羅霄

1979年的冬天，中國第一個(gè)商品房小區(qū)“東湖新村”在廣州動(dòng)工?！盎▓@洋房”“電梯公寓”“物業(yè)管理”的標(biāo)簽，讓這個(gè)港資操盤的項(xiàng)目，儼然成為了周邊平房、祖宅中的新奇事物。

80年代初的中國人民并沒有“買房”的概念，國家分配的老公房參考的是俄式建筑，學(xué)名“赫魯曉夫樓”，別名“筒子樓”。而東湖新村開盤700元/平米的售價(jià)，對(duì)于月均幾十元工資的普通市民而言，并非一筆小數(shù)目。

東湖新村是中國房地產(chǎn)日新月異、蓬勃發(fā)展的縮影。時(shí)隔40余年，東湖新村房?jī)r(jià)從700元/平米漲到5萬元/平米，我國城鎮(zhèn)人均住房面積也從80年代的不足5平米提高到了2021年38平米，住房質(zhì)量得到了質(zhì)的飛越。

但時(shí)至今日，老百姓的住房矛盾仍然突出，房地產(chǎn)調(diào)控政策也從過去的大刀闊斧轉(zhuǎn)向?yàn)楫?dāng)前的因城施策。

“六個(gè)錢包”“房住不炒”“不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”……涉房話題總是人們茶余飯后少不了的談資，而新聞、媒體中的房地產(chǎn)更是被一定程度地“妖魔化”，住房問題似乎成為了萬惡之源。

2022年的兩會(huì)中提出房地產(chǎn)要“探索新的發(fā)展”模式，過去40年的行業(yè)發(fā)展史，值得我們溫故而知新，不忘來時(shí)路，方知向何行。

改革的春風(fēng)，萬丈高樓平地起

改革開放初期，一片空白的中國房地產(chǎn)的制度和市場(chǎng)在摸索中有了雛形。

1987年12月，新中國在深圳特區(qū)迎來首次土拍，經(jīng)歷長達(dá)17分鐘的輪番報(bào)價(jià)，最終深房公司以525萬元的報(bào)價(jià)一錘定音。而折騰了4年機(jī)電設(shè)備銷售的王石，也在深圳土拍中嗅到了商機(jī)，1988年以2 000萬元的代價(jià)拍下了深圳威登別墅地塊。從此，開啟了往后萬科30年的叱咤風(fēng)云時(shí)代。

房地產(chǎn)改革的春風(fēng)，以風(fēng)起云涌、星火燎原之勢(shì)，從廣東吹到了海南。

1988年的海南脫離廣東成為中國第31個(gè)省，并成立經(jīng)濟(jì)特區(qū)。改革的沖鋒號(hào)讓全國各地的有志青年扔下“鐵飯碗”，懷揣滿腔熱血以及一張船票，如潮水般涌向海的對(duì)岸。

這其中，最有名的當(dāng)屬“萬通六君子”，這一群平均年齡不過25歲的年輕人，見證了海南樓市風(fēng)起云涌的盛極而衰，并全身而退。而楊國強(qiáng)、許家印、潘石屹、王健林等房地產(chǎn)大佬們也都在90年代初露頭角。

1998年7月3日，國務(wù)院出臺(tái)“23號(hào)文”，正式取消福利分房，這是中國房地產(chǎn)史上跨時(shí)代的一筆。

地產(chǎn)江湖，激蕩二十年

有人的地方，就有江湖。中國的地產(chǎn)江湖，門派林立，各顯神通。內(nèi)地房企把高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)的三板斧已運(yùn)用得爐火純青；而港資房企向來受困于島內(nèi)土地稀缺的困擾，修煉了一身精耕細(xì)作、慢即是快的囤地絕學(xué)。

從1998年房改至今，已有20余年。中國的房地產(chǎn)行業(yè)也經(jīng)歷了從野蠻式的擴(kuò)張到“活下去”的吶喊。每個(gè)時(shí)代的舞臺(tái)，都有著不同的主角。

土地紅利期（1998-2007）

這十年是中國經(jīng)濟(jì)快速騰飛的黃金十年，快速城市化率后居民對(duì)住房需求的激增以及土地供給不匹配的矛盾，帶來地價(jià)、房?jī)r(jià)的快速上漲。該階段開發(fā)商靠前期囤積的土地增值便可賺取高額利潤，其中最具代表性的當(dāng)屬長江實(shí)業(yè)的李嘉誠。

