賈昱寧

（中國人民銀行天津分行 天津市 300040）

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，房地產(chǎn)市場與房地產(chǎn)金融的持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展關(guān)乎各國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展大局。2008-2009 年國際金融危機(jī)后，各國理論界與實務(wù)界對在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域開展宏觀審慎管理逐步形成了國際共識。Song 等（2014）、Philipp（2015）、白鶴翔等（2018）等通過對新西蘭、歐盟國家與中國等地數(shù)據(jù)的實證研究結(jié)果均表明，僅依托傳統(tǒng)貨幣政策等措施難以有效防范資產(chǎn)價格泡沫誘發(fā)的金融危機(jī)，強(qiáng)化對房地產(chǎn)金融的宏觀審慎管理是更優(yōu)選擇。國際貨幣基金組織（IMF）與國際清算銀行（BIS）明確提出鼓勵各成員國按照本國國情制定并實施房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理政策。美國、歐盟、英國與日本等世界主要經(jīng)濟(jì)體均已開始實施房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理政策。2014 年中國金融四十人論壇也指出，房地產(chǎn)是當(dāng)前引發(fā)金融系統(tǒng)性風(fēng)險的重大行業(yè)隱患，應(yīng)加強(qiáng)針對系統(tǒng)性風(fēng)險的宏觀審慎監(jiān)管。

就我國具體實踐而言，2009 年，中國人民銀行明確提出要“探索建立完善宏觀審慎管理制度框架”，2011 年開始引入差別準(zhǔn)備金動態(tài)調(diào)整工具與合意貸款管理機(jī)制，對房地產(chǎn)金融市場實施逆周期調(diào)節(jié)，并于2016年“升級”為“宏觀審慎評估”體系，對金融機(jī)構(gòu)開展宏觀審慎評估，加強(qiáng)對房地產(chǎn)金融市場的宏觀審慎管理。自此，我國開始逐步實施“因城施策”的差別化住房信貸政策，并積極開展房地產(chǎn)金融市場的宏觀審慎管理。2016 年6 月，中國人民銀行上?？偛吭谏虾Ｂ氏忍剿髦贫朔康禺a(chǎn)金融宏觀審慎管理框架并實施房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，在綜合評估判斷上海房地產(chǎn)市場發(fā)展走勢的基礎(chǔ)上，構(gòu)建逆周期的房地產(chǎn)金融宏觀審慎調(diào)控機(jī)制。2017 年，在金融市場工作會議上，中國人民銀行副行長潘功勝強(qiáng)調(diào)，要繼續(xù)完善差別化住房信貸政策，加強(qiáng)房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。2019 年，中國人民銀行行長易綱在《求是》雜志撰文進(jìn)一步指出，要按照“因城施策”原則，加強(qiáng)對房地產(chǎn)金融市場的宏觀審慎管理，強(qiáng)化對房地產(chǎn)整體融資狀況的監(jiān)測，綜合運(yùn)用多種工具對房地產(chǎn)融資進(jìn)行逆周期調(diào)節(jié)。

近年來，我國房地產(chǎn)市場整體保持平穩(wěn)發(fā)展。但由于國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)金融形勢和房地產(chǎn)調(diào)控政策措施的變化，使得部分城市房地產(chǎn)市場運(yùn)行出現(xiàn)一定波動，風(fēng)險有所增大。因此，探究如何在宏觀審慎政策框架下準(zhǔn)確識別各地房地產(chǎn)市場景氣狀況并進(jìn)行有效監(jiān)測，防范由房地產(chǎn)金融系統(tǒng)與房地產(chǎn)市場的順周期波動和跨部門傳染產(chǎn)生的系統(tǒng)性風(fēng)險，進(jìn)而針對不同地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展特點(diǎn)“因城施策”，通過綜合運(yùn)用政策工具箱對房地產(chǎn)金融市場進(jìn)行逆周期精準(zhǔn)調(diào)控，協(xié)調(diào)房地產(chǎn)金融與房地產(chǎn)市場關(guān)系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，具有重要的理論意義與現(xiàn)實價值。本文在宏觀審慎政策框架下，構(gòu)建了房地產(chǎn)市場監(jiān)測指標(biāo)體系，并以天津市為例進(jìn)行實證研究，對近年來天津市房地產(chǎn)市場景氣狀況進(jìn)行綜合分析，為實施逆周期宏觀審慎管理，推動天津市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展提供了重要政策依據(jù)，同時也對國內(nèi)其他省市房地產(chǎn)市場管理具有較強(qiáng)的參考價值與推廣意義。

