張焱 高永 楊世瑋

摘 要：房地產(chǎn)的行業(yè)風(fēng)險不僅會影響到房地產(chǎn)市場的自身發(fā)展，而且由于房地產(chǎn)行業(yè)與金融業(yè)的高關(guān)聯(lián)性，兩者之間的風(fēng)險交互關(guān)系就成為研究重點。房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險表現(xiàn)為房地產(chǎn)泡沫，房地產(chǎn)泡沫正是由于社會資本對房地產(chǎn)業(yè)的配給盈余，而金融資產(chǎn)價格的錯配造成的。文章著力于從歷史出發(fā)，揭示房地產(chǎn)泡沫對經(jīng)濟(jì)體系的危害性。研究中國目前的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，并分別以北京市和西安市為例研究不同類型城市房價的泡沫程度，而后對我國房地產(chǎn)金融體系組成進(jìn)行概括和總結(jié)，最后以各金融主體在房地產(chǎn)市場上所起到的作用為基礎(chǔ)，結(jié)合我國宏觀調(diào)控手段，提出一些方法用以對房地產(chǎn)金融體系風(fēng)險加以控制。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫;房地產(chǎn)市場;金融體系組成;金融體系風(fēng)險

中圖分類號：F831.5文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：1005-6432（2022）13-0087-04

DOI：10.13939/j.cnki.zgsc.2022.13.087

1 引言

2020年，一種新型冠狀病毒導(dǎo)致的突發(fā)性肺炎席卷全球。世界各國受此影響停工、停學(xué)，經(jīng)濟(jì)因此受到了嚴(yán)重的沖擊。為短時間內(nèi)刺激經(jīng)濟(jì)回暖，各國央行及時將貸款利率調(diào)整至較低水準(zhǔn)以促進(jìn)貸款消費。誠然，促進(jìn)消費的作用很明顯，GDP增速在恢復(fù)，但因此而帶來的副作用也非常明顯，那就是眾多個體及小微企業(yè)借助貸款利率低的優(yōu)勢，不使用所貸資金進(jìn)行生產(chǎn)恢復(fù)，而是選擇投機(jī)將所有資金投入房地產(chǎn)市場。深圳市房價因此節(jié)節(jié)攀升，泡沫越來越大，有關(guān)部門及時調(diào)整，避免了泡沫被捅破的危機(jī)。房地產(chǎn)因其價格上漲總體形勢好，受到了眾多投資者的追捧，但同時過大的資金量讓投資個體不得不借助外部融資渠道進(jìn)行投資，金融與房地產(chǎn)的交互關(guān)系風(fēng)險系數(shù)很高。20世紀(jì)90年代的日本經(jīng)濟(jì)危機(jī)等歷史事件都警示人們要時刻保持關(guān)注，并改善房地產(chǎn)及金融行業(yè)的規(guī)范性，降低風(fēng)險，抑制房地產(chǎn)泡沫造成金融危機(jī)。

2 房地產(chǎn)泡沫及影響

“泡沫”一詞生動地描述了經(jīng)濟(jì)從繁榮到蕭條的過程，在這個過程中，一個經(jīng)濟(jì)體先繁榮了一段時間，然后急劇下滑，最后像肥皂泡一樣破裂。泡沫經(jīng)濟(jì)的定義是指金融證券、房地產(chǎn)等投機(jī)性交易引起的市場價格過高，出現(xiàn)實際價值大幅上漲，造成看似繁榮的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。

