秦佳麗

年報季即將結(jié)束，房地產(chǎn)代理行業(yè)的業(yè)績表現(xiàn)陸續(xù)曝光，財(cái)報顯示，易居企業(yè)控股、世聯(lián)行、合富輝煌等地產(chǎn)代理商遭遇業(yè)績虧損。而出現(xiàn)這種普跌主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場不景氣，另外與一些頭部地產(chǎn)公司爆雷有一定關(guān)系。

有業(yè)內(nèi)人士向《紅周刊》表示，來自房地產(chǎn)開發(fā)端的風(fēng)險或加速中介代理平臺洗牌?！澳壳罢麄€地產(chǎn)行業(yè)洗牌已經(jīng)波及到代理商，如果再經(jīng)歷一輪洗牌，能夠存活良好的更少。”

一手房業(yè)務(wù)拖累地產(chǎn)代理商普虧

因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場不景氣，地產(chǎn)代理行業(yè)遭遇普遍虧損。截至4月29日，易居企業(yè)控股、世聯(lián)行、房多多、合富輝煌等過半頭部上市地產(chǎn)代理商披露了2021年報或未經(jīng)審核業(yè)績報告，上述企業(yè)報告期內(nèi)依次錄得凈利潤-88.93億元、-11.29億元、-11.71億元、-4.45億元，分別較上年同比變化為-3021%、-1118%、-431%、-396%。

其中，除了敲響退市警鐘的房多多繼2019年、2020年分別錄得凈虧損5.1億元、2.2億元后再度虧損，易居企業(yè)控股、世聯(lián)行、合富輝煌屬于首次止盈轉(zhuǎn)虧。

對于虧損原因，這些地產(chǎn)代理商指出是房地產(chǎn)下行所帶來的“連鎖反應(yīng)”，諸如“商業(yè)承兌匯票逾期未兌付”“個別房企客戶的信貸質(zhì)素惡化”“壞賬撥備增多”等，影響歸屬于上市公司股東的凈利潤?！都t周刊》梳理企業(yè)公告發(fā)現(xiàn)，2021年上述代理商均計(jì)提較大額度資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，易居企業(yè)控股、世聯(lián)行、房多多、合富輝煌計(jì)提減值或壞賬撥備分別為66.68億元、16.6億元、6.13億元、3.06億港元（約合2.58億元人民幣）。

《紅周刊》了解到，從業(yè)務(wù)類型上看，上述企業(yè)區(qū)別于貝殼、我愛我家等發(fā)家于二手房業(yè)務(wù)的中介平臺，易居企業(yè)控股、世聯(lián)行、房多多更多聚焦于新房代理市場，做“B端市場的生意”。其中，房多多標(biāo)榜做“中介的中介”，本質(zhì)上是為商家用戶構(gòu)建服務(wù)平臺;而圍繞“大交易、大資管”開展業(yè)務(wù)布局的世聯(lián)行，大方向是“toG（地方政府）、toB（大型企業(yè)）再toC”;易居企業(yè)涵蓋易居營銷、克而瑞、易居房友等業(yè)務(wù)產(chǎn)品，對應(yīng)提供一手房代理、房地產(chǎn)數(shù)據(jù)及咨詢以及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)網(wǎng)絡(luò)三大業(yè)務(wù)。

而定位一手房代理，也確實(shí)曾給上述企業(yè)帶來高速發(fā)展時刻。以易居企業(yè)控股為例，《紅周刊》統(tǒng)計(jì)，2017年至2020年，易居企業(yè)控股一手房代理服務(wù)收入依次為39.27億元、47.53億元、45.66億元、32.62億元，占各年總營收比重為84.75%、79.91%，50.21%，40.52%。其間，伴隨房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)網(wǎng)絡(luò)、房地產(chǎn)數(shù)據(jù)及咨詢業(yè)務(wù)營收擴(kuò)大，其一手房代理服務(wù)收入占比自2017年到達(dá)頂峰后逐漸下行，但該業(yè)務(wù)板塊貢獻(xiàn)營收占比仍居于公司三大業(yè)務(wù)板塊第一。