二、文獻(xiàn)梳理

及時有效監(jiān)測房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r，科學(xué)準(zhǔn)確判斷房地產(chǎn)市場景氣水平，是建立“因城施策”長效管理工作機(jī)制，做好房地產(chǎn)金融領(lǐng)域宏觀審慎管理的關(guān)鍵。目前，已有部分學(xué)者開展了針對我國房地產(chǎn)市場景氣狀況測算的研究，如任榮榮（2011）構(gòu)建了房地產(chǎn)市場運(yùn)行景氣擴(kuò)散指數(shù)與合成指數(shù)等。同時，國家統(tǒng)計局以景氣循環(huán)理論與景氣循環(huán)分析方法為依據(jù)，構(gòu)建了全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（即“國房景氣指數(shù)”），能夠較好地反映全國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展總體狀況，是衡量我國房地產(chǎn)市場景氣狀況的權(quán)威指標(biāo)。然而，上述指數(shù)均為基于中國房地產(chǎn)市場整體數(shù)據(jù)構(gòu)建的景氣指數(shù)，僅能反映全國房地產(chǎn)市場總體景氣狀況，不能體現(xiàn)各地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展的獨(dú)特性與異質(zhì)性，對各地實施“因城施策”的宏觀審慎管理與差別化政策措施作用不大。

此外，也有部分研究利用主成分分析、功效系數(shù)法、灰色預(yù)測分析法等方法嘗試構(gòu)建了各地的房地產(chǎn)金融預(yù)警指數(shù)，如呂錚和高明（2012）構(gòu)建的重慶市房地產(chǎn)金融風(fēng)險綜合預(yù)警指數(shù)，孫蕾（2016）構(gòu)建的山東省房地產(chǎn)金融風(fēng)險預(yù)警監(jiān)測系統(tǒng)，王玲玲等（2019）構(gòu)建的柳州市房地產(chǎn)金融風(fēng)險預(yù)警體系，李佩珈和梁婧（2018）構(gòu)建的房地產(chǎn)預(yù)警綜合指數(shù)以及王靖為（2019）構(gòu)建的重慶房地產(chǎn)金融風(fēng)險預(yù)警指數(shù)等。上述研究主要利用各地區(qū)房地產(chǎn)金融市場相關(guān)指標(biāo)數(shù)據(jù)，衡量各地房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險狀況，側(cè)重通過對房地產(chǎn)金融市場過熱或過冷信號的研判作出預(yù)警。但這些研究均未在房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理框架內(nèi)開展，其指標(biāo)體系往往聚焦房地產(chǎn)金融市場數(shù)據(jù)，并側(cè)重于從傳統(tǒng)市場微觀監(jiān)管角度進(jìn)行分析，未能包含對房地產(chǎn)市場具有重要影響的其他方面因素，如房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展協(xié)調(diào)程度、土地供給以及外部宏觀政策變量等指標(biāo)，而這些指標(biāo)對全面、系統(tǒng)地衡量分析地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r，進(jìn)而建立“因城施策”長效管理工作機(jī)制，助力做好房地產(chǎn)金融領(lǐng)域宏觀審慎管理是至關(guān)重要的。