1978年，世界石油危機(jī)爆發(fā)，原油價格大幅上漲，為了平抑國內(nèi)通脹，美聯(lián)儲提高基準(zhǔn)利率，實施緊縮貨幣政策。利率的提升，導(dǎo)致大量海外資金進(jìn)入美國，美元開始大幅升值。為扭轉(zhuǎn)貿(mào)易逆差，美國推行美元貶值來提高出口競爭力。1985年，美國召見日本、德國、法國、英國四國，簽署了廣場協(xié)議，要求這四個國家出售美元，以實現(xiàn)美元貶值。日本為了維持企業(yè)出口額，實行寬松的貨幣政策，并在兩年內(nèi)連續(xù)降低利率達(dá)五次之多，企業(yè)的利潤得到了大幅提升，大量的活錢流入銀行，手握大把現(xiàn)金的銀行不得不以超低的利率把這些錢貸出去，以形成更多的存貸回報。在眾多的行業(yè)中，房地產(chǎn)無疑是風(fēng)險最低的行業(yè)，于是，寬松政策下大量的活錢進(jìn)入房地產(chǎn)，日本的房價開始大漲。眼看房價一天天上漲，心急如焚的民眾再也不敢等待，開始向銀行貸款買房。

相應(yīng)地，為了盤活資金，盡可能多的放貸，銀行以低首付、低利率為誘餌，鼓勵百姓多貸款投入房產(chǎn)。為了吸引更多的民眾買房，一些地產(chǎn)商還組織一幫無業(yè)游民裝扮成買房者，排起長長的隊伍，營造的火爆場面使更多的民眾背上幾十年房貸進(jìn)入房市。當(dāng)時，為了買房的分配“公平”，日本房產(chǎn)開發(fā)商還采取了搖號買房，一個售價高達(dá)6200萬日元的55平方米小房，中簽率僅為1/1000，這種饑餓營銷場面的營造，不斷刺激著日本民眾的搶房欲望。

在鼎盛時期，東京23個區(qū)的房價就能把整個美國買下來，房價高到如此地步，人們卻從不擔(dān)心房價下跌，更多家庭超出還貸能力購房，抱著賺一筆的心態(tài)參與炒作?？駸岬那榫w傳導(dǎo)到工業(yè)上，許多實業(yè)放棄了原有的產(chǎn)業(yè)，把資金投入房產(chǎn)，以分享房產(chǎn)快速上漲的紅利，大量國際熱錢也進(jìn)入日本房地產(chǎn)，助推日本房價上漲。

全民炒房，實業(yè)炒房，在房價泡沫越來越大之際，日本的實體工業(yè)停滯不前，此外占用大量的農(nóng)業(yè)使用土地，房產(chǎn)交易所得稅收和土地拍賣成了GDP增長的引擎，對外宣揚的高速發(fā)展完全建立在房地產(chǎn)泡沫之上，無論是大城市，還是偏遠(yuǎn)的孤島縣，各級地方政府熱衷于賣地，土地財政大行其道。瘋狂的樓市已經(jīng)動搖了日本“科技興國”的戰(zhàn)略。

在這時日本政府發(fā)現(xiàn)了泡沫的存在，開始對房產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，上調(diào)利率，收緊信貸，尤其是限制對房產(chǎn)的貸款總量。這樣一來，房價停止了上漲，外資和實業(yè)開始拋售房產(chǎn)退出，但沒有了信貸支持的民眾根本拿不出足夠的積蓄接盤，房價崩塌式下跌。

房價下跌招致大量的投資客拋售房產(chǎn)，惡性循環(huán)，房子跌成了白菜價，但工薪族仍然買不起。這場房地產(chǎn)泡沫引發(fā)的金融危機(jī)，使得狂熱的日本一下跌入深淵。企業(yè)倒閉，自殺率和失業(yè)率飆升。

3 房地產(chǎn)金融關(guān)系

房地產(chǎn)行業(yè)本身特點為資金量大，而金融行業(yè)作為一門在一定環(huán)境下對資源的時間、空間配置的學(xué)科，成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的依托，對于房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場的研究具有重要的理論和應(yīng)用價值。

中國的房地產(chǎn)中介體系是隨著房地產(chǎn)業(yè)的興起而發(fā)展起來的。房地產(chǎn)金融中介機(jī)構(gòu)形成了以中國人民銀行為首，中國建設(shè)銀行、中國工商銀行、中國銀行和中國農(nóng)業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸部門為主體，以其他商業(yè)銀行和地方住房儲蓄銀行房地產(chǎn)信貸部門為子公司，以信托投資公司、保險公司、住房公積金管理中心為補(bǔ)充的房地產(chǎn)中介體系。

