劉守君

摘要：通過(guò)對(duì)“法無(wú)禁止即可為”與“法無(wú)授權(quán)不可為”含意的闡釋?zhuān)治銎湓诓粍?dòng)產(chǎn)登記中的功用后，認(rèn)為“法無(wú)禁止即可為”與“法無(wú)授權(quán)不可為”在不動(dòng)產(chǎn)登記中是協(xié)調(diào)一致的。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)登記;私法;公法

中圖分類(lèi)號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2022）01-0034-03 收稿日期：2021-11-02

1 問(wèn)題的提出

案例1：申請(qǐng)人申請(qǐng)因離婚轉(zhuǎn)移登記的集體建設(shè)用地使用權(quán)及地上房屋所有權(quán)是其在婚姻存續(xù)期間取得，但登記在配偶一方名下且沒(méi)有載明為該配偶單獨(dú)享有。登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第46條和《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》第11.3.1條規(guī)定的當(dāng)事人可以申請(qǐng)集體建設(shè)用地使用權(quán)及地上房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的情形中沒(méi)有“離婚、析產(chǎn)”，換言之，“離婚、析產(chǎn)”不是導(dǎo)致集體建設(shè)用地使用權(quán)及地上房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的情形?；凇胺o(wú)授權(quán)不可為”的原則，登記機(jī)構(gòu)不能為當(dāng)事人辦理因離婚產(chǎn)生的集體建設(shè)用地使用權(quán)及地上房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。申請(qǐng)人則認(rèn)為，法律、行政法規(guī)沒(méi)有規(guī)定夫妻離婚時(shí)作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)的集體建設(shè)用地使用權(quán)及地上房屋所有權(quán)不可以分割，“法無(wú)禁止即可為”，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)為其辦理離婚轉(zhuǎn)移登記。

案例2：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)用凈地作抵押，在銀行獲得1億元貸款，辦理了一般抵押權(quán)登記。之后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)銀行的要求，增加地上新增的在建建筑物作為抵押物，與已經(jīng)抵押的凈地共同擔(dān)保該1億元的貸款債權(quán)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與銀行持以增加抵押物（在建建筑物）為主要內(nèi)容的抵押合同變更協(xié)議向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)抵押權(quán)變更登記。登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第68條和《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》第14.2.1條規(guī)定的當(dāng)事人可以申請(qǐng)抵押權(quán)變更登記的情形中沒(méi)有“增加抵押物”，換言之，“增加抵押物”不是導(dǎo)致抵押權(quán)變更的情形?；凇胺o(wú)授權(quán)不可為”的原則，登記機(jī)構(gòu)不能為申請(qǐng)人辦理因增加地上新增的在建建筑物作為抵押物產(chǎn)生的抵押權(quán)變更登記。申請(qǐng)人則認(rèn)為，法律、行政法規(guī)沒(méi)有規(guī)定不可以增加抵押物，“法無(wú)禁止即可為”，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)為其辦理抵押權(quán)變更登記。

在不動(dòng)產(chǎn)登記中，因“法無(wú)禁止即可為”與“法無(wú)授權(quán)不可為”產(chǎn)生的碰撞時(shí)有發(fā)生，二者就不能和諧共處嗎？

2 “法無(wú)禁止即可為”與“法無(wú)授權(quán)不可為”的含意

“法無(wú)禁止即可為”與“法無(wú)授權(quán)不可為”是兩個(gè)意思相反的法諺，但“法無(wú)禁止即可為”是民法上的法諺，“法無(wú)授權(quán)不可為”是公法上法諺。

“法無(wú)禁止即可為”又稱(chēng)為“法無(wú)禁止皆自由”，是指自然人、法人、非法人組織等民事主體，在不違反法律的規(guī)定明確禁止的情形下，依自己的意思表示參與民事活動(dòng)，建立民事法律關(guān)系，為自己設(shè)定權(quán)利或義務(wù)，據(jù)此產(chǎn)生的權(quán)利受法律的保護(hù)。當(dāng)然，當(dāng)事人不履行據(jù)此產(chǎn)生的義務(wù)時(shí)，也要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。因此，民事主體在“法無(wú)禁止即可為”的前提下，參與民事活動(dòng)，建立的民事法律關(guān)系，是其設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)移和消滅不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的原因。