但在房企銷售額普遍下行的情況下，一手房代理商首當(dāng)其沖地遭遇業(yè)績下滑風(fēng)險。2021年，易居企業(yè)控股一手房代理收入為19.76億元，同比下降34.93%，在三大業(yè)務(wù)板塊中降幅最高;占總營收比重則下降至22.34%，昔日的營收主力板塊開始被其房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)網(wǎng)絡(luò)服務(wù)反超。

和易居企業(yè)控股類似，世聯(lián)行2021年代理銷售業(yè)務(wù)收入24.01億元，同比下降19.81%，為上市公司貢獻(xiàn)營收占比減少5個百分點(diǎn)至39.48%。已結(jié)算代理銷售額3134.79億元，增長率-18.43%;已結(jié)算代理銷售面積2959.65萬平方米，增長率-13.63%;代理收費(fèi)平均費(fèi)率0.77%，低于2020年的0.78%和2019年的0.8%。

對此，廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜向《紅周刊》表示，當(dāng)前地產(chǎn)代理商在新房代理方面業(yè)績下滑嚴(yán)重，主要跟其與開發(fā)商的緊密捆綁及賴以一手房貢獻(xiàn)業(yè)績有關(guān)?！氨热?，就中原在廣州的門店而言，70%至80%的傭金收入是來自于一手房代理。今年以來受經(jīng)濟(jì)下行壓力和疫情影響，地產(chǎn)銷售額普遍下滑，像我們在廣州白云區(qū)代理的6個樓盤就關(guān)閉了半個月，對整體業(yè)績的影響可想而知?！?h3>易居、世聯(lián)行踩雷“大客戶”風(fēng)險釋放仍在進(jìn)行中

在遭遇賬面虧損的情況下，一些地產(chǎn)代理商的風(fēng)險實(shí)際還未釋放完成。比如押注部分“爆雷”開發(fā)商的代理機(jī)構(gòu)，就存在這樣的問題。

以近半年遭遇股價腰斬的世聯(lián)行為例，據(jù)年報介紹，導(dǎo)致虧損最重要原因在于“某大客戶資金周轉(zhuǎn)困難，出現(xiàn)了商業(yè)承兌匯票逾期未兌付的情況，部分開發(fā)商客戶出現(xiàn)融資困難、資金鏈緊張的狀況”，應(yīng)收款項(xiàng)計(jì)提的信用減值損失同比增加10.41億元。

盡管世聯(lián)行未點(diǎn)名“大客戶”是誰，但公司以往年報顯示，這或與恒大集團(tuán)有關(guān)。2020年，恒大以7.15億元銷售額占公司年度銷售總額比例達(dá)10.64%，系世聯(lián)行第一大客戶。2021年，公司明確涉及恒大集團(tuán)的權(quán)益性投資價值變動為-8500萬元。

截至2021年底，世聯(lián)行的應(yīng)收款項(xiàng)仍有相當(dāng)一部分源自恒大。年報介紹，世聯(lián)行應(yīng)收恒大集團(tuán)及其關(guān)聯(lián)方的應(yīng)收款項(xiàng)合計(jì)12.53億元，另通過間接投資持有其子公司恒大地產(chǎn)其他非流動金融資產(chǎn)為1億元。如今，昔日大客戶深陷流動性危機(jī)，世聯(lián)行前述應(yīng)收款型和投資面臨較大風(fēng)險敞口。

而今年4月份觸發(fā)美元債違約的易居企業(yè)控股，與“大客戶”的深度捆綁有過之而無不及。其2018年赴港上市披露的招股書顯示，公司參股陣營包括恒大、富力、龍光、新力、禹洲等26家房企，然而過去一年，上述房企過半出現(xiàn)流動性危機(jī)。

根據(jù)易居企業(yè)控股近期發(fā)布的未經(jīng)審核業(yè)績公告，公司預(yù)期信貸損失的金融資產(chǎn)虧損撥備（扣除撥回）從2020年的約1.72億元增加3765%至2021年的66.68億元，原因?yàn)椤皞€別房企客戶信貸素質(zhì)惡化”“個別房地產(chǎn)客戶的未償還貿(mào)易相關(guān)應(yīng)收款項(xiàng)”。根據(jù)其以往業(yè)務(wù)構(gòu)成，易居企業(yè)控股觸雷對象同樣繞不開恒大?！都t周刊》統(tǒng)計(jì)，2018年至2020年，恒大為易居企業(yè)控股貢獻(xiàn)的營業(yè)收入依次為18.7億元、16.4億元、13.2億元，占比公司總營收依次為31.5%、18.0%、16.4%，盡管其營收占比有所下降，但其間始終為易居企業(yè)控股單一最大客戶。