商業(yè)銀行：主要承擔(dān)房地產(chǎn)存貸款和結(jié)算業(yè)務(wù)，并積極從事和房地產(chǎn)有關(guān)的咨詢和保險代理等業(yè)務(wù)。

住房儲蓄銀行：主要從事住房建設(shè)籌資和消費資金，除住房結(jié)算業(yè)務(wù)外，是一家專業(yè)的住房金融機(jī)構(gòu)。

信托投資公司：主要是以受托人身份經(jīng)營信托投資業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)。我國的信托投資公司主要分為兩類，一類是由商業(yè)銀行投資建立的信托投資公司，另一類是由國家或各省市自治區(qū)政府為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，加強(qiáng)國內(nèi)外合作而設(shè)立的信托投資業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu)。這些公司業(yè)務(wù)范圍廣泛，主要從事房地產(chǎn)基金信托業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)投資基金。此外還辦理融資租賃、房地產(chǎn)租賃等業(yè)務(wù)。4B27B679-465B-4DBA-B467-5C1DE1F4884A

證券公司：承擔(dān)房地產(chǎn)證券承銷、房地產(chǎn)投資基金管理、房地產(chǎn)上市公司改革咨詢等工作。

住房公積金管理中心：作為住房公積金管理的決策機(jī)構(gòu)。

保險公司：包括直接保險公司和從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的再保險公司。

房地產(chǎn)金融市場在組織房地產(chǎn)金融資產(chǎn)、金融產(chǎn)品或金融工具交易的過程中發(fā)揮著多種功能。

第一，資源配置功能。促使資金在資金盈余部門與資金短缺部門調(diào)劑，或?qū)①Y金從效率低的部門轉(zhuǎn)移到效率高的部門，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)市場資金的流向和流動，從而實現(xiàn)資源的有效配置。第二，實現(xiàn)風(fēng)險多元化和風(fēng)險轉(zhuǎn)移。通過金融資產(chǎn)的交易，資產(chǎn)所有者使風(fēng)險分散或者轉(zhuǎn)移到別處或在此處消失。房地產(chǎn)金融市場提供了套期保值、組合投資的條件和機(jī)會，資產(chǎn)所有者可以利用各種金融工具，通過對沖交易、套期保值交易等方式將市場風(fēng)險由厭惡風(fēng)險的人群轉(zhuǎn)嫁給偏好風(fēng)險人群，基于此實現(xiàn)風(fēng)險的再分配，并達(dá)成對風(fēng)險的對沖、分散和轉(zhuǎn)移。第三，價格發(fā)現(xiàn)功能。資金是按照金融資產(chǎn)的價格或收益率在不同部門之間流動的，房地產(chǎn)金融市場上大量金融資產(chǎn)的頻繁交易，確定出不同金融資產(chǎn)的價格及內(nèi)在價值。這種價格信號在房地產(chǎn)金融市場資源配置中起著重要作用。第四，提供并增加流動性。房地產(chǎn)金融市場提供了金融資產(chǎn)所有者進(jìn)行資產(chǎn)的機(jī)會和條件，創(chuàng)造了金融資產(chǎn)的流動性。房地產(chǎn)金融市場上金融中介以住房儲蓄存款、債券等形式將房地產(chǎn)領(lǐng)域的閑散貨幣資金集中起來，作為房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營和購房者的資金來源，化解房地產(chǎn)開發(fā)和購房資金短缺所帶來的問題，并為資金供應(yīng)者的閑置資金找到出路。第五，降低交易成本。隨著房地產(chǎn)金融市場的交易組織、交易規(guī)則和管理制度逐步完善，專業(yè)的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)和咨詢機(jī)構(gòu)等金融中介，將為房地產(chǎn)等金融資產(chǎn)的交易提供便利，降低金融資產(chǎn)交易的交易成本，包括搜尋成本和信息成本。搜索成本是為了找到正確的事務(wù)對象而產(chǎn)生的成本，信息成本是評估金融資產(chǎn)價值的成本。