“法無(wú)授權(quán)不可為”，是指國(guó)家公權(quán)機(jī)關(guān)在法律的規(guī)定賦予的權(quán)限范圍內(nèi)依照法律規(guī)定的程序處理公務(wù)，即國(guó)家機(jī)關(guān)不得超越職權(quán)處理公務(wù)，不得違反法定程序處理公務(wù)。具體到不動(dòng)產(chǎn)登記，是指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依照法律的規(guī)定賦予的不動(dòng)產(chǎn)登記職權(quán)，按法定程序?qū)?dāng)事人基于民事法律行為、非基于民事法律行為（基于生效的法律文書(shū)或人民政府的征收決定、繼承、合法建造或拆除房屋等）設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)移和消滅的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利記載在登記簿上，供相關(guān)的當(dāng)事人查詢(xún)、知曉，為其抉擇是否與登記簿上記載的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生交易提供可信賴(lài)的信息，以維護(hù)交易的安全，穩(wěn)定交易秩序。

概言之，在不動(dòng)產(chǎn)登記中，“法無(wú)禁止即可為”產(chǎn)生設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)移和消滅不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的原因，“法無(wú)授權(quán)不可為”產(chǎn)生設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)移和消滅不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記的結(jié)果，二者如何協(xié)調(diào)一致呢？

3 “法無(wú)禁止即可為”與“法無(wú)授權(quán)不可為”在不動(dòng)產(chǎn)登記中的協(xié)調(diào)一致

按《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第5條規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)的職權(quán)是對(duì)集體土地所有權(quán)、房屋等建筑物（構(gòu)筑物）所有權(quán)、森林（林木）所有權(quán)、耕地（林地、草地等）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、海域使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)及法律規(guī)定需要登記的其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利進(jìn)行登記。申言之，對(duì)民事主體基于“法無(wú)禁止即可為”設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)移和消滅的集體土地所有權(quán)、房屋等建筑物（構(gòu)筑物）所有權(quán)、森林（林木）所有權(quán)、耕地（林地、草地等）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、海域使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)及法律規(guī)定需要登記的其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利進(jìn)行登記屬于登記機(jī)構(gòu)的職權(quán)范圍，這是“法無(wú)禁止即可為”與“法無(wú)授權(quán)不可為”在不動(dòng)產(chǎn)登記職權(quán)上協(xié)調(diào)一致的體現(xiàn)。

如前所述，登記機(jī)構(gòu)實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，須嚴(yán)格遵守法定的登記程序，即登記機(jī)構(gòu)實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，須遵守法定的方式、步驟、順序、手續(xù)等。按《民法典》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》的相關(guān)規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記的方式是將申請(qǐng)人申請(qǐng)登記的且滿足登記要求的內(nèi)容記載在登記簿上，明確物的歸屬，發(fā)揮物的效用，保護(hù)權(quán)利人的物權(quán);登記機(jī)構(gòu)實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記的步驟和先后順序是申請(qǐng)人申請(qǐng)登記、登記機(jī)構(gòu)受理登記申請(qǐng)、審核登記申請(qǐng)、記載于登記簿;登記機(jī)構(gòu)實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記的手續(xù)是指申請(qǐng)人提交的登記申請(qǐng)書(shū)、身份證明、登記原因證明材料等。民事主體基于“法無(wú)禁止即可為”產(chǎn)生的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)移和消滅不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的原因材料，更是登記機(jī)構(gòu)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)依據(jù)的手續(xù)。民事主體基于“法無(wú)禁止即可為”產(chǎn)生的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)移和消滅不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的原因?qū)?yīng)的是不動(dòng)產(chǎn)登記程序上的導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)移和消滅的情形。這是“法無(wú)禁止即可為”與“法無(wú)授權(quán)不可為”在不動(dòng)產(chǎn)登記程序上協(xié)調(diào)一致的體現(xiàn)。