在數(shù)據(jù)選取與研究方法上，相較以往研究，本文的主要改進(jìn)之處有以下兩個方面：一是部分相關(guān)研究往往由于數(shù)據(jù)來源受限等因素，在對房地產(chǎn)市場指數(shù)的構(gòu)建過程中，一方面選取的指標(biāo)數(shù)量較少，如李佩珈和梁婧（2018）僅選取了房價增長率、房地產(chǎn)增長率/GDP 增長率、國內(nèi)貸款增長率與房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額/固定資產(chǎn)投資完成額四項指標(biāo)，不足以全面反映房地產(chǎn)市場狀況；另一方面樣本期間較短，如任榮榮（2011）選取2007 年一季度至2010 年四季度共計16 個觀測值，李佩珈和梁婧（2018）選取2002-2017 年年度數(shù)據(jù)共計16 個觀測值，在一定程度上影響了結(jié)果的準(zhǔn)確性。本文樣本期間選取2013 年第1 季度至2020年第3 季度共計31 個觀測值，并且綜合考慮房地產(chǎn)市場與經(jīng)濟(jì)發(fā)展協(xié)調(diào)程度、住房市場供求狀況、房地產(chǎn)價格變動和房價承受程度、外部宏觀政策影響4 大類11 項監(jiān)測指標(biāo)，能夠更好地綜合反映房地產(chǎn)市場景氣波動特征，使研究結(jié)果更為準(zhǔn)確。二是傳統(tǒng)的擴(kuò)散指數(shù)及合成指數(shù)僅能通過景氣分界線大致判斷景氣區(qū)間，指數(shù)數(shù)值大小不具有經(jīng)濟(jì)意義，且由于量綱不同，二者不能直接進(jìn)行加總，不便于對市場總體情況做出綜合判斷。本文通過標(biāo)準(zhǔn)化和指數(shù)平滑法等技術(shù)手段將擴(kuò)散指數(shù)法及合成指數(shù)法所得結(jié)果相結(jié)合構(gòu)建的房地產(chǎn)市場景氣綜合監(jiān)測指數(shù)，不僅能夠有效識別市場波動特征，同時指數(shù)值可以在一定程度上反映市場景氣水平，從而能夠以指數(shù)走勢和市場歷史實際表現(xiàn)作為參考，對房地產(chǎn)市場過熱或衰退情況做出及時準(zhǔn)確的判斷，進(jìn)而為對房地產(chǎn)金融市場實施逆周期宏觀審慎管理提供重要的理論支撐與操作依據(jù)。

三、房地產(chǎn)市場監(jiān)測指標(biāo)體系構(gòu)建思路

在宏觀審慎政策框架下，本文按照完備性、有效性和可操作性原則，依托公開數(shù)據(jù)，選取能夠反映房地產(chǎn)市場與國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)程度、供求關(guān)系、價格波動、外部影響等方面特征的14 個統(tǒng)計變量，并通過計算得到11項監(jiān)測指標(biāo)，從而形成房地產(chǎn)市場監(jiān)測指標(biāo)體系。監(jiān)測指標(biāo)共分為4 大類，其中：

房地產(chǎn)市場與經(jīng)濟(jì)發(fā)展協(xié)調(diào)程度指標(biāo)項下，包含房地產(chǎn)行業(yè)增加值與地區(qū)生產(chǎn)總值比例、房地產(chǎn)開發(fā)投資額與全社會固定資產(chǎn)投資額比例兩項監(jiān)測指標(biāo)，分別衡量房地產(chǎn)業(yè)與地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的協(xié)調(diào)程度以及房地產(chǎn)開發(fā)投資與社會固定資產(chǎn)投資水平的協(xié)調(diào)程度。

住房市場供求狀況指標(biāo)項下，包含新增住宅土地出讓面積、住房施工面積、住房新開工面積和新建住房銷售面積與住房竣工面積比例四項監(jiān)測指標(biāo)，分別衡量房地產(chǎn)市場土地供給情況、住房未來供給情況以及住房供求狀況。