據(jù)易居企業(yè)控股此前公告，截至2021年中，易居企業(yè)控股的應(yīng)收賬款為74.34億元，其中恒大是其單一最大客戶，涉及恒大的應(yīng)收款項(xiàng)在35～40億元，占其總應(yīng)收賬款比重約50%?？梢哉f，深陷流動性危機(jī)的恒大集團(tuán)直接令易居業(yè)績承壓。

“‘大客戶依賴其實(shí)是企業(yè)的一種經(jīng)營理念和業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)?！秉S韜對此表示，“我們將業(yè)務(wù)模式分為‘大樹式或者‘森林式，前者好比一棵大樹死掉，主營業(yè)務(wù)也就隨之倒下，確實(shí)有很大風(fēng)險;后者可能是一棵小樹死去，但還有其他的。這是經(jīng)營理念的差異，企業(yè)在不同地區(qū)和不同階段有靈活的選擇。想要持續(xù)生存下去，關(guān)鍵還是要維持核心競爭力和市場占有率?！?h3>地產(chǎn)代理商業(yè)務(wù)和人員收縮行業(yè)轉(zhuǎn)型前景不樂觀

與業(yè)績承壓相伴隨，地產(chǎn)中介及代理商開始收縮業(yè)務(wù)以及人員編制。比如，今年3月，在線房產(chǎn)交易平臺Q房網(wǎng)發(fā)布內(nèi)部通知，宣告上海云房數(shù)據(jù)服務(wù)有限公司歇業(yè)，原因?yàn)樵摴尽俺掷m(xù)虧損、無力維持正常經(jīng)營”;而某頭部上市中介平臺，則在當(dāng)月傳出二手和新房交易服務(wù)事業(yè)群部門人員優(yōu)化10%的消息。

58安居客房產(chǎn)研究院發(fā)布的《全國房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)季報（2022年一季度）》顯示，2022年前3月，受市場環(huán)境影響，全國房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司數(shù)量持續(xù)減少，3月環(huán)比降幅達(dá)12.1%。

實(shí)際上，部分地產(chǎn)代理商在去年就已經(jīng)開啟人員優(yōu)化進(jìn)程?！都t周刊》統(tǒng)計(jì)顯示，截至去年底，房多多員工總數(shù)為604人，同比減少64.98%;世聯(lián)行員工總數(shù)為14006人，較上年同期減少34.05%。

具體來看，以世聯(lián)行為例，其2021年各專業(yè)構(gòu)成類別中，員工裁撤比例居前三的是金融類、業(yè)務(wù)支持類和銷售類，截至報告期末分別存續(xù)124人、1210人、5987人，同比減少57.2%、48.33%、43.08%。與之對應(yīng)的，資產(chǎn)運(yùn)營類是其惟一員工數(shù)量正增長的專業(yè)類別，截至報告期末存續(xù)3068人，較上年同期增加1.52%。

《紅周刊》發(fā)現(xiàn)，世聯(lián)行的動作既與行業(yè)內(nèi)普遍收縮有關(guān)，也與自身業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型有關(guān)。這不僅世聯(lián)行，其他地產(chǎn)代理商也在謀求轉(zhuǎn)型。

據(jù)了解，地產(chǎn)代理商紛紛在金融業(yè)務(wù)、長租公寓、數(shù)字服務(wù)等領(lǐng)域?qū)で蟮诙鲩L曲線。比如，房多多寄希望于打造數(shù)字化服務(wù)產(chǎn)品“房云SaaS”。易居企業(yè)控股自2020年起與阿里聯(lián)合推出天貓好房，并以此為平臺開展數(shù)字營銷服務(wù)，該業(yè)務(wù)板塊在2021年實(shí)現(xiàn)收入34.43億元，同比大增202.53%。世聯(lián)行在引入珠海大橫琴集團(tuán)并讓渡控股權(quán)的2020年，亦借機(jī)宣布朝向“大交易+大資管”轉(zhuǎn)型，前者包括代理銷售和金融業(yè)務(wù);后者包括城市資產(chǎn)管理、空間運(yùn)營、招商租賃業(yè)務(wù)等。2021年，世聯(lián)行處置了酒店管理、公寓管理類公司60余家;另通過投資新設(shè)及收購資產(chǎn)等形式取得商業(yè)保理、房地產(chǎn)顧問咨詢及城市運(yùn)營服務(wù)類公司40余家，“大資管”業(yè)務(wù)落地明顯。