案例1中，按《民法典》第1087條規(guī)定，一般情形下，離婚時(shí)，夫妻的共同財(cái)產(chǎn)可以由原夫妻以協(xié)議的方式進(jìn)行分割。本案中，離婚的夫妻以申請(qǐng)離婚轉(zhuǎn)移登記的方式確認(rèn)登記在配偶一方名下的集體建設(shè)用地使用權(quán)及地上房屋所有權(quán)為其夫妻共同財(cái)產(chǎn)并對(duì)其作分割，有法律上的依據(jù)。在不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)務(wù)中，離婚的夫妻申請(qǐng)離婚轉(zhuǎn)移登記時(shí)提交的離婚協(xié)議是《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第46條第1款規(guī)定的集體建設(shè)用地使用權(quán)及地上建筑物所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料。《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》第11.3.1條規(guī)定：“已經(jīng)登記的集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)，因下列情形之一導(dǎo)致權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人可以申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記：（1）作價(jià)出資（入股）的;（2）因企業(yè)合并、分立、破產(chǎn)、兼并等情形，導(dǎo)致建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的;（3）因人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書(shū)等導(dǎo)致權(quán)屬轉(zhuǎn)移的;（4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形”。據(jù)此可知，離婚的夫妻分割作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)的集體建設(shè)用地使用權(quán)及地上房屋所有權(quán)不屬于該條之（1）（2）（3）規(guī)定的導(dǎo)致集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)轉(zhuǎn)移的具體情形，但屬于該條之（4）規(guī)定的法律、行政法規(guī)規(guī)定的導(dǎo)致集體建設(shè)用地使用權(quán)及地上房屋所有權(quán)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的其他情形。

案例2中，按《民法典》第400條第2款規(guī)定，一般情形下，抵押財(cái)產(chǎn)的數(shù)量是抵押合同的內(nèi)容。該法第543條規(guī)定，當(dāng)事人協(xié)商一致，可以變更合同。據(jù)此可知，抵押權(quán)人和抵押人在協(xié)商一致的情形下，可以變更抵押合同載明的抵押財(cái)產(chǎn)數(shù)量。一般情形下，抵押權(quán)人和抵押人通過(guò)簽訂抵押合同變更協(xié)議的方式變更抵押合同載明的抵押財(cái)產(chǎn)數(shù)量。在不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)務(wù)中，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第68條第1款規(guī)定：“有下列情形之一的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)、不動(dòng)產(chǎn)登記證明、抵押權(quán)變更等必要材料，申請(qǐng)抵押權(quán)變更登記：（1）抵押人、抵押權(quán)人的姓名或者名稱(chēng)變更的;（2）被擔(dān)保的主債權(quán)數(shù)額變更的;（3）債務(wù)履行期限變更的;（4）抵押權(quán)順位變更的;（5）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形”。據(jù)此可知，抵押權(quán)人和抵押人通過(guò)簽訂抵押合同變更協(xié)議變更抵押財(cái)產(chǎn)數(shù)量不是該條第1款第1至第4項(xiàng)規(guī)定的導(dǎo)致抵押權(quán)變更的具體情形，但是該條第1款第5項(xiàng)規(guī)定的法律、行政法規(guī)規(guī)定抵押權(quán)發(fā)生變更的其他情形，抵押合同變更協(xié)議是該處規(guī)定的抵押權(quán)發(fā)生變更的證明材料。

結(jié)論：在不動(dòng)產(chǎn)登記中，“法無(wú)禁止即可為”與“法無(wú)授權(quán)不可為”在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的職權(quán)上和實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記的程序上是協(xié)調(diào)一致的。