房地產(chǎn)價格變動和房價承受程度指標(biāo)項下，包含新建住房銷售價格指數(shù)、二手住房銷售價格指數(shù)、住房成交均價與人均可支配收入比例三項監(jiān)測指標(biāo)，分別衡量新房與二手房價格走勢和居民房地產(chǎn)價格承受水平。

外部宏觀政策影響指標(biāo)項下，包含CPI指數(shù)與M2 增長率兩項指標(biāo)，分別衡量總體物價水平與貨幣供應(yīng)狀況。

上述4 大類11 項監(jiān)測指標(biāo)涵蓋房地產(chǎn)投資水平、市場供求狀況、貨幣政策環(huán)境等多個角度，能夠較好地反映房地產(chǎn)市場總體發(fā)展?fàn)顩r與變化趨勢，并且能夠滿足房地產(chǎn)金融市場宏觀審慎監(jiān)測管理要求。監(jiān)測指標(biāo)體系中各項統(tǒng)計變量、監(jiān)測指標(biāo)如表1 所示。

表1 房地產(chǎn)市場監(jiān)測指標(biāo)體系

四、房地產(chǎn)市場景氣綜合監(jiān)測指數(shù)構(gòu)建

（一）擴(kuò)散指數(shù)法與合成指數(shù)法

參考任榮榮（2011）等有關(guān)研究，本文首先采取擴(kuò)散指數(shù)法與合成指數(shù)法分別構(gòu)建景氣指數(shù)。其中，擴(kuò)散指數(shù)法根據(jù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的升降變化關(guān)系，通過計算擴(kuò)張變量在某時點(diǎn)的加權(quán)百分比作為擴(kuò)散指數(shù)，以此為依據(jù)判斷市場或行業(yè)的景氣狀況。就本文而言，時刻t 的房地產(chǎn)市場景氣擴(kuò)散指數(shù)DI（t）為：

擴(kuò)散指數(shù)法以0.5 為景氣分界線，在景氣程度處于上升的過程中時，多數(shù)經(jīng)濟(jì)活動同時呈上升趨勢，表現(xiàn)為多數(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)處于擴(kuò)張狀態(tài)，此時擴(kuò)散指數(shù)DI＞0.5；反之，當(dāng)景氣程度處于下降的過程中時，多數(shù)經(jīng)濟(jì)活動呈下降趨勢，表現(xiàn)為多數(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)處于收縮狀態(tài)，此時擴(kuò)散指數(shù)DI＜0.5。擴(kuò)散指數(shù)法通過利用一組指標(biāo)對經(jīng)濟(jì)狀況進(jìn)行綜合考察，避免了僅依靠個別指標(biāo)進(jìn)行判斷的弊端。

合成指數(shù)法以各指標(biāo)的變化程度為權(quán)數(shù)進(jìn)行加權(quán)，反映各指標(biāo)的動態(tài)波動情況。具體而言，合成指數(shù)法通過計算一組經(jīng)濟(jì)指標(biāo)中每個指標(biāo)的對稱變化率，即以本期與上期值的平均數(shù)為基數(shù)計算的變化率，并分別以各指標(biāo)的對稱變化率為權(quán)數(shù)進(jìn)行加權(quán)平均，以此判斷經(jīng)濟(jì)景氣情況，其不僅能夠識別經(jīng)濟(jì)市場波動的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，也能夠反映景氣情況總體走勢強(qiáng)弱。合成指數(shù)法以100 為景氣分界線，當(dāng)各指標(biāo)總體正向變化程度大于負(fù)向變化時，合成指數(shù)值大于100，表明市場總體處于景氣區(qū)間；當(dāng)各指標(biāo)總體負(fù)向變化程度大于正向變化時，合成指數(shù)值小于100，表明市場總體處于不景氣區(qū)間。