不過，《紅周刊》梳理發(fā)現(xiàn)，世聯(lián)行的新增業(yè)務(wù)盈利能力有待提升。2021年，其新增城市資產(chǎn)管理、空間運(yùn)營業(yè)務(wù)，分別實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入7.34億元、5.49億元，占總營收比重為12.10%、9.02%。然而前者毛利率為11.29%，低于其“老本行”代理銷售所表現(xiàn)出的24.8%;后者營收尚未覆蓋成本，毛利率為-12.2%。

黃韜對此表示，目前地產(chǎn)代理商的新型業(yè)務(wù)對于提升行業(yè)整體運(yùn)營水平有益，但不宜夸大其作用，“比如互聯(lián)網(wǎng)+、數(shù)字化營銷等業(yè)務(wù)，能夠完善方案整合、提升配套服務(wù)，但它們?nèi)匀粺o法代替最重要的線下銷售?！?/p>

空·白研究院創(chuàng)始人楊現(xiàn)領(lǐng)則向《紅周刊》表示，依靠“信息差、資源差”這種簡單的運(yùn)營邏輯是中介機(jī)構(gòu)及代理商們出現(xiàn)困境的本質(zhì)原因，只是該輪市場下行讓大家的風(fēng)險暴露得更加清楚，“如果不重新找到行業(yè)的角色和價值，所謂的‘護(hù)城河或‘第二增長曲線依舊非常難?！?/p>

從未來趨勢來看，黃韜認(rèn)為地產(chǎn)代理商仍有可觀的市場份額，代理機(jī)構(gòu)的營銷策劃等功能也不會消失，“僅以廣州為例，10萬套一手房住宅，意味著兩三千億元的銷售額，按照代理公司能夠分到10%的銷售額來看，也有幾百億元，市場份額還是很大的。”

與業(yè)績承壓相伴隨，地產(chǎn)中介及代理商開始收縮業(yè)務(wù)以及人員編制。比如，今年3月，在線房產(chǎn)交易平臺Q房網(wǎng)發(fā)布內(nèi)部通知，宣告上海云房數(shù)據(jù)服務(wù)有限公司歇業(yè)，原因?yàn)樵摴尽俺掷m(xù)虧損、無力維持正常經(jīng)營”;而某頭部上市中介平臺，則在當(dāng)月傳出二手和新房交易服務(wù)事業(yè)群部門人員優(yōu)化10%的消息。

58安居客房產(chǎn)研究院發(fā)布的《全國房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)季報（2022年一季度）》顯示，2022年前3月，受市場環(huán)境影響，全國房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司數(shù)量持續(xù)減少，3月環(huán)比降幅達(dá)12.1%。

實(shí)際上，部分地產(chǎn)代理商在去年就已經(jīng)開啟人員優(yōu)化進(jìn)程?！都t周刊》統(tǒng)計(jì)顯示，截至去年底，房多多員工總數(shù)為604人，同比減少64.98%;世聯(lián)行員工總數(shù)為14006人，較上年同期減少34.05%。

具體來看，以世聯(lián)行為例，其2021年各專業(yè)構(gòu)成類別中，員工裁撤比例居前三的是金融類、業(yè)務(wù)支持類和銷售類，截至報告期末分別存續(xù)124人、1210人、5987人，同比減少57.2%、48.33%、43.08%。與之對應(yīng)的，資產(chǎn)運(yùn)營類是其惟一員工數(shù)量正增長的專業(yè)類別，截至報告期末存續(xù)3068人，較上年同期增加1.52%。