房地產(chǎn)金融市場的交易都是在市場參與者之間進(jìn)行的。為了分析房地產(chǎn)金融市場的運作流程，需要對房地產(chǎn)金融市場的參與主體進(jìn)行簡要的界定。房地產(chǎn)金融市場的參與者一般包括資本供給者、資本需求者和金融中介。資金的提供者是最終的投資者，資金的需求者是最終的籌資者。最終投資者和最終籌資者可以是家庭、企業(yè)、政府部門和國外機(jī)構(gòu)等。房地產(chǎn)金融中介是指專門從事房地產(chǎn)金融活動的機(jī)構(gòu)或組織。房地產(chǎn)金融市場交易的對象是金融資產(chǎn)、金融產(chǎn)品或金融工具。根據(jù)房地產(chǎn)金融市場資金供求關(guān)系，房地產(chǎn)金融市場的融資方式可分為直接融資和間接融資。直接融資是資金直接在最終投資者和最終籌資者之間發(fā)生轉(zhuǎn)移，如房地產(chǎn)企業(yè)或房地產(chǎn)金融中介所發(fā)行的股票、債券等，采用直接金融工具。間接融資是指最終投資者與最終集資者之間通過金融中介機(jī)構(gòu)，利用間接融資工具進(jìn)行的資金轉(zhuǎn)移，如銀行存款和貸款融資活動。房地產(chǎn)金融市場參與者之間的資金轉(zhuǎn)移情況如圖1所示。

4 風(fēng)險控制

按照上述基于中國目前各城市房價分析，盡管中國還沒有出現(xiàn)全局性的房地產(chǎn)泡沫問題，但區(qū)域性的房地產(chǎn)泡沫問題已十分突出。20世紀(jì)90年代房地產(chǎn)市場的調(diào)整導(dǎo)致了海南房地產(chǎn)泡沫的破裂。2008年，房地產(chǎn)市場調(diào)整，有效擠壓了全國房地產(chǎn)泡沫，房地產(chǎn)市場一度陷入困境。此外，與國外相比，我國的金融宏觀調(diào)控受到政府更強(qiáng)有力的管束，但金融行業(yè)的監(jiān)管政策也正處在不斷完善的過程中。因此，提高對房地產(chǎn)金融風(fēng)險的重視十分必要。

根據(jù)中國房地產(chǎn)金融體系的構(gòu)成，為防止房地產(chǎn)泡沫破裂而對金融體系造成沖擊，進(jìn)而影響整個經(jīng)濟(jì)體系，需要做到以下五點。

4.1 抑制房地產(chǎn)過度投機(jī)投資，切實穩(wěn)定房價

投資市場需求過大是房地產(chǎn)行業(yè)市場需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給的主要原因，政府部門可以通過運用信貸政策、稅收政策等方式抑制其投資市場需求，從而壓倒性地抑制房地產(chǎn)價格。一是在房地產(chǎn)信貸政策方面，對于同時購買多套房子的消費者要加大利率，減少抵押貸款的數(shù)量等限制;對于外來人口在一些大中城市地區(qū)進(jìn)行購房或者是買房較多的，可以適當(dāng)?shù)夭扇∫恍┑胤姐y行不向他們申請貸款的優(yōu)惠政策，抑制一些投機(jī)性的房地產(chǎn)。二是在稅收政策方面，對于短期內(nèi)頻繁購買房產(chǎn)的外商投資者增加個人所得稅及營業(yè)稅的征收額。面對住房空置率的問題，開征一定比例的住房空置稅和一定的物業(yè)稅，可以大大增加投機(jī)者的房地產(chǎn)投機(jī)費用成本和房地產(chǎn)持有費用，有效地降低購房者的實際購房費用，穩(wěn)定住房價格。三是要建立土地儲備，根據(jù)不同使用區(qū)域的土地情況進(jìn)行建設(shè)和土地管理。通過市場土地供給方式確定土地供給額，使得政府?dāng)[脫壟斷土地供給。土地儲備貸款使用社會需要更加公開、透明，強(qiáng)化社會建設(shè)。

