diào)控政策。

3 堅(jiān)定“房住不炒”定位，積極探索新發(fā)展模式

此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出：“要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式。”自2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“房住不炒”定位以來，這是第五次明確“房住不炒”主基調(diào)。這說明中央仍將保持房地產(chǎn)調(diào)控的穩(wěn)定性和持續(xù)性，加快由房地產(chǎn)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的步伐也仍然是堅(jiān)定不移的。

預(yù)期引導(dǎo)行為，預(yù)期的理性與否會(huì)直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)。因此，在房地產(chǎn)市場(chǎng)的“三穩(wěn)”（穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期）目標(biāo)中，穩(wěn)預(yù)期尤其重要。會(huì)議首次提出“加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)”，預(yù)計(jì)2022年各地政府將從保持房地產(chǎn)政策基本穩(wěn)定、完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息傳導(dǎo)機(jī)制、加大房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管力度等方面采取措施，引導(dǎo)市場(chǎng)主體在房地產(chǎn)投資、消費(fèi)上形成理性預(yù)期，穩(wěn)定預(yù)期。

根據(jù)黨的十九屆五中全會(huì)精神，2021年起我國進(jìn)入新發(fā)展階段。國家“十四五”規(guī)劃綱要提出“加快發(fā)展現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)體系優(yōu)化升級(jí)”。房地產(chǎn)作為我國傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)歷了20多年的高速發(fā)展后，正從增量市場(chǎng)向存量市場(chǎng)轉(zhuǎn)換。過去高杠桿、高周轉(zhuǎn)的模式逐漸不適應(yīng)新發(fā)展階段的要求。會(huì)議在房地產(chǎn)方面首次提出“探索新的發(fā)展模式”，預(yù)計(jì)2022年在住房多主體供應(yīng)機(jī)制、土地供應(yīng)機(jī)制、房地產(chǎn)融資模式、商品房銷售機(jī)制以及房地產(chǎn)稅等方面將有新政策出臺(tái)。房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)順應(yīng)新時(shí)代、新階段的發(fā)展要求，結(jié)合政策引導(dǎo)方向、房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)律和企業(yè)自身優(yōu)勢(shì)，積極探索發(fā)展新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)務(wù)、新模式，加快自身轉(zhuǎn)型發(fā)展。

4 加快發(fā)展長租住房，完善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)

此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出：“堅(jiān)持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)”。合理的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)是由住房銷售、住房租賃和保障性住房供應(yīng)三部分組成。從1998年到2014年，由于住房供給總體不足，我國的住房制度改革以大力發(fā)展商品住房為主，住房租賃和保障性住房發(fā)展相對(duì)滯后。自2015年開始，中央陸續(xù)出臺(tái)了發(fā)展住房租賃市場(chǎng)、開展共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)等政策，多層次住房供應(yīng)體系逐漸完善。

2020年由于政策監(jiān)管不足、資本推動(dòng)和長租企業(yè)盲目擴(kuò)張，以蛋殼為代表的一批長租公寓企業(yè)出現(xiàn)了爆雷，2020年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)要“規(guī)范發(fā)展長租房”。此次會(huì)議將“規(guī)范”改為“加快”，同時(shí)強(qiáng)調(diào)要“為資本設(shè)置‘紅綠燈’”。這一方面說明經(jīng)過這幾年的政策推動(dòng)和發(fā)展，住房租賃已成為緩解大城市新市民、青年人居住問題的重要抓手。根據(jù)住建部公布的數(shù)據(jù)，2021年前三季度全國已開工保障性租賃住房72萬套，占全年計(jì)劃的76.9%，完成投資775億元。另一方面，通過“加強(qiáng)對(duì)資本的有效監(jiān)管”“引導(dǎo)和支持資本規(guī)范健康發(fā)展”，未來住房租賃市場(chǎng)的投資和運(yùn)營將進(jìn)一步提升，機(jī)構(gòu)化長租住房占比也將進(jìn)一步提高。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前我國機(jī)構(gòu)化長租房占比不足5%。而從國際經(jīng)驗(yàn)來看，發(fā)達(dá)國家房屋租賃市場(chǎng)中機(jī)構(gòu)化長租市場(chǎng)占比平均在30%以上。我國住房租賃市場(chǎng)依然有著巨大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

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