《紅周刊》發(fā)現(xiàn)，世聯(lián)行的動作既與行業(yè)內(nèi)普遍收縮有關(guān)，也與自身業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型有關(guān)。這不僅世聯(lián)行，其他地產(chǎn)代理商也在謀求轉(zhuǎn)型。

據(jù)了解，地產(chǎn)代理商紛紛在金融業(yè)務(wù)、長租公寓、數(shù)字服務(wù)等領(lǐng)域?qū)で蟮诙鲩L曲線。比如，房多多寄希望于打造數(shù)字化服務(wù)產(chǎn)品“房云SaaS”。易居企業(yè)控股自2020年起與阿里聯(lián)合推出天貓好房，并以此為平臺開展數(shù)字營銷服務(wù)，該業(yè)務(wù)板塊在2021年實(shí)現(xiàn)收入34.43億元，同比大增202.53%。世聯(lián)行在引入珠海大橫琴集團(tuán)并讓渡控股權(quán)的2020年，亦借機(jī)宣布朝向“大交易+大資管”轉(zhuǎn)型，前者包括代理銷售和金融業(yè)務(wù);后者包括城市資產(chǎn)管理、空間運(yùn)營、招商租賃業(yè)務(wù)等。2021年，世聯(lián)行處置了酒店管理、公寓管理類公司60余家;另通過投資新設(shè)及收購資產(chǎn)等形式取得商業(yè)保理、房地產(chǎn)顧問咨詢及城市運(yùn)營服務(wù)類公司40余家，“大資管”業(yè)務(wù)落地明顯。

不過，《紅周刊》梳理發(fā)現(xiàn)，世聯(lián)行的新增業(yè)務(wù)盈利能力有待提升。2021年，其新增城市資產(chǎn)管理、空間運(yùn)營業(yè)務(wù)，分別實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入7.34億元、5.49億元，占總營收比重為12.10%、9.02%。然而前者毛利率為11.29%，低于其“老本行”代理銷售所表現(xiàn)出的24.8%;后者營收尚未覆蓋成本，毛利率為-12.2%。

黃韜對此表示，目前地產(chǎn)代理商的新型業(yè)務(wù)對于提升行業(yè)整體運(yùn)營水平有益，但不宜夸大其作用，“比如互聯(lián)網(wǎng)+、數(shù)字化營銷等業(yè)務(wù)，能夠完善方案整合、提升配套服務(wù)，但它們?nèi)匀粺o法代替最重要的線下銷售?！?/p>

空·白研究院創(chuàng)始人楊現(xiàn)領(lǐng)則向《紅周刊》表示，依靠“信息差、資源差”這種簡單的運(yùn)營邏輯是中介機(jī)構(gòu)及代理商們出現(xiàn)困境的本質(zhì)原因，只是該輪市場下行讓大家的風(fēng)險暴露得更加清楚，“如果不重新找到行業(yè)的角色和價值，所謂的‘護(hù)城河或‘第二增長曲線依舊非常難。”

從未來趨勢來看，黃韜認(rèn)為地產(chǎn)代理商仍有可觀的市場份額，代理機(jī)構(gòu)的營銷策劃等功能也不會消失，“僅以廣州為例，10萬套一手房住宅，意味著兩三千億元的銷售額，按照代理公司能夠分到10%的銷售額來看，也有幾百億元，市場份額還是很大的?！?/p>

與此同時，能夠順利“渡劫”的代理商將“有得做”。“一是開發(fā)商需要賣貨，也存在競爭，需要跟代理公司合作;二是目前市面上聚焦一手房業(yè)務(wù)的代理商其實(shí)沒有多少家可選，而目前整個地產(chǎn)行業(yè)洗牌已經(jīng)波及到代理商，如果再經(jīng)歷一輪洗牌，能夠存活良好的更少?！秉S韜對此表示。

他補(bǔ)充說，屆時整個中介代理行業(yè)可能面臨一個新的課題，比如開發(fā)商是否會形成自己的銷售模式，淡化代理功能;再是利潤率問題，“因?yàn)槭袌鲂星楹玫臅r候，開發(fā)商給到代理公司的利潤未必會提高，有時候規(guī)模越做越大，利潤反而在下降。這是行業(yè)考慮的新課題?！?/p>

（本文提及個股僅做分析，不做投資建議。）