4.2 強(qiáng)化風(fēng)險的多主體分擔(dān)，防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險

建立多主體共享機(jī)制，是化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險的一個重要有效手段。一是對房地產(chǎn)指數(shù)期貨的組成方式構(gòu)建進(jìn)行梳理。針對目前中國房地產(chǎn)行業(yè)普遍面臨的高價格、高空置率等較長時間內(nèi)困擾且難以解決的問題，可以考慮通過建立或推行房地產(chǎn)金融衍生物（例如房地產(chǎn)指數(shù)期貨等），為銀行業(yè)、房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)和一般購房者提供各類房地產(chǎn)金融創(chuàng)新和避險的工具。二是努力擴(kuò)大融資方式和渠道。大力引進(jìn)“信托+銀行”型房地產(chǎn)金融組合的工具，增加房地產(chǎn)資金的供給，緩解銀行抵押貸款的風(fēng)險集中壓力。適當(dāng)?shù)胤艑挿康禺a(chǎn)商業(yè)銀行上市的限額，使其能夠通過增發(fā)股份上市、發(fā)行股份債和公司負(fù)債等直接進(jìn)行融資的渠道，來轉(zhuǎn)移集中在商業(yè)銀行的房地產(chǎn)金融風(fēng)險，并將這些風(fēng)險分散到房地產(chǎn)金融市場的其他參與者上。三是開始發(fā)展并完善適合我國國情的房地產(chǎn)金融保險體系。一方面，要積極成立房地產(chǎn)金融擔(dān)保機(jī)構(gòu)，發(fā)揮其導(dǎo)向和帶動作用，為政策性的房貸項目提供可靠高質(zhì)的擔(dān)保服務(wù)，以此降低房貸項目的金融風(fēng)險;另一方面，針對房地產(chǎn)金融保險業(yè)的覆蓋范圍、途徑、方法、條件等因素，必須對房地產(chǎn)金融再保險業(yè)務(wù)給予相應(yīng)的優(yōu)惠政策，鼓勵支持和促進(jìn)房地產(chǎn)金融保險業(yè)的快速健康發(fā)展。此外，應(yīng)該著力依靠社會力量來組建房地產(chǎn)貸款保險組織，針對我國城鎮(zhèn)居民人均收入水平不高、中低階層收入人口在保險中所占的比重較大等現(xiàn)實情況，鼓勵其發(fā)展商業(yè)性的擔(dān)保與保險服務(wù)，降低房地產(chǎn)的金融風(fēng)險。4B27B679-465B-4DBA-B467-5C1DE1F4884A

4.3 建立房地產(chǎn)金融風(fēng)險的監(jiān)測與預(yù)警機(jī)制

首先，金融風(fēng)險的預(yù)警機(jī)制直接關(guān)系到政府部門的市場干預(yù)能否及時地施行，為防止房地產(chǎn)行業(yè)泡沫增加，進(jìn)而危害整體國家金融體系，這是十分必要的。借鑒國外房地產(chǎn)金融風(fēng)險防范預(yù)警的實踐經(jīng)驗，對未來我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險做出了預(yù)警。盡可能全面收集房地產(chǎn)金融市場的資料，并確保分析所用信息真實、可靠。其次，結(jié)合當(dāng)前中國房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展的實際情況，選擇合適的房地產(chǎn)金融風(fēng)險的測評模式，如可以采取指數(shù)性預(yù)警法、統(tǒng)計性預(yù)警法、回歸性預(yù)警法等，也就是可以同時通過選用不同方法綜合、全面、系統(tǒng)地分析房地產(chǎn)金融業(yè)的風(fēng)險因素進(jìn)行測評和識別，并進(jìn)一步分析出可能引起此類金融業(yè)風(fēng)險的主要原因。最后，由有關(guān)監(jiān)管部門制定指標(biāo)明確標(biāo)注風(fēng)險預(yù)警信息及泡沫水平等，并確保其精確度，以便于在風(fēng)險識別后采取合適的防范措施。