本文參考美國商務(wù)部的合成指數(shù)法構(gòu)建房地產(chǎn)市場景氣合成指數(shù)CI，具體計算方法如下：

1.運(yùn)用X12 季節(jié)調(diào)整方法剔除各指標(biāo)季節(jié)因素。

2.求各指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)化對稱變化率S（t）。令X為第i 個指標(biāo)的季節(jié)調(diào)整后序列，其中，i=1，2，…，k，k 為指標(biāo)個數(shù)。則首先求得t期內(nèi)指標(biāo)i 的對稱變化率R（t）為：

其中，t=2，3，…，n。

將R（t）標(biāo)準(zhǔn)化，求得指標(biāo)i 的標(biāo)準(zhǔn)化變化率S（t）為：

3.求各指標(biāo)的平均變化率V（t）。

4.以某年為基期，計算合成指數(shù)。令CI（1）=100，求得其余各期季度合成指數(shù)CI（t）為：

（二）房地產(chǎn)市場景氣綜合監(jiān)測指數(shù)

由于擴(kuò)散指數(shù)與合成指數(shù)波動趨勢、幅度并不完全相同，且二者量綱不同無法進(jìn)行直接比較，不便于對房地產(chǎn)市場景氣情況作出準(zhǔn)確判斷。因此，為進(jìn)一步識別房地產(chǎn)市場波動趨勢特征與景氣度水平，并使結(jié)果更為直觀，本文將擴(kuò)散指數(shù)法與合成指數(shù)法所得結(jié)果相結(jié)合，最終構(gòu)建得到房地產(chǎn)景氣綜合監(jiān)測指數(shù)。具體方法如下：

1.為去除量綱影響使不同指數(shù)值可比，對擴(kuò)散指數(shù)序列DI（t）與合成指數(shù)序列CI（t）標(biāo)準(zhǔn)化，分別得到標(biāo)準(zhǔn)化的擴(kuò)散指數(shù)序列SDI（t）與標(biāo)準(zhǔn)化的合成指數(shù)序列SCI（t）。

其中，μ、μ分別為擴(kuò)散指數(shù)DI 與合成指數(shù)CI 在樣本期內(nèi)的總體均值，σ、σ分別為擴(kuò)散指數(shù)DI 與合成指數(shù)CI 在樣本期內(nèi)的總體標(biāo)準(zhǔn)差。

2.分別求得每期內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)化的擴(kuò)散指數(shù)SDI（t）與標(biāo)準(zhǔn)化的合成指數(shù)SCI（t）均值，并采用二次平滑法對所得序列進(jìn)行平滑處理，最終得到天津市房地產(chǎn)市場景氣綜合監(jiān)測指數(shù)。當(dāng)指數(shù)值大于零時，表明房地產(chǎn)市場位于景氣區(qū)間；當(dāng)指數(shù)值小于零時，表明市場位于不景氣區(qū)間。

（三）天津市房地產(chǎn)市場景氣綜合監(jiān)測指數(shù)的構(gòu)建

基于前文所述的房地產(chǎn)市場監(jiān)測指標(biāo)體系和景氣指數(shù)構(gòu)建方法，本文以天津市為例構(gòu)建房地產(chǎn)市場景氣綜合監(jiān)測指數(shù)。首先對各監(jiān)測指標(biāo)進(jìn)行時差相關(guān)分析。以新房價格指數(shù)指標(biāo)作為基準(zhǔn)指標(biāo)，計算各指標(biāo)間的時差相關(guān)系數(shù)，并結(jié)合指標(biāo)序列圖對變量的領(lǐng)先、同步和滯后關(guān)系進(jìn)行判斷，結(jié)果表明本文選取的各指標(biāo)在樣本期間內(nèi)均不存在顯著的領(lǐng)先或滯后關(guān)系。使用2013 年第1季度至2020 年第3 季度天津市相關(guān)數(shù)據(jù)，將房地產(chǎn)市場擴(kuò)散指數(shù)（DI）與合成指數(shù)（CI）繪制為折線圖，結(jié)果如圖1 所示。