李嘉誠在內(nèi)地最長囤地紀(jì)錄長達(dá)25年之久，1995年底就在廣州黃埔區(qū)拿地，直至2021年才開發(fā)完畢。

深諳核心地塊稀缺性的港資房企，依靠低廉的融資成本、卓遠(yuǎn)的投資眼光，在內(nèi)陸靠圈地漲價(jià)，賺得滿載而歸。在這個(gè)階段，不少房企僅憑土地增值收益，項(xiàng)目投資回報(bào)率就高達(dá)50%的年化收益率。

金融紅利期（2008-2018）

金融危機(jī)下的2008年，百業(yè)凋零，地產(chǎn)也哀鴻遍野。早一年剛赴港上市，股票代碼為2007.HK的碧桂園，股價(jià)在這一年跌了90%；同樣激進(jìn)擴(kuò)張后的恒大，也被大家認(rèn)為熬不過2008年的冬天。然而，4萬億元刺激政策就像一顆速效救心丸，讓市場(chǎng)在絕望中看見了希望。

伴隨著土地政策的調(diào)整、金融政策的松綁、房企競(jìng)爭(zhēng)的加劇，行業(yè)過去囤地漲價(jià)的利潤空間被壓縮，而負(fù)債驅(qū)動(dòng)的高周轉(zhuǎn)、高杠桿模式開始盛行。2008年后的十年，堪稱內(nèi)地房企的黃金時(shí)代。相比于港資房企的精耕細(xì)作、行穩(wěn)致遠(yuǎn)，內(nèi)地房企對(duì)政策風(fēng)向的把握更為敏銳、也更加激進(jìn)。

天下武功，唯快不破。碧桂園對(duì)“快”的理解已經(jīng)登峰造極，公司內(nèi)部執(zhí)行“567”法則：5個(gè)月開盤、6個(gè)月現(xiàn)金回籠、7個(gè)月資金收支平衡。憑借著標(biāo)準(zhǔn)化、快周轉(zhuǎn)、強(qiáng)激勵(lì)，使得公司在2008-2018年的銷售復(fù)合增速高達(dá)45%，一舉登上行業(yè)第一的寶座。

管理紅利期（2019至今）

2018年的秋天，在同行吹著沖鋒號(hào)，仍高歌猛進(jìn)的征途上，老大哥萬科發(fā)出了“活下去”的吶喊。有人說，萬科只不過是在販賣焦慮。但兩年后，“三道紅線”監(jiān)管政策出臺(tái)，給行業(yè)融資加杠桿的時(shí)代畫上了句號(hào)。

而未雨綢繆的萬科先行一步，戰(zhàn)略上收斂聚焦、儲(chǔ)糧過冬，公司有息負(fù)債規(guī)模從2018年到2021年基本沒有增長。

無論是土地紅利時(shí)代還是金融紅利時(shí)代，都處于行業(yè)高速發(fā)展的階段，企業(yè)出現(xiàn)的一些管理漏洞，都會(huì)被行業(yè)高增長的紅利所掩蓋。但面對(duì)愈加嚴(yán)苛的政策調(diào)整，任何一個(gè)管理失誤，都可能使企業(yè)陷入險(xiǎn)境。

向管理要效益，并不是一件輕松事。不少公司加入了“瘦身”計(jì)劃，精簡(jiǎn)組織，降低管理半徑，調(diào)整融資、投資、銷售等經(jīng)營計(jì)劃。

從粗獷式狂奔到精細(xì)化收斂，過去逆勢(shì)加杠桿的房企們，大多也都付出了慘痛的代價(jià)。

輿論的枷鎖

步入千禧年后，中國經(jīng)濟(jì)在出口加地產(chǎn)的雙輪驅(qū)動(dòng)下快速騰飛，而同樣高歌猛進(jìn)的還有房?jī)r(jià)。A6DDECB3-E695-4343-90F0-52FCB497BB0C

2003年，中央首次提出“把房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”。但隨著房?jī)r(jià)的攀升，房地產(chǎn)在往后20年的發(fā)展中，也漸漸被扣上了“夜壺”的稱謂，成為了一種原罪。

最具代表性的一個(gè)群體是中國“炒房團(tuán)”的鼻祖——“敢闖敢干”的溫州人。2000年后溫州炒房團(tuán)從上海、杭州、蘇州等江浙滬城市圈開始，逐漸輻射到全國各大城市。

但其實(shí)“高房?jī)r(jià)”的話題，一直是輿論熱議的焦點(diǎn)。早在1989年，官媒《人民日?qǐng)?bào)》就刊登了標(biāo)題為《房?jī)r(jià)猛漲、百姓望樓興嘆》的報(bào)道：“一名大學(xué)生畢業(yè)后頂多每月存下50元，面對(duì)北京平均1 600元/平米的房?jī)r(jià)，需要存上100年才能買上兩居室”。