4.4 完善信用評級機(jī)制，加強(qiáng)銀行對信用風(fēng)險的控制和防范

房地產(chǎn)貸款的主要風(fēng)險是信用風(fēng)險，如果銀行等機(jī)構(gòu)能有效判斷客戶信用級別并預(yù)防潛在的信用風(fēng)險，就能有效阻止房地產(chǎn)金融風(fēng)險的發(fā)生。因此，建立和完善房地產(chǎn)行業(yè)信用評級體系非常重要。一是基于網(wǎng)絡(luò)完善房地產(chǎn)行業(yè)信用評級和資產(chǎn)評估體系。政府部門需發(fā)揮自身的宏觀調(diào)控優(yōu)勢，盡可能收集相關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，并持續(xù)推進(jìn)不動產(chǎn)登記制度，構(gòu)建起房地產(chǎn)業(yè)信用評估系統(tǒng)性信息平臺。二是對于企業(yè)和個人信用檔案要加強(qiáng)建設(shè)，為金融機(jī)構(gòu)審查并判斷貸款人信用級別提供便利，不僅可以使金融機(jī)構(gòu)全方位了解貸款客戶的信用等級，還可以基于此系統(tǒng)分檔處理，針對不同信用等級的貸款者發(fā)放不同數(shù)額的貸款。三是房地產(chǎn)信用評級機(jī)構(gòu)管理模式和發(fā)展應(yīng)從政府主導(dǎo)型向市場主導(dǎo)型轉(zhuǎn)變，市場需求決定房地產(chǎn)的興衰，而政府只進(jìn)行監(jiān)督管理。四是設(shè)立房地產(chǎn)信用評估標(biāo)準(zhǔn)和指標(biāo)體系，因地制宜，結(jié)合當(dāng)?shù)厍闆r適當(dāng)調(diào)整，使其具有更強(qiáng)的可操作性。

4.5 健全房地產(chǎn)金融市場法律法規(guī)體系，完善監(jiān)管模式

市場經(jīng)濟(jì)本身就是一種法制經(jīng)濟(jì)，任何的經(jīng)濟(jì)活動都應(yīng)該以法律所規(guī)定的方式和限度來進(jìn)行，房地產(chǎn)金融尤為必要。首先，盡快研究和出臺關(guān)于個人信貸、住房公積金、住宅儲蓄、房地產(chǎn)抵押和擔(dān)保、房地產(chǎn)金融市場的運行和管理等各方面的政策以及相關(guān)法律法規(guī)，嚴(yán)格防止和規(guī)范各類市場主體的違法犯罪行為，維護(hù)房地產(chǎn)金融各方合法權(quán)益。其次，構(gòu)建一個良好的金融監(jiān)管環(huán)境，使得房地產(chǎn)金融服務(wù)業(yè)在國家相關(guān)法律和規(guī)范下有序地開展，能夠及時發(fā)現(xiàn)違法違規(guī)。且可以有效應(yīng)對在房地產(chǎn)領(lǐng)域的市場資金運行和流通各個環(huán)節(jié)中可能會出現(xiàn)的新情況。房地產(chǎn)金融領(lǐng)域涉及中國銀監(jiān)會、土地利用局、規(guī)劃局等多個政府部門。各個部門需要各自履職負(fù)責(zé)，形成有效的政策監(jiān)督和績效管理模式，運用各種市場化的政策手段方式來鼓勵引導(dǎo)勞動社會公眾積極進(jìn)行合理的資金投資，實現(xiàn)對勞動社會公眾資金的有效合理配置。最后，在金融執(zhí)法監(jiān)督工作的扎實進(jìn)行中，做到“有法必依、執(zhí)法必嚴(yán)”，為房地產(chǎn)市場金融的健康和快速穩(wěn)定發(fā)展?fàn)I造良好的金融法制社會氛圍。

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