圖1 結(jié)果表明，擴(kuò)散指數(shù)DI 與合成指數(shù)CI 在樣本期間內(nèi)走勢總體較為一致。兩指數(shù)在2013 年四季度至2014 年一季度、2017 年四季度至2018 年一季度以及2019年四季度至2020 年一季度等區(qū)間位于不景氣區(qū)間，說明上述時期我市房地產(chǎn)市場總體較為冷淡；在2015 年至2016 年、2018 年一季度至2019 年一季度、2020 年二季度等區(qū)間位于景氣區(qū)間，說明上述時期天津市房地產(chǎn)市場總體較為火熱。這一結(jié)果與天津市房地產(chǎn)市場實際運(yùn)行情況基本一致，說明本文構(gòu)建的擴(kuò)散指數(shù)與合成指數(shù)均能夠較好地識別房地產(chǎn)市場景氣狀況。

圖1 天津市房地產(chǎn)市場擴(kuò)散指數(shù)（DI）與合成指數(shù)（CI）折線圖

為進(jìn)一步識別房地產(chǎn)市場波動趨勢特征與景氣度水平，并使結(jié)果更為直觀，最終構(gòu)建得到的天津市房地產(chǎn)市場景氣綜合監(jiān)測指數(shù)結(jié)果如圖2 所示。

由圖2 可知，天津市房地產(chǎn)市場存在較為明顯的周期性特征。2013 年三季度至2020 年三季度，天津市房地產(chǎn)市場共經(jīng)歷了兩個景氣周期，分別為2013 年三季度至2016 年四季度、2017 年一季度至2020 年一季度。其中，2013 年三季度至2015 年二季度、2017 年二季度至2018 年一季度市場位于不景氣區(qū)間，2015 年三季度至2017 年一季度、2018 年二季度至2019 年四季度市場位于景氣區(qū)間。同時，由于房地產(chǎn)業(yè)周期性與經(jīng)濟(jì)下行壓力疊加等多重因素影響，自2019 年末以來天津市房地產(chǎn)市場再次進(jìn)入不景氣區(qū)間，且由于受新型冠狀病毒肺炎疫情影響，2020 年一季度天津市房地產(chǎn)市場總體景氣度進(jìn)一步下探至-0.4 附近，但仍高于樣本期間內(nèi)景氣指數(shù)最低的10%分位數(shù)水平。這一結(jié)果表明天津市房地產(chǎn)市場已進(jìn)入偏冷區(qū)間，但與歷史指數(shù)值相比，可以認(rèn)為當(dāng)前市場總體仍運(yùn)行在合理范圍。同時，自2020 年二季度開始，隨著疫情防控取得階段性勝利與房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)逐步復(fù)工復(fù)產(chǎn)，天津市房地產(chǎn)市場快速回歸景氣區(qū)間。2020 年5 月10 日，中國人民銀行發(fā)布《2020 年第一季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》，重申堅持房子“是用來住的、不是用來炒的”定位以及“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”要求。因此，下一步天津市既要加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)的監(jiān)測，及時掌握市場景氣狀況，關(guān)注市場下行壓力，同時也應(yīng)切實做好房地產(chǎn)金融逆周期宏觀審慎管理，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性。

圖2 天津市房地產(chǎn)市場景氣綜合監(jiān)測指數(shù)折線圖

此外，圖2結(jié)果還表明，樣本期間內(nèi)房地產(chǎn)市場波動性隨時間推移有所降低。在2013-2016年的景氣周期中指數(shù)波動幅度總體較大。具體而言，由于市場資金面趨緊、監(jiān)管政策較為嚴(yán)格以及行業(yè)收縮周期疊加等因素，天津市房地產(chǎn)市場監(jiān)測綜合指數(shù)極小值接近-0.8。此后，隨著信貸環(huán)境趨于寬松、監(jiān)管政策逐步放松，天津市房地產(chǎn)市場監(jiān)測綜合指數(shù)逐步上升并進(jìn)入景氣區(qū)間，于2016年達(dá)到歷史高位，極大值接近0.8。而在2017年第一季度至2020年第一季度的景氣周期中，房地產(chǎn)市場監(jiān)測綜合指數(shù)走勢更為平緩，波動性總體有所降低，指數(shù)值在本周期內(nèi)始終位于0.5與-0.5之間。說明隨著近年來天津的房地產(chǎn)市場有關(guān)調(diào)控政策體系日趨成熟，相關(guān)政策措施能夠較為有效地熨平行業(yè)周期，減小市場波動，較好地防范了由房地產(chǎn)金融系統(tǒng)與房地產(chǎn)市場的順周期波動和跨部門傳染產(chǎn)生的系統(tǒng)性風(fēng)險，對促進(jìn)天津市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展起到了良好效果。

