國慶假期前，中國人民銀行發(fā)布相繼官宣了利好購房者的多條政策。

9月30日，人民銀行發(fā)布公告稱，自2022年10月1日起，下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率0.15個(gè)百分點(diǎn)，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。

第二套個(gè)人住房公積金貸款利率政策保持不變，即5年以下（含5年）和5年以上利率分別不低于3.025%和3.575%。

9月29日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)官宣“部分城市首套住房貸款利率下限階段性放寬”政策。9月30日，財(cái)政部、稅務(wù)總局宣布“居民1年內(nèi)換房可享個(gè)稅退稅優(yōu)惠”。

利好購房者政策接二連三出臺(tái)，為降低老百姓購房成本起到實(shí)打?qū)嵉男Ч?h3>利好“組合拳”刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)需求端

從調(diào)整首套房貸款利率下限，到下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率，專家普遍指出，上述政策旨在有效提振房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求端。

“近期穩(wěn)樓市政策密集出臺(tái)，一個(gè)重要背景是樓市‘金九成色不足?！睎|方金誠首席宏觀分析師王青表示，數(shù)據(jù)顯示，9月30城新房銷量較8月變化不大，樓市繼續(xù)處于筑底階段。而推動(dòng)房地產(chǎn)回暖正在成為今年四季度穩(wěn)增長、控風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

植信投資研究院資深研究員馬泓也指出，自2021年9月30日人民銀行首提“維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益”以來，全國首套房貸款利率和二套房貸款利率均有所下調(diào)。然而，到今年三季度末，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍舊較為低迷，全國商品房銷售出現(xiàn)兩位數(shù)下跌，房地產(chǎn)投資罕見出現(xiàn)負(fù)增長。因此，有必要進(jìn)一步實(shí)施寬松政策。

值得關(guān)注的是，人民銀行此次調(diào)整的兩項(xiàng)房貸利率，均與首套房有關(guān)，并非“普降甘露”。對(duì)此，招聯(lián)金融首席研究員董希淼表示，今年以來，金融管理部門兩次調(diào)整首套房貸利率下限并下調(diào)首套房公積金貸款利率，主要為提振剛性住房需求。只下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率，對(duì)二套個(gè)人住房公積金貸款利率未作調(diào)整，體現(xiàn)了“房住不炒”原則。

在董希淼看來，上述調(diào)整或?qū)a(chǎn)生三個(gè)作用：一是在堅(jiān)持“房住不炒”的前提下，穩(wěn)定居民住房消費(fèi)預(yù)期，激發(fā)新的住房消費(fèi)需求。二是傳遞穩(wěn)定信心、穩(wěn)定市場(chǎng)的信號(hào)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。三是降低住房消費(fèi)支出，進(jìn)而提振居民擴(kuò)大消費(fèi)的意愿和能力。

王青也認(rèn)為，將覆蓋范圍繼續(xù)限定在首套房，體現(xiàn)了政策漸進(jìn)調(diào)整、堅(jiān)持“房住不炒”的基本原則。

個(gè)人住房公積金貸款利率調(diào)整

政策接二連三落地，對(duì)于哪些地區(qū)、哪類購房者將是利好？

根據(jù)易居研究院智庫中心的統(tǒng)計(jì)，在國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市房價(jià)指數(shù)中，有23個(gè)城市符合此次新政的要求，包括哈爾濱、蘭州、武漢、大連、天津、石家莊、昆明和貴陽等8個(gè)二線城市和泉州、溫州、瀘州、岳陽、宜昌、北海、大理、秦皇島、湛江、包頭、安慶、濟(jì)寧、常德、襄陽和桂林等15個(gè)三線城市。

董希淼表示，人民銀行對(duì)個(gè)人首套房貸利率下限調(diào)整后，不同地區(qū)、不同銀行實(shí)際執(zhí)行的利率或有不同。從地區(qū)看，部分二三線城市可能符合調(diào)整條件，但一線城市及部分省會(huì)城市則難以調(diào)整；從銀行看，預(yù)計(jì)多數(shù)銀行在實(shí)際中將對(duì)首套住房貸款執(zhí)行利率下限；從購房者看，本次政策調(diào)整主要影響新發(fā)放貸款，存量房貸仍將與LPR調(diào)整保持一致。

至于公積金貸款利率，王青認(rèn)為，本次首套房公積金貸款利率下調(diào)幅度較大，且同時(shí)利好存量客戶及新增購房者，這一方面會(huì)減輕存量公積金貸款家庭月供負(fù)擔(dān)，有利于提振消費(fèi)，另一方面，也將激發(fā)更多住房公積金貸款需求。

“據(jù)我們了解，公積金貸款利率浮動(dòng)調(diào)整會(huì)包括存量。次年1月1日為重定價(jià)日。”王青說。

多地明確：存量公積金貸款利率明年下調(diào)