從1989年至2021年，北京市核心區(qū)的房?jī)r(jià)年化復(fù)合漲幅約13%，基本上和北京的人均GDP+12.5%、畢業(yè)大學(xué)生可支配收入+15.1%、M2增速+18%相匹配。

盡管從長時(shí)間的維度，房?jī)r(jià)漲幅基本上匹配經(jīng)濟(jì)、收入的增長，但房產(chǎn)作為我國居民部門最重要的資產(chǎn)構(gòu)成（約占60%），其金融屬性的特征帶來劇烈的周期性波動(dòng)。

地產(chǎn)調(diào)控政策素有“一松就漲、一管就躺”的說法，調(diào)控的本身是為了維持房地產(chǎn)健康發(fā)展，既防大漲、也防大跌。

2016年以前的房地產(chǎn)調(diào)控，是大開大合的，頗有一種“北京感冒，全國吃藥”的意味。2016年以后，考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)有很強(qiáng)的區(qū)域性差異：城市化、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口等因素一二線和三四線存在巨大差異，需要更精細(xì)化的政策調(diào)控，所以提出了因城施策的概念。

自從2002年被正式定義為經(jīng)濟(jì)支柱型產(chǎn)業(yè)后，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市化建設(shè)、住房環(huán)境的改善帶來了巨大的貢獻(xiàn)。但每逢樓市下行，便有“地產(chǎn)夜壺”的論調(diào)，其背后根源于地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴。

但要更深理解何為土地財(cái)政，還得從分稅制改革說起。

1994年基于加強(qiáng)中央財(cái)力，政治上長治久安的考量，推動(dòng)了分稅制改革。但分稅制改革后，帶來的直接問題就是地方財(cái)權(quán)、事權(quán)的不匹配，地方政府不得不另謀出路。在2002年“招拍掛”政策出臺(tái)后，土地拍賣收入便成了地方政府謀發(fā)展的錢袋子。

截至2020年，中國寬口徑的財(cái)政收入大致有25萬億元，其中土地財(cái)政包括：約8萬億元的賣地收入以及約2萬億元的土地相關(guān)稅收，占總財(cái)政收入的比重達(dá)到40%，而對(duì)地方財(cái)政收入的貢獻(xiàn)則高達(dá)60%。

可以說，地方政府在市政建設(shè)、教育醫(yī)療、道路交通等領(lǐng)域的公共支出，離不開房地產(chǎn)部門的支持。

路在何方？

2021 年商品房銷售面積已接近18億平米，城鎮(zhèn)居民人均住房面積也達(dá)到38平米，基本的住房條件已經(jīng)得到顯著改善。

在城市化放緩、適齡人口拐點(diǎn)向下的背景下，高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)的發(fā)展模式已經(jīng)和行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)不匹配。

“房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入黑鐵時(shí)代”，萬科董事會(huì)主席郁亮對(duì)公司2021年度的總結(jié)，也再一次成為一種行業(yè)性的前瞻。

何謂“新模式”？我們嘗試從開發(fā)模式、供給體系、金融支持等方面展開思考：

1）新的開發(fā)模式：房企開發(fā)模式從注重規(guī)模下的“高杠桿、快周轉(zhuǎn)”轉(zhuǎn)向注重現(xiàn)金流、利潤的高質(zhì)量開發(fā)模式，去金融化，強(qiáng)運(yùn)營管理；

2）新的住房供給模式：形成多層次的住房供應(yīng)體系，保障性住房、長租公寓等配套政策需要進(jìn)一步完善；

3）新的金融政策：形成多層次融資的體系，進(jìn)一步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托試點(diǎn)，盤活存量物業(yè)，給輕資產(chǎn)化運(yùn)作引入社會(huì)資本。

如萬科所言，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)邁入了黑鐵時(shí)代。高杠桿、高周轉(zhuǎn)帶來的高ROE將成為過去式。但我們相信陣痛之后，仍有機(jī)會(huì)。

可以做一個(gè)簡(jiǎn)單的假設(shè)，2050年城市化率達(dá)到80%，對(duì)應(yīng)12億的城市人口，按照人均45平米的居住面積（套內(nèi)32平米，與日本接近），那么對(duì)應(yīng)總量的城鎮(zhèn)住房面積將達(dá)到540億平米，按照2%的折舊率，穩(wěn)態(tài)后每年的折舊替代將達(dá)到10億～11億平米。

住房仍然是一個(gè)巨大的市場(chǎng)，房企需要做得匹配市場(chǎng)環(huán)境的發(fā)展，有市場(chǎng)的地方就有生意，這是不變的商業(yè)規(guī)律。A6DDECB3-E695-4343-90F0-52FCB497BB0C