五、結(jié)論與政策建議

本文在宏觀審慎政策框架下首先通過選取房地產(chǎn)市場與經(jīng)濟(jì)發(fā)展協(xié)調(diào)程度、住房市場供求狀況、房地產(chǎn)價格變動和房價承受程度、外部宏觀政策影響4 大類11 項監(jiān)測指標(biāo)，構(gòu)建了房地產(chǎn)市場監(jiān)測指標(biāo)體系；隨后利用標(biāo)準(zhǔn)化和指數(shù)平滑手段構(gòu)建房地產(chǎn)市場景氣綜合監(jiān)測指數(shù)，對近年來天津市房地產(chǎn)市場景氣狀況進(jìn)行量化分析。研究結(jié)果表明，本文構(gòu)建的景氣綜合監(jiān)測指數(shù)能夠較為準(zhǔn)確反應(yīng)近年來天津市房地產(chǎn)市場的周期性波動特征，并且其指標(biāo)數(shù)值具有較好的直觀性與歷史可比性。

基于實證研究結(jié)果，本文提出以下政策建議：

一是繼續(xù)完善數(shù)據(jù)監(jiān)測制度。各地區(qū)可在本文研究基礎(chǔ)上結(jié)合區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展特點(diǎn)等因素，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場監(jiān)測指標(biāo)體系，并對相應(yīng)指標(biāo)進(jìn)行跟蹤監(jiān)測，當(dāng)房地產(chǎn)市場監(jiān)測綜合指數(shù)接近歷史極值位置時，應(yīng)予以重點(diǎn)關(guān)注。同時，應(yīng)探索建立房地產(chǎn)金融監(jiān)測制度，并與房地產(chǎn)市場監(jiān)測體系結(jié)合構(gòu)建房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫，在此基礎(chǔ)上對房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)金融運(yùn)行情況做好研判。

二是進(jìn)一步加大逆周期調(diào)節(jié)力度。在對房地產(chǎn)市場及房地產(chǎn)金融運(yùn)行情況進(jìn)行充分研判的基礎(chǔ)上，各地區(qū)應(yīng)綜合運(yùn)用房貸最低首付比例、最低利率、最長期限、窗口指導(dǎo)、現(xiàn)場及非現(xiàn)場督查和MPA 激勵約束工具等政策工具，實施逆周期的宏觀審慎管理，有效熨平房地產(chǎn)金融市場的過度波動，防止房地產(chǎn)金融系統(tǒng)通過順周期波動產(chǎn)生系統(tǒng)性風(fēng)險，促進(jìn)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)穩(wěn)健運(yùn)行和房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

三是切實加強(qiáng)各部門溝通協(xié)作。應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注房地產(chǎn)市場與房地產(chǎn)金融間的相互影響，積極防范化解系統(tǒng)性風(fēng)險，避免房地產(chǎn)金融與房地產(chǎn)市場間風(fēng)險的跨部門傳染，守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險底線。各監(jiān)管部門間應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)溝通協(xié)作，在監(jiān)測統(tǒng)計、形勢分析、風(fēng)險測度等方面加強(qiáng)合作，在宏觀審慎政策框架下統(tǒng)籌運(yùn)用土地、信貸、稅收等政策做好房地產(chǎn)市場與房地產(chǎn)金融管理工作。