國慶節(jié)假期后，全國多地公積金系統(tǒng)發(fā)布下調(diào)本地首套個(gè)人住房公積金貸款利率通知。根據(jù)多地披露的細(xì)則，本次調(diào)整同時(shí)涉及新增貸款和存量貸款。

鄭州、石家莊、合肥、杭州、濟(jì)南、常州、東莞等地公積金管理中心發(fā)布公告：自2022年10月1日起，下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率0.15個(gè)百分點(diǎn)，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。

第二套個(gè)人住房公積金貸款利率政策保持不變，即5年以下（含5年）和5年以上利率分別不低于3.025%和3.575%。

截至2022年10月1日未發(fā)放的首套個(gè)人住房公積金貸款，執(zhí)行最新公積金貸款利率。

對(duì)已發(fā)放的首套個(gè)人住房公積金貸款，上述部分城市明確將于2023年1月1日開始按最新公積金貸款利率執(zhí)行，重新計(jì)算每月還款額。

江蘇省常州市住房公積金管理中心表示，此次調(diào)整，更加突出了首套個(gè)人住房公積金貸款相對(duì)于商業(yè)性個(gè)人住房貸款的利率優(yōu)勢(shì)。

以辦理一筆90萬元、30年期、等額本息還款的住房貸款為例：常州市首套住房商業(yè)性貸款年利率為4.1%，同期公積金貸款利率為3.1%，兩者利差1個(gè)百分點(diǎn)。30年期商業(yè)性貸款比公積金貸款多還182029元的利息，公積金貸款較降息前3.25%的利率減少26568元的利息。

目前，北京、上海、廣州、深圳4個(gè)一線城市的公積金管理中心尚未發(fā)布相關(guān)公告。

記者致電工商銀行、建設(shè)銀行辦理北京地區(qū)國管公積金貸款業(yè)務(wù)的網(wǎng)點(diǎn)，兩家網(wǎng)點(diǎn)客服均表示，對(duì)于今年10月1日前已發(fā)放的首套個(gè)人住房公積金貸款，將于明年1月1日起執(zhí)行最新利率。

北京12329住房公積金熱線客服人員則告訴記者，北京市管存量首套房住房公積金貸款利率也將于明年1月1日起同步調(diào)整。

策疊加有助強(qiáng)信心穩(wěn)預(yù)期

今年以來，在房地產(chǎn)市場(chǎng)總體出現(xiàn)下行趨勢(shì)的情況下，有關(guān)部門和各地積極出臺(tái)調(diào)控政策穩(wěn)定市場(chǎng)，包括取消限購、放松限貸、降低首付比例、給予購房補(bǔ)貼等。利好房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策舉措力度大、種類多，隨著因城施策調(diào)控逐步深入，政策越發(fā)精準(zhǔn)和精細(xì)。廣州、北京等城市重點(diǎn)針對(duì)二手房買賣出臺(tái)了帶押過戶、連環(huán)單業(yè)務(wù)并行辦理等舉措，破解二手房交易痛點(diǎn)，有助于活躍市場(chǎng)交易。四川等多地提出對(duì)多孩家庭放寬購房資格條件。

政策加碼，市場(chǎng)反響幾何？分化仍是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)較為明顯的特征。9月和10月，是房地產(chǎn)市場(chǎng)的傳統(tǒng)銷售旺季。很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均加大了推新盤和促銷的力度。節(jié)前房貸利率下調(diào)政策已在眾多城市迅速落地，一段時(shí)間以來持續(xù)性的利好政策能激活一部分購房需求。因此，國慶假期期間，無論是一二線，還是三四線，均有一些城市市場(chǎng)活躍度有較為明顯的提升。不過，也有相當(dāng)數(shù)量的城市，市場(chǎng)依然較為冷清。而同一座城市里，也出現(xiàn)了冷熱不均的狀況，有的新房項(xiàng)目大賣，有的則是乏人問津。同時(shí)，受到前期一些城市新建商品住宅項(xiàng)目出現(xiàn)停工情況的影響，購房者對(duì)購買期房是否能如期交付仍存顧慮，轉(zhuǎn)向關(guān)注二手房，從而出現(xiàn)了一些城市二手房回暖趨勢(shì)好于新房的局面。

購房者對(duì)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心在很大程度上決定著市場(chǎng)的走向。從長遠(yuǎn)看，信心來自于我國仍處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時(shí)期，城鎮(zhèn)每年新增上千萬人口，對(duì)城市的住房、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施等仍有大量需求；城市更新、老舊小區(qū)改造等也有很大任務(wù)量。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展仍有相當(dāng)大的空間。從近處看，個(gè)別房地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)停工，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈緊張，這些均影響了購房者的信心。目前，這種情況正在得到扭轉(zhuǎn)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等有關(guān)部門出臺(tái)了專門措施，以政策性銀行專項(xiàng)借款的方式，支持有需要的城市推進(jìn)已售逾期難交付的住宅項(xiàng)目建設(shè)交付；在地方政府的推動(dòng)下，一些城市的“保交樓”也取得積極進(jìn)展。